市政工程成本控制.doc

市政工程成本控制成本控制是开发企业实现利润的基本手段，其能力的高低体现了其基本竞争力的优劣。成本控制一般遵循“干前算、干中控制、处处精打细算”的原则。干前，参照定额及市场价格，测算各项费用，确定项目制造成本的目标，在此基础上进行发包和控制。干中，严格控制，及时纠偏，做好计量工作。市政工程由于专业特点、行业垄断等原因，在成本控制方面与建安成本相比有其自身特色。下面分阶段对其进行简单阐述。第一部分 大市政方案阶段在项目的市政费用中，小市政的投资相对稳定（只是根据项目规模和资源配置略有调整），而大市政的投资却可能千差万别。大市政投资规模的确定完全取决于大市政方案的确定。可以说方案的好坏对大市政工程的投资起着决定性作用。总结起来，要取得对我们有利的市政方案应该从以下3个方面做足功课。首先，周边条件调查。对市政现状条件、规划条件、拆迁情况等都要掌握第一手的，最准确的信息。在这个阶段，资料的准确性是决策者做出正确决策的前提。第二，用量分析准确。对项目自身的规划用量计算相对合理、准确，避免过大估计，造成源头浪费。第三，公关取得优惠条件。在前两个环节做细做实的前提下，在审批环节下功夫，争取对我们最有利的方案。可上、可不上的项目争取不上，必须上的项目尽量简化、优化。这个环节成果最大，但是不确定性也最大。可以说形象的比喻前两个环节叫“谋事”，这个环节叫“成事”。在这个阶段我们有很多成功的案例。比如在尚都雨污水大市政工程中，规划方案开始以流量原因不让我项目就近排入东大桥路的雨水管线。根据从市政一所的深入调查，我们掌握了东大桥路等周边道路的实际情况，与审批人多次看现场沟通，最终说服并调整了规划。减少了工程量，节约了投资。再比如华泽大厦的燃气工程，项目周边既有中压又有低压，原来规划的中压燃气管线不但距离远，而且路由有拆迁问题。经过多次设计核算，我们最终确定了从临近位置接低压线的方案。减少工程量为270米，节约投资约80万元。第二部分 设计阶段按开发意图尽管设计费在建设工程全过程的费用中所占比例不大,但对于工程造价的影响却往往很大。所以设计阶段一般都是成本控制的关键与重点。市政工程设计主要从以下几点考虑。第一， 设计用量准确化。在用量计算上，避免设计过于保守，减少从源头上造成的浪费。第二， 工艺设计简单化。在规范允许、政策可能的情况下，利用各方面渠道，尽量争取设计简单的工艺要求。如电力工程设计，能做管井的不做沟道。第三， 总体布局合理化。在小市政设计与建筑总图设计的结合上尽量考虑在前，设计周全。应着中考虑以下几点：1. 总体竖向控制：应结合现状场地标高、周边道路和管线标高，确定项目合理的竖向标高，尽量减少管线的埋深，少增加不必要的提升设备。2. 大小市政接驳点的合理设计：按照大市政方案预留小市政条件，保证方向与管径的对称。减少因接驳点设计不对称，增加小市政管线的现象。例如在建筑方案设计和初步设计阶段，了解市政管线进入项目的接口方向，为地下设备机房在地下室的布置方向和位置提供依据，尽量减少小市政管线的工程量。3. 管线布置：满足使用要求的情况下，达到精简管线总长和合理布局的目的。4. 市政站点合理设计：根据项目规模和用量咨询出比较准确的市政机房条件，面积、净高等要求，尽量避免设计预留机房面积过大造成浪费。另外，要加强设计出图前的审核工作。加强出图前的审核工作,将工程变更的发生尽量终止在施工之前。从实际情况来看,将设计方案的不足或缺陷在设计阶段就加以克服,所付出的代价最小,取得的效果最好。因此要在正式出图前加强对设计图纸的审核,以求得提高设计质量,避免把设计的不足、缺陷带到施工阶段。按公司流程，对施工图的技术性、安全性、周密性、经济性（包括建成后的物业管理成本）等进行会审，特别是市政配套与主体的交圈审核。要提出明确的书面审查意见，并督促设计单位进行修正，避免或减少设计不合理甚至失误所造成的投资损失。第三部分 招投标阶段材料招标增加甲方意见开发商通过招标来选择施工单位或材料供应商,这对项目投资乃至质量进度的控制都有至关重要的作用。通过招投标过程，能够选择到信誉高、工期短、技术力量强、施工质量好、造价适中的施工队伍，达到控制新开工程造价的目的。对于大市政工程，由于行业垄断，有的工程是专业部门指定，不能招标，比如供电工程、给水工程。能招投标的，也只能在专业部门限定的施工单位内进行，比如燃气、热力工程。