中国房地产产业对经济的影响及前景分析.doc

前言中国房地产产业对经济的影响及前景分析1 前言近年来，随着经济社会的发展和城市化进程的加快，房地产己经成为我国经济增长的引擎和国民经济的重要支柱产业，房地产及固定资产投资对国民经济的贡献日益显著。1998一2007年，扣除土地购置费后的房地产开发投资对GDP增长的直接贡献率由6.32%增加到13.56%，年均9.68%；从1998年到2007年房地产开发投资对GDP增长的间接贡献率由8.71%上升到15.93%，年均12.61%；综合直接贡献率和间接贡献率所得到的房地产开发投资对GDP增长的总贡献率由1998年的15.03%上升为2007年的27.49%，平均达到了21.76%。1房地产产业的发展实际上是一个国家和地区积累财富的过程。房地产的有用性和实物形态的长期稳定性，使它成为社会财富的聚宝盆，是衡量一个国家发达程度的重要标志。因此居民住房问题不仅是个经济问题、社会问题，而且还是一个政治问题。在中国这样人多地少和城市化进程不断加快的情况下，让大多数居民拥有住房是我国实现小康社会乃至构建和谐社会的一个重要目标，它的发展深刻地影响着我国的经济、文化、生活。我国房地产产业的发展主要集中在改革开放以后，特别是邓小平同志南巡讲话之后，我国的房地产产业出现了前所未有的发展势头。到2010年房地产投资占GDP的比重已经达到了13.04，在国民经济中占有极其重要的地位。但是，由于我国房地产业的发展历史仅二十几年，正处于成长阶段，仍未成为一个成熟的行业。同时由于中国国情的特殊性，使得我国房地产产业的发展可借鉴的国外成熟经验不多，因此，我国房地产产业的发展、房地产产业与国民经济的同步协调发展只能根据我国的实际情况、根据相关理论知识做出实证研究来找出相应的合理途径。对于象中国这样一个工业承载基础薄弱，又处于后发劣势的发展中国家，需要一个像房地产行业那样能大范围带动经济尤其是落后地区经济的支柱型产业，在这一点上不能盲目与发达国家相比。至于说到房地产产业对国民经济的影响，主要体现在拉动经济与稳定经济的重要性。首先，从拉动经济方面来看，房地产产业可以拉动上下游60余个行业。考虑到房地产开发投资通过关联产业和拉动消费对GDP的拉动，当前房地产开发投资对经济增长的总贡献率超过20%。其次，从稳定经济方面来看，由于产业关联度高，房地产产业的大幅波动，可以带动其它相关产业也出现波动，最终必然会引起经济的波动。因此保持房地产产业的平稳增长，对国民经济持续稳定发展具有重要作用，同时研究房地产产业对中国经济的影响也有着现实的指导意义。2 房地产产业内涵与发展制造业阻力重重相比，房地产产业的最大优势之一，是它并不像工业制造业那样需要一些承载基础，而是在任何一个城市里都可以催生，并在短时间内汇集巨额资金，拉动无数投资机会。25对于象中国这样一个工业承载基础薄弱，又处于后发劣势的发展中国家，需要一个像房地产行业那样能大范围带动经济尤其是落后地区经济的支柱型产业，在这一点上不能盲目与发达国家相比。至于说到房地产产业对国民经济的影响，主要体现在拉动经济与稳定经济的重要性。首先，从拉动经济方面来看，房地产产业可以拉动上下游如钢铁、建材、机械、化工、陶瓷、纺织、家电等一系列产业的发展，据统计房地产产业直接或间接影响60余个行业。考虑到房地产开发投资通过关联产业和拉动消费对GDP的拉动，当前房地产开发投资对经济增长的总贡献率超过20%。2那么究竟什么是房地产产业呢？2.1 房地产产业的含义房地产产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，属于第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。主要包括；土地开发、房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。在实际生活中，人们习惯于上将从事房地产开发和经营的行业称为房地产产业。