长兴岛房地产市场分析.ppt

长兴岛房地产市场分析 长兴岛远景规划 长兴岛作为大连东北亚国际航运中心组合港建设的大幕已经拉开 规划 招商 动迁安置等各项准备工作已全面展开 现在的长兴岛处处涌动着发展建设的热潮 三年内 岛外铁路 高速公路 水 电气 岛内主要港口 基础设施 10平方公里产业起步区要完成 五年要加快进度 建完50平方公里得 10年是130平方公里 要建成一个临港新城 未来的长兴岛将兴建起大型综合性国际深水港区 大量聚集国际和东北老工业基地的重大装备制造业及其相关产业链链接下的大型产业集聚区 到2020年 这里将再造一个现在的大连工业总量 长远规划示意 规划面积129 7平方公里 港口区21 1平方公里 产业区71 7平方公里 居住及旅游区规划面积36 9平方公里 长兴岛目前已招商国际国内150余家大型企业 包括韩国stx集团 新加坡万邦集团 日本nice株式会社等大型企业 政府也投入60亿元人民币加快和促进长兴岛的建设和发展 长兴岛交通路网状况 长兴岛SWOT分析 1 长兴岛可开发的前景是好的 现在只是在老城区三堂附近有一些楼盘在售或已经销售完毕 其它地区可开发的区域还比较多 2 现在长兴岛房地产的价格已经进入了市场的起步阶段 而且有待继续走高 发展潜力是良好的 3 目前长兴岛的客户群主要以投资型客户为主 本地的居民相对并不是很多 多数为大连 开发区和少数黑龙江的投资客 4 地理位置上属于瓦房店市 距大连不是很远 而且今年年末要动工修大连直达长兴岛的公路 这样从大连到长兴岛的时间会缩短为50分钟左右 对于这一地区今后的发展有很大的影响 5 在户型设计上 以小户型偏多 适于投资 有车一族的年轻人 养老型的客户居住 6 长兴岛被列为中国第五大岛 长江以北第一大岛 自然环境优美 气候环境好 空气清新 旅游业的发展也将会是这一地区的热点产业 7 韩国 新加坡的造船业进驻长兴岛 必将会给长兴岛的未来带来飞一般的发展 优势 劣势 1 目前来说人气并不是很旺 投资客户多 还没形成完整 成熟的生活配套 2 目前交通状况并不是很方便 无论是大连到长兴岛还是岛上的交通配套都有待进一步的开发 长兴岛SWOT分析 1 韩国 新加坡等地区的造船业的发展给长兴岛带来了更多新的资源 为今后的房地产市场带来了更多 更新的发展机会 2 随着大连市内的区域饱和 房地产市场必然会向长兴岛这样的小城区发展 3 东北三省的外地客户 在房地产市场还未完全成熟的长兴岛还可以选择到价格 户型相对比较满意的房子 对于他们来讲 并不一定是大连市内 只要是环境与大连一样的美好 为何不选择物美价廉的呢 机遇 长兴岛SWOT分析 1 对于配套还有待一段时间的发展 这也需要周边人气的配合 这也就要求房地产市场的发展 2 目前来说交通的不便会给房地产市场带来一定的影响 3 未来的市场空间是比较大的 要发展成为成熟 完善 良好的房地产市场还需要很长的路要走 挑战 长兴岛SWOT分析 在售楼盘分布 怡海花园 凯立花园 新新家园 长兴家园 明珠家园 金海明珠 新港假日 长兴铭岛仕家 翠岛经典 金港糊畔 府都花苑 明星家园 星湾家园 金钧华府 中央国际海景 Stx项目 美林家园 长兴岛在售和在建项目目前近20家 长兴岛地产项目售价情况汇总 面积及户型 市场供应量汇总 收款方式及金额 车库售价情况汇总 售价综合因素的分析 一 一 兴港府督花苑 1 附加值 精装修 对外宣称装修标准900元 2 位置因素 与新管委会 客运中心 新港大厦 城八线等相邻 3 销售人员称已经售出200套左右 其可信度较低 具建行人员透露 只收到府督花苑一个贷款件 二 金钧华府 1 位置因素 距离凯立花园较近 因为凯立花园一 二期已经形成居住规模 周边菜市场及超市比较完善 距离城八线也较近 2 订金1000元 前期对交订金客户说售价在2800 2900元左右 现在对外称交订金客户3500元 起 未交订金客户3800元 起 3 手续不全 何时开盘定不了 据说尚批规划阶段 三 新新家园 1 一期开发奠定了二期的基础 一期销售情况良好 2 户型 部分一层有花园赠送 花园13 左右 顶层4500元 赠送隔楼 隔楼面积占底层38 左右 3 在新新家园销售负责人处得知 前几天销售员已经电话通知办卡客户二期售价大约在3800 3900元左右 当时就有40组左右客户称不考虑了 准备退订金 订金500元 4 现阶段正进行厂地平整 何时能销售尚定不了 售价综合因素的分析 二 四 长兴铭岛仕家 1 这个项目目前是长兴岛地区售价最低的项目 主要原因是距离水泥厂太近 起价 2600元 2 前期积累了大量客户资源 目前销售情况良好 主要原因是价格优势 五 新港假日 1 一 二期开发比较成功 小区规模成型 居住氛围浓厚 2 前期积累了大量客户资源 3 学区优势 中心小学及预留的幼儿园用地 4 物业管理公司优势 六 金港湖畔 1 该项目正在办理土地使用证阶段 2 售价未定 3500元起价未对外公布 3 对外称四月中下旬可以开盘 七 美邻嘉园 同金港湖畔 八 凯立花园 三期 尚未动工 价格及开盘时间未定 总结 一 宏观 1 08年有几大利好消息 高速快速路的开工 几大知名企业的进驻 国家级开发区正在审批中等都对长兴岛的地产项目以有利的支持 2 地价及成本 钢材 砖 人工费等 的因素也将促使房价会有所提升 3 相反 近日各大媒体对万科成都 广州 上海 东莞 北京等地区的楼盘降价 打折的报道也或多或少对购房者产生了一定的影响 二 微观 1 预计4 5月份开盘项目较集中 价格是各项目的重心 从在售几家楼盘 铭岛仕家 新港假日 怡海花园 金海明珠 来看 客户认可的均价在3200 3500左右 2 虽然各楼盘对未来市场比较看好 售价也形同水涨船高 可是从市场情况来看 在售楼盘的价格几乎保持不变 反而未售的并且尚不确定何时能开盘销售的楼盘却对市场的预期值很高 估计出的价格也都超出了大家的想象