对于小市政工程，我公司采取了设立小市政总包，供电、燃气、给水等不能社会招标的专业公司与小市政总包签合同，纳入小市政总包的管理的方式。采用小市政总包的好处是便于控制整体工程的进度、质量和成本，减少了大量甲方协调、控制的工作量。如把场地交接、土方控制、管线协调等不易控制的风险转嫁给了小市政总包，使成本控制的责任更加明确。在招投标阶段成本控制的难点在于标书制订，重点在于评标。在招标过程中进行成本管理应做好以下几方面工作： 首先，在招标前应严格审查投标单位的资质,进行实地考察,避免“特级企业投标,一级企业转包,二级企业进场”等不正常现象。 第二，要做好招标文件的编制工作。预算管理人员应收集、积累、筛选、分析和总结各类有价值的数据、资料,对影响工程造价的各种因素进行鉴别、分析、评价,然后编制招标文件。对承包范围和施工分界应表述清楚，应避免在施工过程中修改分包方式、分包内容、范围而增加工程成本。对招标文件中的条款应严谨、准确和全面,工程造价及相关费用应尽量包死,少留或不留活口,避免在后期结算时双方扯皮。对于工程标底要认真进行审查,确保标底质量,把工程标底控制在合理造价的下限。 第三，合理低价者中标。在2003年7月1日实行建设工程工程量清单计价规范后,选择中标单位的方法是由招标人提供工程量清单,由投标人依据工程量清单项目自主报价,经评审按照低价中标的原则确定。合理低价分为两种情况：设有标底的,投标报价在合理幅度内；不设标底的,报价应高于或等于其企业成本。正是基于这种评标办法,投标单位为了使招标人可以接受报价,又能获得尽可能多的利润,在投标中均不同程度地采用投标策略及报价技巧,增加中标机会。因此,作为开发商不应一味追求低价,在其保证工期、质量要求,评审技术方案可行的前提下,还应对其报价进行评审,以避免增加工程施工过程中投资控制的难度,给开发商留下隐患。常见的问题有不平衡报价法、多方案报价法、低价投标法等。下面就不平衡报价法做简单说明：投标人在不影响投标总价的前提下,将某些分部分项工程的单价定的比正常水平高,某些分部分项工程的单价定的比正常水平低,以期望既能中标,又能获利。针对这种情况,评标人要分辨投标人的意图,对多个投标人的同类项目进行比较和价格分析,最大限度地平衡不同投标人之间在综合单价分布上的差距,最终选出合理低价的投标人。 另外，应做好合同的签订工作。房地产开发过程中的投资支出存在于开发过程中的各个环节，大部分是通过各种各样的合同、协议为依据支付的。如何让这些费用支出得到有效的控制，一个重要的途径就是合同管理。建设单位签订承包合同是个关键，要把主要内容在合同中予以明确。要根据市场行情、行业的一般惯例和有关规范，就施工中可能产生职责不清、互相扯皮、影响造价、延误工期等因素进行事先约定，经法律形式确定下来，确保双方的按约履行。因此在确定了施工单位或材料供应商之后,应及时签订合同。在招投标阶段通过招标选择市政监理单位是关键。综合以往的市政经验，由于市政专业的特点，对监理单位在设计综合能力、现场协调能力、总体控制能力的要求更高。市政监理单位要从小市政综合设计阶段就介入，开始设计监理。而且现场应该设置专职的市政总监，具体起到综合市政各专业并与土建协调的职能。好的监理队伍不仅可以把好工程质量关，重要的是可以帮助业主把好经济效益关，控制工程成本的支出，提出成本优化建议。第四部分 施工阶段小市政施工由于开发商自主控制，与总包配合密切等原因，是施工阶段控制的重点。有效地控制本阶段的工程造价，主要应从以下几个方面着手。第一， 施工现场组织合理。1. 合理安排大小市政的施工计划，减少临时费用的发生。大小市政进度要同步、匹配，保证项目设备调试和竣工验收的市政条件，避免用临时管线解决项目需求。2. 工程顺序合理安排。市政工程要本着“先地下后地上”“先深后浅”的基本原则。避免二次开挖，减少后续工程对前期工程的破坏，造成浪费。另外，根据现场条件和市政专业的特点，安排合理工序。如在下水工程的施工中，首先要考虑排水，一般从下游向上游施工，尽量采用自然排水，以减少临时抽水的费用。3. 土方平衡与控制，一直是市政工程成本控制的难点和重点。根据以往市政工程的经验，建议从以下几个方面加以控制：（1） 市政进出场交接环节要明确控制。首先要保证市政按计划进场，项目场地要根据现场条件分块与市政交接，便于市政安排场地布置和施工。