中国房地产指数系统信息监测周报91期.doc

此文档收集于网络，如有侵权，请联系网站删除中国房地产指数系统信息监测周报91期随着社会信息传递方式的日益快捷和多样化，中国入世后国际国内竞争的加剧，为企业提供资讯与参谋的竞争情报越来受到企业界的钟爱。为此，中国房地产指数系统（CREIS）全力推出CREIS房地产资讯参考（周刊），及时提供房地产行业的动态快讯、政策法规、市场行情、专家分析、资本动向和商品供求信息，并对重大政策、热点事件进行深度分析，以帮助用户获取动态、连续、全面的房地产信息资源，对企业把握行业脉搏，制定企业发展战略，把握投资合作商机提供支持。宏观经济扫描中国楼市成全球经济复苏关键据香港文汇报援引中国经营报的消息称，国际投行摩根士丹利的经济学家发表评论指，全球经济复苏取决于五大因素，其中中国的房地产市场衰退的程度将是一个很关键的因素。 报道称，从全球的角度来看，摩根士丹利的经济学家们认为，全球经济中处于5个巨大风险的驱动中。首先，在几个发达经济体内，去杠杆化的范围仍然是不确定的，进一步的资产减值和拨备仍然有可能引发进一步的信贷紧缩。尤其是房地产价格的进一步下滑将会加深这些风险的暴露。第二，很多中央银行猛烈地和大量地放宽了货币政策，但是并不清楚这些政策什么时候和多大程度上能发挥作用。可以肯定的是，发达经济体的流动性和货币增长的确出现了缓解的迹象。第三，从政府的角度来看，奥巴马政府的即将上台被认为是即将展开大规模财政刺激的开始，伴随着未决数量的基础设施建设投资和大规模减税。 第四，货币、商品价格和很多新兴市场经济体的溢价水平仍然处于剧烈波动中。 第五，对于全球经济的复苏进程来说，中国的房地产市场衰退的程度将是一个很关键的因素。（中国新闻网 2009年1月4日)央行货币政策委员会召开2008年第四季度例会中国人民银行货币政策委员会2008年第四季度例会日前在北京召开。会议分析了当前经济金融形势，重点讨论了国际金融危机对我国经济金融发展可能产生的影响。会议认为，要加强国际金融危机监测，完善应对工作机制，确保我国金融体系安全稳定运行。会议认为，尽管我国经济发展面临着来自国际国内的困难和挑战，但我国经济发展的基本面和长期趋势没有改变。要深入贯彻落实科学发展观，立足扩大内需，加快发展方式转变和结构调整。进一步加强货币政策与财政、产业、外贸、金融监管等政策的协调配合，保持经济平稳较快发展。会议研究了下一阶段货币政策取向和措施，认为要认真贯彻党中央、国务院关于宏观调控的决策部署，落实适度宽松的货币政策，进一步加大金融对经济发展的支持力度。保持银行体系流动性充足，促进货币信贷稳定增长。坚持区别对待、有保有压，加大对民生工程、中小企业、“三农”、重大工程建设、灾后重建、节能减排、科技创新、技术改造和兼并重组、区域协调发展的信贷支持。按照主动性、可控性和渐进性原则，进一步完善人民币汇率形成机制，保持人民币汇率在合理均衡水平上基本稳定。改进外汇管理体制，大力推动贸易投资便利化。继续推进金融改革和创新，提高金融机构竞争力和金融市场资源配置效率，理顺落实适度宽松货币政策的传导机制。（人民网 2008年12月31日） 行业信息监测楼市需求逐步释放 09下半年楼市将有望早回暖要是房价依然在高位运行，楼市回暖依然可望不可及。价低量升，对房企对购房者和中国经济，都是最佳的一个结局。2007年底，房地产行业迎来有史以来力度最大的宏观调控措施，楼市迅速进入冰冻时期。转眼间，一年过去，刺激楼市回暖的宏观调控措施频繁出台，力度一点不亚于2007年的调控，区别只在于2007年是为了抑制楼市泡沫而2008年则变成促进房地产行业健康稳定发展。在中央政府4万亿刺激经济回暖的措施出台后，央行做出十年来最大幅度降息的决定，然后是第一套住宅首付降低为两成并可享受七折优惠利率，接着二手房交易营业税大幅减免，中央政府提出银行可以适度放松对优质房地产企业的贷款。在2007年，中国房价的涨幅达到了历史顶点，全国大部分城市房价暴涨，部分城市房价一年之内房价翻番，炒房现象遍布几乎所有内陆城市，开发商疯狂囤地之后开始捂盘惜售，房地产泡沫迅速蔓延，金融风险无限扩大。正是在这种背景下，中央政府采取了一系列措施抑制楼市泡沫，提高首付、清查囤地、紧缩银根，房地产这匹脱缰的野马，终于在严厉的调控措施中低下了头，大部分城市房价开始回落。中央政府的调控目标初步实现。然而，伴随着美国金融危机的扩大，严重依赖出口的中国制造业陷入整体低迷，大量进出口贸易企业和加工企业倒闭；而房地产降温带来的另外一个后果是大量开发商迫于资金压力和市场压力不得不缩减开竣工规模，房地产的迅速降温，同时也造成钢铁建材家具家电等数十个关联行业集体低迷。号称中国经济三架马车的出口、投资、消费，出口受到金融危机的影响大幅下滑已经无法逆转，2009年形势极其严峻；投资受到楼市低迷的影响已经大规模减少；而唯一剩下能够拉动经济的消费，成为了拯救中国经济的关键。（搜房网 2009年1月5日)购房户不急过户 二手房减税首日过户仅增两成5.5%营业税减免的首个工作日，并没有出现此前预测的火爆场景。业内人士表示，购房者选择在长达一年的优惠期里慢慢考虑，以及不想扎堆办手续，可能是导致这一现象出现的主要原因。 