20其主要内容包括：（1）国有土地使用权的出让； （2）房地产的开发与再开发：征用土地，拆迁安置，委托规划设计，对旧城区的开发与再开发； （3）房地产经营：土地使用权的转让、出租、抵押以及房屋的买卖、抵押等经济活动； （4）房地产中介服务：房地产咨询中介，房地产评估中介，房地产代理中介； （5）物业管理：房屋公用设备实施的养护维修并为使用者提供安全、卫生、优美的环境； 第 25 页 ( 26 页)（6）房地产的调控与管理：建立房地产市场、资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场，制定合理的房地产价格体系，建立健全房地产法规，实现国家对房地产市场的宏观调控。212.2 房地产产业的特点长期以来，人们习惯于将房地产产业看作是一个经济范畴，一个按照市场机制运行和发展的产业，是国民经济的重要支柱产业之一。随着房价的不断上涨，人们又越来越感到房地产产业对自己的生存和生活产生着深刻影响，许多人更倾向于认为房地产产业的本质是民生。正确认识和把握房地产产业的本质属性和社会定位，是促进房地产产业持续健康发展的理论前提和社会基础。我国社会主义市场经济发展的实践证明，房地产产业具有经济和民生的双重属性。3在经济方面，房地产产业是国民经济的重要支柱产业之一，直接或间接影响上下游几十个行业的发展。进入新世纪以来，我国房地产产业增加值占GDP的比重由2001年的1.97%上升到2008年的4.23%。房地产产业还是城镇化的物质载体，城镇化的推进需要以房地产产业的发展为支撑。在民生方面，人们生存和生活的衣食住行四大基本需求中，”住”是之一。”安得广厦千万间，大庇天下 寒士俱欢颜”。安居和乐业是社会和谐的两大前提，也是现阶段突出的社会问题、民生问题。正因为房地产产业的发展既关系国计又关系民生，党和政府与社会各方面十分关注房地产产业能否持续健康发展。事实上，即使西方市场经济国家，也很少将房地产产业作为纯粹的经济产业来对待，而是将其与社会民生和社会福利问题紧密联系在一起。7可见，房地产产业兼有经济和民生的属性，是关系国计民生的基础性、战略性产业。它一方面要按照市场机制去进行生产和销售，另一方面又必须为普通民众提供基本的住房保障，承担起维护和促进经济和社会稳定发展的责任。二十世纪80年代以来,中国房地产产业从无到有，为推动中国经济、社会的发展发挥了重大作用，但是其所带来的一些社会经济问题，也引起了社会各界担忧和争议。关于中国是否应当将房地产产业作为国民经济的支柱产业的争论持续不断。个人认为，房地产产业不能是个纯粹的市场化行业。房地产产业首要的社会功能不是投资和投机，而是要满足居住需求。世界各发达国家都非常重视住房保障体系的建立和健全，房地产市场中的政府”有形之手”，绝大部分情况下也都是针对住房保障问题的。市场竞争并不会自动带来社会福利最大化，在住房市场利润的驱动下，住房供给与需求不会自动调节，达到某种均衡。世界上许多国家和地区，包括经济发达国家和地区，都有比较完善的住房保障制度。如英国在19461979年间，政府投资建设的住宅约占建 房总量的50左右。德国在19511956年，实际建成住宅310万套，其中公房180万套，约占60。英国、德国政府都从财政预算中划出专门的住 房保障资金，除用于住房建设和维修外，还用于发放居民的租房补贴。英国有70的居民不同程度地领取了政府的住房补贴。而自1980年至2007年，建筑业总产值由286.93亿元发展到50019亿元。建筑业从业人数由854万人增加到3085万人。建筑业增加值占GDP的比重多年稳定在5.5%左右。房地产产业快速发展，形成了从开发建设、流通交易、中介服务到物业管理的产业链。房地产产业与宏观经济的稳定发展及人民群众生活联系更加紧密。2007年，商品住房投资占城镇住宅投资的比重达到85%，竣工面积占城镇住房供应量的比重超过72%。房地产贷款余额突破4.8万亿元，占金融机构贷款余额的18.4%。房地产产业增加值占GDP的比重达到4.75%。房地产产业的发展也带动了与之相关的建筑建材业、装饰装修业以及家具、家电、五金、纺织、化工等众多行业的发展，房地产产业已然成为国民经济的重要支柱产业之一。