5房屋本体共用部位定期维修养护计划及实施方案.doc

5房屋本体共用部位定期维修养护计划及实施方案 （二）房屋本体共用部位定期维修养护计划及实施方案序号项目维修类别划分定期维修计划方案标准实施效果1房屋承重及抗震结构部位1）局部受损；2）施工质量原因造成的结构问题。 1）每年对房屋基础进行一次检查，防止白蚁及腐蚀性液体的侵害。 2）及时了解住户家庭有无白蚁情况。 做到早发现，早处理。 1）由工程技术部负责实施；2）维修费用每年递增10%。 1）建筑物白蚁防治标准；2）建筑物完好等级标准。 1）结构安全，正常使用；2）结构性能完好。 2外墙面1）外墙面起鼓脱落的修补；2）外墙面局部渗漏；3）外墙面大面积渗漏；4）外墙面的翻新（25年周期）。 1）每2年对于较大面积渗漏外墙久修无效的，应局部翻新防止面积继续扩大及污染墙面；并清洗一次；2）每年雨季前对住户外窗台进行一次密封维护检查，杜绝雨水侵入。 1）由工程技术部门负责实施；2）外墙面每年全面维修一次。 1）房屋修缮标准；2）外墙面修缮作业规程。 1）外墙平整，无渗水；2）整洁统一。 3公共屋面1）隔热层破损；2）防水层破损造成屋面渗漏；3）避雷网脱焊、间断；4）屋面积水。 1）避雷网每年刷一次油漆，防止锈蚀；2）每年全面修补一次屋面隔热层板，重新勾缝、修补；3）每半年疏通一次屋面雨水口；4）每年对屋面防水层检修一次，每5年翻新更换老化部分。 1）由工程技术部门负责实施；2）屋面防水、隔热层每15年全面翻新一次。 1）房屋修缮标准；2）相应修缮作业规程。 1）无积水，防水层正常，有效发挥功用，无渗漏；2）隔热层完好；3）避雷系统完好。 4电梯1）曳引绳张紧度的调整维护；2）导轨、安全钳的工作情况维护；3）转动、滑动部的维护；4）各项安全装置的维护；5）电脑控制板等的维护检测。 1）每月检查一次曳引绳张紧度一次；2）每月定期对滑动、转动部分加一次油；3）每季检查一次导轨，安全钳工作情况；4）每半年进行一次全面安全检查。 1）由专业电梯维护人员负责实施定期维护（全保）；2）每3.5年更换一次。 电梯维修保养主要标准（一）（二）。 1）减少故障，改善并增进电梯各部分的性能，确保正常、安全、平稳运行；2）确保顺利通过安全监督部门检查。 序项目维修类别划定期维修号分计划方案标准实施效果5机电设备1）发电机及水泵等机电设备的维护保养；2）日常机电设备的零部件易耗品维修、更换；3）制冷系统的维护保养。 1）月检制控设备一次；2）季检开关灵敏度及开关坚固件完好情况；3）年检电源切换及自动保护装置；4）每季检修一次发电机设备。 1）由工程技术部门负责实施；2）重大设备如柴油发电机等每2.5年大修一次；3）风机、水箱等每15年更换一次。 各项机电设备维修保养规程。 1）运转正常，安全；2）设备完好率99%以上。 6共用防盗监控及邮政信箱等1）系统的维护保养；2）线路的检修；3）防盗门及邮政信箱的维修养护；1）每月对系统进行一次维护检修（含线路）；2）每年对防盗门维护一次；3）每年对防盗门及信箱进行一次紧固维护。 1）由工程技术部门负责实施；2）每20年更换一次。 防盗监控及智能系统维护保养规程。 1）系统持续有效使用；2）系统线路正常。 3）设施美观，整洁。 7公用照明1）线路的检修维护；2）灯具的维每年检修一次线路和灯具，更换老化线路和损坏灯具。 1）由工程技术部门按照相应公用照明维修保养规1）线路无老化；修及更新。 保养规程实施；2）照明器具每15年更换一次。 程。 2）灯具正常使用照明完好。 8本体消防设施1）疏散标志的维修及维护；2）室内消火栓（箱）的有效维护及检修；3）烟、温感报警系统故障的排除和维护。 1）每月检查一次烟、温感报警系统完好情况；2）每半年进行一次烟感试验；3）每年对消防箱油漆一遍，并将消防带晾晒一次，以防发霉；4）每年对消防疏散标志进行一次维护。 1）由消防、机电、维修专业人员对其负责实施；2）消防系统主要设施设备每20年更换一次。 1）消防设施保养规程；2）消防报警系统维护保养规程。 1）设施完好率100%；2）报警系统灵敏有效。 