企业培训_房屋产权登记培训教材

房屋登记制度与实务 宁波市2010 4 24 从 城市房屋权属登记管理办法 到 房屋登记办法 有一个观念转变的过程 也要面对许多新的问题 因此 对房屋登记的基本理论还要稍作介绍 房屋登记办法 实施近两年来在实践中产生了一些新的问题 这次介绍以实际问题和案例为主 一 不动产登记制度和登记簿的起源目的 保护交易的安全 不动产登记制度依据物权公示的原则建立 法国民法典 第1583条规定 当事人就标的物及其价金相互同意时 即使标的物尚未交付 价金尚未支付 买卖即告成立 而标的物的所有权亦于此时在法律上由出卖人移转于买受人 法国1855年制定 不动产登记法 确定不登记不能对抗第三人的原则 创立契据登记制德国法的基本的思考就是 债权意义上的合同只是请求权发生的根据 不是支配权发生的根据 德国登记制 托伦斯登记制 登记簿的起源 澳大利亚的权属证书 二 房屋登记办法 与 城市房屋权属登记管理办法 的主要区别 一 修改了登记的定义 明确了登记簿的核心作用 二 扩大了房产登记管辖的范围 一 地域范围 二 登记权利的标的物范围 房屋登记办法 规定 具有独立利用价值的特定空间以及码头 油库等其他建筑物 构筑物 可以参照执行 三 调整了登记的程序 把 受理登记申请 分为 申请 和 受理 两个部分 使登记的程序更为清晰 并加入了 记载于登记簿 这一重要环节 一 房屋权属登记程序由当事人启动 取消了当事人提出登记申请的时限 二 申请人可以在登记机构将申请登记事项记载于登记簿之前 撤回登记申请 三 登记机构不能自行注销登记 四 规定了房屋权属登记应由相关的当事人共同申请 四 增加了登记的种类和权利的种类 删去了总登记 五 对登记机构的工作人员有了更为严格的要求 一 对故意或者重大过失造成登记错误的工作人员 有权追偿 92条 二 对不符合登记条件的予以登记 或者对符合登记条件的登记申请不予登记的要给予处分 93条 问题和案例 一 一起房产交易纠纷案和登记机构相关的几个问题 1995年张某按房改方案购买赤峰路一间房屋 房屋产权登记为张某一人 最近 张某偶然得知自己一直居住的房屋竟然已经过户到了住在隔壁的孙女小张名下 张某感到房地产交易中心查询后发现 一份2003年4月张老先生与小张签订的 上海市房地产买卖合同 约定 小张购买该房屋 房屋转让价款为11万元 合同上 已购公房参加房改购房时同住成年人意见 同意出售上述房屋 签名一栏 盖有张某配偶谈某的私章 并有谈某签名 与儿子一家协商无果 老人将孙女告至法院 被告认为 张某本人确实已经在买卖合同上签了名 谈某的签名虽是他人代签 但盖有谈某的私章 张与谈某是夫妻关系 张某的卖房行为构成了对谈某的代理 被告也已经支付了房屋房款 所以买卖合同是合法有效的 经鉴定 买卖合同上的签名确实是张某本人所签 张某回忆起来 有一次儿媳以其他理由将自己带到交易中心签了一些材料 法院认为 房屋产权人虽登记为张某一人 但购房时两位老人是夫妻关系 张某在婚后所得的房屋应属两位老人的共同财产 所以房屋的处分理应征得谈某的同意 现在买卖合同中虽有谈某的盖章 但签名并非谈老太太本人所签 鉴于老人年事已高 行动不便 图章较易为他人掌握 仅凭图章不能证明房屋转让给小张是谈某的真实意思表示 所以 不能证明谈某对房屋转让一事知情 张某转让该房屋的行为属于无权处分行为 被告未能提供其向原告支付11万元购房款证据 仅提供办理产权过户时税务机关出具的上海市个人房屋出售发票一张 不能证明其已支付购房款的事实 因此被告受让该房屋不构成善意取得 不能依据该规则取得该房屋的所有权 据此 一审法院判决支持原告的诉讼请求 确认张某与小张签订的房屋买卖合同无效 二审法院维持一审判决 驳回了被告的上诉 据2009 06 23上海法治报 几个相关的问题 1 询问申请人问题 2 婚后所得的房屋应属夫妻共同财产 3 加盖图章能否证明是当事人的真实意思表示 4 善意取得的条件 5 法院认定交易无效登记机构如何处理 澳大利亚的询问表内容 卖方 买方 房地产 日期 作为本次交易的买方我们就协议出售的房地产产权情况提出申请及询问 本申请书中 所有人 意指本次交易中的卖方或抵押人 1 由谁保管相关产权证副本 其保管行为基于何种目的 2 