3 房地产产业发展概况3.1 中国房地产产业发展现状长期观察中国经济的瑞银(UBS)新兴市场经济学家安德森(Jonathan Anderso)在一份研究报告中说：房地产和住房建设已经成为中国增长模式的显著特征，它们是决定大宗商品需求的最重要因素；也是造成中国外部盈余的重大推手；还是真正理解中国家庭的资产负债表、储蓄和投资行为以及有关中国再平衡讨论的关键一环。换句话说，从宏观经济学的视角看，如果你不理解中国的房地产产业，你就不理解中国经济。通过下表可以发现，中国房地产投资的增长速度几乎都在20%以上，远远超过了中国国民生产总值的增长。据统计，2010年一季度的1-2月，全国完成房地产开发投资3144亿元，同比增长31.1%，增幅比去年同期提高30.1个百分点。其中，商品住宅完成投资2233亿元，同比增长32.8%，提高32.0个百分点，占房地产开发投资的比重为71.0%。长期供应方面，2010年一季度中的1-2月，全国房地产开发企业完成土地购置面积2407万平方米，同比增长11.2%，去年全年则是下降18.9%：完成土地开发面积1567万平方米，同比下降40.8%，降幅较前期已有较大程度的缩小，后期供应有望逐渐跟上。总的来说，我国房地产的开发投资在近年里经历了一个高速增长的时期。房地产产业发展概况年 份 投资额（亿元）投 资 增 长19994103.213.53%20004984.121.47%20016344.127.29%20027790.922.81%200310106.129.70%200413158.028.10%200515759.319.80%200619382.521.80%200721632.031.80%200830600.020.9%200936232.016.1%数据来源：中国统计年鉴但在我国房地产产业在高速发展的同时，也存在着许多问题：1、投资快速增长，项目遍地开花。19981999年15，2000年19.5，2001年25.3，2002年21.9，2003年29.7%。房地产投资占固定资产投资比重从1990年5.6%，上升至2001年20.7%。2002年，城镇房地产开发完成投资占GDP的7.55%（国际上一般为3%8%），占固定资产投资17.9%。2003年，城镇房地产开发投资10106亿元，占GDP（116694亿元）8.66%，占固定资产投资18.34%，增长29.7%。百富勤经济学家称2004年一季度，中国总投资40%流入房地产业和地产服务行业。到2007年9月全国房地产开发完成16814亿元，同比增长30.3。2、供应结构失调。高档住房、大户型住房、商业用房供应过量，中低价位、中小户型住房供应不足。杭州销售商品房，单价3000元/平米以下3.7%，30004500元/平米38.7%。南京苏州市商品住宅户均面积130平米。宁夏全区2003年在建商品住宅，90平米以上户型占69.4%，空置住宅中此类户型占80.9%。住宅与非住宅比例不合理，福建空置商品房中非住宅用房2/3；济南市空置房中高档住宅和写字楼占80%。3、空置率居高不下。空置率（新建商品房的空置面积存量房的空置面积）/房屋总量100%，国际通行标准是10%。空置反映需求强度，影响未来走势判断，空置率居高不下时，市场价格稳定甚至反升，伴随投资膨胀，说明市场运行酝酿着越来越大的泡沫。我国商品房屋空置率19992003年分别为41.13%、36.48%、34.78%、31.88%和28.46%。4、价格持续上升。19982003年我国商品房价格涨幅为3.29%、-0.11%、2.88%、2.76%、5.7%，5%。2004年，全国商品房平均销售价格每平米2759元，上涨12.5%。住宅上涨11.5%，沈阳、南京、重庆居前三位，分别为19.2%、17.7%、15.6%。2007年1月至4月又上升12%。5、收入房价比超出警戒线。住宅价格中位数与居民家庭收入中位之比（收入房价比）合理水平为31到61。东京为4.81。我国大部分城市平均房价与平均收入之比是81到151。上海、广州等房价收入比维持在81左右。