滁州市区房地产项目销售情况调研报告.doc

滁州市区房地产项目销售情况调研报告一、调研范围南谯区、琅琊区二、调研方式电话咨询与售楼部咨询相结合三、现阶段各楼盘销售情况住宅项目：1、左岸香颂较开盘期的成交均价4800元/M2略有优惠，现场较为冷清。项目位置：城南新区龙蟠大道与儒林路交汇处市场报价：4600-5000元/M2。付款方式优惠：一次性付款9.7折；按折付款9.9折。价格优惠：A. 每平方米优惠100元；B. 确定购买后在开发商指定时间内签合同，总价再优惠3000元。实际成交均价在4500-4700元/ M2。销售情况：（数据来源：滁州网上房产）2011年6-8月份两次开盘共推出550套房源（46079M2），销售签订合同290套（22671M2），剩余260套（23408 M2），销售率在49.2%（按面积计算）2、金鹏99城市广场今年首开2#住宅楼（目前成交价较先前预期的4500元/M2均价有所下调）项目位置：城南新区丰乐大道与龙蟠大道交叉口东侧市场报价：4500-4600元/M2。付款方式优惠：一次性付款9.5折；按折付款，首付60%以上9.7折、首付60%以下9.9折。价格优惠：确定购买后在开发商指定时间内签合同，总价再优惠3000元。实际成交均价在4400元/ M2左右。销售情况：（数据来源：滁州网上房产）2011年9月份开盘共推出156套房源（14014M2），销售签订合同84套（7763M2），剩余72套（6251M2），销售率在55.4%（按面积计算）。购房者以自己企业员工为主。3、双源榴园虽有一定力度的优惠幅度，但依然拉不起销量。项目位置：城北文德街27号市场报价：5400-5700元/M2。优惠方式：现统一每平方米优惠206元（一次性付款、按揭付款、公积金付款）。活动情况：12日、13日两日推出购房每平方米统一优惠500元的活动。销售情况：（数据来源：滁州网上房产）2011年12月份开盘共推出108套房源（11038M2），销售签订合同21套（1954M2），剩余87套（9084M2），销售率在17.7%（按面积计算）。4、水岸帝景较前期价格现实际成交价有所下调。项目位置：清流路与西涧路交汇处市场报价：4500-6500元/M2，均价在5200元/M2左右优惠活动：10#楼，10月30日-11月19日，团购最高优惠75000元（根据团购数量及付款方式），以大户型为主。成交均价最低可达4700元/M2左右二期8#、11#楼优惠情况：A.一次性付款每平方米优惠100元。B.按揭付款每平方米优惠30元C.统一免收5年物业费D.前期购房客户积分卡卖给后期购房户，后期购房户凭卡可享受总房价再优惠5%销售情况：（数据来源：滁州网上房产）2011年6月份开盘共推出161套房源（18345M2），销售签订合同99套（10992M2），剩余62套（7353M2），销售率在60%（按面积计算）。5、泰鑫现代城较前期增加了增送契税的优惠政策。项目位置：市中心琅琊大道与南谯路交汇处市场报价：6000元/M2左右。优惠政策：一次性付款9.6折，按揭付款9.8折，增送契税（总房价2%）销售情况：（数据来源：滁州网上房产）2011年共推出1521套房源（113190.5M2），销售签订合同282套（27545.2M2），剩余1239套（85645.27M2），销售率在24.3%（按面积计算）。6、申城金域豪庭基本沿袭开盘时销售政策，二期优惠力度有所加大。项目位置：城东九江路与清流路之间，西靠菱溪路，东邻金叶路市场报价：均价4700元/M2左右。优惠政策：一次性付款9.8折，按揭付款9.9折。一期存量房总价优惠10000元，二期期房总价优惠20000元。销售情况：（数据来源：滁州网上房产）2011年共推出774套房源（86225.87M2），销售签订合同277套（28854.13M2），剩余497套（57371.2M2），销售率在33.5%（按面积计算）。7、天逸华府售价整体较一期的3700 -4300元/M2有提高。二期新增加的优惠政策使价格略有下调。