昨日（1月4日）是北京市营业税新政执行后第一个工作日，下午，记者在朝阳区第二税务所看到，在减免营业税的第一个工作日里，特意赶来办理手续的房主和购房者并不多，粗略的统计了一下，在大约两小时的时间里，只有一套房屋是为享受此次减免营业税新政，特意赶来办理手续的。 而昨晚，从部分中介公司提供的当日享受减免营业税房屋的交易数据也证实了记者的统计。据“链家地产”等中介机构的统计数据显示，昨日过户数量比平时超出两成左右。 “链家地产”市场研究中心主任王志伟表示，实际上涉及营业税调整的房产要占到总体交易的三成左右，加之前期暂缓过户的交易双方，需要集中过户的交易几乎比平时多了近六成，远远高过第一个工作日过户增长的数量，但由于营业税新政在2009年一整年期间都适用，因而对于那部分想买次新房，但还没出手的准购房者可能会要在这一优惠期里慢慢考虑，而对于那部分在去年12月下旬成交因等待营业税执行而暂缓过户的交易双方，以及因营业税新政带来交易成本优惠而促进成交的“新客户”来说，都不会迫切在第一天过户，而是循序渐进的办理，预计像昨日这样的集中过户微涨情况将持续一周左右。 此前有媒体报道称，目前部分区县的地税部门并未开始执行减免营业税的相关政策，记者昨日就此采访了北京市地税局，相关负责人表示，由于上午才刚接到通知，各科室之间传达信息有延迟，所以没有立刻执行。但在下午，各缴纳窗口便已经开始按照新政策征税款。截至昨晚，全市各区县的地税部门已全部接到要求执行关于个人住房转让营业税政策的通知。（中国经济网 2009年1月5日）楼市迎来“利好”实施期 零成交现象仍存 随着多项房地产新政从1月1日起进入正式实施阶段，房地产市场迎来利好集中实施期，但种种迹象表明，楼市销售一线仍无全面回暖之意，购房者担忧经济前景是导致成交低迷的原因之一，而温州炒房团对当前楼价也并不认可。从今年1月1日起，购房者和开发商都将获得不同程度的政策支援。比如，购买2年以上的普通住房交易免征营业税。超过2年的非普通住房或不足2年的普通住房对外销售的，按差额征收营业税。外资投资方面，1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人与内资企业享受房产税方面的“无区别待遇”。同时废止城市房地产税暂行条例。“这一政策背后动因是防止房地产风险流向高档商用和办公楼。这些物业多是外资或内资实力企业的持有型物业，需要缴纳房地产税，同时避免外资抽逃导致房地产市场震荡。”一位外资地产企业高层告诉记者。此外，与此前购房者最为利益相关的是新房贷利率的执行。去年12月最后一天，四大银行七折房贷优惠正式出台，交通银行(601328,股吧)人士表示，根据调整后的利率，5年以上贷款基准利率5.94%，七折后的利率为4.158%。此前，多数购房者贷款利率即便打到8.5折，也要达到6.655%。“新的一年，优质老客户在房贷上会有一笔小收益。”银行人士称。但是，一系列利好政策似乎无法快速“吹暖”楼市。某大型代理公司在广州、北京等地的销售一线工作人员表示，因成交持续低迷，代理企业变相裁员严重，二手房门店更是缩减50%员工数量。“虽然确实有温州人组团看房的情况，但他们根本没有下单，就是看看形势，有非常划算的价格才会出手。我们目前的价格是他们不能接受的。”一位代理公司内部人士称。与此相对应的是上海等地多个市中心楼盘的零成交纪录不断被刷新。此前，有统计数据显示，截至10月，四成以上内环内楼盘创三个月“零成交”。日前，一个位于上海市中心人民广场圈的高档公寓销售人员告诉记者，该楼盘已经有四个月没有成交一套房源，总计307套房源至今仍有一半左右没有售出。上海楼市官方网站网上房地产数据显示，该楼盘登记的销售均价为35000元/平方米，但可浮动幅度登记为50%。销售人员介绍，由于该楼盘属于使用年限50年的酒店式公寓，购房者多为投资型，即出租房源获得收益。“此前出售的楼盘现在租金价格缩水极严重，原来说可以租到1.5万元/月的一套房源，现在就是降到5000元也没有人租。”知情人士告诉记者。随着全球金融危机带来的实体行业受损，高档公寓的出租市场将受到影响。而租金收益率直接体现投资型物业的真实价值，有专家分析，按此趋势，大量高档物业必将面临调低售价的可能。而上述楼盘销售人员表示，因为开发商由美国大型投资机构和国内两家实力企业共同投资开发，目前没有降价回款的需要，因此该楼盘并没有调低一手房销售价格，尽管已经有四个月“零成交”。（上海证券报 2009年1月5日）国土资源部等11部委：加快扩内需建设项目用地报批国土资源部、国家发改委等11部门日前联合下发通知要求，重点保障新增中央投资计划项目用地需要，加快建设项目用地报批。 这份关于切实做好扩大内需促进经济平稳较快发展的用地保障和管理的通知要求，加强对扩大内需各项建设用地的统筹规划和计划调控。地方各级国土资源管理部门要在严格控制城乡建设用地总规模的前提下，统筹安排新增中央投资计划项目用地。在严格执行土地利用年度计划的基础上，重点保障新增中央投资计划项目用地需要，不得安排用于高耗能、高污染、低水平重复建设和产能过剩行业用地。（中国证券报 2008年12月31日）政策法规概览国务院废止城市房地产税外资投资中国房地产市场的严规似乎正在松动。2008年的最后一天，国务院总理温家宝签署国务院第546号令，废止城市房地产税暂行条例。同时，自2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，将与内资企业享受“无区别待遇”，依照中华人民共和国房产税暂行条例缴纳房产税。