成都买卖知识点.docx

此文档收集于网络，如有侵权，请联系网站删除 成都链家经纪人“搏”学争霸赛知识点买卖目录 共三部分：交易知识、企业相关知识、房地产基础知识第一部分交易知识1一、签约环节11.1客源11.2房源51.3买卖合同相关知识71.4网签管理91.5买卖合同申报11二、资金托管122.1资金托管相关知识122.2资金托管子账户开户相关知识12三、付款方式143.1商业贷款143.2公积金贷款19四、缴税254.1商品房如何缴税？254.2商业用房应当如何缴税？264.3经济适用房应当如何缴税？264.4赠与房产首次及再卖出如何缴税？274.5继承房产首次及再买卖如何缴税？274.6公司产权如何缴税？274.7政策性住房、单位集资房、经济适用房容易多产生哪些税费？284.8有哪些情况可以申请减免税费？284.9有哪些政策可以领取契税补贴？28五、过户285.1过户时如果买卖双方可以到场，需要提供哪些资料？285.2办理过户时如果买卖双方有一方不能够到场，需要提供哪些资料？295.3从过户到出新的房产证，需要多长时间？305.4核税是哪种情况必须本人到场或只能委托给直系亲属？305.5过户时哪个环节可以手写委托，无需提供公证委托书？305.6法院判决怎么过户？305.7怎么缴费？什么时候缴费？305.8取件在什么时候？30六、抵押316.1抵押办理相关知识31七、金融产品317.1赎楼垫资业务317.2尾款垫资业务33八、买卖风险防范348.1经纪人应如何操作才能避免因自身操作问题产生的风险？348.2经纪人应如何操作才能避免房产交易过程中的政策风险？348.3交易流程中居间服务费问题358.4合同解除的情况及后果358.5违约、根本违约、违约责任358.6诉讼、仲裁36九、公证379.1二手房交易常用公证类型37第二部分：企业相关知识38一、企业文化与价值观381.1链家地产的核心价值观381.2链家地产的愿景391.3链家地产的使命391.4链家大事记391.5链家互助金411.6链家希望小学421.7成都链家对外服务五项承诺42二、四大安心服务承诺432.1凶宅最高原价回购432.2辐射最高原价回购432.3房屋查封先行垫付442.4物业欠费先行垫付45三、运营管理制度453.1运营入职、离职、权限变更管理453.2薪酬相关知识453.3经纪人的升降级463.4红黄线制度473.5WI分相关知识483.6客户服务相关知识493.7店面管理类知识51四、经纪人必会的财务知识534.1代理费收款方式和pos机的使用534.2收据的规范填写及发票的开具554.3退费的流程及备件554.4pos机操作的相关知识点56五、经纪人必用的系统知识565.1链家网565.2SE系统585.3外网端口使用规则：63六、经纪人常用的科技产品636.1HomeShow636.2掌上链家646.3链家小秘书64第三部分：房地产基础知识65一、房地产建筑相关知识651.1国有土地使用权651.2常见的房屋建筑结构651.3常见的房屋建筑类型661.4室内墙体区分661.5建筑常用名词66二、户口迁移的相关政策及迁入条件682.1购房入户购买商品房或二手房682.2暂住入户在我市暂住满两年入户682.3离（退）休人员投靠配偶、子女入户682.4无职业人员夫妻投靠入户682.5经营入户692.6投资入户692.7纳税入户692.8购房入户详解70三、房地产经纪人和房地产经纪人协理713.1房地产经纪人和房地产经纪人协理的职业技能、义务及权利713.2房地产价格723.3影响房地产价格的因素72四、住房公积金制度与政策724.1职工在什么条件下，可以提取住房公积金账户内的存储余额？724.2住房公积金如何使用？724.3住房公积金贷款申请人须满足的资格条件是？724.4住房公积金是否征收个税？73五、成都市总体规划735.1成都市总体规划思路与目标735.2成都市城市总体规划内容73精品文档2014年成都链家经纪人“搏”学争霸赛知识点买卖（政策信息截至到2014年11月3日）共三部分：交易知识、企业相关知识、房地产基础知识第一部分交易知识一、签约环节1.1客源1.1.1客户购房资质1) 客户资质审核中，什么叫做以家庭为单位？购房人及其配偶、未成年子女计算为家庭成员，成年子女不算在内；该家庭具有购房资格时，可以购买房屋，房屋产权可以落在家庭任何一名成员名下（如：妻子是外埠户口，而丈夫是成都户口，名下均没有房屋，符合购房标准，产权可以落在妻子名下）。2) 客户资质审核中，何为认房？如果客户在外地名下有房屋，是否会认定为有房屋？房屋状态分为三种状态：网签、登记和注销，网签在其名下和登记在其名下的房屋，均算作其名下的房产，以家庭为单位计算房屋套数，限购政策限制的仅是住宅，建委规划立项中体现为非住宅项目的，不在限购范围内(按房改政策购买的公房，通过司法裁定获取的房屋，继承所得房屋不受限购，但计入拥有住房套数考量)。客户在外地名下有房屋不影响其在成都购房资质。1.1.2成都户籍家庭购房的限购政策及备件1) 何为成都籍户籍家庭？成都籍户籍家庭包括哪几类情况？