项目售购合同书范本.doc

项目售购合同书范本 订立合同双方： 甲方（售出方）：北京易博投资有限公司 法定代表人： 注册地址： 乙方（收购方）： 法定代表人： 第一条：甲、乙双方根据国家有关法律、法规、平等互利的原则，经过多次友好协商，甲方愿意将北京易博投资有限公司（以下简称公司）和北京市海淀区花园东路30号花园公寓项目（以下简称项目）出售给北京市置业有限公司 双方特订该合同，以作凭证，以兹恪守 第二条：甲、乙双方对公司的现状项目的售价，经多次协商，双方同意收购价格13000万元，其中包含（xx）京仲调字第0146号规定的促裁工费和京第出（合）字（xx）第548号规定已交15%即600万元的土地使用权出让金 评述：施工费为应付账款，属于债务性质；已付600万土地出让金为资产，在收购总价款中未能明确加以划分，混为一谈 第三条：易博投资有限公司是花园公寓项目的投资商（拥有项目总建筑面积的60%的产权所有权） 评述：1）合同收购标的物应在收购合同价格确定前予以确认；2）9%的管理费用未能明确是否包含在收购价格中，将会导致售方后续运作项目的风险，增加成本 易博投资有限公司在项目操作过程中又与下列单位进行合作： 1、北京市裕发东瑞房地产开发有限公司 要点：根据xx年8月18日联合建设经营花园公寓协议书第4。1条，北京市裕发东瑞房地产开发有限公司应获得销售总额9%的管理费用，管理费中包含营业税和所得税（正本合同后附） 2、北京市东升农工商总公司 要点：根据xx年1月28日合作建设项目合同书第五章第2第拥有项目部建筑面积40%的产权所有权（正本合同后附） 按照本合同签订，乙方在完成本合同第六条第四款后，甲方必须将与上述各单位合作合同、协议在原合同责、权、利不变的原则下，改签更换法定代表人（由新法定代表人代替原法定代表人） 评述：1）属于收购项目公司（但本合同主体错误），原甲方（投资方）及原法定代表人签署的合同应该继续合法有效并受法律保护。2）属于收购项目的，则应当是由收购方与原协议各方重新签署合同或予以确认原协议内容 第四条：项目建设情况： 项目位于北京市海淀区北太平庄花园东路30号，规划用地面积为7743。8平方米见北京市国有土地使用权出让合同，目前项目已开工建设到地上结构五层，现已建设建筑面积：地下7852平方米，地上12598平方米，合计为20450平方米，项目总建筑面积41546平方米（以最终竣工规划验收为准） 评述：收购标的的描述太过笼统、出钱、草率，缺乏详细、准确而专业的描述，不能由向反映向现状与价值，并会引起歧义和纠纷。 第五条：合同双方的义务与责任 甲方义务与责任： 评述：本部分条款内容实质上是联合建设经营花园公寓协议书中，北京市裕发东瑞房地产开发有限公司承担的责任，这里则是全部照搬过来 1、根据北京易博投资有限公司和北京市裕发东瑞房地产开发有限公司xx年8月18日签订的联合建设经营花园公寓协议书北京易博投资有限公司合法享有本项目的土地使用权，有权进行以国有土地使用权合作投资，并且提供项目售出的合法手续；法律手续必须完备、合法；需要完善的继续完善，并确保完成本项目工程各项目手续无法律障碍 评述：1）甲方不享有该项目合法的土地使用权，更无权一概土地的国有土地使用权对外投资合作；2）甲方是依据联合建设协议获得联合建设经营权以及资产权利；3）土地使用权必须以登记事项为准 2完成与项目建设相关的拆迁、立项，设计方案审批、领取建设用地规划许可证、土地有偿出让使用手续、建设工程规划许可证、建筑工程开工许可证、土地有偿出让使用手续、建设工程规划许可证、建筑工程开工许可证、预售（销售）许可证等手续 评述：已经完成，属于甲方应当以交给收购方的项目资料、工程资料 3、负责落实市政和四源方案，输用地范围内“七通一平”的审批手续，确保项目开工使用及工程竣工后市政设施全部配套 4、负责办理招标及开工的各项审批手续 5、负责直辖市现场附近居民、单位及市政、市容、环保、环卫、街道等相关部门的关系，保证项目工程的顺利、按时完成 6、负责办理竣工验收的各项手续，申领工程质量竣工“两证一书” 7、在乙方交纳全部土地使用权出让地价、恢复施工之后、根据乙方的需要负责办理将项目过户到乙方。 