北京市民户年均收入为3.4万元，一套80平方米住宅需要4050万，房价收入比为111。城市中高等收入阶层依靠自己的收入仍旧买不起住宅，分期付款负担沉重，还款意愿建立在良好收入预期上，一旦收入下降，就会产生系统性的贷款风险。据国家发改委价格司司长曹长庆在接受中国政府网在线访谈时透露，2007年11月份，中国七十个大中城市房屋销售价格同比上涨百分之七点五，新建商品住房同比销售价格上涨百分之十二点二；1至11月，中国七十个大中城市房屋销售价格同比上涨百分之七点三，其中，新建商品住房销售价格同比上涨百分之七点九。43.1.1 2011年中国房地产政策2011.1.27财政部国家税务总局发文调整个人住房转让营业税政策：个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。 2011.1.27国务院办公厅27日发出通知，对新一轮房地产市场调控作出具体部署，要求进一步做好房地产市场调控工作。通知提出，尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前，出台住房限购实施细则。其他城市也要根据本地房地产市场出现的新情况，适时出台住房限购措施。2011.1.26日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议指出，自去年4月份国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知印发后，房地产市场出现积极变化，房价过快上涨势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。会议确定的八条调控措施被称为“新国八条”。 53.1.2 中国房地产金融发展现状我国房地产金融政策经历了从开始到调整的不断完善的过程。1998年以来人民银行根据宏观经济的变化，及时调整了房地产信贷政策。允许所有商业银行 在所有城镇对所有普通商品住房办理个人住房贷款业务，支持普通住房建设，对新开工的普通住房项目，只要开发商自有资金达到30%，商业银行均可发放住房建 设贷款。由此开始，我国房地产业进入高速发展时期，虽然自2003年开始国家就出台调控房地产的各项政策措施，但银行业对房地产的支持依然有增无减。有数 据表明，至2005年末，银行业向房地产开发商的贷款以及住房按揭等两项贷款余额就占商业银行总贷款的15%左右，大商业银行更是达到30%的比例，而在某些县级市这个比例更高。6房地产的价格也是一路上涨。开发商和银行都从中得到很高的利润。总结我国房地产金融的发展过程，可以看出我国房地产金融的发展具有以下几个特点： (1)发展时期短，起步快。从我国房地产融资的历程来看，房地产是在1998年以后真正进入融资阶段，伴随着个人住房商品化制度的实施以及个人购房按揭的启动，大量的购房者进入房地产市场，短短几年时间，我国用于房地产开发与个人购房贷款余额大幅增长。 (2)融资渠道单一。从我国房地产市场的运行过程及其资金链来看，房地产金融主要是由银行房地产信贷构成的，商业银行的信贷几乎介入了房地产业运行的全过程，是我国房地产市场的主要资金提供者。而其他融资渠道如信托、房地产债券、住房资产证券化等融资方式，在我国房地产金融市场尚处于起步阶段，所占贷款比例很小，几乎可以忽略不计。 (3)融资比例较高，是我国房地产金融的又一个明显特征。房地产企业的融资策略大都离不开”市场资源资金”三者之间的资本运作，以银行贷款为主，建立阶段性融资安排，实现低成本融资获得高额利润回报。2003年及以前，我国房地产开发企业在房地产开发过程中，自有资本金占项目总投资的比例普遍低于30%，部分企业甚至在20%左右，剩余部分则主要通过银行贷款等融资渠道来满足资金需求。7从金融基础设施和外部环境上分析，我国的个人信用制度、抵押制度、抵押保险制度、房地产信息体系不健全及政府干预失误，都是诱发金融风险的隐患。目前我国存在的主要房地产金融风险有： (1)房地产市场过热存在市场风险 从2004年开始部分大城市房地产市场价格上涨较快，出现地区性的房地产热，而后这种房价上涨势头一直扩大到更多的中小城市。