居民家庭成员中至少有一个具有成都市户籍的，即视为成都籍户籍家庭。成都籍户籍家庭包括驻蓉部队现役军人和现役武警家庭。成都市单位集体户口是本市户籍的一种形式。非本市户籍人口因就学迁入学校集体户口的，也作为本市户籍人员购房。2) 成都籍家庭购房的限购政策是什么？需要提供哪些资料？l 成都户籍家庭限购两套住房，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(含驻蓉部队现役军人和现役武警家庭)，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭(含驻蓉部队现役军人和现役武警家庭)，暂停在本市向其售房；l 本市户籍居民家庭买房，要提交家庭成员身份证、婚姻证明、户籍证明的原件和复印件、拟购房人签字的从网上下载的家庭购房申请表。1.1.3户口在大成都范围以外的家庭购房的限购政策是什么？备件有哪些？l 在本市未拥有住房且能提供连续近一年以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房；无法提供一年以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房；l 大成都范围内连续1年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明。纳税证明需要本人携带身份证到所在区地税局办理，当日即可办理完毕；社保到成都市任何一家社保局均可。l 驻蓉部队现役军人应提供军官证原件及复印件，部队开具的工作证明（地点大成都范围，现役军人）。1.1.4外籍人士及港澳台居民在成都购房的政策是什么？备件有哪些？l 外籍个人购房仍然按照关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知执行。根据该通知，境外个人在境内购买房屋需提交外籍人在蓉购房审批表、在蓉居住状况证明，且只能购买一套用于自住的住房；l 外籍人士及港澳台居民购房需提供护照、安全事项审查书（成都市政务服务中心二楼国安局窗口申请）、工作证明（工作单位办公地点为大成都范围以内、工作满一年、正式职工）。1.1.5公司购房的限购政策分别是什么？公司购买住宅和非住宅不受限购影响，但外资企业在大陆仅能在公司注册所在地购买一套非住宅商品房。1.1.6成都市单位集体户口家庭购房，需提供哪些资料？按本市户籍居民家庭买房，要提交家庭成员身份证、婚姻证明、户籍证明的原件和复印件、拟购房人签字的从网上下载的家庭购房申请表。1.1.7买受人权利判定1) 出售房屋时，哪些人可以是合法签约权利人？出售房屋除产权人外，具备合法签约权利人的还有产权人的合法代理人、产权人的公证委托人和产权人的法定监护人。2) 什么是监护人？未成年人或精神病人签署合同时，必须要求法定监护人在场，由其法定监护人代理其出售或购买房产并签署相关合同文本，并在合同中签署该法定监护人的名字。3) 民法中关于民事行为能力的判断标准是如何规定的？ 十八周岁以上的公民是成年人，具有完全民事行为能力，可以独立进行民事活动，是完全民事行为能力人； 十六周岁以上不满十八周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人； 十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。4) 无或限制民事行为能力的人如何从事民事活动？l 十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意；l 不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动；l 不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动；l 不能完全辨认自己行为的精神病人是限制民事行为能力人，可以进行与他的精神健康状况相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意；l 应当注意的是，无民事行为能力人、限制民事行为能力人接受奖励、赠与、报酬，他人不得以行为人无民事行为能力、限制民事行为能力为由，主张以上行为无效。5) 共有权人共有哪几类？婚内共同财产和共有的财产（继承财产）会涉及“共有权”的问题： 如何审核交易房屋是否存在共有权人？l 房产证是否有“共有权人”登记；l 房产证登记（或购房合同）时间在结婚证登记时间之后（视为共有房产）。 在房产交易时，如果房产为多人共有，同时共有权人又无法到场办理手续，将如何处理?如共有权人无法到场，应要求其出具同意出售证明和授权委托书（公证手续）。 在房产交易时，多人共有的房产，如何签署合同？共有房产应经共有权人书面同意；否则，已签署的买卖合同属于效力待定，一旦共有权人否认，合同即为无效合同。6) 如果遇到法人（包括公司、企业事业单位等）进行房产交易时，要特别注意哪些问题？ 