市政工程进出场交接时（进场时与总包单位，出场时与园林单位）都要制定现场标高网格图，在甲方、监理监督的情况下，确认交接时场地标高，标高网格图作为各方土方结算的依据。（2） 总包交接时的场地标高要早确定，而且必须结合设计室外地平和小区道路标高，最好设定在室外标高（结合道路标高考虑）下4050公分。这样做的好处是减少总包回填量，减少市政工程不必要的挖方量，把市政产生的多余土方用于回填，减少市政施工阶段的土方外运。（3） 尽量合槽施工。由于确定了小市政总包单位，因此根据现场条件和设计图纸，尽量考虑机械统一开槽，统一回填。合槽施工的好处是减少重复挖槽量（包括槽间土），降低人工费成本，提高施工效率。当然，这些都要在小市政总包与专业分包签订合同时约定，进场前还要确定合槽施工方案。4. 大型市政站点和构筑物的施工要与总体土建施工结合。如地下锅炉房、化粪池的施工，考虑到工期和场地使用的问题，最好与土建总体一起施工、回填。早建成的化粪池还可以做为现场临时蓄水设施。第二， 加强现场签证的管理。避免现场管理人员违规签证、签证不及时及重复签证等现象。同时，加强对签证的监督与审核，要求所有的签证必须由监理工程师核实后方可签发。工程洽商是编制预算增减账的依据，是施工企业在中标后提高造价，增加收入的主要手段，开发商要加强工程洽商的管理，防止不正当的索赔，建立规范的洽商制度是非常必要的。洽商管理制度的内容要确定工程、规划、预算合同等有关部门在签办工程洽商时的责任，分工必须明确，权力不宜过分集中。签办洽商要注意以下问题：1. 施工前应严格审图，尽量少改动，少办洽商，减少造价增加的幅度；2. 结算时要特别注意减账洽商，防止施工企业漏报；3. 洽商应尽量先办，有了手续后再施工。在工程施工中，工程人员往往考虑工程进度，先按变更的情况施工，然后再补洽商手续。这样做的弊病往往是有的隐蔽工程，做完之后无法核实，工作中出现被动。如果工程进度要求紧，也要洽商和施工同步进行，增、减账及时审，避免无法核实的情况发生，引起双方不必要的争议。4. 洽商内容既要满足工程施工及使用功能需要，又要考虑经济合理和投资节约。凡是因施工企业出于施工方便签办的洽商增帐，要酌情考虑补偿，并应在洽商中予以注明。第三， 强化施工合同和索赔的管理。1. 必须做好日常例会及处理技术问题、进度问题及其它重大问题等会议记录，为避免索赔提供依据。2. 在处理索赔时应仔细研究合同中每一条款的内容，分清双方的风险和责任，谨慎处理索赔，凡不属于自己责任范围内的，则概不得批准对方的索赔要求。第四， 控制材料、设备价格。材料设备费在市政工程的建安造价中约占60-70，有的工程还会更高，因此材料设备费应是市政成本控制中的重点。但是市政工程中的材料，大部份由专业部门管控，由开发商能主导的材料很少。近年来专业垄断也在逐步放开，比如目前燃气工程的管线、报警装置等已经放开。开发商在自主选材的范围内，应作好市场价格的管理工作，掌握价格的变动趋势，特别是大宗材料设备订货，应货比三家，在满足施工的前提下，把握好订货的时机。同样的材料设备，由于产地档次不同，价格相差很远，就是同样品牌的设备由于销售代理级别不同，价格也有差别。因此，市政工程中如果专业部门不指定供货渠道，开发商也应该相对控制。凡施工企业自行采购的材料，重点是对指导价的材料控制，可以采取限价的手段进行控制。材料限价的原则，一是明确加工订货的责任者是施工单位，业主与监理工程师适当参与，参与的目的是控制材料的采购价格，但不能包办代替；二是可以推荐厂家但不指定厂家；三是监督材料的质量；四是在保证质量的前提下合理限价。这种材料限价的作法，体现了风险共担的原则，适应当今市场的状况。第五部分 竣工结算阶段竣工结算阶段的成本控制主要从以下几个方面：第一， 施工方所承包的分部分项工程质量达到北京市或国家施工及验收规范要求，所有设备安装运行调试合格，全部工作内容经监理公司及甲方工程部各专业工程师验收合格，并取得甲方工程主管和总监理工程师签字认可的工程验收单后方可办理工程结算。第二， 严格审核施工质量、工期等是否已按合同约定施工完毕，检查隐蔽验收记录及施工日记。确认隐蔽验收手续是否齐全，是否按图施工，施工中是否有不按图纸及甲方监理要求施工的情况。后附施工方案的结算书，该方案应有监理及甲方工程部的审核意见。第三， 严格核对招标文件、答疑文件、合同文件、投标报价及在施过程中往来函件等资料，对于原合同预算中