房屋买卖常见法律纠纷概要课件

房屋买卖常见纠纷法律知识讲解 房屋买卖常见法律纠纷的类型 1 房价暴涨暴跌引发的法律纠纷2 未经授权的代理人签署的买卖合同引发的法律纠纷3 房款支付引发的法律纠纷4 房屋交付引发的法律纠纷5 房屋面积差异引发的法律纠纷6 户口迁出引发的法律纠纷7 凶宅 的法律纠纷 一 因房价暴涨暴跌引发的纠纷 2016年春节后 房价暴涨 卖方违约数量暴增 对于在2015年底签订的居间合同及定金合同的买受人来说 不得不面对卖方的违约 卖方自愿以双倍返还定金的方式来解除定金合同 然而双倍返还定金远远不能弥补买方所受到的损失 那么卖方违约后 买方如何主张自己所受到的损失 案例1 原告张某与被告梁某以及居间方中介公司签订 房地产买卖居间协议 约定房价款970万元 定金人民币20万元 原告同意在被告签署本协议后30天内与被告在居间方处签订正式 上海市房地产买卖合同 以下简称 合同 协议 签订后 原告即支付定金20万元 但临近正式合同签署之日 被告通过他人向居间方提出要求原告增加房价80万元 原告予以拒绝 最终双方未能签署正式合同 原告因被告违约未能买到合适的房屋 要求判令 1 被告赔偿原告因违约导致房价上涨损失人民币205万元 法院判决 本案的焦点问题 原告仅能依据定金罚则要求被告双倍返还定金 还是原告可以在定金之外 进一步主张实际损害赔偿 法院经审理认为 被告的违约行为致使原告未能及时签订合同 丧失一次以同等价格购买涉案房屋的机会 造成原告房价差价损失 该损失已超过双方约定的双倍返还定金金额 故原告要求被告返还定金20万元并赔偿房价上涨损失的诉讼请求 符合法律规定 应予支持 鉴于原 被告签订协议并在其中约定违约金的主要目的是为了促使双方按期签订 上海市房屋买卖合同 是为订立正式的房地产买卖合同而进行的预约 且原告支付的定金20万元 仅占房屋总价970万元的2 故由法院酌定被告赔偿原告房价上涨的差价损失100万元 二 代理人未经授权签署的合同引发的纠纷 这种情形对于卖方亦比较多见 尤其是家庭成员之间代为出售房屋 一旦房价上涨 卖方往往不愿意再出售房屋 或对代理人的行为不予追认 当前房地产市场行情中 卖方以未经其同意为由 拒绝承认合同较多 因此 作为买受人应注意 签署合同究竟是不是产权人 若不是 则要求出具授权的委托书 因此 对于房屋买卖中 买方应严格审查出售方的资格问题 案例2 赵某死亡 其妻李某患精神分裂症 赵某之兄赵某某持李某身份证件 以抵债为由 将李某名下公房以7万元低价售予张某 李某能否要回房子 律师分析 赵某某未取得李某法定代理人书面授权 亦无充分证据证明其受李某法定代理人口头授权 故应认定赵某某无权代理李某处分案涉房屋 即便张某与李某间存在债权债务关系 赵某某亦无权以李某名义将房屋处分给张某用以抵债 故合同无效 张某明知房屋产权人系李某 仅凭现有证据不能证明张某有充分理由相信赵某取得处分该房代理权 况张某实际并未支付合理对价 故不能认定张某善意 合同被确认无效后 因该合同取得的财产应返还 故张某应将案涉房屋归还李某 律师提示 任何二手房买卖合同 房屋的出售方必须为房屋的产权人 有些房屋只登记一位产权人 而有些房屋登记多位产权人 尤其在国内一套房屋的产权人通常是有一家三口 甚至还有其他合买 共同投资的情形 但无论产权人有几位 都必须一一验明出售方真实身份 确保买卖合同及其他法律文件的签字是其本人或其本人委托的代理人亲笔签字 对于未成年人 则必须由其法定代理人代为签署买卖合同及相关法律文件 避免他人在未经授权的情形下 代为出售房屋 三 房款支付引发的法律纠纷 支付条款往往都在补充合同中 例如买卖双方可拟定以下关于房价款支付条款 1 乙方于XXXX年XX月XX日向甲方支付购房定金人民币XXX万元整作为履约定金 该笔定金待上述房地产办理完交接手续时转为房价款 2 乙方于XXXX年XX月XX日向甲方支付购房首付款人民币XXX万元整 该笔首付款不含已支付的定金 3 根据购房人是否需要贷款可以拟定不同的条款3 1全额付款条款甲 乙双方办理房地产交易转移登记当日 乙方向甲方支付购房款人民币XXX万元整 注意 这里应注明先办理转移登记再付款 还是先付款再办理转移登记 以免产生纠纷 3 2银行贷款支付条款房价款中人民币XXX万元整由乙方通过向银行申请按揭贷款的方式向甲方支付 若申请的贷款不足部分 由乙方在办理交易过户之前向甲方全额支付 注意 在这里作为甲方应要求乙方办理银行贷款的最晚时间 否则可要求解除合同 作为乙方应充分注意自己的合同履行能力及资信状况 若不能贷款或贷款不足部分 自己又无力继续履行合同 因此 作为买方可协商要求 若贷款申请在XXXX年XX月XX日前无法获得银行审批或对于贷款不足部分超过人民币XXXX元 则合同自动解除 互不承担违约责任 当然 这需要双方充分协商 当然 作为卖方还要注意的是办理交易过户后 银行迟迟不发放贷款的法律风险 四 房屋交付的法律风险 案例3 2015年8月 张先生购买了陈先生位于知春路的一套房屋 