项目位置：城南新区市政府大楼西侧市场报价：4200-5000元/M2。优惠政策：A.一次性付款，每平米优惠320B.按揭付款，首付40%每平方优惠70元；首付达50%，每平方优惠100元；首付达到60%的每平方优惠200元。销售情况：（数据来源：滁州网上房产）2011年共推出704套房源（73200.42M2），销售签订合同507套（50322.38M2），剩余197套（22878.04M2），销售率在68.7%（按面积计算）。8、阳光地中海项目位置：城南新区丰乐大道与龙蟠大道交叉口西侧市场报价：售楼员预计5000元/M2左右（小高层、多层）售楼员预计会于本年12月中旬开盘，售楼部在建，还没有具体的销售政策出台。9、高速东方天地项目位置：城南新区龙蟠大道与南谯交汇，新政府大楼东侧市场报价：售楼员预计4000-5000元/M2（将根据周边项目的价格及市场行业进行定价，高端定位）优惠活动：11月12日发放VIP卡，凭身份证即可免费领取，开盘享受会员优惠价及10000元返款；从活动当天开始每晚一天办理减1000元，减完为止。销售情况：售楼员表示会在1-2个月内实现销售，估计可能性不大。10、文昌花园未公开优惠降价，电话咨询的优惠高于上门咨询给予的优惠。两者结合分析，隐性优惠幅度可能达到1-3万。项目位置：城南新区同乐路与全椒路交叉口市场报价：4300-4800元/M2付款方式优惠：A.一次性付款9.6折，B.按揭付款，首付30%的9.9折，首付40%的9.8折，首付60%的9.7折销售情况：（数据来源：滁州网上房产）2011年共推出1102套房源（123437M2），销售签订合同618套（68588M2），剩余484套（54849M2），销售率在55.6%（按面积计算）。11、龙蟠汇景新增的优惠政策是本期开盘时所没有的，价格较开盘时有所让步。项目位置：城南新区丰乐大道与龙蟠大道交叉口南侧市场均价：4600-4700元/M2。优惠政策：A.一次性付款，每平米优惠400元，B.按揭付款，首付30%，每平米优惠90元；首付50%以上，每平米优惠180元。大户型成交均价4100-4200元/M2，小户型成交均价4600元/M2。销售情况：（数据来源：滁州网上房产）2011年共推出1076套房源（115888M2），销售签订合同589套（68429M2），剩余487套（47460M2），销售率在59%（按面积计算）。12、发能国际城现在优惠后的成交价相当于2010年中旬推盘的价格。项目位置：城南新区中都大道与龙蟠大道交叉口南侧市场报价：4400-4900元/M2。付款方式优惠：一次性付款，（总价10000元）9.5折3000元按揭付款，首付50%以下（总价10000元）9.8折3000元，首付50%以上（总价10000元）9.7折3000元。其它优惠：老客户带新客户活动，由前期购房户带来认购的可在最后成交总价基础上再优惠5000元，前期购房者享受2000元奖励。销售情况：（数据来源：滁州网上房产）2011年共推出1613套房源（176423.3M2），销售签订合同876套（89850.13M2），剩余737套（86573.13M2），销售率在51%（按面积计算）。13、清流水韵以特价房的说辞大行降价策略，销售经理表现的非常急于成交。项目位置：城东清流路与菱溪路交叉口东侧市场报价：开盘价4400-4500元/M2之间。付款方式优惠：一次性付款，9.5折，按揭付款9.7折其它优惠：特价房优惠政策，浮动性较大，售楼员能承诺的成交均价能达到4000元/M2，降价幅度在400元/M2。销售经理表示可再向向公司申请，尽量增大优惠幅度。销售情况：（数据来源：滁州网上房产）2011年推出268套房源（32058.42M2），销售签订合同40套（4320.49M2），剩余228套（27737.93M2），销售率在13.5%（按面积计算）。14、百合国际花园较2010年价格没有太大浮动，今年还未有推盘。项目位置：市区丰乐大道958号市场报价：均价5400元/M2左右。