二手房交易知识.doc

二手房买卖合同中应包括哪些基本内容 2005年07月15日14:05 新浪房产 网友提问：二手房买卖合同中应包括哪些基本内容？专家回复：依据我国合同法及业务实践，下列内容在一份二手房买卖合同中是必不可少的：一、当事人的名称或姓名、住所这里主要是搞清当事人的具体情况、地址、联系办法等，以免出现欺诈情况；双方应向对方做详细清楚的介绍或调查；应写明是否共有财产、是否夫妻共同财产或家庭共同财产。二、标的这里应写明房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备等情况；同时还要写明房屋产权归属(要与第一条衔接)；原售房单位是否允许转卖；是否存在房屋抵押或其他权利瑕疵；是否有私搭乱建部分；房屋的物业管理费用及其他交费状况；房屋相关文书资料的移交过程。三、价款这里也是很主要的内容，主要写明总价款；付款方式；付款条件；如何申请按揭贷款；定金；尾款等。四、履行期限、地点、方式这里主要写明交房时间；条件；办理相关手续的过程；配合与协调问题；双方应如何寻求中介公司、律师、评估机构等服务；各种税费、其他费用如何分摊；遇有价格上涨、下跌时如何处理。五、违约责任这里主要说明哪些系违约情形；如何承担违约责任；违约金、定金、赔偿金的计算与给付；在什么情况下可以免责；担保的形式；对违约金或定金的选择适用问题。六、解决争议的方式这里主要约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式，需要注意的是，如果双方同意采用仲裁的形式解决纠纷，应按照我国仲裁法的规定写清明确的条款。七、合同生效条款双方在此约定合同生效时间；生效或失效条件；当事人不能为自己的利益不正当地阻挠条件成就或不成就；生效或失效期限；致使合同无效的情形；几种无效的免责条款；当事人要求变更或撤消合同的条件；合同无效或被撤消后，财产如何进行返还。八、合同中止、终止或解除条款 按照合同法第六十八条、第九十一条、第九十四条之规定，合同当事人可以中止、终止或解除房屋买卖合同。有必要在此明确约定合同中止、终止或解除的条件；上述情形中应履行的通知、协助、保密等义务；解除权的行使期限；补救措施；合同中止、终止或解除后，财产如何进行返还。九、合同的变更与转让在此约定合同的变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。十、附件在此说明本合同有哪些附件；附件的效力等。 二手房买卖中定金和意向金的区别本工作室所有文章的著作权属郭韧律师所有，未经同意，他人不得以商业目的使用本专栏内容，如果用于教学、研究目的，应尊重本专栏作品的署名权和保护作品完整权，本网站允许以链接形式使用，但应保留著作权声明。欢迎记者朋友引用本专栏内容，但须署名。1 C! r0 _5 1 q房产论坛,装修论坛,业主论坛% o6 & v! z- S5 h c案例介绍：王先生经沪上某知名房产中介公司介绍，决定购买杨女士所有的一套商品房，三方签订了房屋买卖居间合同并约定一周后签订正式的买卖合同，之前王先生已向中介公司支付意向金人民币2万元整，当日他授权中介将该笔款项以定金方式支付给杨女士，双方适用定金罚则。一周后，杨女士改变主意将房屋卖与他人，并要求中介公司解除与王先生的房屋买卖居间合同，王先生认为杨女士违反约定在先，应当双倍返还，即返还4万元。杨女士不肯，双方进入诉讼。0 l& 6 t L案例结果：双方签署的房屋买卖居间合同中虽有相关定金罚则的约定，但由于杨女士没有实际收到定金，且其也没有授权中介公司代为收取定金，王先生支付的是意向金，而不是定金，不能适用定金罚则。杨女士只需如数返还2万元，无需双倍返还。新浪乐居论坛) X8 C7 W* N案例评析：在二手房买卖过程中，合同双方因法律知识的欠缺往往混淆“定金” “意向金”的性质和作用，对两者的不同理解，直接影响定金罚则的适用。0 J g! z6 j5 G新浪乐居关于定金，根据我国担保法和合同法的有关规定，是一方当事人向另一方当事人支付一定的金钱作为债权的担保，它具有以下特点：（1）定金必须以书面方式约定；（2）定金数额不超过合同标的额的20%；（3）定金自一方向另一方实际交付时生效；（4）定金罚则的适用：给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金；（5）债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。