审核其营业执照或其他依法登记证件是否在存续期间，必要时通过网络或到工商行政等部门进行查询； 买卖双方属于公司的，应索要并审查公司董事会、股东会审议同意的书面文件； 若企业事业单位出售的二手房属于国家或集体财产，应索要并审查政府主管部门的批准文件。7) 代理的种类有哪些？l 委托代理：是指基于被代理人的委托而产生的代理；l 法定代理：是指依照法律规定直接产生的代理；l 指定代理：是指依照法律规定因人民法院或者其他部门的指定而产生的代理。8) 无代理权、超越代理权或代理权终止后，被代理人与代理人之间的民事责任如何承担？l 无代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。l 代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。l 代理人和第三人串通，损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。l 第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。9) 如果本人不能亲自办理交易手续，需要代理人代为办理，那么经纪人要如何操作？l 必须要求代理人出具房屋所有权人或房屋购买人本人签字的授权委托书或经公证的授权委托书；l 有特殊情况不能当日提供的，应让代理人签署代理人关于代理权的承诺书，必须提醒和催促代理人在3个工作日内补交授权委托书；l 未取得代理权、或代理权已被撤销的无权代理人以委托人名义所签署的合同，委托人不予追认的，为无效合同。10) 以下哪些情形会导致委托代理事项终止？l 代理期间届满或者代理事务完成；l 被代理人取消委托或者代理人辞去委托；l 代理人死亡；l 代理人丧失民事行为能力；l 作为被代理人或者代理人的法人终止。11) 夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，哪些归夫妻共同所有？l 工资、奖金；l 生产、经营的收益；l 知识产权的收益；l 继承或赠与所得的财产，但婚姻法第十八条第三项规定的除外；l 其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。12) 有哪些情形为夫妻一方的财产？l 一方的婚前财产；l 一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；l 遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；l 一方专用的生活用品；l 其他应当归一方的财产。13) 国家规定的结婚年龄是什么？男不得早于22周岁，女不得早于20周岁。14) 婚姻法规定哪些情形下禁止结婚？l 直系血亲和三代以内的旁系血亲；l 患有医学上认为不应当结婚的疾病。15) 离婚时夫妻的共同财产怎样处理？由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。16) 婚前男方父母出资购买房产，房产登记在男方名下，离婚时房产如何处理？l 如果男方父母是全额出资，那么房子就是男方本人的婚前个人财产，如果夫妻二人没有其他的约定，离婚时，女方自然也就没有权利要求分割了；l 如果男方的父母只是出了首付款，剩余的房款是小夫妻二人在结婚以后共同还贷的，那么在离婚的时候，一般情况下就会将房子判给男方，也就是出首付款的那一方，而且由他自己继续支付剩余的房贷。对于两个人在婚姻期间共同还贷的部分，包括本金、利息还有房子的增值，则由男方对女方作出补偿。17) 婚前男方父母出资购买房产，产权登记在男方和女方两个人的名下，离婚时房产如何处理？房产应认为夫妻二人的共同财产。除非夫妻二人约定份额，否则分割时男方女方各占50%。18) 婚前男方、女方双方父母共同全款出资，产权登记在两个人名下，离婚时房产如何分割？因为双方尚未结婚，不具备法定的婚姻家庭关系。双方父母的出资应认定为对各自子女的赠与，如果没有明确的约定，一般是按照各自父母出资的比例分割房屋。19) 婚前按揭所购房屋，婚后共同还贷，离婚时房产如何处理？夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。若不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。20) 遗产的顺序继承是什么？ 第一顺序：、子女、父母；配偶 第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母； 继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。注：子女：包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女；父母：包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母；兄弟姐妹：包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。