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房地产基础知识 一 房地产名词 房地产是房产和地产的总称 在物质上有三种存在形态 1 单纯的土地2 单纯的房屋3 土地房屋的综合体 土地使用权 使用国有土地所享有的权利 主要指建筑内容 使用年限 住宅用地 70年工业用地及综合用地 50年商业用地 40年 商业地产 通过商业运营来提升或实现地产价值 占地面积 小区所占的所有土地面积 包括走廊 花园 基地线以内 建筑面积 整个建筑每一层加起来的面积总和 绿化率 绿化面积在占地面积中所占的百分比 容积率 建筑面积与占地面积的比值 得房率 公摊 是指可供住户支配的面积 也就是套内建筑面积 与每户建筑面积 也就是销售面积 之比 套内建筑面积 套内使用面积 套内墙体面积 阳台建筑面积 销售面积 套内建筑面积 分摊得公用建筑面积 得房率是买房比较重要的一个指标 计算房屋面积时 计算的是建筑面积 所以得房率太低 不实惠 太高 不方便 因为得房率越高 公共部分的面积就越少 住户也会感到压抑 一般 得房率在70 左右比较合适 公共部分即宽敞气派 分摊的面积也不会太多 比较实惠 二 房地产建筑形态 低层 1 3F的建筑称为低层建筑 无电梯 多层 7F以下的建筑称为多层建筑 无电梯 小高层 7 11F的建筑称为小高层高层 12 30F的建筑称为高层超高层 30F以上的建筑称为超高层板楼 又称排楼 即由多个单元拼组成 座向统一 并排兴建而成建筑群体者 多为高层双拼 即每单元层中有两户住宅 又称一梯两户 商品房 商品房只是特指经政府有关部门批准 由房地产开发经营公司开发的 建成后用于市场出售出租的房屋 包括住宅 商业用房以及其他建筑物 而自建 参建 委托建造 又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围 经济适用房 经济适用住房是指已经列入国家计划 由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造 以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房 它是具有社会保障性质且政府干预 层高 本层地面至上一层地面的高度 标准层高为2 8米 净高 本层楼地面与本层顶的高度 净高 楼板厚度 层高 承重墙 指支撑着上部楼层重量的墙体非承重墙 指不支撑着上部楼层重量的墙体 只起到把一个房间和另一个房间隔开的作用 在工程图上为中空墙体对建筑结构没什么大的影响 三通一平 水 电 路 通 场地平整 客户购房所关注的十二大问题 1 地理2 位置3 交通4 配套5 价格6 户型结构7 升值潜力8 规模9 物业管理10 工程质量11 人文环境12 销售业绩 三 房地产结构材质 砖混结构砖混结构住宅中的 砖 指的是一种统一尺寸的建筑材料 也有其他尺寸的异型粘土砖 如空心砖等 混 是指由钢筋 水泥 砂石 水按一定比例配制的钢筋混凝土配料 包括楼板 过梁 楼梯 阳台 排檐 这些配件与砖做的承重墙相结合 可以称为砖混结构住宅 由于抗震的要求 砖混住宅一般在5层 6层以下 钢混结构这类住宅的结构材料是钢筋混凝土 即钢筋 水泥 粗细骨料 碎石 水等的混合体 这种结构的住宅具有抗震性能好 整体性强 抗腐蚀能力强 经久耐用等优点 钢筋混凝土梁 板 柱 墙共同承重 框架结构框架结构住宅 是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱 再用预制的加气混凝土 膨胀珍珠岩 浮石等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅 适合大规模工业化施工 效率较高 工程质量较好 经久耐用等优点 并且房间的开间 进深相对较大 空间分割较自由 用钢筋混凝土梁 板 柱承重 而墙为填充材料 如空心砌块等 不承重 起维护和隔音等作用 目前 多 高层住宅多采用这种结构 其缺点是工艺比较复杂 建筑造价较高 三 五证二书 国有土地使用证 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建筑工程施工许可证 商品房销售 预售 许可证 商品房使用说明书 交付时 商品房质量保证书 交付时 四 住宅基础配置 供水 一次供水 即自来水公司的统一正常供水 二次供水 即除正常供水渠道外 另设一独立蓄水装置 以供使用 供电 220V和380V或以千瓦计算智能化系统 管理建筑物的软件体设施 称之为智能化 A 通讯网络系统B 办公自动化系统C 设备监控系统D 安全防范系统E 能耗抄收系统F 火灾自动报警系统 贷款基础知识 商业贷款 按揭贷款 抵押贷款 调档贷款公积金贷款 省公积金 市公积金 首付款及贷款利率的计算 如果客户选择按揭贷款购买商品房 根据其购买的产品不同 首付款比例也不同 根据国家规定 居住性用房首付比例为30 以上 商业性用房首付比例必须达到50 以上 剩余房款可申请贷款 注 贷款金额以万元为贷款单位 例如 客户所购商品房为住宅 总房款301856 若首付比例为30 则客户首付款金额应为91856 贷款金额应为21万元整 若该客户选择商业贷款 贷款年限为10年 则该客户在贷款期限内连本带利每月应还金额 可以参照一下 贷款利率表 进行计算 参照基准利率计算 贷款10年 贷款金额210000 每月连本带息还款额为21 110 72 2325 12 还款方式 等额本金 等额本息 根据客户个人情况选择适合还款方式 申请购房贷款应具备的条件 一 具有中华人民共和国境内常住户口或有效居留身份证明 二 具有稳定的职业和收入 信用良好 有按期还贷款本息的能力 三 已签订购房合同或协议 四 有开发商开具的首付款证明或在我行存有购房首付款 五 能够提供我行认可的财产抵押 质押或其他担保 个人购房贷款业务流程 担保公司咨询手里 办理公证及抵押手续 担保手续提交银行审核 银行核实担保手续 与置业担保公司合作业务 我们的工作重点 贷款应准备的资料 1 身份证 申请人及配偶 4份 2 户口本 公安页 户主页 本人页 配偶页 复印件 4份 3 婚姻证明 结婚证或民政部门出具的单身证明 离异证明 4份 4 购房合同原件 4份 5 首付款证明 4份 6 银行认可的经济收入或资产证明 有共同还款人的需提供共同还款人的相关证明 注 各银行对于提供收入证明的同时 是否需要提供工资单有不同的标准 7 借款人若以企业法人名义办理贷款的 除需提供以上证明外 还需提供营业执照 副本 中华人民共和国组织机构代码证 副本 国 地税务登记证 财务报表 其他收入证明 纳税证明 租赁协议 经营销售明细账 贷款相关费用 一 担保费1 公积金贷款担保费 贷款金额 贷款年限 1 5 注 贷款10年以上 担保费用乘以系数0 8 2 商业贷款担保费 住宅 贷款金额 贷款年限 1 5 网点 车库及别墅 贷款金额 贷款年限 2 5 二 代理费 200元 笔三 公证费 贷款额 2 四 办理产权相关费用1 契税 1 总房款 1 90平以下且4320元 平以下住宅 2 总房款 1 5 144平 90平且4320元 平以下住宅 3 总房款 4 除上述情况以外的住宅 商用 车库 收费部门 鞍山市地方税务局 2 印花税 总房款 0 05 5元收费部门 鞍山市地方税务局3 物业维修基金 总房款 2 5 收费部门 房产局物业处所有权登记费 80元 本 住宅 面积 0 6 10元 商用 车库