其中，第（4）项是定金制度最重要的特点，也是该制度发挥担保作用的基础，因此定金具有制裁违约行为的性质。4 M% F* Q! A3 g新浪乐居关于意向金，虽然我国现行法律没有明确规定其含义，但在实践中却广泛适用。一般认为，其属于预先支付的款项，合同成立后充抵价款，合同不成立时则应当返还，因而不存在制裁违约行为的问题，对合同没有担保作用，不能适用“定金罚则”。根据我国现行法律的有关规定，交付意向金的一方主张定金权利的，人民法院不予支持。 买房,购房,装修论坛,房产论坛- W6 J- m/ F* p3 d 因此，在一般条件下，意向金是不等同于定金的。在签订房地产买卖居间合同时，应当加强法律知识的学习，在合同的用语上尽量用法律词语规范表述，做到用词严谨，不产生歧义，从而避免引起不必要的纠纷。% x7 t! D. v1 N象本案中就是王先生和中介公司都没有注意定金的交付方式：在现有的大多数中介公司操作定金合同中，为了保障买家的利益，大多中介公司特别是许多小型的中介公司将买家支付的定金放在中介公司的帐户上，不给房东，以防房东反悔，追讨困难。这些中介公司为了保障买家的利益作此行为，可却由于不了解国家法律规定而在实际上损害了买家的利益。根据我国法律规定，定金合同自定金交付之日起生效。即在签订定金合同的情况下，只有定金已交付给了房东，且房东已提供书面收据，并明确收取金额为定金的情况下，该定金合同方为有效。如定金没有交付给房东，买家无法提供由房东亲笔签署的定金收据，则定金没有交付，即使定金合同签署的再漂亮，仍然是无效，买家也就无法希望通过定金合同来保护自己的利益，享受双倍返还定金的权利。本案就是因为没有房东的定金收条，也没有房东授权中介收取定金的授权，虽然相关定金罚则在居间合同中有约定且房东有签字确认，却因为定金生效要件不足，被法院确认定金无效，王先生无法获得相应的赔偿。: j0 : S5 s# n- I另外还要提醒消费者的就是：有时买房人为了保障自己的利益，害怕房东反悔不卖，就抬高自己支付的定金数额，从一般的消费者的角度来说，支付多少价款是可以由双方协商确定，但根据我国合同法中的相关规定，定金数额不得超过总标的的20%，即签订房屋买卖交易的定金合同，定金数额不得超过总房价的20%。定金数额超过总房价20%部分无效，定金数额少于总房价20%的，定金合同有效，也就是说，即便约定的定金数额超过总房价，则其中的部分有效，超过的部分无效，适用定金罚则时只能就部分适用，超过部分不适用定金罚则。买房,购房,装修论坛,房产论坛: H7 5 g; j房产论坛,装修论坛,业主论坛7 6 N0 D8 F相关链接：中华人民共和国担保法第89条：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。0 h2 |8 XF8 A- |9 E. C买房,购房,装修论坛,房产论坛中华人民共和国合同法第115条：“当事人可以依照中华人民共和国担保法约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。新浪乐居论坛. c! Y. / O2 |. w中华人民共和国担保法司法解释第118条：当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。关于印发商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）的通知 2001年10月12日10:44 为保护消费者的合法权益，规范商品房销售行为，减少商品房销售过程中买卖双方间的纠纷，特制定商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)，现予印发，请遵照执行。现就有关问题通知如下：一、商品房买卖所签订的商品房购销合同中，应明确载明购房者所购置的商品房的建筑面积，并注明该商品房的套内建筑面积(实得建筑面积)及应合理分摊的公用建筑面积。