21) 继承人有哪些行为会丧失继承权？ 故意杀害被继承人的； 为争夺遗产而杀害其他继承人的； 遗弃被继承人的，或者虐待被继承人情节严重的； 伪造、篡改或者销毁遗嘱，情节严重的。22) 夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产，除有约定的以外，如果分割遗产，应该怎么办？应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。1.2房源1.2.1房屋的性质1.2.1.1如何判断房屋性质？从房产证上看房屋性质一栏：办公、车位、住宅、公寓等等。1.2.1.2哪些房产可以直接上市交易？商品房，房改房，经济适用房（提供上市交易函），房改经济适用房（提供上市交易函），都可以直接上市交易。1.2.1.3哪些房产不得转让和上市交易？1) 司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；2) 依法收回土地使用权的；3) 共有房地产，未经其他共有人书面同意的；4) 权属有争议的；5) 未依法登记领取权属证书的；6) 法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。1.2.2商品房1.2.2.1什么是商品房？商品房是特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物，它是开发商开发建设的供销售的房屋，能办房产证和国土证，可以自定价格出售的产权房。1.2.3政策性住房1.2.3.1经济适用房1）什么是经济适用房？经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对市场价格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。它是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房。这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房。2）成都市的经济适用房上市需要满足什么条件？双证（房产证，国有土地使用证）满三年，先核税然后交纳土地出让金，即可开具上市交易函。1.2.3.2房改房1）什么是“房改房”？又称已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般在5年后归职工个人所有。2）房改房上市需要满足什么条件？已取得房地产房产证；出售、抵押、交换的，已按标准价或成本价付清房款。1.2.4交易时常遇到的房屋情况1.2.4.1抵押房屋上市交易1) 如何识别该房屋是否有抵押？到房管局查档（08年前的房屋若有抵押则会在房产证上有抵押字样，08年后的房屋则不会再房产证上显示抵押字样，因此具体房屋是否有抵押仍以房管局查档为准）。2) 如果该房屋仍有按揭未偿还清，如果要上市交易需要做哪些事情？流程如何？大约的时效？需要提供哪些资料？必须先还完按揭，才能再交易。还完贷款后，银行出具结清证明、他项权利证等，到房管局办理注销抵押手续，当天可办理完毕，但房管局需要2个工作小时进行归档，之后才可以正常进行过户等手续的办理。3) 有抵押的房屋如何销售？ 抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿； 抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。1.2.4.2权利限制的房屋上市交易1) 什么是所有权，以及它具有什么特征和权利？是所有人依法对自己财产所享有的占有、使用、收益和处分的权利。它是一种财产权,所以又称财产所有权。所有权是物权中最重要也最完全的一种权利，具有绝对性、排他性、永续性三个特征，具体内容包括占有、使用、收益、处置四项权利。2) 查封如何解释？房屋被查封后，如何销售？查封是指人民法院将需要保全的财物清点后，加贴封条、就地封存，以防止任何单位和个人处分的一种财产保全措施。若房屋被查封是不能销售的，必须解除查封后方能销售。3) 一旦房屋存在权利限制，合同将如何履行？房屋存在权利限制，不会直接导致合同无效，但是会导致合同无法履行，法院会判决合同解除。1.2.4.3无房产证的房屋上市交易1）在遇到无房产证的房屋进行交易时，我们一定要注意哪些事项？同时如何进行操作？ 房屋暂没有取得房产证（可交易）；无法取得房产证（严格禁止交易）； 一定要把未取得房产证的情况如实告知购房人，并请购房人签署备忘录； 审核原购房合同（索取备案号）、原房款支付发票、原购房契税票等票据；如有疑问，应到开发商处进一步落实情况或到物业进行核实； 选用“无房产证”版本的补充协议进行签署； 无房产证的房子如果发生诉讼，可提示客户或业主起诉确认合同有效性或履行合同约定，如仅要求办理过户手续，法院可能因无法实现而驳回该请求。