卖方是否为登记簿记载的房地产所有人 如不是 必须提交证据证明其系依据什么权利 授权将该宗房地产出售和转让给买方 费用由卖方承担 3 卖方是否提交处理土地转让 解除抵押 撤销异议登记及律师执行的其他法律文书 如果是 依据 1958年文件法 卖方必须提供正式公证的复印件 费用由卖方承担 4 由谁基于什么权利对房地产进行支配和占有 必须写明租赁的详细情况 并提供一份契约文本 契约协定 租赁协议 17 该房地产是否受团体法人影响 a 卖方必须根据 1989年团体法人分区条例 提供团体法人证书 b 团体法人是否根据 条例 第7部分之规定履行其保险义务 c 是否有修正以上规则的建议 d 必须提供团体法人管理代表或秘书的姓名和地址 二 法院认定为表见代理的 未经丈夫同意卖房为何被判有效法官 妻子卖房构成表见代理 第三人购房属善意取得 该房屋买卖行为有效 仝某和姜某系夫妻 双方于1999年购买一套住房 房屋产权登记人为丈夫仝某 2005年 双方因家庭矛盾发生争吵后 丈夫仝某赌气离家出走 2007年10月 姜某因女儿患病需巨额费用 便以10 6万元的价格将楼房出售给了张某 2008年12月 仝某从外地回来后 认为姜某无权代理自己处分夫妻共同财产 于是向法院提起诉讼 要求撤销姜某和张某订立的房屋买卖协议 张某认为 其与姜某订立的房屋买卖协议不应撤销 理由是姜某以仝某的名义处分夫妻共同财产 对仝某已构成表见代理 自己购买楼房是善意取得 已搬进去居住一年多时间 且该楼房的产权已登记 法院经审理认为 张某所述理由和主张于法有据 应当认定其与姜某订立的房屋买卖协议为有效合同 遂判决驳回了仝某的诉讼请求 双方当事人均没有上诉 本案中的房屋买卖协议不应被撤销的原因主要涉及两个法律关系 第一 姜某的行为对仝某已构成表见代理 表见代理 是指代理人虽无代理权 但善意第三人在客观上有充足的理由相信代理人有代理权 并因此与代理人为民事法律行为 该项法律行为的效果直接归属于本人的法律制度 表见代理具有以下构成要件 1 行为人不具有代理权 2 有使相对人相信行为人具有代理权的事实和理由 3 须第三人善意且无过失 4 须行为人与相对人之间的民事行为具备民事法律行为成立的有效要件 第二 张某所购房屋符合善意取得制度 但对登记机构来说 这是一起不合法的登记行为 三 法院判登记机构不作为案中的问题某甲将房屋租给某乙 后某乙以小孩读书为由 借走了房主某甲的 房屋所有权证 并找了一个年貌和某甲相似的人 把房屋卖给赵某 并申请了转移登记 某乙随即逃之夭夭 后某甲发现 到登记机构反映 此时登记机构已完成三审 但还未记载登记簿 也未发证 但赵某坚持要登记机构发证 认为他是善意第三人 且是因登记机构受理才付清房款 但某甲提出如发证要登记机构承担责任 登记机构要赵某和某甲通过诉讼解决 但赵某向法院提起行政诉讼 告登记机构不作为 最后法院判令登记机构作出处理决定 1 登记机构存在一定的责任 尽注意的义务 2 某甲有一定过错 3 赵某不是善意第三人 并不是付清了房款是就是善意第三人4 登记机构应如何处理 四 协议离婚案中常见的几个问题 1 能否凭离婚协议由一方申请登记 2 当事人未按离婚协议所约定的房屋归属进行登记前 双方变更离婚协议内容的处理 3 协议离婚时双方一致同意给小孩 而后反悔 要作为共有房产登记是否可以 登记时要不要成年后的小孩签字 五 集体土地上的房屋登记 1 宅基地上的房屋城市居民是否可以继承 2 法院如将宅基地上的房屋判给他人 登记机构可否办理转移登记 3 配偶为城市居民的村民可否以夫妻共有财产申请宅基地上房屋登记 4 村民小组是否可以作为房屋登记的申请人 5 农村集体土地上的房屋可否对非本村集体经济组织成员进行赠与 6 集体土地上的房屋登记登记机构张贴的公告要不要拍照取证 7 部分村民持有的是五 六十年代的建筑执照 且有的房屋已经翻建 但没有翻建手续 对于这样的房屋我们可否给予办理产权登记 8 集体土地上房屋有的房屋多次转让未办登记手续 现实际占有人如何办理登记手续 9 农民在耕地上建设蔬菜大棚时 随之也建了30 60平方米不等的正规房屋 也叫看护房 现农民提出申请办理房屋产权 房屋登记办法 第八十二条已规定了 除了宅基地以外 依法利用其他集体所有建设用地建造的房屋 