二、在本规则实施前已签订的商品房屋购销合同，除合同对商品房销售面积的约定有明显违法或计算错误的外，应维持合同约定的面积。若买卖双方有一方提出按本规则计算商品房销售面积，或房地产权属登记机关按本规则测定商品房建筑面积的，合同双方可对合同中的销售面积作调整，但应维持原合同约定的总价款不变。三、房地产权属登记机关进行房屋产权登记，应遵循商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)测定商品房的建筑面积。【章名】附件：商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)第一条根据国家有关技术标准，制定商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)。第二条本规则适用于商品房的销售和产权登记。第三条商品房销售以建筑面积为面积计算单位。建筑面积应按国家现行建筑面积计算规则进行计算。第四条商品房整栋销售，商品房的销售面积即为整栋商品房的建筑面积(地下室作为人防工程的，应从整栋商品房的建筑面积中扣除)。第五条商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积套内建筑面积分摊的公用建筑面积第六条套内建筑面积由以下三部分组成：1.套(单元)内的使用面积；2.套内墙体面积；3.阳台建筑面积。第七条套内建筑面积各部分的计算原则如下：1.套(单元)内的使用面积住宅按住宅建筑设计规范(GBJ96-86)规定的方法计算。其他建筑，按照专用建筑设计规范规定的方法或参照住宅建筑设计规范计算。2.套内墙体面积商品房各套(单元)内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种。商品房各套(单元)之间的分隔墙、套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)均为共用墙，共用墙墙体水平投景面积的一半计入套内墙体面积。非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。3.阳台建筑面积按国家现行建筑面积计算规则进行计算。4.套内建筑面积的计算公式为：套内建筑面积套内使用面积套内墙体面积阳台建筑面积第八条公用建筑面积由以下两部分组成：1.电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；2.套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。第九条公用建筑面积计算原则凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。公用建筑面积按以下方法计算：整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套(单元)套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。第十条公用建筑面积分摊系数计算将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数公用建筑面积公用建筑面积分摊系数-套内建筑面积之和第十一条公用建筑面积分摊计算各套(单元)的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。分摊的公用建筑面积公用建筑面积分摊系数套内建筑面积第十二条其他房屋的买卖和房地产权属登记，可参照本规则执行。第十三条本规则由建设部解释。第十四条本规则自1995年12月1日起施行。 辨别房屋所有权证真伪的8种识别方法 一看封皮。真证为深红色，有光泽且韧性好，假证则呈暗红色，光泽度及韧性差。 二看团花。真证分色清晰，立体感强，假证图案清晰度不够，缺乏立体感。 三看权证用纸。真证的内页纸张采用专业水印纸，类似人民币的水印制作， 图案为别墅、大厦两种，且纸张光洁、挺实；假证纸张水印质量粗糙，模糊不清，且手感稀松柔软，水印制作采用表面压膜方式。 