物业管理法规与案例分析第七章 物业服务合同67p课件

第七章物业服务合同 本章重点 物业服务合同的概念和特征物业服务合同的订立违约责任的概念 案例 卫生间的地漏返水责任案 一 物业服务合同的概念 一 定义1 广义 所有以物业服务相关权利 义务为内容的合同 2 狭义 物业产权人和物业管理企业之间设立 变更和终止物业服务相关权利 义务的合同 二 主体业主与物业服务企业业主大会与物业服务企业业主 业主大会与物业服务企业 三 性质1 委托合同中的特定类型 1 委托合同 合同法 第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定 由受托人处理委托人事务的合同 第三百九十八条委托人应当预付处理委托事务的费用 受托人为处理委托事务垫付的必要费用 委托人应当偿还该费用及其利息 第四百条受托人应当亲自处理委托事务 经委托人同意 受托人可以转委托 转委托经同意的 委托人可以就委托事务直接指示转委托的第三人 受托人仅就第三人的选任及其对第三人的指示承担责任 转委托未经同意的 受托人应当对转委托的第三人的行为承担责任 但在紧急情况下受托人为维护委托人的利益需要转委托的除外 标的是处理委托事务受托人以委托人的名义处理委托事务 产生的法律后果有委托人承担 委托人或者受托人往往可以随时解除委托合同 委托合同一般是无偿合同 不要式合同 2 物业服务合同特征 A物业服务合同不是业主可以自愿选择签订与否的 而是根据有关法律规定必须签订的 强制合同 B物业服务合同的当事人是特定的 签订物业服务合同的物业管理企业不是可以任意选择的 其必须符合相应的资质条件 C物业管理企业一旦与业主签订了物业服务合同 便依照合同和法律独立地开展服务工作 D具有一定的人身性质 以双方当事人的信任为基础 物业管理企业不需要亲自处理所有物业管理工作 可以直接将部分工作交给符合法律规定或合同约定的第三方来处理 E物业管理企业独立对外承担法律责任 其管理物业取得的财产 遭受的损失以及其他后果并不象委托合同那样归于业主 而是要根据相关法律法规及物业服务合同来具体加以区分和界定 F物业服务合同一旦签订 双方当事人不能像一般委托合同那样随意解除 G以 事务 为标的 合同的客体是物业服务行为 2 要式合同 条例 第二十一条在业主 业主大会选聘物业管理企业之前 建设单位选聘物业管理企业的 应当签订书面的前期物业服务合同 条例 第三十五条业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同 备案3 是双务 有偿 合同 二 物业服务合同的类型 一 依据委托人和委托阶段的不同 条例 第二十一条在业主 业主大会选聘物业管理企业之前 建设单位选聘物业管理企业的 应当签订书面的前期物业服务合同 前期物业管理招标投标管理暂行办法 2003 6 26第二条前期物业管理 是指在业主 业主大会选聘物业管理企业之前 由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理 二 依据委托管理事项的不同分类全权委托合同单项委托合同 业主 物业管理企业为甲方 三 物业服务合同的签订 一 物业服务合同的签订第二十六条前期物业服务合同可以约定期限 但是 期限未满 业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的 前期物业服务合同终止 二 物业服务合同的备案 北京市居住小区物业管理办法 第十一条物业管理企业受物业管理委员会及房地产产权人的委托 承担居住小区的物业管理 物业管理企业应当与委托单位签订委托管理合同 合同签订后 由物业管理企业向所在地的区 县房屋土地管理机关备案 三 物业服务合同的效力 案例 黑幕起纠纷 开发商与物业管理公司对簿公堂案例 林先生拒绝物业管理公司对小区实施的统一物业管理案 1 合同效力 合同法 第五十二条有下列情形之一的 合同无效 一 一方以欺诈 胁迫的手段订立合同 损害国家利益 二 恶意串通 损害国家 集体或者第三人利益 三 以合法形式掩盖非法目的 四 损害社会公共利益 五 违反法律 行政法规的强制性规定 合同法 第五十四条下列合同 当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销 一 因重大误解订立的 二 在订立合同时显失公平的 一方以欺诈 胁迫的手段或者乘人之危 使对方在违背真实意思的情况下订立的合同 受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销 当事人请求变更的 人民法院或者仲裁机构不得撤销 四 物业服务合同转让 小区物业管理费1 5元变2 5案 第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人 但有下列情形之一的除外 一 根据合同性质不得转让 二 按照当事人约定不得转让 三 依照法律规定不得转让 第八十条债权人转让权利的 应当通知债务人 未经通知 该转让对债务人不发生效力 债权人转让权利的通知不得撤销 但经受让人同意的除外 第八十一条债权人转让权利的 受让人取得与债权有关的从权利 但该从权利专属于债权人自身的除外 第八十二条债务人接到债权转让通知后 债务人对让与人的抗辩 可以向受让人主张 第八十三条债务人接到债权转让通知时 债务人对让与人享有债权 并且债务人的债权先于转让的债权到期或者同时到期的 债务人可以向受让人主张抵销 第八十四条债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的 应当经债权人同意 第八十八条当事人一方经对方同意 可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人 