可以申请房屋登记 10 有 集体土地使用权证 但使用权人户口不在村上的 现申请办理房屋初始登记 是否可以办理 11 土地使用权人和规划批准人已过世 现申请初始登记 该如何办理 12 原为村民 建房后变为城市居民 是否可以初始登记 六 退休教师向某 1992年与师范退休教师张某再婚后不久 张某因病去世 2000年师范进行房改 向某以张某的名义向单位申请购房 并获得批准 向某向单位交纳了房款后 有为向某开具的房款收据 由单位代向某向房管处申领了房产证 现在向某要求将房产证上的张某的名字改为自己的 而她本人又提供不出与张某的结婚证明 能否办理 该房算不算与张某的共同财产 张某的婚前子女要求分割产权 理由是否成立 申领的房产证是否合法 不久 张某因病去世 没有合法的婚姻关系不产生因婚姻关系产生的权利 张某的婚前子女要求分割产权 是否遗产 这是一起民事纠纷 七 登记应使用中文名称问题 1 登记应使用中文名称 第四条居民身份证使用规范汉字和符合国家标准的数字符号填写 2 关于公证和认证 3 原件是外文的 应有经公证的中文译本 证明书 2010 公协核字第号兹证明持有的 公证书经与台湾海峡交流基金会根据 两岸公证书使用查证协议 寄送我会的同字号公证书的副本核对相符 浙江省公证员协会 八 与最高额抵押登记有关的新规定 一 最高额抵押的解释 最高额抵押的特点 1 担保的债权是不特定的 2 不以主债权的存在为前提 3 双方约定的是债权确定的期间 而非主债权的履行期限 二 与以往的不同规定 1 最高额抵押权设立前已经存在的债权 可以转入最高额抵押担保的债权范围 2 允许最高额抵押所担保的主债权转让 部分和全部的不同对待 3 最高额抵押的确定登记 房屋登记办法 第五十六条规定了 最高额抵押权担保的债权确定前 债权人转让部分债权的 除当事人另有约定外 房屋登记机构不得办理最高额抵押权转移登记 当事人约定最高额抵押权随同部分债权的转让而转移的 应当在办理最高额抵押权确定登记之后 办理抵押权转移登记 请注意最后一句已经是 办理抵押权转移登记 而非最高额抵押权的转移登记 最高额抵押的确定 一 约定的债权确定期间届满 二 没有约定债权确定期间或者约定不明确 抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权 三 新的债权不可能发生 四 抵押财产被查封 扣押 五 债务人 抵押人被宣告破产或被撤销 六 法律规定债权确定的其他情形 请注意 最高额抵押 最高额抵押的确定 最高额抵押的确定登记三者是不同的概念 凡最高额抵押都有最高额抵押的确定 办理最高额抵押的确定登记极为少数 三 关于最高额抵押的几个问题 1 最高额抵押担保的范围是否只是主债权 2 当事人签订的合同是最高额抵押 如果一次就将贷款限额放足的 是否还是最高额抵押 3 对于最高额抵押 是否有最长时限的限定 4 当事人没有约定债权确定期间的 是否以2年为限 5 债权确定的期间 的变更登记是不是必须在债权确定期间届满前办理 约定的债权确定期间届满后 如双方同意 能否办理最高额抵押 变更债权确定期间 的变更登记 6 约定债权确定日到期后未还清贷款的最高额抵押是否都要按约办理债权确定登记 九 三种新的登记种类及问题 一 更正登记 物权法 权利人 利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的 可以申请更正登记 不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的 登记机构应当予以更正 1 当事人提出 前提是登记错误 2 登记机构发现登记错误 1 不涉及权利归属的更正登记 2 涉及权利归属的更正登记 更正登记在实际工作中的应用 法院撤销了登记机构注销登记的决定规划为住宅 登记用途为 商住 拆迁单位反映后 登记机构撤销了该登记 当事人不服 提起行政诉讼 法院撤销登记机构注销登记的决定 房屋用途问题 二 异议登记 1 定义 不动产登记簿记载的权利人不同意更正的 利害关系人可以申请异议登记 更正登记的请求被拒绝 2 效力 阻断登记的公信力 3 和产权异议的区别 4 适用范围5 操作 异议登记可否重复提出 三 预告登记 1 定义 