四看防伪底纹。真证的底纹为“房屋所有权证”六字，字迹清晰，线条光滑，容易识别，2000年后印制的权证，采用了专用浮雕底纹，浮雕字立体感强，线条清晰；假证的底纹虽为“房屋所有权证”六字，但颜色深浅、色彩不统一，线条臃肿，有的还有断线。 五看微缩文字。2000年以后印制的权证内页花边里藏着微缩文字，用肉眼看似乎为一道虚线，在放大镜下清晰可辨“FWSYQZ”(“房屋所有权证”汉语拼音第一个字母的大写)；假证字迹模糊，不易辨别，或是一条直线。 六看建房注册号。真证的号码是机器印制的42001,数字清晰，字体规范；假证是用手工书写或加盖的手工雕刻图章，字体模糊，不规范。 七看发证机关印章。真证是由机器套红印制的“武汉市房产管理局”行政公章；假证的加盖图章是手工雕刻的，字体不规范，印章粗糙。 八看流水编号。真证的流水号是机器印制的，2000年后印制的权证编号下方，还印有“北京印钞厂证券分厂印制(200）”字样；假证的编号是用手工书写或加盖的手工雕刻图章，字体模糊，不规范。 据介绍，根据城市房屋权属登记管理办法有关规定，涂改、伪造房屋权属证书的，其证书无效，登记机关可对当事人处以1000元以下罚款；非法印制房屋权属证书的，登记机关应当没收其非法印制的房屋权属证书，并可对当事人处以1万3万元的罚款，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 对于产权陷阱，笔者认为，最有效的防范方式是：在购房前到房地产登记机关查阅该房产信息。购房第一步：前期准备了解行情、政策不花冤枉钱在您决定买房子后就应该开始关注当地房产市场行情，了解其销售状况及价格趋势；另外对当前房产相关政策的了解也相当重要，避免因为对政策的不了解而上当受骗。最新市场行情分析 政策快报 评估个人购房能力购房能力的评估也是买房前必须提前考虑的，一般来说月供一般不超过家庭收入50%，这些您都计算过吗？只有做好充足的资金准备才能避免买房后由于经济压力过大而引起的烦恼。寻找房源寻找房源看上去是最简单的事情，但确保房源的真实安全却是二手房交易中相当重要的一环，在通过各种途径获得房源的过程中，都有可能存在风险，损害消费者的利益和权益。因此消费者在查找房源的过程中，应该保持清醒的头脑，具备强烈的防范意识；同时，也不要因为贪图一时的省钱而导致全盘损失惨重，而应将维权意识落实到每一天和每一个细节。 去新浪房友在线查找真实房源购房第二步：选房、看房量身选房冷静地根据自身经济状况，以及工作外出等需求选择适合自己以及家人的房产，才能避免日后后悔。认准12种情形 买房绝不后悔实地看房 不放过任何小细节实地看房是购房第一步的重中之重，其过程中不能放过任何小细节，因为这关系到你下面的抉择，到底是买还是不买，因此笔者提醒购房者在此过程中要慎重，注意屋内屋外每个细节，彻底把对象看真切。看房不能放过的小细节19要诀彻底看透房精选看房十大注意点 助您轻松购房选择心仪户型面对市场上形式多样、纷繁复杂的户型是否感到难以定夺？什么是好户型、什么样的户型最适合自己？要想选个好户型，首先要对户型知识有一定了解。户型基础知识百种户型大点评专家眼中的好户型专家指导怎样选套好户型购房第三步：产权调查不容忽视的二手房产权知识产权一共分三种，可以简单以权证的颜色区分。红色：集体所有土地上建造的房屋。其受到流通性限制：只允许在同一个集体组织成员之间交易。黄色：以划拨方式取得土地上建造的房屋。如欲进入流通市场，必须全额补足地价。绿色：完全产权。分无任何附加权属、无抵押(可顺畅流通)；以及有抵押(即有贷款)，必须先行注销抵押权，方可进入流通两种情况。 【详细】产权确定方式及程序了解房屋产权状况第一步：要求卖方提供合法证件，含产权证书、身份证件、资格证件以及其它证件。 【详细】谨防产权陷阱在二手房交易过程中有许多纠纷都是由于产权问题而引起的，因此在购房过程中防范产权陷阱也显得尤为重要。二手房产权陷阱主要存在以下几种情形如何防范产权陷阱购房第四步：议房价 付定金购买二手房议价巧作准备购二手房之前，与上家谈判、议价是重要的一环。下家如何讨价还价，才能最大限度地获取利益，同时又不致使谈判陷入僵局？【详细】下定金四步骤 确保定金合同有效成立1、要求中介公司出示其与上家之间就该房屋挂牌出售的委托协议。