“这预示着国家对外资投资房地产的限制正在逐步放松。当前宏观经济整体低迷，该举措是想通过适度的放松避免外资抽逃导致房地产市场震荡，但效果如何，还需看此后有无更为松动的政策出台。”有关专家如此评价。事实上，早在2008年12月17日，国务院提出三条促进房地产市场健康发展的政策措施，其中便明确提出“按照法定程序取消城市房地产税”，是引导房地产开发企业积极应对市场变化、促进商品住房销售的措施之一。城市房地产税是对属于中外合资经营企业、中外合作经营企业、外国企业和外商的房屋、土地，按照房价、地价或租价向房地产所有人或使用人征收的一种税，其征缴对象主要是在华拥有房屋产权的外国侨民、外国企业和外商投资企业。据了解，城市房地产税目前依照房屋折余价值按年计征，税率为1.2%，占房屋投资成本比重不大。但如果依租金收入按年计征，税率为18%，比国内企业所缴房产税要高出6%。因此这一措施将在客观上放松外资投资房地产的限制。国家税务总局税收科学研究所研究员张培森认为两税合并顺理成章。“同样性质的税种，仅是征缴对象不同。为了促进房地产业健康发展，外资企业和国内企业应处于同等竞争地位。”易居中国房地产研究院综合研究部部长杨红旭对此表示赞同，他认为此前这个税主要针对外资企业，而现在则意味着“一视同仁”。但他认为该政策对外资企业的刺激效果有限。“我认为对外资和国内企业应区别对待。”房产高级经济师章林晓表示出不同意见。他认为，废止城市房地产税将令外资资本流动更加自由，但在我国劳动力资源尚未放开的大背景下，对国内企业并不平等。“尽管资金量不大，但绝对是利好。”凯德置地环渤海区总经理毛大庆认为，城市房地产税的废除将有效地促进外资物业交易，“尤其对大宗的外资物业交易将带来更大的优惠。”在毛大庆看来，从2009年到2010年，若无政策方面的调整，外资投资内地房产的积极性将远远不如2007年前后活跃。但他仍保持乐观态度，因为在他看来，“对外资房企进行结构性的税收减免政策，必将是未来决策层倾斜的方向。” （中国房地产报 2009年1月4日）财政部：企业改制重组承受土地房屋将免征契税记者4日从财政部了解到，财政部日前发布关于企业改制重组若干契税政策的通知，非公司制企业整体改建为有限责任公司或股份有限公司，或者有限责任公司整体改建为股份有限公司的，对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。 该通知执行期限为2009年1月1日至2011年12月31日。 通知称，上述所称整体改建是指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为。 通知指出，非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司，以其部分资产与他人组建新公司，且该国有独资企业(公司)在新设公司中所占股份超过50%的，对新设公司承受该国有独资企业(公司)的土地、房屋权属，免征契税。 此外，国有控股公司以部分资产投资组建新公司，且该国有控股公司占新公司股份85%以上的，对新公司承受该国有控股公司土地、房屋权属免征契税。上述所称国有控股公司，是指国家出资额占有限责任公司资本总额50%以上，或国有股份占股份有限公司股本总额50%以上的国有控股公司。 在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。通知还明确了企业合并、分立、出售以及注销、破产等情况下契税征收相关规定。 据了解，契税是土地、房屋权属转移时向其承受者征收的一种税收。（上海证券报 2009年1月5日）资本动向追踪万通地产业绩预增超200%万通地产今日发布业绩预告称，公司2008年度业绩预计增长幅度不低于200。公告表示，根据公司对2008年度业绩的初步测算，预计公司2008年度将实现盈利，净利润增长幅度不低于200。而资料显示，2007年万通地产共实现净利润1.65亿元人民币，每股收益0.37元。按此计算，万通地产2008年预计将实现净利润不少于4.95亿元。对于业绩增长的主要原因，万通地产表示是由于多个项目竣工交付并结转收入及利润，致使公司2008年度利润比去年同期有较大增长。万通地产昨日报收每股8.20元，下跌2.26。（第一财经日报 2008年12月31日）金地集团18亿西安拿地金地集团昨日公告称，公司的控股子公司西安金地佳和置业有限公司于2008年12月26日通过挂牌方式获取西安QJ3-10-135、QJ3-10-136-1、QJ3-10-137-1、QJ3-10-138-1 、QJ3-10-139-1、QJ3-10-140-1、QJ3-10-141-1、QJ3-10-142-1号国有建设用地使用权，并于2008年12月30日签订正式用地合同。用地成交单价为260万元/亩，总价约为18.024亿元，总成交土地面积约为693.225亩，其中住宅用地583.423亩，商业用地109.802亩，规划总建筑面积约90.092万平方米。该项目环绕曲江新区的曲江池遗址公园排布，位于曲江池西路以东，芙蓉中路以南，芙蓉东路以西，芙蓉南路以北。住宅用地和商业用地使用年限分别为70年和40年。