1.3买卖合同相关知识1.3.1买卖合同文本签署1.3.1.1买卖合同签署中常见的错误表述有哪些，如何表述是正确的？合同常用规范术语错误表述正确表述公司名称成都链家成都链家房地产经纪有限公司收费名称居间代理费、信息服务费、代理费居间服务费担保费贷款服务费代理人委托人受托人委托定金购房定金意向金、诚意金1.3.1.2买卖业务中，签署定金和合同相关文件时，应注意的事项有哪些？1) 委托支付买卖定金协议书中规定的委托期限是与购买人协商填写的；且在委托期限内，定金未转交给出售人的，链家应在委托期届满后的三个工作日内将定金无息返还购买人；2) 购买人在与链家签订委托支付买卖定金协议书后，在规定的委托期限内，如果购买人明确表示拒绝支付定金，我们不得转定并及时将收取的意向金进行返还；3) 买卖定金协议书中规定：出售人保证所出售的房屋权属无瑕疵、无债务纠纷，符合上市交易条件；4) 买卖定金协议书中规定的客户的房款支付方式包括全款、商业贷款、公积金贷款、组合贷款；5) 定金必须支付给产权人本人，如代理人代为收取的，必须提供明确代收定金的授权委托书，否则一律不予转定；6) 买卖业务中，向客户收取的定金额度最高不超过房价款的20%；7) 接收、转付定金时，必须开具或索取相关凭证，并妥善保管；8) 买卖双方签订成都市存量房屋买卖合同和居间服务合同时，我们可以收取居间服务费；9) 签署存量房买卖合同时要注意以下几点： 物业地址必须严格按照房产证的地址填写，确保准确无误； 土地使用权的获得方式属于划拨还是出让，如商品房及已购公房、经济适用房等应选择出让； 经纪执业人员签字的地方填写两位本店注册经纪执业人员姓名及资格证书编号； 买卖双方的姓名、证件号码确保无误，邮政地址为客户能收到文件的地址，同时电子邮箱确保有效； 合同签署日期要填写合同签署的当日。10) 代理人暂时没有取得业主书面授权委托书签约时，应要求其填写代理人关于代理权的承诺书，并要求代理人在3个工作日内提交业主书面授权委托书；11) 签约时，配偶一方不在场情况下，业主需要填写关于配偶同意出售的承诺书；配偶在场的情况下，配偶需要填写配偶同意出售证明；12) 继承房产出售时，全部继承人必须共同签署买卖合同，如部分继承人无法亲自签署的，应授权他人代理。1.3.1.3签约时，合同是否必须由本人签字？如果任何一方行动不便，需有委托人来代为签约，应办理哪些手续？合同签署必须本人签字；如有特殊情况，可以由受托人持本人身份证，委托人亲笔委托书（或公证书）及其身份证件来签署合同。1.3.1.4合同签署中，物业地址一栏应当如何填写？与实际地址一致还是与房产证一致？严格按照房产证地址填写。1.3.1.5各类合同上，房屋成交价格一栏如何填写？此价格应当与哪些合同上的价格一致？合同签署中，如果有空白处不填写内容，应该如何操作？成交价要与授权委托书的价格保持一致，都要体现真实价格；空白处要打斜线，防止后期填写内容（合同当中体现的成交价格为最终买卖双方确认的成交价格，而网签价格为过户时的计税价格）。1.3.1.6公司购房，合同购房人一栏应当如何填写？购房人一栏处填写公司全称，并加盖公司公章。1.3.1.7合同生效应具备哪些条件？ 当事人具有相应的民事行为能力； 意思表示真实； 不违反法律和社会公共利益； 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。1.3.1.10合同变更有哪些方面的规定？ 合同变更应取得签署合同的人全部同意； 合同变更必须以书面形式呈现，不允许口头承诺； 可以另行签署一个协议（补充协议）对原合同条款进行变更； 若在原合同上进行改动的，必须要在改动处由各方签字。1.3.1.11“定金”和“订金”及“预付款”的区别是什么？1) 定金是指合同当事人为确保合同的履行，依法律规定或双方约定，由当事人一方在合同订立时或订立后、履行前，预先给付对方的一定金钱或其他替代物。 作为担保方式的一种，定金起到担保主合同的作用； 定金罚则，作为违约责任的一种，属于法定违约责任，只要合同中约定收取定金，即使未约定定金罚则的具体内容，仍适用。当一方当事人不履行或履行不符合约定时，支付定金的一方违约的，收取定金一方有权不退还已收取的定金；收取定金的一方违约的，应双倍返还定金； 合同中既约定了定金又约定了违约责任，守约方只能任选其一，两种违约责任不得同时适用。2) 订金指一方先交付一笔现金给对方，以作为己方履约的担保。交付后，可能产生三种后果：双方均依约履行，订金返还给交付方或抵作交付方应付款项之一部分，若合同无法履行的，订金退还给支付方，不受定金罚则的约束。守约方可以要求违约方承担因合同无法履行给自己造成的损失或按合同约定承担违约责任。3) 预付款是合同一方当事人预先支付给对方的一部分货款，目的在于帮助对方履行合同；预付款不适用定金罚则，并无惩罚性。1.3.1.12格式条款如何解释？