房地产价 格上涨过快容易造成市场价格过分偏离其真实价值，从而产生泡沫。一旦泡沫破灭房地产价格下跌，作为抵押物的房地产就会贬值甚至大幅缩水，给银行带来不小的 损失。抵押物贬值是房地产市场系统性风险在银行房地产贷款上的直接反映。 (2)房地产开发企业高负债经营隐含财务风险 房地产开发商以银行借贷融资为主，自有资金很少。有统计显示，我国房地产开发商通过各种渠道获得的银行资金占其资产的比率在70%以上。由于房地产开发企业良莠不齐，随着房地产市场竞争日益激烈，监管力度不断加大，开发贷款门槛提高，房地产开发企业资金链条日趋紧张，一旦资金链条断裂，风险就会暴露。 (3)”假按揭”和”零首付”凸显道德风险 假按揭已成为个人住房贷款最主要的风险源头。”假按揭”不以真实购买住房为目的，开发商以本单位职工或其他关系人冒充客户和购房人，通过虚假销售(购买)方式，套取银行贷款。据工商银行消费信贷部门估计，该行个人住房贷款中的不良资产， 有80%是因假按揭造成的。最近也出现了”零首付”现象，即开发商打出零首付的幌子来吸引买房者，因为银行是不可能给零首付的购房者提供贷款，开发商以低 额的垫付首付款来获得大额的购房资金。开发商把假按揭和零首付作为一种融资渠道。假按揭和零首付发生的原因有的是由于不法房地产商利用银行掌握的信息有限 骗贷，有的则是银行工作人员与开发商勾结，共同骗贷。 (4)基层银行发放房地产贷款存在操作风险 突出表现在：一是贷前审查经办人员风险意识不强，审查流于形式，随意简化手续，对资料真实性、合法性审核不严，对明显存在疑点的资料不 深入调查核实。二是抵押物管理不规范，办理抵押的相关职能部门协调配合不力，不按程序操作，或过分依赖中介机构的评估结果，造成抵押品贬值或抵押无效。三 是个别基层行贷后管理混乱，个人贷款客户资料不够全面和连续，缺少相关的风险预警措施。 (5)土地开发贷款有较大信用风险 银行土地开发贷款面临四方面风险。一是土地储备中心资产负债率较高。一部分地区存在政府投入的注册资本金过少、注册资金不到位等问题， 造成其对银行资金过分依赖，抵御风险的能力极低。二是银行难以对土地储备中心进行有效监管。三是银行向土地整理储备中心发放的贷款没有有效的担保措施。当 前土地储备机构向商业银行贷款的担保主要采用政府保证和土地使用权质押两种方式，这两种方式的合法性尚存在问题。四是土地储备中心的运营风险。土地市场价 格有很大的不确定性，譬如受政策影响土地价格可能大幅下滑，拍卖中土地流拍或中标人违约，都可导致土地出让的收入低于土地收购价格，形成银行信贷风险。若不对风险加以规避和控制，则可能会导致国民经济出现问题甚至金融危机。83.2 其他国家房地产产业发展现状3.2.1 房地产产业与美国经济在过去的二十年里，美国房地产产业伴随着社会的整体国民经济的发展，基本保持平稳向上的发展趋势，美国房地产市场是一个理性成熟的市场，从长线投资来看，在美国投资房地产具有风险低，收益稳定，回报率高等特点。同时房地产产业也是美国国民经济的重要组成部分，是重要的基础产业，但在美国整体经济结构中的比重并不大，房地产产业产值与所有产业总产值之比为1%左右。美国房地产产业发展与整体国民经济发展配合的非常协调；房地产产业与整体国民经济保持合理比例关系，满足生产和生活对房地产的需求。美国房地产产业也表现出房地产产业所共有的周期性，但周期波动幅度较小，较少大起大落。过去的二十年里，整体基本保持平稳向上的发展趋势。二战以后，在需求波动，经济周期和金融政策等主要因素的影响下，美国楼市大概经历了5个周期，每次调整期通常在2年左右。9时 间市场状况背 景1945-1959繁荣战后政府执行”Housing Act”计划，需求快速增长1960-1961低潮住房拥有率大幅提升后，市场空间饱和，竞争加剧。