（东方早报 2009年1月5日）地产人物访谈徐绍史指出：违规违法用地现象可能出现反弹国土资源部部长徐绍史日前指出，从第四季度开始，地产市场的变化较大。划拨用地的数量和速度可能双双上升，土地出让市场走势难以预料，土地财政状况可能出现转机，将导致地方政府土地出让预期目标下降。此外，违规违法用地现象可能出现反弹。 他说，我国的土地需求将很快回升。一方面，党的十七届三中全会 精神激发出地方极大的改革热情，规范稳妥地推进农村土地管理制度改革的任务繁重。另一方面，中央和地方新增投资力度之大、涉及范围之广、建设时间之集中，对土地、矿产资源新的需求势必会大幅上升，违规违法用地现象可能出现反弹，遏制违规违法用地的压力加大。明年开始依据违反土地管理规定行为处分办法对地方政府进行问责，如果不能有效遏制违规违法用地势头，大量问责局面出现将令人忧虑。（中国证券报 2008年12月30日）胡存智：土地交易下降不必担心 土地流转不改用途昨日（30日），国土资源部总规划师胡存智表示，今年土地供应基本正常，没有必要对季节性的波动过于担心，更不能认为是投资者对未来市场失去信心。 今年下半年以来，包括北京在内的一些供地市场，下半年出现了土地没有人要的情况。昨日，胡存智在国土资源部召开的新闻发布会上表示，全年土地数字基本是持平的，“大家感觉到下半年没人买地，是因为上半年供应的数量比较多。” 对于在当前经济形势下，怎么预防土地被“贱卖”的现象发生，胡存智说，国土部已有相应规定，比如在出让土地中有最低限价的要求，特别是住宅用地，房地产用地，要实行的是招拍挂制度，能有效地防止低价卖地。“但是最后卖地的价格要取决于市场，如果市场的价格有波动，地价的波动也是在所难免的。” 在土地流转过程中，出现了非粮化和非农化的现象。对于此前媒体报道北京平谷土地流转拍卖出现的类似情况，胡存智表示，保护18亿亩耕地是国家的大政方针，十七届三中全会要求，土地流转不能改变农业用途，继续保持农地农用。（新京报 2008年12月31日）热点事件评述经济评论：取消房价审批权是地方政府在纠错 以保护消费者利益为名义对某种商品实行政府指导价制度，在市场内在逻辑和政治因素作用下，从来都产生不了保护消费者利益的效果。相反，这种机制经常成为利益集团随意操纵、损害消费者利益的工具。 从2009年1月1日起，江苏省各级价格主管部门将暂停对普通商品住房销售前的价格审批，将定价权“下放”给企业，而且过去曾经核过价但尚未销售的普通住宅，企业也有权重新自主定价。应当说，自上世纪90年代房地产业发育以来，普通商品房市场就大体上按照市场的模样在运转。尽管这个市场的要素土地是完全垄断的，但至少在最终交易阶段，价格是由买卖双方订立的。政府并不参与定价过程，尽管政府要求进行备案。 大约只有江苏，或许还有别的极少数地方，实行这种“奇异”的制度，即对普通住宅商品房执行政府指导价管理，只有高档住宅商品房和非住宅商品房实行市场调节价。2002年实施的江苏省定价目录再次明确了政府对普通住宅商品房的价格管理权。 毫无疑问，政府对商品房价实行指导价管理是不合理的政府对任何商品的价格进行“指导”都是不合理的。从理论上说，政府的这种“指导”，阻隔了交易双方的利益表达和讨价还价，从而使得价格信号完全失灵。 如果考虑到现实因素，则政府指导价必然导致价格对消费者不利。政府对普通商品房实行指导价，最初或许是为了管制企业，保护消费者利益。但在现实中，房地产企业可以采取种种措施高报成本；更重要的是，由于种种原因，地方政府与房地产企业之间形成复杂的合谋关系，因而，政府也没有激励去发现开发商的真实成本。相反，双方都有足够的激励抬高房屋销售价格，从中开发商可以获得较高利润，地方政府可以获得较多税收。 由此也就不难理解，江苏尽管实行了政府指导价，但该省的普通商品房价格上涨速度，一点也不比其他地方逊色。以保护消费者利益为名义对某种商品实行政府指导价制度，在市场内在逻辑和政治因素作用下，从来都产生不了保护消费者利益的效果。相反，这种机制经常成为利益集团随意操纵、损害消费者利益的工具。因此，江苏取消普通商品房政府指导价，算是纠正了自己的一个错误。 最后一点则是房地产市场的制度扭曲：地方政府垄断着城镇住房建设土地的全部供应。在获得土地财政收入和GDP增加值的利益驱动下，地方政府必然采取种种措施哄抬房屋价格，因为这可以带动地价上涨。从某种程度上说，放纵开发商肆意提高商品房价格，不过是地方政府推动地价上涨的一个策略。 凡此种种表明，我们庞大的房地产市场还没有完全按照真正的市场机制运转。所以，从表面上看，全国绝大部分地方的商品房价格是市场定价，但缺乏产权和要素自由流动等制度框架的支持，价格相对于消费者的意愿来说，依然不是合理的。结论是：商品房价格恢复合理的前提是构造合理的市场框架。（新京报 2008年12月30日）区域市场行情华北地区开发商称12月1日起北京商铺租金税率涨至6倍昨日（30日），多家开发商向本报报料称，从今年12月1日起，商业用房出租税率从5%增至26%-30%左右。北京地税局新闻发言人昨日表示，相关部门正在制定有关商用房征税的规定，目前尚没有得到公布此消息的授权。 商用房出租税率涨至6倍 昨日，多家开发商向本报记者透露，商业用房的租赁税率将大幅度上调。一位房地产代理公司负责人介绍，商业用房的租赁税收，由之前按实际收入5%综合征收，增至26%-30%。 