成都市新都区地块项目可行性研究报告.doc

成都市新都区地块项目可行性研究报告成都市新都区地块项目可行性研究报告2009年10月目录第一部分 项目概述一、项目基本信息二、项目运作方式第二部分 市场分析一、区域市场分析二、周边项目市场分析第三部分 项目定位一、项目SWOT分析二、产品定位 第四部分 经济指标分析 第五部分 结论及建议一、风险评估及对策二、结论及建议第一部分 项目概述一、项目基本信息1、项目名称：新都项目2、项目位置：此地块占地25386平方米（38亩），位于成都市新都区兴城大道，该地块南侧比邻富力桃园项目，西侧是新都最好的中学新都一中，东侧约500米是蜀龙大道，到达成都交通十分便捷。项目地图宗地现状本案3、开发模式：独资开发 4、投资方： 成都融创置地有限公司5、宗地位置项目四至为：东至某小企业厂区、南至兴城大道、西至新都一中旁小路、北至小企业集中区。区政府本案6、项目土地现状： 项目南侧 项目内 项目内 项目内 7、项目周边环境：项目处于成都市新都区兴城大道，该区域位于成都与新都联系的发展轴线上，近临毗河板块，亲近城市“贵脉”。地块现为一小型企业园区，周边属于城市开发边缘地带，配套较为缺乏。但是随着新城板块的成熟与毗河板块的崛起，区域价值逐渐显现，项目旁边已有富力桃园为邻，并且离众多品牌房企如万科、保利等的项目并不远，具有“傍大款”的优秀潜质。8、项目规划指标：规划用地面积为2.54万平米，预计建筑面积约为15.38万平米，产品以高层电梯为主，容积率为4.9。 第二部分 市场分析一、区域介绍基本情况：北部新城处于成都平原经济圈的核心地带，是四川省委、省政府确定的成（都）-德（阳）-绵（阳）高新技术产业带的第一门户，区域内的成都市新都物流中心是成都市打造现代物流业发展框架体系中的一个重要组成部分，是成都大物流圈北部基地。北部新城作为成都市近年发展的重点，优势突出。自然概况：北部新城是成都在成德绵城市发展带上的最重要区域，承担了“大成都”区域的工业、商贸、物流等重要职能，但未来的北部新城里，城市并非“水泥城市”，而是嵌入山、水、园等生态板块和绿色廊道：城市与城市之间有生态走廊，城市内部也有合理的景观布置。 从北部新城的规划范围来看，区域内有“山”-凤凰山、磨盘山、五龙山，有“水”-北湖、翠微湖，有“园”-熊猫生态园、熊猫小镇、毗河生态带、青白江湿地公园、城市森林绿带，将来还有“生态廊道”-交通生态廊道、河流生态廊道。山、水、园和生态廊道（带），将共同形成北部新城内多元的绿化体系。 新城内规划将建AAA级旅游区，维护山、水、园、带、林的自然生态格局，以“国宝大熊猫”文化品牌为核心发展休闲旅游产业，建设与国际接轨的集生态旅游、人文旅游、商贸旅游和工业旅游为一体的大旅游体系。旅游区内将建新都区-熊猫竹海郁金香运动公园。产业发展：从空间布局来看，北部新城将组团发展，区域内有国际商贸城、新都副中心、青白江3个次区域中心，以及凤凰山片区、熊猫小镇片区、新都物流中心、散装集装箱物流园区、国际集装箱物流园区5个次区域节点。 北部新城的规划目标是“中国中西部国际化商贸平台”，对经济发展有辐射和推动作用的次区域“中心”和“节点”中有一半的定位和主产业涉及物流和商贸。 而从远期规划来看，最终将在北部新城内形成国际商贸城、北部商城、传化物流基地、新都物流中心、青白江散装物流园区、国际集装箱物流园区6个物流/商贸中心，构成新城的物流/商贸廊道。 发展定位：在经建设部批准的成都市城市总体规划、成都市新都区分区规划（2004-2020年）文件中，新都区被确定为成都市北部新城，面积100平方公里，人口100万，是成都市城北副中心，以发展综合服务、轻型工业、宜人居住、旅游观光为主要城市功能。二、区域房地产市场分析1、区域地产概述为便于市场研究和分析，根据新都区的区域特性和习惯，把新都区划分为六大板块。其中老城区板块、新城区板块以及毗河板块三个板块可以作为本项目主要研究对象。l 老城区板块 新都的旧城改造起步较早，建筑密度较大，导致街道狭窄，公共绿地不足和停车场匮乏等问题严峻，发展适合现代生活方式的物业基础条件较弱。现开发物业档次偏低，缺乏品牌开发商支撑，多开发补充式物业。早期围绕旧有城市政治中心的发展的模式已存在多年，可供开发土地不足。但由于新城区规划中配套尚未完全呈现,目前旧城区的二手房交易仍十分活跃。l 新城区板块 依托新都内部较为完善和发达的交通路网与政府明确清晰的规划指向，新城区板块已经基本有效承接了旧城区原有的置业地位，城市化物业开发的趋势已经显现。由于该片区相较于毗河板块在先天资源上较为缺乏，更多依靠配套规划预期与路网交通优势，故开发物业以适合本地客户，但略优于老城区物业的产品形态、居家品质及适中价格为主。