1) 格式条款是指当事人为了重复使用而预先拟定、并在订立合同时未与对方协商的条款；2) 格式条款具有导致合同无效、免责条款无效的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效；3) 对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。1.3.1.13房地产经纪管理办法中规定，房地产经纪机构应当保存房地产经纪服务合同，保存期不少于多少年？5年1.3.2合同风险防范1.3.2.1在签署合同时，合同中出现哪些问题将会出现不必要的风险？1) 合同应完整签署，切忌留有空白处，空白合同可能会导致无法解决的纠纷，最终合同可能被判决解除。同时，因空白合同系由我们协助填写，服务有瑕疵，代理费往往会被判令大部分退还；2) 合同最后的签字处，应由本人亲笔签名并加印手印；如合同超过一页，应加签骑缝字，确保每页都有签署方的签字；3) 签署方的联系地址和联系电话一定要留，以方便我们邮寄相关函件。（有代理人的，同时留下代理人的）；4) 合同签署的日期应填写，这些日期往往和履行期限有关联；5) 在所有签署的合同上签署的经纪人姓名及证书编号均应是在店面公示的备案经纪人。1.4网签管理1.4.1网签是否能防跳单？不能（网签只有10天的有效期）如果业务流程操作规范，即使客户跳单，也可以携带相关资料由法务提起诉讼，公司已有多起打赢案例；如果本身业务流程都不规范，在签单前就网签了的话，不但不能起到防跳单的作用，反而会给公司带来纠纷，有可能会导致停止公司网签业务的严重后果。1.4.2网签的前提条件是什么？真实成交单且资质审核通过。即买卖双方已经就房屋价格、付款方式等相关各项交易信息意见达成一致，同时就所达成一致的信息签署了相关合同文本，并通过公司进行后续交易操作的成交单。1.4.3哪些交易节点及交易类型不能网签？已经转定但未签约、已签约未交代理费且未报单；抵押消费贷款单、未通过公司成交的单；客户无购房资质。1.4.4网签价格应按照什么价格填写？网签价格=计税价（按照小区评估价格写，只能作为参考，以税务局核税给出的计税价格为准）。1.4.5打网签时需要准备哪些备件？1） 房产证复印件；2） 业主客户双方身份证复印件,客户已婚需提供爱人的身份证复印件/客户家庭成员情况表；3） 授权委托书；4） 买卖合同（有业主客户签字的复印件）；5） 网签信息登记表（即此表单，需店长签字后，网签时携带打印版；6） （成都网签目前没有要求带原件）。1.4.6客户所在家庭哪些成员需要在资质申请中体现？客户本人、配偶、未成年子女。1.4.7成交的房屋打了网签后，还会在透明网上公示吗？不会，房屋成交后，该房屋的信息会自动下架，不论是我公司还是别的公司发布的信息都不会出现在透明房产网。1.4.8若业主不销售了，如何下架？业主不销售了，通过操作码可以自动撤销。1.4.9已打网签，双方解约，如何撤销？网签期限到了可自动撤销，否则需去窗口进行撤销。1.4.10房屋有抵押的，能签经纪服务合同吗？能打网签吗？有抵押的，能签经纪服务合同，但打网签必须要结完押。1.4.11房源在委托期内，因继承或离婚，发生更名情况，如何操作？该房源会自动下架，在取得新房产证后再重新录入房源，才能进行买卖。1.4.12多家委托的房源，每家委托后都有一个房源核验码？一套房源只有一个核验码，同一套房源，同一中介公司只能录入一次，即一个经纪人录入后，别的经纪人无法录入。1.4.13房源委托期满后，房屋就自动失效，如延长委托期的话，需重新录入？对的，需重新录入。1.4.14经纪服务合同的期限与网签的期限是一个意思吗？不一样，经纪服务合同中约定的期限指打网签的期限，若在该期限内未打网签的，需重新录入；网签合同的期限目前仍为一个月（30天），若在限期内未办理过户手续的，网签自动失效。1.4.15多家委托的房源，能否查看有哪几家公司委托？通过透明房产网，输入房源核验码就可以查询了。1.4.16合同房如何销售？房本未下发之前，房屋可进行正常销售，有房产证下发后，再在录入新交易平台上打网签即可；1.4.17如果在录入房源的时候，出现“出卖人信息不存在，房屋信息不存在，房屋已预告登记”的，应该如何处理？1) 检查权证号和业主证件号是否有误；2) 是否有共有权人，用共有权人的证件号再试试；3) 若房屋为老房子，检查所属行政区域是否有变化；若以上三种方法都试过了，仍无法录入的，只有让业主本人去房管局档案窗口查档更正，可电话咨询86279999。1.4.18所卖的房屋不是自己录入的房源，如何进行销售？将所卖的房屋地址和业主名字报给区助，由区助查询该套房源的房源核验码，若是别区录入的，可报给大区助，由大区助查询。1.4.19在进行经纪服务合同网上签约时，出现“房屋不可售”是什么情况？该房源信息已下架或被撤销，需重新再录入房屋信息。1.4.20房源信息未操作撤销，为何会下架？查看该房源是否已销售，委托期限是否届满，房屋信息是否变更，是否出了新房产证。1.4.21房源发布后，状态变成“不可售”是为什么？该房屋已被法院查封，无法销售，必须在解封后才能销售。1.4.22网签打错了怎么办？打网签出错，必须去房管局窗口撤销经纪服务合同和网签，撤销之后再重新填写经纪服务合同，重新打网签，撤销前一定要记录好房源核验码、经纪服务合同和网签号，否则会因无法查询而撤销不了。