签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议 为保障将来实现物权 按照约定可以向登记机构申请预告登记 2 效力 预告登记后 未经预告登记的权利人同意 处分该不动产的 不发生物权效力 3 和登记备案的联系和区别 4 适用范围 预售 期权抵押 现房 5 操作 6 失效时间 按揭问题 现房抵押问题 办法 第六十七条第三项 房屋所有权转让 抵押 四 预告登记中的几个问题 1 预告登记到期后 如果申请人不办理本登记 登记机关应如何处理 2 集资建房的买房人可否申请预告登记 3 预告登记是否可以注销 房屋登记办法 第六十八条 预告登记的效力 第二款 预告登记后 债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内 当事人申请房屋登记的 房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记 债权消灭 预告登记的权利也消灭 4 预购商品房预告登记买受方申请人是自然人的 除提交自己的身份证明外 是否要其配偶也到场共同申请登记 5 预告登记权利人死亡的处理 6 对于共有人共同申请预告登记的 登记证明是只发一本还是所有共有人每人一本 登记证明上是否要注记 共有 新版的 房屋所有权证 有 共有情况 而 房屋预告登记证明 则是 预告登记权利人 和 预告登记义务人 在 房屋权属证书 登记证明填写说明 中 明确了 房屋预告登记证明 中的 预告登记权利人 应填写 房屋买卖合同中的购房人或者抵押合同中的抵押权人 登记证明只能发一本 登记证明上也不应当注记 共有 字样 不是 所有权 因此依法不存在 共有情况 7 登记机构如何来判断预告登记是否失效 物权法 第二十条第二款已规定了 预告登记后 自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的 预告登记失效 能够进行不动产登记的条件应是两个方面 一是客观上的条件 二是是预告登记的义务人是否配合 7 登记机构如何来判断预告登记是否失效 物权法 第二十条第二款已规定了 预告登记后 自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的 预告登记失效 能够进行不动产登记的条件应是两个方面 一是客观上的条件 二是是预告登记的义务人是否配合 十 经常被业内人士提出的几个问题 1 私立的学校或幼儿园的房产是否可以抵押 中华人民共和国民办教育促进法 第三条明确规定 民办教育事业属于公益性事业 是社会主义教育事业的组成部分 全国人大法工委编写的 中华人民共和国物权法释义 在对 物权法 第一百八十四条进行解释时 明确表示 学校 幼儿园不论是公办的 还是民办的 都是为社会公益目的而设立的 因此 即使是私立的学校或幼儿园 其用于教育的房产仍然不能设定抵押 2010年1月4日 建设部在关于 私立学校 幼儿园 医院的教育设施 医疗卫生设施能否抵押的复函 中 已明私立学校 幼儿园 医院的教育设施 医疗卫生设施 不得抵押 2 物权法 实施后 以在建工程设定抵押与以往有何区别 不再在抵押合同上注记 发 在建工程抵押证明 仍然不能为第三人担保 不得为贷款以外的债权担保 3 物权法 规定了抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权 如超过了这一期间 登记机构应否注销该项登记 关于抵押权是否因除斥期间届满而消灭的问题 我国立法对抵押权未有除斥期间的规定 德国等国的立法规定 抵押权经过一定的时间 经公示催告程序以后 可宣布为无效 房地产登记机关并不能依据 物权法 的规定来认定抵押权的消灭 但对抵押权人来说 要十分注意 及时行使权利 4 土地已抵押 当事人申请房屋转移登记 登记机构可否办理 5 在房地分管的体制下 因各种原因 造成土地使用权人与房屋所有权人权利主体不一致的情况 对这类地上房屋如何进行房屋抵押登记 6 房屋登记办法 对房屋价值资料没有要求 超值抵押是否可以办理 7 房屋他项权证 上的权利价值一栏 填写的抵押金是指房屋价值还是贷款金额 8 在建工程是否可以设定最高额抵押 