l 毗河板块 依托区域内在城北较好的资源优势，开发物业品质较高、基本为生态化产品，板块的市场影响力及偏高端认知已经基本建立，大量成都中高端客群在此置业。原有交通阻碍得到蜀龙大道的缓解，城市化氛围开始加强，但片区尚处于新兴阶段，生活配套不足，发展城市化产品机会尚不完全成熟。本案靠近毗河板块的边缘。l 大丰板块 素有成都“北门门户”之称。它地处成都市外北三环外侧，位于外环高速路以内的中心城区。作为成彭高速路上第一镇的它，区位优势十分明显。随着旧城改造，大丰现在已经有很多的土地资源。由于有地铁一号线的强力作用，大丰板块将偏向于开发城市化产品，购房人群主要来自成都当地及部分寄居的生意人。l 天回板块 地段和交通优势是该区域最大的卖点。该板块位于成都三环与绕城高速之间,积聚商贸居住、新型工业、物流基地，拥有占地43.25公顷的天然氧吧植物园。作为同样可吸纳城北主城区的天回板块将在夹缝中开发偏向于舒适居住的生态化产品，吸纳就近工作的城北生意人。目前90%以上的购房者都来自成都，年龄成次主要在30-45岁之间，70%以上都是自住。l 北湖板块 区域内拥有50平方公里的北郊森林风景区，约2000亩的北湖公园。周边配套较为齐全，交通良好，规划中的地铁7号线途经此地。2、区域地产项目/区域地产总结名称富力桃园备注位置新都区兴城大道新都一中实验学校对面开发商：成都富力地产开发有限公司。小区一期规划用地51449.51，建筑面积约30万方，共2004户。户型配比方面主要以90以下的经济型户型为主，辅以120左右适用型，和140的舒适型。规模占地面积:186676平方米 总建筑面积:1080000平方米容积率4.5基本规划高层面积86-126平方米销售价格均价4500元/平方米（精装）开盘日期09年4月生活机能周边配套：超市、便利店、洗衣店、美容美发、健身馆、皮具美容、家政服务学校：新都一中试验中学、三原外国语学校、四川音乐学院、石油大学公设配套2000的临河健身会所；业主健身场所共5400平米；小区幼儿园近2500平米；30000的配套商业面积 名称万科双水岸备注位置新都区毗河东路6号开发商：成都万科房地产有限公司项目分9期开发，预计4年开发完毕，1-4期已交房。万科双水岸一至七期全面售罄，九期洋房收官销售中，8期联排别墅最低价188万元/套。物业管理费1-3元/平方米月规模占地面积:424668.79平方米 总建筑面积:350000平方米容积率1.60基本规划多层、小高层、高层、别墅面积80-300销售价格电梯均价5044元/平方米(09年小高层)开盘日期06年4月生活机能中小学：西街小学、谕亭小学、三原外国语学校附属小学、正德实验小学、新都一中、三原外国语学校、四川音乐学院；幼稚园：新都区机关幼儿园、新都区第一幼儿园；银行：中国银行新都支行、中国建设银行新都支行、中国工商银行新都支行、中国农业银行新都支行、中国交通银行新都支行、成都商业银行新都支行；医院：成都军区总医院、新都区人民医院、解放军第四十七医院、新都区中医院；其他：四川音乐学院、西南石油学院公设配套沿毗河岸1300米，精心营造13万平米优美景观 名称保利公园198备注位置成都周边三环蜀龙路开发商:保利（成都）实业有限公司。开发周期预计为8年，一期3645户，别墅275户。物业管理费:电梯1.8元/平方米，独栋4元/平方米；双拼、联排3.5元/平方米规模地面积:4000020平方米 总建筑面积:2000000平方米容积率0.5基本规划高层、别墅面积高层：88-140别墅：230-503销售价格电梯均价4200元/平方米开盘日期08年5月生活机能中小学:九年制义务教育配套 幼儿园:金苹果幼儿园 综合商场:红旗超市、大型综合超市 医院:陆军总医院 其他:即将开通6调公交线路通达全城 公设配套2200亩郁金香公园、国际高尔夫球场和超五星级酒店名称双河鹭岛备注位置新都区北大门毗河东路开发商: 润扬房产。总户数1290户。 物业管理费住宅为1.1元/平方米。规模占地面积:149304平方米 总建筑面积:171000平方米容积率1.85基本规划高层、别墅面积89-290销售价格电梯均价3570元/平方米开盘日期08年7月生活机能中小学:新都一中、三元外国语学校、三河中学、新都升庵中学、新都二中、桂林小学、马超小学 综合商场:餐饮、娱乐、商场超市、农贸市场、酒店宾馆、银行、商业广场 医院:成都陆军总医院、新都人民医院、新都第二人民医院、新都中医院、新都妇幼保健站、新都桂林医院 其他:宝光寺、桂湖公园、叠翠公园（规划中）、体育公园、泥巴沱风景区、大熊猫生态公园、植物园、升庵桂湖公园、北湖风景区公设配套名称香洲半岛备注位置新都区城北蜀龙大道毗河大桥旁开发商: 四川香洲半岛房地产开发有限公司。