序号项目维修类别划分定期维修9公共通道门厅、楼梯间1）公用地面的维修改造；2）公共通道、门厅的墙、天棚维护；3）楼间墙面、扶手、踏步的维护1）每半年对公共地面进行维护一次，补换损坏或空鼓地砖；2）每二年全面维护一次通道门厅及梯间墙壁天棚、护手及栏杆；3）每年全1）由工程技术部门按相应技术作业规程实施；2）每201）房屋修缮标准；2）相应建筑部分修缮技术规程。 美观完好，整洁、清爽。 面维护一次楼梯踏步，消除空鼓、开裂、破损等进行修复。 年铲除抹灰翻新一次。 10共用排烟管道1）由烟道内横隔板损坏及导流板安装不当造成的回串烟；2）排烟口封闭不当造成漏烟。 每半年对屋面出烟口盖板及防护罩进行一次维护。 由工程技术部按相关作业规范实施。 变压式排烟管道技术规范。 排烟通畅；安全正常使用。 11上、下水主管1）接口及砂眼漏水；2）管道堵塞、破裂；3）固定码松脱。 1）每年对管道油漆、维护一次；2）每年检修一次，并紧固管道固定码；3）每年雨季前检查一次雨水口，更换不合格部分。 由工程技术部门按相应作业规程实施。 1）排水管维护修缮标准；2）给水管维护修缮标准。 1）美观完好；2）上、下水通畅；3）无渗漏。 房屋质量验收标准规定 一、入户门检查1.检验标准 （1）门表面应洁净，不得有划痕、碰伤； （2）门的割角、拼缝应严密平整； （3）门与墙体间缝隙的填嵌应饱满； （4）门制作的允许偏差门框翘曲允许偏差为3mm，门扇翘曲允许偏差为2mm，门扇的表面平整度允许偏差为2mm，门框门扇对角线长度允许偏差为3mm； （5）安装的留缝限值、允许偏差门扇对口缝、门扇与门扇与门框立缝宽度为1.52.5mm； （6）毛坯房入户门与地面的留缝宽度不应小于3.5cm。 2.业主如何查验入户门是否符合房屋质量验收标准通常情况下，业主应当对入户门的以下方面进行检查 （1）门框检查门框安装是否牢固平整，门框与墙体连接是否密闭严实，门框表面有无异常毛刺、开裂、破损等情况； （2）门扇检查门扇有无无变形、开裂问题，面漆外观是否完好、表面是否平整，有无明显划痕，磕撞，距离地面是否考虑预留地面装修做法； （3）门锁检查门锁安装是否牢固，钥匙插拔是否平滑、锁芯转动是否自如，各方向锁舌伸缩，锁孔位置是否正常； （4）开启检查门开闭是否平稳，有无异常阻力，及磨损，门锁紧后是否有晃动； （5）门把手检查安装是否牢固，旋转时有无异常阻力，表面有无缺损、变形； （6）密封检查门扇掩缝是否在2.5mm以内。 一般业主关注比较多的问题是门的外观质量问题，如门表面轻微的小刮花、碰伤等，严重的有面板开裂、深长的划痕等，可能是施工过程中对门造成了损坏，小问题的损坏可以通过现场修补和补油漆进行修复，严重的损坏可以将门反厂维修；入户门与地面的留缝宽度不满足要求（小于3.5cm）时可以要求反厂锯短处理（注关于返厂维修和锯短处理的确定一般尽量由物业现场说服业主，一般不随便允诺业主决定，可请地产工程部评判决定）；门锁的问题一般会出现在装修使用期间，入发现钥匙可以通用，锁打不开等问题，经过现场确认出现质量问题的可以要求更换。 二、铝合金门窗检验1.检验标准 （1）铝合金门窗质量表面应洁净、平整、光滑，色泽一致，无锈蚀；大面应无划痕、碰伤； （2）铝合金门窗安装允许偏差门窗框的正、侧面垂直度允许偏差为2.5mm，门窗横框的水平允许偏差为2mm，门窗横框标高允许偏差为5mm，门窗竖向偏离中心允许偏差为5mm； （3）铝合金门窗框与墙体之间的缝隙应填嵌饱满，并用密封胶密封。 密封胶表面应光滑、顺直、无裂纹； （4）铝合金门窗扇的橡胶密封条应安装完好，不得脱槽，设置的排水孔应通畅； （5）铝合金门窗推拉窗扇开关应力不大于100N； （6）铝合金门窗玻璃安装质量玻璃表面应洁净，不得有腻子、密封胶、涂料等污渍，中空玻璃内外表面应洁净，玻璃中空层内不得有灰尘和水蒸气。 2.业主应当对铝合金的以下方面进行检查 （1）窗框检查窗框安装牢固端正，窗框是否有划痕、磕碰、变形等； （2）型材检查表面图层要求颜色和光泽均匀，手感光滑以及是否有划痕、磕碰、变形等； （3）五金件及开启检查要求开关自如平稳，推拉自如，轨道件安装牢固，关窗后不漏气； （4）密封检查窗扇与窗框、窗扇与玻璃的密封条是否到位、严密，有无破损、断续等问题，窗框与墙体间的密封胶条是否完整、有无脱落、破损、裂缝等问题，有无渗漏现象； （5）玻璃检查安装牢固、完整、无裂纹及明显划痕。 对于铝合金窗框型材的损坏需现场确定，有小的划痕、磕碰变形（不影响使用功能）可以进行现场修复补漆，有严重变形而影响使用功能活确定不能修复的可以要求给予更换。 