优惠：最多可优惠到5300元/M2销售情况：（数据来源：滁州网上房产） 2011年截止目前没有新推出物业，2010年开盘物业销售率为70.7%。15、浩然国际价格略有下降，销售量走势为前重后轻，近期开盘项目消化速度明显放缓。项目位置：城南新区区丰乐大道与花园路交叉口南侧市场报价：均价4800元/M2左右。优惠：在售一期3、5#，够150平以上，契税全免。销售情况：（数据来源：滁州网上房产） 2011年共推出504套房源（61216.78），销售签订合同289套（31532.71M2），剩余215套（29684.07M2），销售率在51.5%（按面积计算）。商业项目：1、瑶海农机大市场销售政策未有太大调整，与开盘时相当，售楼员的说法是卖的差不多了，但来自官方真实数据是：近期销量对比前期已是下滑许多。项目位置：滁州市南谯区腰铺担子社区担子明德小学对面市场报价：现有的商铺价格5000-6000元/M2；售楼部销控表公示价7000-20000元/M2。现有的公寓价格3100-3500元/M2；售楼部销控表公示价2900-3400元/M2。优惠政策：一次性付款9.5折，按揭9.9折销售情况：（数据来源：滁州网上房产）2011年共推出商铺372套房源，销售签订合同310套，剩余62套，销售率在83.3%（按套数计算）。公寓、写字楼138套，销售签订合同22套，剩余116套，销售率15.9%（按套数计算）商铺、公寓、写字楼共计510套（40952.04M2），签 订合同332套（21123.11M2），剩余178套（19828.93M2），销售率51.6%（按面积计算）2、中环国际广场销售政策与开盘时未有调整。但销量却没有像价格那样坚挺。项目位置：市中心南谯路与明光路交叉口市场报价：现有商铺价格30000-40000元/M2。优惠政策：一次性付款9.7折，按揭9.9折销售情况：（数据来源：滁州网上房产）2011年共推出商铺920套房源（64876M2），销售签订合同192套（12855M2），剩余728套（52021M2），销售率在20%（按面积计算）。3、长江财富广场销售政策未有调整，价格较2010年3500的均价有较大上涨，销量与前期比较却一落千丈。项目位置：城南新区丰乐大道与花园路交汇处市场报价：商铺不销售，原家居1、2号馆品牌及茂业百货入驻。现有公寓、写字楼价格4300-4500元/M2优惠政策：一次性付款9.7折，按揭9.9折其它政策：大客户购买300M2-600M2，每平方优惠30元；600M2-1000M2，每平方优惠60元；1000M2以上，每平方优惠100元。关系户价格还要低。销售情况：（数据来源：滁州网上房产）2011年共推出公寓、写字楼286套房源（26894M2），销售签订合同79套（6852M2），剩余207套（20042M2），销售率在25.5%（按面积计算）。4、中洲国际商城近期开盘项目较前期的热销势头有些遇冷，虽然开发商一再强调前期都售完，但来自官方的真实数据却没有办法帮其掩盖事实。项目位置：城东工业区上海路与104国道交汇处市场报价：前期价格，1层7000-8000元/M2，二层4000-5000元/M2二期要到1-2个月后开盘，售楼员给出的预计价格是8000元/M2,二层6000-7000元/M2之间。近期会推出预定优惠活动（即：存10000元至开盘当天每天增值1000元，开盘时冲抵房款的活动）。销售情况：（数据来源：滁州网上房产）2011年共推出1372套房源（40136.95M2），销售签订合同1266套（37025.7M2），剩余106套（3111.25M2），销售率在92.2%（按面积计算），剩余房源多为近期开盘未销售的。5、仪邦广场阶价幅度较大，但依然无法提振市场关注度，现场十分冷清。项目位置：城东工业区上海北路585号（国际商城北侧）市场报价：酒店式公寓均价4000元/M2（居住与办公皆可）优惠政策一次性付款对外报是8.8折，但实际优惠后成交均价能达到3300元/M2。按揭付款对外报是9.7折，实际成交均价能降到3600元/M2左右。