开发周期预计三年，总户数约2000户。 规模占地面积:131333.99平方米 总建筑面积:250000平方米方米容积率1.77基本规划别墅、多层、小高层、高层面积88-290销售价格电梯均价3515元/平方米开盘日期06年8月生活机能中小学:三原外国语学校，新都一中 幼儿园:计划在三期规划 综合商场:红旗连锁，互惠超市，大型综合农贸市场 邮局:新都区邮局 银行:建行、工行、农行、高行 医院:新都区医院，成都空军总医院 公设配套大型休闲会所名称芙蓉名城备注位置新都区北大门毗河东路开发商: 成都新神风实业。开发周期为二期三年，总户数:682 物业管理费住宅为1.1元/平方米。规模占地面积:66667平方米 总建筑面积:135858平方米容积率2.18基本规划高层、别墅面积68-224销售价格电梯均价3600元/平方米开盘日期08年6月生活机能中小学:西街小学、三元外国语学校、新都一中综合商场:摩尔、太平洋电影院、蓝色海岸、味道江湖及项目芙蓉生活广场幼稚园:新城幼稚园银行:中国银行、工商银行、交行等邮局:新都邮局医院:妇幼保健院其他:毗邻百亩体育公园、30亩市政广场及四川音乐学院、西南石油大学公设配套3. 区域房地产市场总结通过对新都市场的基本情况了解，可以大致分析出该区域市场的特性l 供应量新城区供应量最大 从整个大区域的楼盘分布情况来看，新城区目前在售楼盘数量最多。由于政府和西南石油学院和川音等政府机关和学校的进入，使得新城区的房地产市场发展迅速。 从目前的发展趋势来看，新城区板块和毗河板块的发展势头强劲，特别是新城区板块，随着政府的迁入和高校的进入，目前已经成为新都区发展最迅速的区域。而毗河板块也正在快速的起步，特别是万科、新希望等高品质项目的进入，使得该区域未来将向高品质项目集中发展。 l 各板块电梯项目均价毗河板块列居第一 新都目前市场在售住宅项目的整体市场均价为3500元/，其中，电梯公寓的均价在3200元/左右。 目前毗河板块均价最高，已达到了4200元/平方米，高于市场整体均价。这是因为该板块内楼盘均为知名项目，其住宅项目主要以深度居家的中高端产品为主，因此使得该区域项目均价显得较高。 目前新都市场主要还是以中档和中低档项目为主，特别是新城区板块和老城区板块，十分缺乏中高端产品和高端产品；而目前毗河板块则是主要集中了中高档和高档项目的供应。 l 新都区在售楼盘客群分析年龄职业所在地购买动机老城区板块30-40一般工作人员新都60%；成都10%；外地30%90%以上自住新城区板块25-45学校老师、公务员以及中高层企业管理人员新都50%；成都30%；外地20%60%以上自住毗河板块30-50公务员、经商者新都20%；成都50%；外地30%80%以上自住4、09年主要相关项目销售数据(数据来源于房地产管理局备案)：项目名称销售套数(电梯)销售面积(电梯)销售均价(电梯)富力桃园(08年12月开盘至今)48套(第一批次)5664平3800元/平万科双水岸(09年4月至今)高层166套小高层51套(8月开盘)21700平4800元/平保利公园198(2009年3月至今)高层404套小高层14套54340平高层电梯4200元/平小高层4630元/平第三部分 项目定位一、项目SWOT分析1、优势l 靠近蜀龙大道，到成都交通便捷；l 地块南侧临近富力桃园和万科双水岸，可以借品牌开发商的势；l 地块西侧临新都一中，具备教育资源优势；l 土地价格低于对面竞争项目；l 项目小，进入成本低，付款方式好，适合做现金流；2、劣势l 地块所处区域发展尚不成熟，配套条件极不完善；l 地块所处位置东、北侧现有厂房，可能会造成视觉影响；l 地块面积小，产品可发挥空间小，容积率较高，受限制多；3、机遇l 北部新城的崛起，新都区房地产的快速发展，是项目的机会；l 项目南边附近的风景生态资源逐步成型、成熟，是项目的卖点；l 毗河板块的品牌效应，吸引了很多购房者的目光；4、挑战l 土地内尚未拆迁，可能会遇到一些拆迁带来的问题；l 新城板块目前仍然处于新都房地产的供应量第一位；l 保利198、万科双水岸等品质楼盘调高了成都客户的胃口；l 天回板块、北湖板块、大丰板块、城北改造项目等对来自成都的客户分流。二、产品定位1、市场定位项目位于成都市新都区兴城大道，总体定位为“品牌地带的一次置业首选楼盘”。客户定位以成都市中低端收入人群以及投资客为主，辐射新都区内首次置业阶层。