另外，业主比较关注的问题是铝窗的渗水问题，发现渗水的窗须整改。 三、阳台栏杆、窗护栏检验检验标准1.护栏成品质量护栏表面应光滑，不得有锈迹，色泽一致，不得有裂缝，翘曲及损坏，接缝应严密；2.护栏安装的允许偏差护栏垂直度允许偏差3mm，栏杆间距允许偏差3mm，护栏安装必须牢固端正；3.低层、多层住宅阳台栏杆净高不应低于1.05m，中高层、高层住宅阳台栏杆净高不应低于1.10m，栏杆的垂直杆间距净距不应大于0.11m。 一般业主对护栏比较关注的是表面质量和安装问题，反映的问题大多是护栏生锈，安装不正等，此类问题可以要求整改，为提高工作效率，建议可由施工单位提供部分油漆供物业备有，物业维修人员进行简单的补漆工作，遇到难度大的整改及时通知地产工程部安排处理。 四、地面检验1.地面检验标准 （1）地面与下一层结合牢固，不得有空鼓（考虑到我国施工企业的实际水平，对空鼓面积大于400平方厘米，无裂纹，且每自然间或标准间不多于2处时，可不计入空鼓这一施工质量缺陷）； （2）地面表面应密实,不得有起砂,蜂窝和裂缝等质量缺陷; （3）地面表面的允许偏差表面平整度允许偏差为5mm，标高允许偏差为正负8mm，厚度允许偏差为不大于设计厚度的1/10； （4）有防水要求的地面的立管、套管、地漏处严禁渗漏，坡向应正确，无积水。 2.业主应当针对地面的以下方面进行检查 （1）地面是否有空鼓、裂纹、脱皮、麻面、起砂等质量缺陷； （2）地面是否存在倒返水和积水现象； （3）地面水暖预埋管线是否有标识； （4）地面是否预留装修地面做法。 五墙面检验1.墙面检验标准 （1）墙面抹灰表面光滑、洁净、接槎平整； （2）墙面抹灰层与基层之间必须粘结牢固，抹灰层应无脱层、空鼓，面层应无爆灰和裂缝，外墙不得出现渗水现象； （3）有排水要求的部位应做滴水线（槽），滴水线应整齐顺直，内高外低； （4）墙面抹灰的允许偏差立面垂直度允许偏差为4mm，表面平整度允许偏差为4mm，阴阳角应方正，允许偏差为4mm。 一般业主对墙面质量比较关注的是抹灰空鼓和墙面裂缝问题。 实际检验中墙面空鼓允许的范围为单面墙体小于5平方米，允许1处空鼓，空鼓面积不大于5平方厘米；单面墙体大于5平方米，最多允许2处空鼓，每处空鼓面积不大于5平方厘米；墙面裂缝问题产生原因主要是受温度和材料影响。 不同材料组成的墙体因材料膨胀系数不同并受温度影响产生裂缝。 2.一般裂缝检查重点墙面裂缝和楼板裂缝是业主收楼时关注的重点，必须认真对待。 一般裂缝检查的重点如下 （1）检查房屋外墙是否有裂缝（有漏水的隐患）； （2）承重墙是否有裂缝，裂缝是否贯穿整个墙面且穿到背后，是否有倾斜性裂缝（有结构安全隐患）； （3）承重墙是否有贯穿裂缝且在不同楼层墙体的同一位置均出现有方向、有规则的裂缝（有结构安全隐患）； （4）检查楼板（地面和顶板）是否有对贯穿型裂缝（与房屋横梁平行的裂缝），根据混凝土结构工程施工质量验收规范第8.1.1条规定，条规定，裂缝宽度在现行设计规范允许范围（0.3mm）内属一般缺陷，不影响现浇板的承载能力； （5）检查楼板（地面和顶板）是否有受力裂缝，这种情况一般出现在支座处的板面或板中部的板底。 此类裂缝一般表示为与墙角呈45度的裂缝、与横梁垂直的裂缝等，这种裂缝往往不对穿，形状外宽内窄。 应该说这类裂缝往往对结构安全和耐久性都有影响，是需要认真对待的； （6）阳台、雨篷等悬挑结构板是否有贯穿裂缝（有结构安全隐患）六防水检验检验标准 （1）防水层表面应平整、无鼓泡、折皱等缺陷，刚性防水层无酥松、开裂、起砂等弊端，防水层排水坡度符合设计要求，无明显积水现象； （2）细部构造做法符合规定要求，且密封严密无渗漏。 房屋的防水质量是业主重要关注的质量问题，防水检验主要包括卫生间、阳台、厨房、屋面、外墙、外墙门窗、空调洞口的防水检验。 其中卫生间、阳台、厨房、屋面业主在收楼时会要求做24小时的闭水实验进行检验。 对检验过程中出现渗漏问题的必须要求整改，并再次进行试水检验直至不发生渗漏。 七给排水检验毛坯房除了预留管道几乎没有说明给排水设施，也不安装卫生间器具。 业主重点检查的是以下内容 （1）现有阀门、龙头检查位置是否合理，开启、关闭是否正常，水路是否通畅，无破损、锈迹、无滑扣失效、滴水