收益还原法习题.ppt

习题 1 某宗房地产正常情况下年总收益140万元 年总费用40万元 还原利率为12 出让时土地使用权年限50年 现已使用了5年 则该宗房地产的现时总价为 万元 A 833 33B 830 45C 828 25D 827 64C100 1 1 1 0 12 45 0 12 2 甲房地产尚可使用年限为50年 单价为1050元 乙房地产尚可使用年限为60年 单价为1100元 还原利率均为8 实际上甲房地产的价格 乙房地产的价格 A 高于B 低于C 等于D B或CBV60 1050 1 1 1 0860 1 1 1 0850 1062 3 某宗房地产的收益期限为35年 通过预测得到其未来3年的净收益分别为18万元 19万元 23万元 从未来第4年起 每年净收益为25万元直到收益期限结束 该类房地产的还原利率为8 则该房地产的收益价格最接近 万元 A 276B 283C 284D 291A 4 某宗房地产 通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元 19万元 25万元 22万元 28万元 从未来第6年到无穷远 每年净收益均为25万元 该类房地产的还原利率为6 该房地产的收益价格为 万元 A 406 48B 416 67C 425 16D 686 17A 5 有一房地产 未来第一年净收益为20万元 预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2万元 收益期为无限年 该类房地产还原利率为10 则该房地产的收益价格为 万元 A 400B 450C 500D 540A 6 预计某宗房地产未来第一年的净收益为30万元 此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元 则该宗房地产的合理经营期限为 年 A 13B 15C 16D 17C该宗房地产的合理经营期限为 A n 1 b 0 n 30 2 1 16年 7 预计某宗房地产未来第一年的净收益为38万元 此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元 该类房地产的还原利率为6 则该宗房地产的收益价格为 万元 A 86 86B 80 47C 56 50D 261 40D 8 预计某宗房地产未来每年的有效毛收入不变为18万元 运营费用第一年为9万元 此后每年会在上一年的基础上增长2 则该类房地产的合理经营期限应为 年 A 34B 35C 36D 37C有效毛收入 运营费 0 18 9 1 2 n 1 0 n 36年 9 某写字楼年出租净收益为300万元 预计未来三年内仍然维持该水平 三年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1 2倍 该类房地产的还原利率为10 则该宗写字楼现在的价格为 万元 A 4580B 5580C 6580D 7580D 10 某宗收益性房地产 预测未来3年的净收益均为100万元 年 3年后的出售价格会上涨12 届时转让税费为售价的6 还原利率为9 该房地产目前的价值为 万元 A 923B 1111C 1353D 1872C 11 某出租旧办公楼的租约尚有3年到期 在此后3年的租期中 每年可获得净收益180万元 到期后要拆除作为商业用地 预计作为商业用地的价值为2000万元 拆除费用为150万元 该类房地产的还原利率为6 则该旧办公楼的价值为 万元 A 1553B 1679C 1850D 2034 12 某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多 造成不便于商务办公和需求减少 估计未来期限内每年平均空置率由现在的15 上升为25 每月可出租面积租金为70元 又知该写字楼可出租面积为10000 运营费用率为40 假若该写字楼可出租剩余年限为30年 投资还原利率为8 其他条件保持不变 则该写字楼将发生 万元的贬值 A 548 19B 558 15C 567 39D 675 40 该写字楼空置率为25 时的价值V2为 BCD 14 某商铺建筑面积为500m2 建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年 市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元 m2 运营费用率为租金收入的25 该类房地产的还原利率为10 该商铺的价值为 万元 A 521B 533C 695D 711A 15 某居民楼总建筑面积为5000m2 房地总价值为1000万元 其中土地总价值为500万元 某人拥有该居民楼的一套单元式住宅 建筑面积为150m2 房地总价值为35万元 若按照土地价值进行分摊 该人占有的土地份额为 A 3 B 3 5 C 7 D 4 D 16 甲乙是两块条件相同的相邻地块 甲土地单价为1400元 m2 容积率为4 土地使用年限为40年 乙土地单价为900元 m2 容积率为2 5 土地使用年限为50年 则以楼面地价来判断投资甲地块较乙地块更经济 土地还原利率为6 判断题 错 17 某宗房地产 其土地于2000年底取得 土地使用权年期为50年 该房地产建成于2001年底 2002年底至2005年底的净收益分别为83万元 85万元 90万元和94万元 预计2005年底起可以稳定获得年净收益90万元 该类房地产的还原利率为10 则2006年1月1日该房地产价值均为886万元 判断题 错 18 承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同 该套住宅面积为200 m2 租赁期限为8年 年租金固定不变为480元 m2 现市场上类似住宅的年租金为600元 m2 若折现率为8 则承租人甲当前的权益价值为 万元 A 6 19B 6 42C 7 20D 9 58A 19 某宗房地产的土地使用年限为50年 至今已使用8年 预计该宗房地产年有效毛收入为80万元 运营费用率为40 安全利率假定为6 风险补偿率为安全利率的40 该房地产的收益价格为 万元 A 368B 552C 561D 920B 20 某套住宅的采光受到影响 受影响前的年租金为3万元 受影响后的年租金为2 5万元 该住宅的预期剩余价值寿命为30年 还原利率为8 该住宅因采光受影响导致的价值减损为 万元A 0 50B 5 63C 6 25D 28 14B 21 某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得 土地使用期限为50年 已使用10年 不可续期 土地使用权期满 土地使用权及其他地上建筑物 其他附着物所有权有国家无偿取得 建筑物剩余经济寿命为55年 预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元 还原利率为8 则该房地产的收益价格为 万元 A 95 40B 97 87C 98 55D 99 33A 22 6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼 总建筑面积3000m2 于4年前建成并投入使用 办公楼正常使用寿命长于土地使用年限 甲 乙双方当时合同约定 建成投入使用后 其中的1000m2建筑面积归甲方 2000m2建筑面积由乙方使用15年 期满后无偿归甲方 现今 乙方欲拥有该办公楼的产权 甲方也愿意将其转让给乙方 试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益 据调查得知 现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元 出租率为85 年运营费用约占租赁有效毛收入的35 还原利率为10 1 计算办公楼现值 办公楼整体年净收益 80 3000 85 1 35 12 159 12万元 收益年限 40 6 34年 办公楼现值为 V A Y 1 1 1 Y n 159 12 10 1 1 1 10 34 1528 92万元 2 计算乙方的使用权价格 乙方使