2、产品定位总占地面积：25386（38.0796亩）总建筑面积:153800平米其中地上计入容积率面积:123800平米住宅:121800平米商业:2000平米地下建筑面积:30000平米地下车库:26000平米设备非机动车:4000平米住宅建筑密度:16%总建筑密度:20%容积率:4.9绿地率:30%机动车位:858辆(住宅853,商业12)非机动车:1278辆(住宅1218,商业60)户均面积:70平米(初步估算)户数:1700户(约10个单元,1梯56户,30层)(初步估定产品形态为高层+小高层,可根据市场情况进一步调整)3、价格定位综合考虑开发成本、区位优势、产品特性、市场状况、交通环境、期望利润及目标客户特点等诸多因素，本项目的销售价格定位：3600元/平米。第四部分 经济指标分析费 用 明 细高层商业地下车库合计12.1800 万M20.2000 万M23.0000 万M215.38 万M2平米造价（元/m2）投资额（万元）平米造价（元/m2）投资额（万元）平米造价（元/m2）投资额（万元）平米造价（元/m2）投资额（万元）一、土地及大配套费597.49 7277.47 597.49 119.50 105.35 316.05 501.50 7713 1、土地款492.14 5994.31 492.14 98.43 0.00 0.00 396.15 6093 2、大配套费105.00 1278.90 105.00 21.00 105.00 315.00 105.00 1615 3、土地出让金0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0 4、土地契税0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0 5、土地交易费（拍卖手续费）0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0 6、办理土地证费0.35 4.26 0.35 0.07 0.35 1.05 0.35 5 二、前期费97.00 1181.46 97.00 19.40 97.00 291.00 97.00 1492 1、三通一平16.00 194.88 16.00 3.20 16.00 48.00 16.00 246 （1）临电工程费3.00 36.54 3.00 0.60 3.00 9.00 3.00 46 红线外3.00 36.54 3.00 0.60 3.00 9.00 3.00 46 红线内0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0 （2）临水工程费1.00 12.18 1.00 0.20 1.00 3.00 1.00 15 红线外1.00 12.18 1.00 0.20 1.00 3.00 1.00 15 红线内0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0 （3）临路工程费1.00 12.18 1.00 0.20 1.00 3.00 1.00 15 （4）填土及平整场地费10.00 121.80 10.00 2.00 10.00 30.00 10.00 154 （5）临时设施1.00 12.18 1.00 0.20 1.00 3.00 1.00 15 2、规划管理费0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0 3、规划设计费0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0 （1）咨询费0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0 （2）方案设计费0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0 4、施工图设计费35.00 426.30 35.00 7.00 35.00 105.00 35.00 538 （1）方案设计费15.00 182.70 15.00 3.00 15.00 45.00 15.00 231 （2）施工图设计费20.00 243.60 20.00 4.00 20.00 60.00 20.00 308 5、环境方案设计费4.00 48.72 4.00 0.80 4.00 12.00 4.00 62 （1）方案设计费2.50 30.45 2.50 0.50 2.50 7.50 2.50 38 （2）环境施工图设计费1.50 18.27 1.50 