1962-1968繁荣经济持续增长1969-1970低潮经济陷入滞涨1971-1989繁荣1970年，Freddie Mac成立抵押贷款的证劵化快速发展，1983年政府解除FHA抵押贷款利率限制，成为可调整的抵押贷款利率（ARMs）1990-1992低潮经济衰退1993-1999繁荣经济持续增长2000-2001低潮IT泡沫破灭和“911”影响2002-2006繁荣低利率推升房地产价格2007至今低潮楼市泡沫破灭，陷入次贷危机3.2.2 80年代的日本房地产产业与日本经济1960年代，随着日本迈向工业化，国内企业投资增加，带动经济高速增长，为“国民收入倍增计划”提供了客观条件。国民收入在此时也有了较稳定的增长。不过那时候，东京的房价收入比也就在5倍左右，房价并没有成为老百姓头疼的问题。直到了20世纪80年代后期，日本中央银行采取了非常宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产及股票市场，致使房地产价格暴涨。1985年9月，美国、联邦德国、日本、法国、英国五国财长签订了广场协议，同意美元贬值。美元贬值中国房地产产业对经济的影响后，大量国际资本进入日本的房地产业，更加刺激了房价的上涨。从1986年到1989年，日本的房价整整涨了两倍。受房价骤涨的诱惑，许多日本人纷纷拿出积蓄炒股票和房地 产。到1989年，国土面积仅相当于美国加利福尼亚州的日本，其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍。当年日本的GDP为3万亿美元左右，而当年的全国住宅价值为6.47万亿美元。也就是说日本房地产最疯狂的时候住宅价值为GDP的200%以上。到1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。一般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅，能买得起住宅的只有亿万富翁和极少数大公司的高管。1991年后，随着国际资本获利后撤离，房地产价格随即暴跌。到1993年，日本房地产产业全面崩溃，遗留下来的坏账高达6000亿美元。我们应该在日本的房地产泡沫中看到教训，中国正在重蹈日本地产泡沫破灭覆辙。10 重创之后的日本经过漫长的20年，仍然处于停滞状态。同时中国的企业部门正在重复日本20年前的老路，越来越像影子银行系统了。通过银行筹资、商业票据或公司债券市场等渠道融资进入土地市场，使土地价格上涨，在很短时间内就粉饰了企业盈利，抬高了其信用等级，而由此造成的后果正是昨天和今天的日本。114 中国房地产产业对经济的影响20年来，特别是近几年，随着城市居民住房制度改革的推进、城市化进程的加快和国家积极财政政策的实施，我国房地产产业得到长足的发展，对国民经济的发展起到了重要作用。虽然在我国房地产产业起到了拉动内需、解决就业、带动上下游产业、促进金融系统发展等重要作用，但是另一种观点认为：房地产产业的虚假繁荣导致出现地产泡沫以及其本身蕴含着的金融风险和系统性风险可能会引发金融危机，我国政府应建立和完善风险防范机制来化解房地产产业可能的风险。4.1 中国房地产产业对经济的正面影响受金融危机影响，2009年世界实体经济受到严重冲击。为应对这场二战后最大的危机，各国政府纷纷出台积极的经济刺激计划。其中，我国政府以扩大内需为指导方针,以“四万亿投资计划”为重心，于2008年底出台了一系列政策措施。2009年，我国经济走在了全球经济回升前列，全年GDP增长8.7%，“保八”任务圆满完成，经济保持较快发展。从GDP走势来看，2009年一季度是07年来我国经济最为低迷的时段。随后经济状况持续好转，走出了一个亮丽的V型反转，第四季度GDP同比增幅高达10.7%。细分来看，在投资、消费、出口这三驾拉动经济的“马车”中，投资中流砥柱般的作用不容置疑。而受“四万亿”经济刺激计划的影响，2009年我国城镇固定资产投资同比增长达30.5%，创历史新高。根据国家统计局数据，2009年上半年我国固定资产投资对经济增长的贡献率达87.6%，拉动经济增长6.2个百分点。即使在美国以及欧洲诸国，房地产也已经成为一个国家国民经济的支柱产业。