后张先生按约支付完毕购房款 陈先生亦配合张先生办理完房屋过户手续 正当张先生喜滋滋的准备入住新房屋时 却发现该房屋早已被陈先生租赁给他人使用 且租期至2016年1月届满 张先生遂将租户及陈先生诉至法院 要求租户限期搬离 陈先生交付房屋 律师提示 合同法 第229条规定 租赁物在租赁期间发生所有权变动的 不影响租赁合同的效力 民通意见 第119条规定 私有房屋在租赁期内 因买卖 赠与或者继承发生房屋产权转移的 原合同对租赁人和新房主急需有效 上述即 买卖不破租赁原则 即在租赁关系存续期间 即使所有权人将租赁物让与他人 对租赁关系也不产生影响 买受人不能以其已经成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物 在二手房买卖中 买房人应对房屋实际使用状况进行全面的了解 及时现场勘查 同时 可以在买卖合同中明确条款约定 如果卖房人隐瞒房屋已出租信息或者在履行合同中故意将房屋出租他人的 应支付一定金额的违约金 以加大卖房人的违约成本 五 房屋面积差异引起的纠纷 案例4 王某2012年购买了一处商品房 面积89 5平方米 王某按89 5平方米交了房款 2013年9月交房后 王某找专业人士进行测绘发现房屋面积只有80 5平方米 现在王某应该怎么样主张他的权利 律师提示 根据最高人民法院 关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释 第14条规定的处理原则 面积误差比绝对值在3 以内 含3 按照合同约定的介个据实结算 买受人请求解除合同 不予支持 面积误差比绝对值超出3 买受人请求解除合同 返还已付购房款及利息的 应于支持 买受人决定不退房的话 实际面积大于合同约定面积的 面积误差比在3 以内 含3 部分的房价款由买受人按约定的价格补足 面积误差比超出3 部分的房价款由出卖人承担 所有权归买受人 实际面积小于合同约定面积的 面积误差比在3 以内 含3 部分的房价款及利息由出卖人返还买受人 面积误差比超过3 部分的房价款由出卖人双倍返还买受人 律师提示 本案中 面积误差比已超过3 并且实际面积小于合同约定面积 王某可以主张解除购房合同 并要求开发商承担违约责任 王某如果不想退房 可以要求开发商按照上述规定返还购房款 六 户口的问题 案例5 刘先生为了女儿能上中关村某重点中学 购买了蒋先生位于该学区内的一套80平米的房屋 价款500万元 双方在买卖合同中约定蒋先生应于房屋过户后30日内将原有户口迁出 逾期按日支付总房价款万分之五的违约金 后刘先生支付完所有购房款 并将房屋过户至自己名下 但蒋先生并未按期将房屋内户口迁出 而刘先生亦因户口迟迟未迁入该房屋内耽误了女儿上该重点中学的时间 多次沟通无果之下 刘先生将蒋先生诉至法院 要求蒋先生将户口迁出 并要求其按日支付总房款万分之五的违约金 蒋先生辩称 自己已经积极配合迁户口 但是新房还没有下来 没法按期将户口迁出 希望法院对违约金予以酌减 法院经审理后认为 蒋先生未按照合同约定将户口迁出 明显违反合同约定 理应支付违约金 鉴于双方对于违约金标准明显过高 且蒋先生请求法院酌减 法院最终根据案件具体情况依法酌定蒋先生支付15万元违约金 律师提示 根据我国目前户籍管理政策 户籍管辖权是派出所 而非法院 法院亦无权判令强行将户口迁出 由此 购房者的问题很难得到解决 而购房者往往已经支付完毕房款 甚至已经办理完房屋过户手续 该类纠纷愈发增多 在此情况下 律师建议 一方面 买房者可以在买卖合同中约定迁出户口作为支付全部或者购房款的条件 另一方面 提前查询房屋内现有户口情况 购房时将户口作为决定是否买房的因素之一 以对是否购房作出理智的判断 七 凶宅的问题 案例6 张女士诉称 2013年3月初 在某中介公司的居间服务下 张女士花费300万元购买刘女士所有的位于本市海淀区四季青的房屋 签订合同中 某中介公司和刘女士一致表示房屋之前没有人居住 更没有出过事 后张女士全家入住该房屋 不料入住后张女士每夜噩梦连连 在偶然和一位邻居聊天的过程中 张女士得知刘女士的丈夫曾在该房屋内上吊身亡 张女士遂将刘女士诉至法院 要求撤销房屋买卖合同 并要求刘女士对装修进行补偿 法院经审理后认为 房屋买卖的双方应遵守诚实信用原则 卖房人应如实披露房屋的实际情况 虽然房屋内发生非正常死亡时间客观上未就房屋的实际使用价值产生影响 但该情况会影响购房者的心理感受包括恐惧 忌讳等 从而造成房屋交易价值降低 构成了房屋的重大瑕疵 是影响房屋买卖合同订立的重大事项 刘女士故意隐瞒房屋内曾发生过凶案的行为 违背了诚实信用原则 双方合同的签订亦违反了当事人的真实意思表示 构成欺诈 法院判决支持了张女士的诉讼请求 律师提示 在实际交易中 大部分的房屋买卖双方并不认识 部分不诚信的卖房者规避房屋曾发生的问题 对于买房者而言处于信息不对等的状态 在此情况下 一方面 买房人可以在买卖合同中约定补充条款 就 凶宅 问题约定违约责任 另一方面