0.30 1.50 4.50 1.50 23 6、综合管网设计费0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0 7、人防费0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0 8、招投标费2.10 25.58 2.10 0.42 2.10 6.30 2.10 32 （1）招标监督服务费0.60 7.31 0.60 0.12 0.60 1.80 0.60 9 （2）代理费1.50 18.27 1.50 0.30 1.50 4.50 1.50 23 9、墙改费（新型建筑材料专项基金）0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0 10、地名费0.20 2.44 0.20 0.04 0.20 0.60 0.20 3 11、施工图审查费1.40 17.05 1.40 0.28 1.40 4.20 1.40 22 12、勘察放线费26.00 316.68 26.00 5.20 26.00 78.00 26.00 400 （1）地质勘察费24.00 292.32 24.00 4.80 24.00 72.00 24.00 369 （2）测绘费1.00 12.18 1.00 0.20 1.00 3.00 1.00 15 （3）地基测量费1.00 12.18 1.00 0.20 1.00 3.00 1.00 15 （4）人防物探费0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0 13、产权登记费1.80 21.92 1.80 0.36 1.80 5.40 1.80 28 14、销售许可证及面积测量费2.00 24.36 2.00 0.40 2.00 6.00 2.00 31 15、房屋交易手续3.00 36.54 3.00 0.60 3.00 9.00 3.00 46 17、地籍地形图、核地1.00 12.18 1.00 0.20 1.00 3.00 1.00 15 18、合同审查费1.00 12.18 1.00 0.20 1.00 3.00 1.00 15 19、水泥专项基金0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0 20、环境影响评估费2.50 30.45 2.50 0.50 2.50 7.50 2.50 38 21、避雷检测费1.00 12.18 1.00 0.20 1.00 3.00 1.00 15 22、新建房屋白蚁防治费0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0 三、建安工程费1611.80 19631.72 1550.80 310.16 2336.80 7010.40 1752.42 26952 1、地基处理180.00 2192.40 180.00 36.00 180.00 540.00 180.00 2768 （1）桩基础工程费160.00 1948.80 160.00 32.00 160.00 480.00 160.00 2461 （2）桩检测费用20.00 243.60 20.00 4.00 20.00 60.00 20.00 308 2、住宅土建、安装1400.00 17052.00 1340.00 268.00 2110.00 6330.00 1537.71 23650 （1）土建安装工程费 1,320.0016077.60 1,260.00252.00 2,020.006060.00 1455.76 22390 （1.1）土建工程费1,000.0012180.00 1,000.00200.00 1,800.005400.00 1156.05 17780 （1.2）安装工程费120.001461.60 120.0024.00 120.00360.00 120.00 1846 （1.3）甲控、甲供材180.002192.40 120.0024.00 100.00300.00 163.62 2516 （1.4）公共部分装修20.00243.60 20.004.00 0.000.00 16.10 248 （2）电梯 50.00 609.00 50.00 10.00 0.00 0.00 40.25 619 （3）消防30.00 365.40 30.00 6.00 80.00 240.00 39.75 611 （4）排气通风0.00 0.00 0.00 0.00 