2、与中介公司签订书面的中介协议。3、与中介公司签好中介协议后实际交付定金前，购房者还应要求中介公司出具上家委托中介收取定金的委托书。 4、收到委托书后，在交付定金时应要求中介公司出具收取定金的收据。【详细】警惕定金小陷阱如何才能在二手房交易中保证定金的安全？一笔三五万元左右的购房定金，虽然相对房款来说不是很多，但对于普通的工薪家庭来说也不是小数目。保证定金的安全成为购房者非常关心的现实问题。购房第五步：签订合同二手房合同如何签首先，买卖双方应该约定房屋总价、违约金、滞纳金、交屋时间、过户时间、税费支付等内容。其次，买方应该注意将下列条款写入合同以维护自身权益。再次，卖方应注意维护自身权益。 【详细】二手房合同内容12大要点合同不规范是二手房买卖纠纷发生的一个主要原因。可以说，签订规范的合同已成为防止二手房买卖纠纷一个关键的措施。 【详细】规避合同签订风险在购房交易过程中，由于买卖双方当事人在房地产专业知识和法律知识上掌握程度的不平等，消费者明显处于劣势，如果房屋建筑出现未曾预料到的问题，纠纷就在所难免。一般来说，合同中容易发生纠纷和违约率较高的条款有以下几个方面：(一)交房时间、(二)房屋面积、(三)质量问题、(四)违约条款、(四)违约条款。【详细】购房第六步：交付首期一次性付款利与弊一般多用于那些低价位小单元的楼盘销售。 利：一般都能得到房价款5%左右优惠，如是现房则能很快获得房屋产权，如是期房则这种付款方式价格最低。 弊：需要筹集大笔资金，且损失此项资金的利息，对经济能力有限的购房者压力较大。分期付款利与弊又分免息分期付款和低息分期付款。 利：缓解一次性付款的经济压力，也可用房款督促开发商履行合同中的承诺。弊：分期付款随着付款期限的延长，利率会越高，房款额比一次性付款的房款额高。 按揭付款利与弊即购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作抵押，由银行先行支付房款给开发商，以后购房者按月向银行分期支付本息的付款方式。 利：可以筹集到所需资金，实现购房愿望，花明天的钱圆今天的梦。 弊：目前手续繁琐、限制较多。购房第七步：卖方注销房产抵押登记如何注销房产证抵押登记注销房产证抵押登记需要带的证件： 结清还款的证明、他项权证、身份证原件及复印件到房管局抵押办办理。 如果房产证还没办理，再带齐购房合同或备案信息表，如果已经办过房产证，再带上房产证。 房管局收了你的他项权证，注销证明之后，在你的合同或发票上盖上注销章就可以了。【详细】注销房地产抵押登记的规定城市房地产抵押管理办法第35条的规定：“抵押合同发生变更或者抵押关系终止时，抵押当事人应当在变更或者终止之日起l5日内，到原登记机关办理变更或者注销抵押登记。 因依法处分抵押房地产而取得土地使用权和土地建筑物、其他附着物所有权的，抵押当事人应当自处分行为生效之日起30日内，到县级以上地方人民政府 房地产管理部门申请房屋所有权转移登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记。”购房第八步：买方申请贷款程序当事人平均时间申请 买卖双方 （第一次来银行）律师 1个工作日 调查及审批 律师 银行 10个工作日 存首付款 签代款合同 买方 （第二次来银行）银行 律师 1个工作日 房交过户 卖方 律师 房管部门 各区、县房管部门规定不同 抵押登记 律师 房管部门 各区、县房管部门规定不同 银行发贷 买卖双方 银行 注：调查审批事项：1.买卖双方及其配偶身份调查（户口所在地派出所） 2.交易房产权属情况，有无被查封、抵押情况(房产所在区、县房屋土地管理部门及房地产交易管理部门) 3.房产评估 4.制作申请材料，递交银行 5.银行审批后通知买方批贷情况。【详细】购房第九步：签订贷款合同贷款合同要细看在办理房屋贷款的过程中，总要与银行签订房屋贷款合同，这是一种格式条款。所谓格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。买卖合同和签署涉及很多问题，买卖双方不论是通知经纪公司还是自行成交，相互之间不是很了解，双方在交涉过程中一定要将各项事宜尽量