房地产开发与经营.doc

名词解释（17个）房地产开发与经营：是指在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设,并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。房地产抵押：是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。投资：是指经济主体(国家、企业、个人)以获得未来货币增值或收益为目的，预先垫付一定量的货币与实物，经营某项事业的经济行为。房地产投资：是指经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币和实物，直接或间接地从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。房地产开发项目可行性研究：是指在房地产项目投资前期，通过对房地产投资环境及房地产市场状况的调查分析，对拟开发项目若干个开发经营方案进行评价，判断拟开发项目的可行性。房地产市场营销：是指房地产开发经营企业开展的创造性适应动态变化着的房地产市场的活动，以及由这些活动综合形成的房地产商品、服务和信息从房地产开发经营者流向房地产购买者的社会和管理过程。证据保全：是指对可能灭失或者以后难以取得的，证明一切法律行为或者事件的证据，依法收集、保管和固定，以保持其真实性和证明力的一种措施。城市规划：是对一定时期内城市的经济和社会发展、土地利用、空间布局以及各项建设的综合部署、具体安排和实施管理。城市规划区：是指城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。城市房屋拆迁:是指取得房屋拆迁许可证的拆迁人，拆除城市规划区内国有土地上的房屋及其附属物，并对被拆迁房屋的所有人进行补偿或安置的行为。土地使用权划拨：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。土地使用权出让：是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权转让:是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。招标：是通过事先公布采购条件和要求，众多投标人按照同等条件进行竞争，招标人按照规定程序和标准从中选择订约方的过程。投标：是投标人按照招标文件的要求并在规定的时间内提交投标文件的活动。农地征收：是指为了满足公共公益事业发展的需要和城市规划建设的需要，政府依靠国家权力强制转移农村集体土地所有权并对原权利人给予合理经济补偿的一种行政行为。市场细分：就是从消费者需求的差别出发，以消费者的需求为立足点，按照一定的细分因素，把企业可能进入的市场分成若干个需求和愿望大体相同的消费群体。简答题（15个）控制性详细规划的基本内容：详细确定规划地区各类用地的界限和适用范围，提出建筑高度、建筑密度、容积率控制指标 确定各级支路的红线位置、断面、控制点坐标和标高 根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线 制定相应的土地使用和建筑管理规定细则。修建性详细规划的主要内容：建设条件分析和综合技术经济论证 建筑的空间布局、建筑布置的总平面图 道路系统规划设计 绿地与景观系统规划设计 工程管线规划设计 竖向规划设计 估算工程量、拆迁量和总造价，分析投资效益商品房预售应具备的条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证 持有建设工程规划许可证和施工许可证 按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期 已办理预售登记，取得商品房预售许可证商品房现售应具备的条件：现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书取得土地使用权证或者使用土地的批准文件持有建设工程规划许可证和施工许可证已通过竣工验收拆迁安置已经落实供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具有交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具有交付使用条件或已确定施工进度和交付日期 物业管理方案已经落实房地产开发企业设立的条件：有符合公司法人登记的名称和组织机构 有适应房地产开发经营需要的固定办公用房 注册资本100万元以上，且流动资金不低于100万元 有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专业技术人员，2名以上持有资格证书的在职会计人员 法律、法规规定的其他条件股票发行优点：对于普通股筹资来说，没有固定的利息负担，公司可根据盈利状况、财务经营状况和公司发展的需要，灵活地分配股利；对于优先股筹资来说，股利的支付既固定但又有一定的灵活性，对其固定股利的支付并不构成公司的法定义务。