1.4.23商业产权的房屋如何打网签？商业产权的房屋不受限购政策影响，不需要进行购买人资格审核，在录入经纪服务合同时，添加人员，直接录入买方信息即可。1.4.24公司房屋进行销售的，如何录入房源信息？产权人证件为营业执照上的注册证号。1.5买卖合同申报1.5.1报单标准：1.5.1.1买卖普通单必要件有哪些？1) 双方填写：买卖合同、补充协议（其中一份需要大区总监签字确认）、备忘录（只针对无房本类）、折扣申请单（有则要）、网上签约授权委托书、服务告知书、资金监管计划书；2) 卖方提供：房屋出售委托登记表、共有权人（配偶）同意出售证明、房产未抵押声明、身份证复印件（产权人有几个身份证则几个）、房产证复印件及产权共有证复印件；3) 买方提供：购房承诺书、购房人声明、身份证复印件。l 卖方或买方有委托的，需提供委托书及受托人身份证复印件；l 款项未收齐的，必须有欠条和通审，若一分钱都未收的不予收单。1.5.1.2买卖特殊单必要件有哪些？1) 转按揭：除要报上必要件外还需要“垫资协议”；2) 快贷：除要报上必要件外还需要“垫资协议”；3) 自行贷款：除要报上必要件外还需要“通用审批单”、“自行办理贷款声明”；4) 抵押消费贷：除要报上必要件外还需要“房屋抵押消费贷委托协议书”。l 以上报单必备件缺一不可，否则退回；l 报单时效从POSS小票第二日开始计算，三天内上报，否则视为晚报单（处罚50元/单）；l 节假日不算报单日。1.5.1.3过户完毕归档标准是什么？若过户给第三方，需提供买受方变更确认书及第三方的身份证复印件。1.5.2买卖业绩申报1.5.2.1买卖违约金业绩如何申报？申报买卖违约金业绩需要提供：纸板的成交报告单，收据粉联和通用审批单（区经理、总经理签字确认）。1.5.2.2买卖业绩的角色及分配比例l 房源录入人10%；l 房源所属人10%；l 钥匙人10%（若无钥匙人，则此业绩归所属人所有）；l 房源实勘人5%，若无实勘或实勘不合格则业绩归出房人所有；l 成交人75%或60%（出房业绩比例必须25%；房源独家（下钱）业绩:30%；（不下钱）15%；公司指导：客户推荐人15%）。二、资金托管122.1资金托管相关知识2.1.1何为三方资金托管？三方资金托管，即客户业主和银行三方共同进行资金托管，托管资金冻结在托管账户中，待买卖双方办理完产权交割手续（过户完毕后），资金解冻。2.1.2资金托管的作用或好处是什么？1) 对于客户：通过将交易资金进行资金托管，在过户后再进行解冻的流程，规避了业主恶意骗款、资金交割后双方不配合过户等风险，切实保证了交易安全；2) 对于业主：通过资金托管，确保交易的安全，打消了客户的顾虑，促进交易的顺利进行；交易资金提前划入托管账户，保证客户有足够资金购买房屋，规避了客户方中断交易的风险，确保了业主的正当利益。2.1.3托管期间利息怎么计算？利息=本金*0.35%。2.1.4资金托管的交易资金，如果交易不成功，应当如何处理？需要提供哪些资料？三方资金托管若交易不成功或双方协商解除资金托管的，则由链家发指令给银行，银行将在一个工作日内将托管资金打回买方账户。2.1.5办理三方资金托管时，是否会收取服务费？暂不收取任何费用。2.1.6有哪些银行可以办理资金托管业务？工商银行。2.1.7客户/业主有工商银行信用卡，可不可以用信用卡做资金托管？不可以，办理工商银行资金托管买卖双方银行卡必须是工商银行19位储蓄卡(备注：存折不能办理资金托管)。2.2资金托管子账户开户相关知识2.2.1客户业主本人办理资金托管子账户开户所需备件？1) 买卖双方须知（客户业主签字按手印）；2) 委托开户、付款、退回清单（客户业主签字按手印）；3) 买卖双方身份证复印件；4) 买卖双方工行卡复印件（买卖双方银行卡必须是成都市本地工商银行卡）；5) 房屋买卖业务合同封面、交易方留存信息表（1页）、房屋买卖业务合同第七页复印件；6) 资金监管计划书。2.2.2买方未成年托管子账户开户所需备件？1) 买卖双方须知（客户监护人、业主签字按手印）；2) 委托开户、付款、退回清单（客户监护人、业主签字按手印）；3) 买方、买方监护人、卖方身份证复印件（买方为未成年人，若没有身份证，可以提供户口本复印件）；4) 买方户口本户主页、监护人页、未成年户口页（证明未成年人与监护人之间亲子关系）；5) 买方监护人工商银行卡复印件、卖方工商银行卡复印件（买卖双方银行卡必须是成都市本地工商银行卡）；6) 房屋买卖业务合同封面、交易方留存信息表（1页）、房屋买卖业务合同第七页复印件；7) 资金监管计划书。2.2.3卖方未成年托管子账户开户所需备件？1) 买卖双方须知（客户业主监护人签字按手印）；2) 委托开户、付款、退回清单（客户业主监护人签字按手印）；3) 买方、卖方及卖方监护人身份证复印件（卖方为未成年人，若没有身份证，可以提供户口本复印件）；4) 卖方户口本户主页、监护人页、未成年户口页（证明未成年人与监护人之间亲子关系）；5) 买方工商银行卡复印件、卖方监护人工商银行卡复印件（买卖双方银行卡必须是成都市本地工商银行卡）；6) 房屋买卖业务合同封面、交易方留存信息表（1页）、房屋买卖业务合同第七页复印件；7) 资金监管计划书。