第八十九条权利和义务一并转让的 适用本法第七十九条 第八十一条至第八十三条 第八十五条至第八十七条的规定 五 物业服务合同的内容 案例 路桩钢管绊倒业主 经医院抢救无效死亡赔偿案案例 物业公司服务有瑕疵法院裁决业主少交费 一 物业服务合同内容 物业管理条例 第三十五条 物业服务合同应当对物业管理事项 服务质量 服务费用 双方的权利义务 专项维修资金的管理与使用 物业管理用房 合同期限 违约责任等内容进行约定 物业服务合同 示范文本 建设部关于印发 前期物业服务合同 示范文本 的通知深圳景洲大厦物业管理服务合同 1 物业服务质量 深圳景洲大厦物业管理服务标准普通住宅小区物业管理服务等级标准 试行 上海市住宅物业服务分等收费标准北京市居住小区物业管理服务标准 2 服务费用 略 物业管理条例 第六条物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价 具体定价形式由省 自治区 直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定 北京市物业服务收费管理办法 试行 第六条经济适用住房小区 危改回迁小区 在未成立业主大会前 物业服务收费实行政府指导价 执行经济适用住房小区物业服务收费政府指导价标准 物业管理条例 第九条业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用 包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用 盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式 酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业 其余全部用于物业服务合同约定的支出 结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式 第十二条实行物业服务费用酬金制的 预收的物业服务支出属于代管性质 为所交纳的业主所有 物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出 物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况 业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时 物业管理企业应当及时答复 北京市物业服务收费管理办法 试行 第八条物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价 在物业管理区域内的显著位置 将服务内容 服务标准以及收费项目 收费标准等有关情况进行公示 物业服务收费明码标价规定 第六条物业服务收费明码标价的内容包括 物业管理企业名称 收费对象 服务内容 服务标准 计费方式 计费起始时间 收费项目 收费标准 价格管理形式 收费依据 价格举报电话12358等 实行政府指导价的物业服务收费应当同时标明基准收费标准 浮动幅度 以及实际收费标准 3 专项维修资金 业委会成立前 即维修资金代管期间 维修资金原则上不得使用 确需使用的 应当按照下列程序办理 1 物业管理企业应当将维修工程计划在工程涉及业主的公共活动区域予以公告2 需要对维修工程的必要性及费用预算进行鉴定的 可委托专业机构鉴定并出具鉴定报告 鉴定费用可计入本次维修工程成本 3 物业管理企业持费用预算 维修费用按户分摊明细表等向维修工程涉及业主公示及征求书面意见 经涉及业主所持投票权三分之二以上通过 4 物业管理企业应当依法确定施工单位 签订施工合同 5 物业管理企业持资金支用申请 资金预支用备案表 业主决议 专业机构鉴定报告 维修费用分摊明细表 维修资金交纳情况统计表 施工合同等材料到市小区办或市资金中心区县管理部办理资金预支手续 6 工程竣工验收合格后 物业管理企业持维修费用决算单 维修费用发票 最终维修费用分摊明细表 费用决算分户调整表等到市小区办或市资金中心区县管理部办理资金结算手续 第十三条业委会可委托物业管理企业持相关材料到银行办理资金预支或结算手续 到银行办理资金预支手续时应提交维修资金预支用备案表 维修工程施工合同及维修费用分摊明细表等 工程竣工验收合格后到银行办理资金结算手续时应提交维修费用决算单 维修费用发票 最终维修费用分摊明细表 费用决算分户调整表等 银行办理维修资金的预支或结算手续时应当核对费用分摊明细表中的金额是否与资金管理系统中的分户数据相一致 并核对维修费用的收款单位名称 收款银行账号是否与资金预支用备案表中登记的内容相一致 第十九条如一幢楼房或一户业主的维修资金经使用后 不足首次归集额的30 时 业委会应提议续筹 续筹标准及办法由业主大会决定 续筹金额一般应由业主按所拥有的建筑面积比例分摊 续筹资金必须交到维修资金开户银行 存入业主明细户 4 违约责任 继续履行采取补救措施赔偿损失支付违约金 第二节物业管理招标投标管理 案例7 6 已经收到天津市一住宅建设项目中标通知书的山太行物业管理公司还没有来得及品尝揽到物业管理项目的喜悦 却又接到这个项目招标人 三顺房产公司的口头通知 原先发出的 中标通知书 无效 项目已发包给另一家物业管理企业住安物业管理公司 已经按规定要求向招标人支付了5万元投标保证金的物业管理企业对此怎么也想不通 程序完全合法的招投标结果 这家房产公司怎么可以擅自撤标 后来了解到 他们的中标价为1 7元 平方米 而这家房产公司之后与另一家物业管理企业是以1 5元 平方米签订这个项目物业服务合同的 经多次交涉无果后 山太行物业管理公司委托律师向当地法院起诉 要求判决被告三顺房产公司与住安物业管理公司签订的物业服务合同无效 