10.00 30.00 1.95 30 3、工程预算编制费1.50 18.27 1.50 0.30 1.50 4.50 1.50 23 4、土建监理费8.00 97.44 8.00 1.60 8.00 24.00 8.00 123 5、沉降观测1.00 12.18 0.00 0.00 0.00 0.00 0.79 12 6、质量监督费1.30 15.83 1.30 0.26 1.30 3.90 1.30 20 7、人防设施0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0 （1）人防监理费0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0 （2）人防设施费0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0 8、变更及签证 20.00 243.60 20.00 4.00 36.00 108.00 23.12 356 9、示范小区奖 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0 10、精装修0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0 11、其他0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0 四、市政基础设施费 186.42 2270.63 142.08 28.42 56.00 168.00 160.41 2467 1、供电36.00 438.48 36.00 7.20 36.00 108.00 36.00 554 （1）工程费25.00 304.50 25.00 5.00 25.00 75.00 25.00 385 （2）小区管网11.00 133.98 11.00 2.20 11.00 33.00 11.00 169 2、供水10.00 121.80 10.00 2.00 10.00 30.00 10.00 154 （1）自来水工程费10.00 121.80 10.00 2.00 10.00 30.00 10.00 154 （2）水表费0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0 3、燃气52.34 637.50 0.00 0.00 0.00 0.00 41.45 638 4、通讯线路安装费5.58 68.00 5.58 1.12 0.00 0.00 4.49 69 5、电视0.40 4.87 0.40 0.08 0.00 0.00 0.32 5 （1）电视线路安装费0.40 4.87 0.40 0.08 0.00 0.00 0.32 5 （2）电视外网工程费0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0 6、智能化 15.00 182.70 15.00 3.00 10.00 30.00 14.02 216 7、区内路灯 2.00 24.36 2.00 0.40 0.00 0.00 1.61 25 8、环卫1.00 12.18 1.00 0.20 0.00 0.00 0.80 12 9、邮政1.10 13.40 1.10 0.22 0.00 0.00 0.89 14 10、环境工程39.00 475.02 39.00 7.80 0.00 0.00 31.39 483 （1）绿化 21.00 255.78 21.00 4.20 0.00 0.00 16.90 260 （2）道路及小品18.00 219.24 18.00 3.60 0.00 0.00 14.49 223 11、排水 20.00 243.60 28.00 5.60 0.00 0.00 16.20 249 13、围墙大门1.00 12.18 1.00 0.20 0.00 0.00 0.80 12 14、车棚1.00 12.18 1.00 0.20 0.00 0.00 0.80 12 16、水面 2.00 24.36 2.00 0.40 0.00 0.00 1.61 25 五、公用配套设施61.20 745.42 61.20 12.24 0.00 0.00 49.26 758 1、区内非经营性公建36.00 438.48 36.00 7.20 0.00 0.00 28.98 446 （1）其他区内设施(会所)36.00 438.48 36.00 7.20 0.00 0.00 28.98