2.2.3资金托管子账户开户需要多长时间？每天上午10:30之前受理子账户开户业务，10点半之前资料递交银行当天下午16:00出拖管子账户，其他时间段银行不受理此业务（周六、日双休）。2.2.4怎样确认托管子账户是否开户成功？每天下午17：00以后财务会将当天托管子账户开户回执单发送到签单人及其店经理内网邮箱中，请大家及时清理邮箱方便查收邮件。2.2.5客户/业主是代理人过来签合同，代理人可以签资金监管相关资料吗？可以，只要代理人有委托公证书且委托公证书上有“办理资金监管”、“代收房款”这两项即可。2.2.6托管子账户开户成功后，如果托管子账户托管金额有调整，需要提交哪些资料？1) 托管子账户金额增加，需要提交哪些资料？如果托管子账户托管金额增加，原开户成功托管子账户不可继续使用，买卖双方需重填写买卖双方须知签字按手印及三张清单（委托开户、付款、退回清单（客户业主签字按手印）、买方身份证复印件及银行卡复印件、卖方身份证复印件及银行卡复印件及资金托管计划书提交给财务部，重新开立托管子账户。2) 托管子账户金额减少，需要提交哪些资料？如果托管子账户托管金额减少，原开户成功托管子账户可继续使用，买卖双方需按新托管金额重新填写委托付款清单（客户业主签字按手印）及资金托管计划书提交给财务。2.2.7客户何时需要把房款转入子账户中？1) 贷款单：客户批贷面签前需将首付款转入托管子账户；2) 全款单：客户递件前需将房款转入托管子账户中。2.2.8客户可以通过哪些方式将房款转入托管子账户中？1) 网银办理：在网银办理时，在收款账户户名及账号处，填写工行以买方为名开的托管子账户户名及账号即可；2) 柜面办理： 工行开完托管账户后，买方持身份证及办理托管时的工行卡，到成都市任一工行网点，填写个人业务凭证(填单)，在收款人户名处填写工行以买方为名开立的托管账户户名，收款人账户填写托管子账户账号，付款人账号填写办理托管时的工行卡卡号，并将托管金额填写清楚。最后签买方名字。在填单背面填写上买方信息； 如遇柜面不知如何处理时，请买方告知柜面，以2713交易进入，收款账户类型选择时选择第七项（托管子账户）。即可完成托管资金的转入。2.2.9客户、业主可以通过哪些方式查询托管子账户余额？1) 银行柜台查询子账户余额：托管子账户开户成功后，买方、卖方可单独到成都任一工行网点柜台持本人身份证原件、办理托管时的工商银行卡及托管子账户账号查询托管子账户余额；2) 网上自助查询子账户余额：客户业主可登陆工商银行官方网站点击右侧“便捷服务栏下的存折查询“，进入存折查询界面后点击上方”托管子账户“，然后点击”查询托管子账户明细，“查询类型选择”托管子账户，“填写”托管子账户账号，“账户密码为”客户业主办理托管时提供的工商银行卡后6位“填写”验证码“起止日期选择托管子账户开户日期，以上信息填写准确无误后点击查询按钮即可。2.2.10办理资金托管解冻需要提交哪些资料给财务？1) 递件后取证前解冻所需资料（仅限于首付款，客户资质无问题）：递件完毕后需要把“成都市城乡房产管理局房屋登记受理单”拍照清晰发给过户专员，由过户专员将解冻指令发给财务（备注：如有买方变更需要将买售方变更协议一起发给过户专员）；2) 取证后解冻所需资料：客户领取新房产证后需要把“新房产证“拍照清晰发给过户专员，由过户专员将解冻指令发给财务（备注：如有买方变更需要将买售方变更协议一起发给过户专员）。2.2.11资金托管的交易资金，如果交易不成功，应当如何处理？需要提供哪些资料？1) 买卖双方在店面签署解除资金托管协议书，买卖双方签字按手印；2) 经纪人将买卖双方签好的解除资金托管协议书复印2份交给财务，（其中一份复印件需总监区经理签字）；3) 财务在收到解除资金托管协议书复印件后，（工作日上午10点/下午3点）发指令给银行，银行将在一个工作日内将托管资金打回买方账户。2.2.12客户取到新房产证后业主何时可以收到房款？1) 每天上午10点之前将解冻资料递交给银行，当日下午16:00左右房款解冻到业主卡上；2) 每天下午15:30分之前将解冻资料递交给银行，当日晚上20:00以后或者下个工作日上午期间房款解冻到业主卡上。l 银行每天只有以上两个时间点接收解冻资料，另，房款到账后部分业主会有收不到短信提醒情况，建议业主去银行柜台、电话银行、网上自助查询余额三、付款方式本部分为重点考察部分，标黄部分为修改部分，政策信息已更新至11月3日，请各区域根据知识点重点复习！3.1商业贷款3.1.1商业贷款评估3.1.1.1商业贷款的评估费收费标准是什么？有没有发票？商业贷款的评估费=成交价*3，有发票，如客户需要评估费发票，需在评估公司出具正式评估报告当月告知交易中心主办。3.1.1.2商业贷款认可的评估公司有哪些？每个银行的所对应评估公司是哪几个？九鼎评估；恒大评估；国防评估；申价评估；同兴达评估；大成评估；诚信评估；邮政银行：诚信评估；恒大评估