法院经审理支持了原告的诉讼请求 一 合同订立 要约承诺要约邀请反要约 二 物业管理招标投标的适用范围和行政监管 一 物业管理招标投标的适用范围住宅物业的建设单位 应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业 投标人少于3个或者住宅规模较小的 经物业所在地的区 县人民政府房地产行政主管部门批准 可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业 北京市协议选聘物业管理企业行政许可程序 规定 投标人少于3个或者住宅规模较小 2万平米以内 的物业项目 经区 县国土房管局 物业管理科 小区办 行政许可可以采用协议的方式选聘物业管理企业 二 行政监管 1 对住宅物业前期物业管理实施招投标 进行的是强制性规定 2 对非住宅物业是否以招投标方式选聘物业管理企业 目前未作强制性规定 3 对于业主和业主大会选聘物业管理企业的方式 法律也未作强制性规定 4 招标人与投标人订立合同 招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内 按照招标文件和中标人的投标文件订立书面的物业服务合同 招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议 招标人发出的招标公告或者投标邀请书 是吸引物业管理企业向自己投标的意思表示 属于要约邀请 投标人向招标人送达的投标文件 是投标人希望与招标人就招标项目订立合同的意思表示 属于要约 而招标人向中标的投标人发出的中标通知书 是招标人同意接受中标的投标人的投标条件 即同意接受该投标人的要约的意思表示 属于承诺 因此 中标通知书发出后 产生承诺的法律效力 如招标人改变中标结果 或者中标人放弃中标项目的 均应承担法律责任 5 招标投标备案制度 1 事前备案招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前 提交与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件 招标公告或者投标邀请书 招标文件以及法律 法规规定的其他材料 报物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案 房地产行政主管部门发现招标有违反法律 法规规定的 应当责令招标人改正 如 北京市物业管理招标投标办法 第七条规定 前期物业管理招标的招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书之前 到北京市居住小区管理办公室备案 业主大会招标的 到项目所在区 县国土资源和房屋管理局备案 2 事后备案招标人应当自确定中标人之日起15日内 向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案 备案资料应当包括开标评标过程 确定中标人的方式及理由 评标委员会的评标报告 中标人的投标文件等资料 委托代理招标的 还应当附招标代理委托合同 如 北京市物业管理招标投标办法 第三十三条规定 招标人应当自与中标人签订 前期 物业服务合同之日起15日内 到原备案机关备案 第三节物业服务收费 案例7 7 某小区收费采用酬金制 物业管理公司贴出了通知业主交本月管理费的通知 其中一些费用只列出了应交的总额 没有具体列各项目的具体费用 为此 小区的大部分业主要求物业管理公司定期公布所有物业管理费各项开支总数及细节 接受大家监督 物业管理公司负责人认为 他们只要根据物业服务合同所制定的服务要求开展工作 定期公布告诉大家是收支平衡还是超支便可以了 又不是审计 不需要公布细节 业主与该物业管理公司便产生了矛盾 后双方争执不下 业主向人民法院起诉 请求法院保护业主作为消费者的知情权 法院经审理后 依法确认了业主的知情权 一 物业服务费用的缴纳 在物业服务合同关系中 提供物业服务和支付物业服务费用是物业管理企业和业主的主要义务 物业服务费用是物业服务合同的必备条款之一 当事人应当在合同中明确约定物业服务费用的标准 数额 缴纳方式等等 物业服务费用的缴纳主体主要是业主 另外 还可能是物业使用人或建设单位 物业管理条例 物业服务收费管理办法 等对物业服务费用的缴纳主要作了下列规定 1 业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金 业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的 业主委员会应当督促其限期交纳 逾期仍不交纳的 物业管理企业可以依法追缴 北京市规定 物业管理企业可按月 按季或按年度计收物业服务费 但不得一次性预收一年以上 不含一年 的 2 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的 从其约定 业主负连带交纳责任 物业发生产权转移时 业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金 3 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售 或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业 物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳 4 物业管理区域内 供水 供电 供气 供热 通讯 有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用 物业管理企业接受委托代收上述费用的 可向委托单位收取手续费 不得向