据了解，北京地方税务局曾于2004年出台了北京市地方税务局个人出租房屋管理办法，该管理办法中规定：“个人出租房屋并取得收入，每个税种所征收的税率加起来大致相当于租金的30%。”此外，该政策还有一条规定，个人出租房屋税费计算可以采用5%的综合征收率计征方式。“今年12月之前，地税局实际在操作过程中，是按照5%来征收的。”中原地产华北区域总经理李文杰告诉记者。昨日，记者发现，税务局网站上公布的商业用房税率还是5%。 据富力地产北京公司有关负责人介绍，由5%上调为30%的政策12月1日就开始执行了。拥有一套商铺的张女士告诉记者，昨天她到地税局去了两趟，发现很多人不知道新的缴税标准，基本上都白跑了。“经济形势不好，租金不上涨，税费反倒多了。”她表示，税率如果是上涨两三个点还可以接受，但是现在涨了将近6倍，现在她的商铺每个月要支付的税款就上万了。 开发商暂不办理租金发票 昨天接受记者采访的商业地产销售代理公司人员表示，现在大家都在看，或者尽量拖着不去办理租金发票。据其介绍说，如果该税收标准增加的话，反而可能出现偷税漏税的情况。很容易出现专门针对税务部门的黑白合同，该人员告诉记者，出租者和承租者之间为了避免这个税收，可以做2个合同，一个是专门应对税务部门的合同，该合同的租金价格非常低，另一个则是实际双方的租赁价格合同。“肯定会有人这样操作的。”该人员这样告诉记者。 “这个政策影响到三类人群，一类是商业地产开发商、剩下则分别是商业地产已经或即将进行投资的投资者。”全国工商联不动产专委会秘书长朱凌波告诉记者。按照目前的情况来看，受到影响最大的则是投资者。原来税收标准较低，多数投资者能够自己承担，如果增至30%的话，投资者只能将这个费用转嫁给承租者身上。这样的话只能提高租金水平，如果承租者不接受这个现实的话，投资者就只能自己承担。“传统的商铺的投资回报年限是12.5年左右，如果这样的话，回报年限就会增至17年左右。”明天地产业务总监贾玉鹏这样表示。（新京报 2008年12月31日）北京收购千套商品房北京收购千套商品房继成都、中山等城市之后，北京市也正跻身于收购商品房的“大军”之中。2008年12月31日，北京市崇文区区长牛青山透露，为了安置崇文区搬迁危改户，崇文区政府已采取和社会资本联手的方式，收购了千套商品房作为保障性住房，今年涉及搬迁的危改户可以提出购房申请。2007年，北京市建委曾出台政策，鼓励政府出资购买商品房用于保障性住房，但一直未见下文。崇文区政府此次出手，成为该政策出台后的首次落实。“目前的经济形势正是加快危改的好时机，解决危改的瓶颈是房源。现在房价在下滑，正是安置危改居民的好机会。”牛青山表示，目前已购买的商品房价格至少要比同区域内的商品房价格低15%。“这有助于减少住房空置率，未来会有更多的城市效仿。”易居中国研究院综合研究部部长杨红旭表示。他认为，北京近两年在限价房、经济适用房上的建设规模偏大，势必分流部分购房需求，造成更多的普通住宅空置。“中央的住房保障政策不会变，但地方政府在经济适用房方面可能会调整计划，比如减少新建量，增加收购量或货币补贴量。”杨红旭说。（中国房地产报 2009年1月4日）平谷明年建200套新民居 每户最多五六万元补贴昨天（29日），记者从平谷区人代会上了解到，明年平谷区将新建200套节能环保的新民居。目前，北京市和平谷区、镇三级政府均已经出台补贴政策，对于积极开展新民居建设的村民，每户最多可给予五六万元的补贴。 此前，平谷区在将军关、南宅、玻璃台和挂甲峪四个村进行了427套“新民居”建设试点。由政府出资负担房屋的基础设施和地下部分，农民自己负担地上部分建设，政府提供贷款担保，房屋建成后，农民依靠旅游收入还贷。这一举措取得了成功。 今年，平谷区决定进一步扩大规模，除了试点地区的整体建房外，该区还出台政策，鼓励其他分散地区有条件的农民自主新建节能环保民居，个人向政府提出申请的，也可获得政府数万元的补贴，并由政府免费负责监理。目前，平谷已经制定了明年新建200套分散式新民居的规划，建设申报工作已经陆续展开。 据了解，新民居可分为别墅式和平房式，既可用来作为民俗游接待，也可以自住。新民居最大的特点就是全部采用太阳能采暖和洗澡，建筑墙体自身具有节能环保等特性。（京华时报2008年12月31日）天津：2009年将增加廉租房经适房商品房供应量新华网天津月日专电（记者 王晔彪）年，天津市在住房建设上将继续调整住房供给结构，全年计划住宅新开工万平方米，安排住宅竣工万平方米，为百姓建设更多宜居住房。 记者从天津市建委获悉，年该市将继续落实国家各项调控政策，增加廉租房、经济适用房和普通商品房供应量，进一步改善中低收入群众的住房条件。新建住宅平方米以下户型比重达到以上。 另据介绍，年天津市将建中小套型商品住房约余万平方米，其中限价商品住房万平方米、万套；廉租房万平方米、套。经济适用房万平方米，占住宅竣工比重的。（新华网 2008年12月30日）天津：市内六区成交均价再创新低 降幅为6%新华网天津月日专电（记者 王晔彪）据天津联合地产的监测数据，月日至日是年的最后一周，天津市内六区成交均价本周再创新低，每平方米为元，降幅为。 天津市内六区成交商品住宅万平方米，较上周涨幅达。这次涨幅主要是河东区、河西区、南开区成交量大幅上涨所拉动，其中河东区涨幅最大，为。 