8、其他应由甲方办理的各项手续 评述：3-8款义务，项目收购后，甲方已经与项目经营无关，不再具备实施履行该部分条款义务的条件，因而就是虚设义务，盲目操作 乙方义务与责任 1、乙方继续、全部履行甲方已经改签的原有合同、协议，对花园公寓项目进行全面的接管和管理，确保资金的投入，进行开发、建设 2、行支付全部土地使用权出让地价，约人民币3400万元左右（不在收购价内），以成本价格换回东升农工商总公司的建筑面积 评述：该款项实际上为欠缴的土地出让金，为政府规费事项，与东升农工商总公司应获得建筑面积无关，其本意是想说明在缴足土地出让金之后，东升农工商总公司对该土地持有的原集体建设用地使用权证就能够转变成为项目公司国有建设用地的土地使用权证。所以该条款属于无稽之谈 3、付尚未支付的全部土建施工工程款。现状已完成部分在收购价内（详见（xx）京仲调字第0146号调解书） 评述：该款项应当由甲方支付或自收购价款中扣除，但这种支付方式必须得到施工方的认可和书面确认，以面除收购方接受项目后对工程款的支付责任 4、据花园公寓项目在建的现状情况，除收购价外，继续支付资金，完成花园公寓的开发建设 5、支付满足项目修改设计、装修、设备，市政配套设施的各种资金（不在收购价内）。在规划批准41546平方米建筑面积基础上，今后增加面积的费用由乙方负责 评述：4-5款事项与本合同收购事项无关 第六条：收购价支付方式 1、同签订之日，乙方支付甲方收购价3000万元，甲方收到款项后，本合同生效 2、甲方所欠施工单位工程款，即（xx）京仲调字第0146号调解书款项，由甲方办理好xx年2月3日的总承包协议和xx年2月21日还款协议的转签、转换法定代表人的手续后，由乙方直接承付。承付款项从收购价中扣除，甲方收到收购价3000万元后10个工作日完成。 3、方支付1000万元给甲方后，甲方交出花园公寓筹建处公章、财务章以及银行账户给乙方 4、方支付的1500万元给甲方向乙方交清花园公寓项目所有正本文件、证件 5、方支付1000万元给甲方三个工作日后，乙方接管土地、项目、施工现场、办公楼、对甲方人员，乙方视可留用人员外，其它人员撤离施工现场 6、方支付2000万元甲方后，甲、乙双方输公司法定代理人更换手续及完善各种法律、法规手续，并且确认未付给甲方1000万元 7、体封顶后一个月内，乙方付给甲方1000万元 8、产权手续办妥后给乙方，一个月内全部结清 评述：看不出任和交易设计的思路以及款项支付过程中对双方的约束，也没有通过交易过程和款项支付阶段来实现双方权利义务的对价和对等关系，特别是没有反映双方对交易和项目资产移交的控制手段和步骤程序，每个步骤和阶段的约定都是没有现实意义。不能构成为支付价款的履行条件 据甲方法人代表和有关中介方介绍，这种设计是为了给收购方加大的运作空间，并使甲方长时间不能脱离该项目。这实际上大大急剧的收购项目的运作风险，没有收购方或在支付收购资金（即便是部分收购资金），原项目方还能够参与和控制项目的经营过程。 第七条：保证和保障条款 1、在本合同签订之日，乙方向甲方支付合同金额3000万元到达甲方账户后本合同生效。甲方同时将原有的集体土地建设用地许可证即海淀集建（1992）字第0001-1交给乙方，并且不能挂失和补办，否则视为违约 评述：甲方现持有的该项目地块的集体土地建设用地许可证是被甲方作为对己方投入资金的担保方式，因而也就同样想将此种“担保”转移给收购方，作为收购方支付收购资金后不能获得该项土地使用权的一种保证。实际上质押无效，补办不可能，纯粹子虚乌有，大摆乌龙 即便是将集体土地建设用地许可证专有收购方持有，也应当获得原所有人的认可 2、方另外拨款3400万元左右地价款后，办理相关手续办理正式国有土地使用证，国有土地使用证保管在乙方，作为抵押和保证作用。甲方同时协助乙方办理过户手续，其过户费由乙方承担 第八条：违约赔偿 1、甲方提供的合作条件如果有瑕疵的，应负责由此瑕疵造成对乙方的损害 2、乙方未按合同约定支付甲方资金的，每延误10日，增加资金数额的1%作为违约金 3、乙任何一方不履行合同，造成项目无法按时进展的，守约方除有权终止本合同外，并且有权向违约方要求违约金及赔偿金 评述：缺乏对甲方违约责任的具体规定 第九条：其他 1、凡因执行本合同所发生