9 相邻的基本单元 是否可以登记为一个产权人 房屋登记办法释义 第36页 位置相邻的基本单元 可以登记为一个产权人 10 受委托人是否可以同时代理双方申请登记 自己代理行为是指代理人以被代理人的名义与自己实施民事法律行为 双方代理订立合同 是指代理人一人同时担任双方的代理人订立合同 在这种情况下 代理人同时作为合同关系中的代理人和相对人 或同时作为合同关系中的双方代理人 交易双方的交易行为实际上只是由代理人一个人来实施 虽然我国法律至今未对此作出直接的规定 但 自己代理 明显地滥用代理权 在 双方代理 时 一旦有利益冲突 代理人不可能完全正常地履行代理职能 因此都应当被禁止 因此 受委托人可以同时代理双方申请登记 11 遗失补证 1 对房屋所有权证书遗失声明公告的期限 2 公告刊登的报纸有否其他的限制 3 刊登遗失声明后又找到权属证书的 12 协助司法部门执行的几个问题 介绍法发 2004 5号文件 几个主要概念 先行查询 查封登记 预查封 轮候查封登记 查封时限 登记机构不对人民法院生效司法文书进行审查 第二条 人民法院对土地使用权 房屋实施查封或者进行实体处理前 应当向国土资源 房地产管理部门查询该土地 房屋的权属 第三条第二款 国土资源 房地产管理部门在协助人民法院执行土地使用权 房屋时 不对生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查 第十一条 人民法院对土地使用权 房屋的查封期限不得超过二年 期限届满可以续封一次 查封期限届满 人民法院未办理继续查封手续的 查封的效力消灭 依据生效的法律文书登记中的问题 1 通过判决或裁定而发生的产权转移 而产权人的房屋无法提供初始登记所需材料 2 离婚判决中将第三人房屋判给一方 法院将登记为小孩的房屋判给一方 3 未经登记的房产法院能否查封或拍卖 法律文书是否生效如何判定 是否必须要有生效文书或协执通知书 调解离婚的是否需要生效文书 是否可以单方申请 附条件的调解或判决是否需要法院出具条件已履行的说明 13 一人公司能否为股东担保问题 立法的本意 1 避免损害其他股东利益 2 防止抽逃资金 公司法 既然已经规定了为公司股东提供担保必须经股东会或者股东大会决议 这就是一项必要的程序 对一人公司来说 由于这种表决实际上因股东不能参加而无法进行 因此 可以理解为 公司法 在程序上已经否定了一人公司对其股东进行担保的权利 14 规划部门批准建设的产权式酒店如何办理各个独立产权人的房产证 需注意什么问题 建设部房地产业司于1997年以 97 建房产字第019号文此作了补充说明 这一文件明确规定 对已建成的商业 办公或其它楼宇分割出售的 如有明确的权属范围和具体的权属界限 不同于搞变相集资的 一平方米 产权出售 应视为正常的房产交易 可以凭购房合同及其它有关文书办理产权登记手续 并在 房屋所有权证 中的测绘图件上对权属界限准确反映 15 人防工程的地下车位产权如何界定 建设单位可否将车位出售 可否办理产权登记 有何特殊要求和注意的问题 中华人民共和国人民防空法 只是规定 人民防空工程平时由投资者使用管理 收益归投资者所有 体现了谁投资谁收益的原则 但并未规定谁投资 谁所有 人防工程和设施的产权问题 属于国家的民事基本法律制度 超出了地方立法的权限 还是应该等候国家的法律设定 16 外籍人士的外文名称使用中文译名 是需要公证部门认可的中文译名还是户籍部门提供的中文译名申请房屋登记 公证部门不会认可中文译名 户籍部门也不能提供中文译名 除日 韩 朝 越因姓名翻译一般用他们原来使用的汉字外 其他只要译音对就行 17 如果当事人提供虚假资料骗取了房屋产权登记 而后又设定了抵押 登记机构应如何处理 一 关于审查的性质 一 理论界和司法界的不同观点 二 程序审查和实质审查相结合 对虚假的申报 登记机关应尽注意的义务 房屋登记办法 第十一条第三款 申请人应当对申请登记材料的真实性 合法性 有效性负责 不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记 二 审查的事项 一 申请人与依法提交的材料记载的主体一致 二 申请初始登记的房屋与提交的规划证明材料记载一致 申请其他登