另有数字表明，此周天津市商品住宅共成交万平方米，较上周涨幅为，郊区县涨幅为。全市新建商品住宅成交均价每平方米为元，与上周相比上涨，是近个月来天津成交均价的一个峰值。（新华网 2008年12月30日）山东减免多项税费刺激居民住房消费新华网济南月日专电（记者王志）山东省政府近日出台关于促进全省房地产市场健康发展的实施意见，推出多项税费减免优惠，包括下调契税税率、减免营业税等，以减轻居民购房税费负担，鼓励普通商品住房消费。 山东省明确，对个人首次购买平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。 同时，山东对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。将现行个人购买普通住房超过年（含年）转让免征营业税，改为超过年（含年）转让免征营业税；将个人购买普通住房不足年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。将现行个人购买非普通住房超过年（含年）转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税，改为超过年（含年）转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税；个人购买非普通住房不足年转让的，仍按其转让收入全额征收营业税。以上政策暂定执行至年月日。 此外，山东明确享受优惠政策的普通商品住房标准。凡住宅小区建筑容积率以上，单套建筑面积平方米以下，实际成交价格低于同级土地上住房平均交易价格倍以下，均享受普通商品住房优惠政策。（新华网 2009年1月2日）华东地区存量房贷7折 上海已拉开房贷“争夺战”帷幕在沉默多日之后，建设银行、工商银行、中国银行、农业银行四大行关于存量房贷优惠利率措施终于在新年第一天松口：只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。建设银行95533客服人员称，根据最新通知，只要调整前执行基准利率0.85倍优惠、近两年内没有拖欠两期以上还贷、不存在违约和两笔以上未结清房贷的客户，均可在1月4日2月22日之间，申请七折利率优惠。工商银行、农业银行、中国银行客服人员也称存量房贷优惠措施细则已发至个人贷款业务部门。据农业银行人士透露，据其所知工、农、中、建四大行在节前就已有具体优惠措施细则，差异并不大，估计节后都会实施。(新华网 2009年1月4日) 银行房贷新招-“还息不还本”惊现上海楼市兴业银行最近在上海地区推出了旨在降低供房人压力的个人房贷还款产品“随薪供”,该产品允许客户在固定的一段期限（最长可达3年）内不用偿还本金,而只需要向银行支付利息。兴业银行的宣传口径称,这一产品将能够帮助部分还贷压力增加或出现还贷困难的客户短期内减轻还款压力。目前,该项业务兴业银行仅在上海地区推行,但是其广州分行相关人士称,目前相关系统正在进行调试,未来将很快能够按照新政策办理该项业务。(南方都市报 2009年1月4日）沪土地金锐减7成 政府援手拯救无论是2008年12月27日上海市出台的力度远超“纲领”文件新国六条的“沪8条”，还是两个月前应声出台的“沪14条”，上海的两轮救市行动显然比中央更为急切。“地方政府救市新政层出不穷的动力之一在于，土地出让收入锐减对地方财政的巨大压力。”华东师范大学欧亚研究中心研究员余南平说。截至2008年12月31日，上海全年商品房用地（含住宅及包括住宅的商业用地）成交总金额仅为174亿元，而2007年这两个数字为602.26亿元，仅是成交金额便锐减七成。曾经在2007年地王争霸中赚得盆满钵满，却在2008年面临巨大土地财政压力的上海市，在救市上的疾行不过是诸多城市的一个典型。在土地财政压力的持续作用下，上海市政府可能会相应调整土地出让的计划与思路。一方面适当减少供应，并调整土地出让结构，比如优先供应市场前景较好的商业地块；另一方面则可能采取更为灵活的出让制度，如宽限出让金支付的方式，或将“土地预公告制”推广至经营性用地等。（中国房地产报 2009年1月4日）上海迄今最大的保障性住房基地开工 主打小户型适逢 上海市经济房管理试行办法公开征求市民意见之际，浦东新区举行三林保障性住房基地之一的三林盛世家园开工仪式。浦东新区三林保障性住房基地是上海市统一规划的迄今为止最大的保障性住房基地。浦东新区三林保障性住房基地规划住宅面积174万平方米。按照 “市区联手、分块建设”的原则，该基地中属于新区区级经济适用房规划住宅约53万平方米，具体由新区负责实施,其中三林盛世家园规划住宅16.9万平方米。 “加快保障性住房建设是市委、市政府为完善上海市保障性住房机制，解决城市中低收入家庭住房困难而实施的一项重要举措。”相关负责人告诉记者，为此，三林盛世家园将以30层以上高层建筑为主，主打推出55、 65、 75平方米的小户型房源。此外，为方便住户出行，轨道交通8号线将来有望往此处延伸。浦东新区三林保障性住房基地规划住宅面积174万平方米。按照 “市区联手、分块建设”的原则，该基地中属于新区区级经济适用房规划住宅约53万平方米，具体由新区负责实施,其中三林盛世家园规划住宅16.9万平方米。 “加快保障性住房建设是市委、市政府为完善上海市保障性住房机制，解决城市中低收入家庭住房困难而实施的一项重要举措。”相关负责人告诉记者，为此，三林盛世家园将以30层以上高层建筑为主，主打推出55、 65、 75平方米的小户型房源。此外，为方便住户出行，轨道交通8号线将来有望往此处延伸。（新闻晚报 2009年1月2日）杭四银行制定细则 存量房贷优惠利率今起申请新年第一天 ，建设银行、工商银行、中国银行、农业银行四大行同时公布了关于存量房贷优惠利率政策：只要2008年月日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请7折优惠利率。农行省分行有关人士表示，总行自2008年12月31日营业日终止后，对发放金额在30万元以上（包括30万元）、原执行利率为基准利率0.85倍的住房贷款，其未偿还部分贷款的执行利率，至2009年1月1日起自行批量调整为基准利率的0.7倍，但也有要求，对存量个人住房贷款的未偿还部分，贷款利率调整需基于原合同约定，综合考虑原执行利率、监管要求、客户贡献度和客户资信等要求，通过计算机系统自动批量调整或人工调整。不过，农行省分行有关人士表示，以下几种情况不能做调整：1.借贷人连续90天（含以上）逾期记录的。2.借贷人在执行利率调整日，仍有逾期未还款本息的。3.存量房贷为固定利率贷款（或为混合利率贷款，但出于利率固定期间），且没有转化为浮动利率贷款的。4.在存量个人住房循环贷款中，属于首批个人住房贷款之外的其他贷款。5.总分行规定的其他情况，需要前往柜台进行咨询。建行省分行有关人士称，根据最新通知，只要调整前执行基准利率0.85倍优惠、近两年内没有拖欠两期以上还贷、不存在违约和两笔以上未结清房贷的客户，均可在1月4日2月22日之间，申请7折优惠利率。不过因为每个客户的情况都不一样，最好带上身份证，去经办行进行咨询和填写申请表格。中国银行客服人员称存量房贷优惠措施细则已发至个人贷款业务部门，贷款者符不符合享受优惠利率的条件，可以在工作日向贷款银行咨询。工商银行省分行客服中心人员告诉记者，具体的政策还在制定中，一旦下发细则，会在第一时间主动告诉客户，客户也可向贷款行进行咨询。 （今日早报 2009年1月4日）杭州:普通住房买进卖出两年以上免缴营业税今天起，普通住房“买进卖出”满两年以上不用再缴营业税了。昨天，记者从杭州市财政局农税征收管理局（以下简称“市农税中心”）获悉，从今天起杭州将执行营业税征收新政策：普通住房营业税征收时间由原来的五年缩短至两年，两年内交易的普通住房，则按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收；另外，对非普通住房交易的营业税征收也有“松绑”，个人购买超过两年（含两年）的非普通住房营业税按差额征收。营业税征收新政策中，满两年的非普通住房交易也可以享受差额缴纳营业税的征收方式，两年内交易的则全额缴纳，这无疑对非普通住房是一个重大利好。之前，非普通住房要满五年交易才能差额缴纳营业税，五年以内的则是全额缴纳。杭州营业税征收新政策是按国家财政部下发通知执行的。前天，财政部下发了关于个人住房转让营业税政策的通知，通知规定：自2009年1月1日至12月31日，个人将购买不足2年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过2年（含2年）的非普通住房或者不足2年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过2年（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。国家财政部这一政策的出台正是基于去年12月中旬国务院会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施，其中对普通住房的营业税征收时间由原来的五年改为两年，未满两年交易的则差额征缴，实行时间为一年。另外，值得注意的是，杭州营业税新政策中，征收方式根据“普通”和“非普通”住房有所区别，这两者如何界定？市农税中心工作人员表示，具体要等到1月4日才能明确。房产中介有消息灵通人士透露，仍以“套内面积140平方米”为界区分普通和非普通住房。此外，营业税征收时间“两年”的起讫时间又如何界定？存量房以立契时间、商品房以契税完税时间起算（买进），以申报纳税时为止（卖出）。另外，杭州去年10月出台的“24条”房产新政中，普通住房所缴纳的营业税有80%可补贴，现在是否仍然适用？工作人员表示，普通住房未满两年交易所缴纳的营业税，仍可退还80%。（每日商报 2009年1月1日）10年政府指导价终曲 南京地产定价自主一纸商品房定价权下放企业的通知，悄然打开了万科南京“价格门”的僵局。江苏省物价局公布，从2009年1月1日起，该省各级价格主管部门将暂停对普通商品住房销售前的价格审批，将定价权“下放”给企业，而且过去核过价但尚未销售的普通住宅，企业也有权重新自主定价。这意味着，陷入南京“价格门”僵局的万科，有望在南京名正言顺地启用“自主定价”手段。一位南京房地产研究人士认为，在“极左”、“极右”两端蹦极，却始终回不到平衡线的南京房地产管理，正试图在“利益和民生”之间找回本色。10年政府指导价“在之前十年时间里，南京商品房价格一直是管制的。”