销售情况：（数据来源：滁州网上房产）2011年共推出酒店式公寓160套（13380M2）房源，销售签订合同24套（1821M2），剩余136套（11559M2），销售率在13.6%（按面积计算）。6、财富国际目前状况是：第一,前期购房业主商业贷款基本都没有放审批通过，总体销量非常少。开发商资金链出现问题，就连外立面装潢的资金都没有，现工程已停滞。第二，业主现在得到开发商通知：要求退房，业主不满，联合起来欲与开发商打官司。第三，现在售楼部对外停止销售，咨询时得到的通知是公司正在调整，价格与政策现在没有。项目位置：市区丰乐大道475号前期市场报价：商铺价格35000-58000元/M2之间，公寓写字楼7000元/M2左右销售情况：（数据来源：滁州网上房产）A.商铺885套房源（35366.93M2），销售签订合同6套（352.73M2），剩余879套（33989.2M2），销售率在1%（按面积计算）。B.公寓50套（3342.31M2），销售签订合同11套（695.59M2），剩余39套（2646.72M2），销售率在20.8%（按面积计算）。C.写字楼90套（6287.27），销售签订合同16套（1276.95M2），剩余74套（5010.32M2），销售率在20.3%（按面积计算）。其中有一部分已销售的物业是抵广告司广告款。7、现代城未有较大优惠政策，销量一般。项目位置：市区琅琊大道与南谯路交汇处市场报价：均价35000元/M2优惠政策：一次性付款9.5折（10天内付清，总价再减10000元），按揭9.8折销售情况：（数据来源：滁州网上房产）2011年8月下旬共推出商铺198套房源（14236.98M2），销售签订合同37套（2300.71M2），剩余161套（11936.27M2），销售率在16.2%（按面积计算）。四、市场综述2011年10月，滁州市住宅销量405套，面积4.1万平米，环比9月分别下跌了11.8%和11.9%，而同比去年下降幅度达71.6%，继上月之后再次打破截止目前年内的最低销量。今年前三季度，滁州楼市住宅成交持续呈下滑趋势，而传统的“金九银十”，销量反成最低的两个月，进一步拉低全年成交量，截止10月底，滁州住宅销售累计完成8074套，同比2010年减少199套，下降2.4%，今年首次出现同比负增长。（数据来源：安徽房地产交易网）2011年10月，滁州市宅均价约在4420.1元/M2，较上月略涨1.1%，在不断遇冷的市场情况下，滁州今年价格走势却逆市上行，较去年同期宅均价约3692元/M2上涨了19.7%。（数据来源：安徽房地产交易网）截止2011年11月17日，滁州市区商品住宅存量7623套，面积约82.11万平方米，商用物业存量3131套，面积约23.39万平方米；滁州市区商品住宅累计成交8333套，面积约81.35万平方米，商用物业累计成交3665套，面积约18.75万平米。按现有成交速度及新增量估算，滁州市区房产存量，在2012年全年都不能被完全消化。（数据来源：滁州网上房产）11月上半月(1-14日)，滁州市商品房签约总量为211套，签约面积18026.21。相对10月上半月(1-14日)的商品房签约383套，签约面积29501.71来说，成交出现再次下滑。（数据来源：安徽房地产交易网）五、结论：1、2011年滁州商铺暂未有降价的趋势，价格上涨的幅度微乎其微。商业地产开发商很看好后市，认为宏观调控主要对象为住宅，会把部分住宅投资需求挤向商业地产。由于银行银根收紧（商业地产与住宅贷款对于银行来说没有区别对待，都在一个盘子里），商业地产贷款审批发放量骤减，商业地产销量也受到牵连下滑。2、由于滁州商业环境的特殊性，决定了商务公寓、写字楼的市场认可度不高。如仪邦广场、长江财富广场、财富国际、瑶海农机大市场项目的公寓、写字楼是销售难点。综合有几个原因：第三产业整体发展水平低影响到需求，公寓对住宅在竞争中不占优势很难获得青睐，投资客对物业的认识度有限等因素。3、从全年房地产市场的销售走势看，全年大体呈现倒金字塔式，商铺销量也有一定下滑趋势。由于全年前期受