股票筹资相对于债券筹资，具有更大的财务灵活性和较小的财务风险。股本没有固定的到期日，无需偿还本金，是公司永久性资本除非公司清算时才予以偿还。股票筹资能增强公司的信用为利用更多的债务筹资提供强有力的支持。 缺点：筹资成本较高，一般高于债券筹资的成本 当发售新股票，增加新股东时，一方面可能会分散公司的控制权，另一方面新股东对公司结累的盈余具有分享权，这会降低普通股的每股净收益。发行新股票可能被投资者视为消极信号，从而导致股票价格下跌影响公司的市场价值和发展潜力。债券筹资优点：资金成本低 具有保障控制权 可发挥财务杠杆的作用 缺点：财务风险高 限制条件严格 筹资数量受到限制证据保全条件（三情况）：房屋拆迁管理部门代管的房屋需要拆迁的，拆迁补偿安置协议必须经公证机关公证，并办理证据保全 拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决 拆迁产权不明确的房屋，拆迁人应当提出补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁公开招标和邀请招标区别：公开招标是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标。邀请招标是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标。房地产股份有限公司筹集资本金的方式：注册资本金的筹集。发起人认领股份并交纳税金 向社会公众公开发行股票筹集资金 向股东配股筹集资金 资本公积金、盈余公积金转增为资本金 经过股东大会同意未分配利润转增为资本金房地产开发按使用功能：居住类房地产工业类房地产商业类房地产特殊类房地产房地产开发与城市规划的关系：房地产开发必须服从城市规划 房地产开发有利于城市规划的实施房地产置业投资的目的：满足自身生活居住即自用为目的，主要是居住类房地产的投资：作为投资将购入的物业出租给最终使用者，获取较为稳定的经常性收入；作为投资将购入的物业进行储备，待物业增值后进行转售，以获取转售收益；购入物业以满足生产经营需要，获取较为稳定的生产经营收入。为什么进行可行性研究(作用)：为投资决策提供依据 作为资金筹措的依据 为项目实施提供开发经营的方案 作为项目立项审批的依据。怎样进行可行性研究(工作程序)：针对目标地块，明确拟开发项目性质 组建可行性研究的组织机构或签订咨询合同 市场调查与预测 提出开发经营方案 开发经营方案的评价与选择 编制可行性研究报告。论述题（300字以上）房地产项目开发与经营程序房地产项目开发与经营程序分为四个阶段,投资决策阶段、前期工作阶段、建设实施阶段、租售和服务阶段。1.投资决策阶段 投资机会的寻找与筛选 可行性研究 投资决策阶段的依据是可行性研究 2.前期工作阶段 筹集开发建设资金 取得开发用地的土地使用权（通过划拨、出让、转让方式取得开发用地的土地使用权，取得划拨土地使用权的批准文件、签订土地使用权出让合同、签订转让合同，领取国有土地使用证）开发项目立项，提交房地产开发项目可行性研究报告 领取房地产开发项目手册 选择开发项目实施阶段的监理单位 选择勘察、设计单位 申请建设工程规划许可证 项目报建 3.建设实施阶段 房地产开发企业要进行四项准备工作（a.进行施工现场的三通一平或七通一平 b.选择施工企业c.甲供材料、设备的订购d.申请领取施工许可证）开发项目工程管理与控制 商品房预售 项目的竣工验收 4.租售和服务阶段 现房租售 租售后服务a.保修 b.物业管理商品房预售优点：价格优势，期房在销售中，开发商在价格上有较大的优惠。房屋户型设计具有优势，期房的设计大多避免了当前市场上现房的设计弱点。可以选择到楼层好和朝向好的房子【预售商品房相对于现售商品房有价格优势，这也是预售制度为消费者所接受的重要原因 预售制度对开发商资金要求不高，门槛低，开发商数量较多，有益于市场竞争。加速了整个建设资金周转，提高了资金使用效率，降低了资金使用成本。我国资本市场发展滞后，银行贷款成为房地产开发融资的重要手段。】缺点：有房屋延期交付使用的风险，包括使用居住功能无法体现和属于投资性购房者延迟收取投资回报的时间。存在房屋内在品质变换的可能，开发商对房屋的建筑结构、设施配套、建筑装饰材料等进行了与购房协议内容不符的调换。存在房屋权属证件无法按期办理的可能，有的期房项目有可能无法按期获得整个项目的房屋权属证件，导致购房者产权再转让无法实现或抵押融资受阻。存在房屋“烂尾”的可能，由于各种原因使在建的项目停工或无法继续建设。市场调查步骤确定市场调查的目的 组件市场调查的项目组 制定调查计划调查内容资料来源调查方法抽样方案a.抽样单位b.样本规模c.抽样程序调查费用 收集信息 分析和处理信息 提交调查报告引言摘要正文结论与建议附件填空（资质条件 征收审批权限 城市2种规划时间）房地产租售方式：自行租售和委托租售房地产项目定位：客户定位、产品定位和形象定位影响销售的4大因