一位不愿具名的南京开发商叶先生说。与当地一些大型国有开发公司、民营开发企业相比，2001年进入南京房地产市场的万科，只能算是“小字辈”。 南京第一家开发公司成立于1981年11月，即南京市城市建设开发（集团）有限责任公司。随后，各个市、区又陆续成立了自己区属的城镇开发公司。据叶先生介绍，当时商品房价格上涨较快，1992年时南京市对此进行“备案制”，“当时管得也比较松，就是到物价局登个记，主要查处价格违法行为。”叶先生说，在1998年之前，握有政府资源的国有开发企业，顺理成章获取了大量的协议地块，也担负起旧城改造重任。此时，刚起步的一些民营房企，多从国企买来“二手地”，“房子卖多少价钱，主要参考国企定价，一般都符合物价部门的备案要求”。在房价上涨下，市民对此意见颇大，政策在1998年发生巨大变化。1998年颁布的江苏省商品房价格管理规定明确规定：经济适用房实行政府指导价或政府定价；普通住宅商品房实行政府指导价；高档住宅商品房和非住宅商品房实行市场调节价。2002年江苏省定价目录再次明确了政府对普通住宅商品房的价格管理权。按照2003年南京物价局开始执行的“南京市商品房作价办法”，商品房作价办法的基准价格（元/平方米）成本利润税金。其中，对于利润的要求是“普通住宅商品房的利润按不超过基数的8计算”。同时，普通住宅商品房价格的上浮幅度最高不得超过5。至此，南京成为东部地区唯一实行普通住宅商品房政府指导价的副省级城市。叶先生介绍，上有政策下有对策，众多南京开发商通过作厚成本价，绕开了“政府指导价”对房价上涨的限制，“政府指导价”名存实亡。同时，在房价高涨中，土地出让金也随着飙涨，地方倚重土地财政的趋势明显，其中江宁区最为明显。转折性的事件发生在2007年。和全国其他城市一样，2007年南京房价再度飙涨，市民对此颇有怨言。据介绍，当时一个楼盘，一天之间从3900元/平方米涨至5100元/平方米，引起南京市政府的高度关注。为平抑房价，5月份南京在“政府指导价”基础上，推出“一房一价”政策，却遭到很多开发商、专家的反对，再次被指“违反市场经济规律”。也就在2007年3月，万科光明城市花园三期开始销售。在两个月时间，该楼盘三期首批5幢楼已完成销售，实际均价为8240元/平方米，已超过基准价格7360元/平方米上浮5的限度。如不突破总价，最后两幢小区核心大楼只能按3900元/平方米的价格销售。2008年南京楼市热情不再，“降价促销”成为主旋律。在房价下滑、销售下降，土地财政难以为继下，2008年9月南京市取消“一房一价”政策。在协商无果后，万科光明城市花园三期这两幢房子至今仍未能销售。定价权下放企业离国务院办公厅印发关于促进房地产市场健康发展的若干意见不过12天，江苏省政府办公厅就于2008年12月22日印发了关于促进房地产市场健康发展的意见（以下简称意见）。次日，江苏省物价局副局长、新闻发言人孔祥平在省政府新闻发布会上表示：“经省政府同意，我们将暂停执行普通商品房的核价要求，也就是说，从现在开始，普通商品房定价下放给企业，由企业自主决定。”为了让商品房的价格更好、更灵敏地反映市场变化，拉动内需，保障房地产市场稳定健康发展，是江苏省暂停执行普通商品房核价的主要原因。孔祥平说，我们希望开发企业能够加强自身的管理，严格控制开发成本，制定出符合市场供求变化的合理价格。随后，在江苏省物价局公布的贯彻省意见的通知中明确：从2009年1月1日起，暂停执行对普通商品住房销售前的价格审批，给企业充分的自主定价权利。并明确“已经价格部门审批过销售价格但尚未销售的普通商品住房，企业可根据市场需求状况重新定价”。至此，管制了10年之久的南京普通商品房政府指导价，以“暂停”的官方语气宣告了“定价权下放企业”。不过，暂停执行核价制度，并不等于放开不管。孔祥平表示，暂停普通商品房核价程序，房企可自主调整销售价格，但开发商仍必须在售楼处明码标价，明确公示。对于类似低于成本价卖房的企业，如违反价格法则追究相关法律责任并严处，如不违反价格法相关部门将不得干预。巧合的是，在意见发布之前，针对南京恒大绿洲花园毛坯房仅售4600元/平方米、精装房5700元/平方米，时任南京市江宁区房管局局长的周久耕声称，低于成本价格销售，属于不正当竞争，将联合有关部门对其进行查处。后在舆论的压力下，周久耕因“擅自对媒体发表不当言论，在社会上产生了不良影响；同时经初步调查，存在用公款购置高档香烟的奢侈消费行为”而被免职。知情人士介绍，在恒大绿洲花园周边，也有一个万科在建楼盘。“周久耕案是地方管理、土地财政的一个典型缩影。”一位南京国有房企负责人认为，恒大绿洲花园楼板价在3000元/平方米左右，其售价不到5000元/平方米，极可能存在低价销售嫌疑。另外，面对下行的楼市，管理部门心急如焚，但与其他城市的“柔性管理”不同，南京官员采取的措施相对“偏硬”，“市长干预市场”色彩偏重。据中原地产南京公司统计，2008年1-10月，南京共有49幅地块公开拍卖，其中底价成交高达40个，流标5个，溢价成交4个；而2007年同期推地64幅，溢价成交46个，底价成交17个，流标仅为1个。同时，南京地块出让金总额近122亿元，比2007年同期183亿元下降了约33。“下放定价权是一大进步，但这仅仅只是一个开始，”南京工业大学房地产经营管理系主任吴翔华博士认为，10多年来，南京房