由于房地产产业具有很高的投资回报率，因此房地产产业是许多企业、个人投资的重要领域，房地产市场也是国民经济中最活跃的领域，对促进国家经济发展和人民生活水平的提高起到了不可替代的作用。12数据来源：国家统计局网站4.1.1 中国房地产产业的发展拉动其他行业的发展在发达国家内生产总值中, 房地产增加值一般要占到10%左右。房地产产业以其产业关联度强, 带动系数大的特点,成为促进国民经济增长的支柱产业。事实已经证明,现阶段我国房地产产业的兴旺发达,是我国经济繁荣的标志之一，房地产产业的发展波及、拉动我国其他行业的发展，从而影响整个国民经济的发展。从拉动经济方面来看，房地产产业可以拉动上下游如钢铁、建材、机械、化工、陶 瓷、纺织、家电等一系列产业的发展，据统计房地产产业直接或间接影响60余个行业。考虑到房地产开发投资通过关联产业和拉动消费对GDP的拉动，当前房地产开发投资对经济增长的总贡献率超过20%。其次，从稳定经济方面来看，由于产业关联度高，房地产产业的大幅波动，可以带动其它相关产业也出现波动，最终必然会引起经济的波动。因此保持房地产产业的平稳增长，对国民经济持续稳定发展具有重要作用。4.1.2 中国房地产产业促进了金融系统的发展和完善在我国加入WTO后，使金融业开放的步伐加快，海外金融机构的进入对国内金融机构产生强烈的冲击，同时也将先进的金融技术带到中国，加快国内金融业的改革和经营范围的拓展，推进金融产品创新，促进金融业的竞争，使金融业的服务质量迅速提高。这些都有效地促进房地产证券化和刺激房地产市场的需求，促使更多的居民通过向银行按揭贷款实现住宅的超前消费，并进行房地产投资及房地产金融投资。而这些恰恰推动了我国国民经济的发展。4.2 中国房地产产业对经济的负面影响美国著名经济学家查尔斯金德伯格认为房地产的虚假繁荣或者说是泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者-随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和价格的暴跌，即泡沫破裂，它的本质是不可持续性。4.2.1 中国房地产产业出现虚假繁荣及房地产泡沫所谓房地产泡沫是经济泡沫的一种，是指由房地产投机所引起的房地产价格脱离市场基础价值的持续上涨的过程及状态，也就是土地和房屋价格畸高，与其市场基础价值不符，虽然账面上价值增长很高，实际上很难得以变现，从而形成一种虚假的繁荣。市场定价出现脱离市场基础价值的高估是房地产泡沫的本质，这种高估也是价格迅速回落的原动力。在现实生活中，房地产泡沫往往与经济周期相关联：在经济繁荣时，房价迅速上涨形成泡沫景气，但达到顶峰状态后，市场需求急剧下降，房价大跌，泡沫破灭。22我国地方政府有着GDP崇拜，地方经济的发展是地方政府官员的绩效考核指标。房地产价格上涨导致了房地产投资和消费的上涨，这些都拉动了地方经济，同时也增加了地方政府的税收。最重要的是，房价的上涨导致土地价格的上涨，对导致房价上涨的土地价格高涨和国际游资，地方政府都不是持强烈的反对态度。土地出让收入目前已经成为地方财政的主要来源。地方政府希望能将土地卖出高价，当然期望房地产价格能够保持高位运行。我国目前实行的是土地储备制度，政府完全垄断了土地一级出让市场，而实行价高者得的招拍挂的土地出让制度更使得地方政府能够更容易地掌握土地出让价格。近年来，有些地方政府为了提高地方财政收入和政绩需要，将土地数十年的使用权一次性卖出，土地价格拍卖得越高，政府的收入就越高。由于土地资源的不可替代、不可移动以及不可再生等特性，使得土地资源的分配、使用具有相对的价格垄断性。开发商预期土地价格的上升会越来越快，其推出房地产商品时，定价也会相应地提高，这样造成了地方房地产价格不断上涨。在这个背景下，此利益机制促成了土地的投机炒作。近年来城市地价连续上升，很值得警惕，如福州市去年一块地一亩拍到1264万元，每平方米折合楼面地价9031元，而周边楼盘的均价不超过6000元。开发商显然预期到未来房地产价格的上涨，加紧购买和囤积土地，投机需求的增加造成了市场的虚假繁荣，进一步加深了价格上涨的预期。13因此如果不对此加以控制，很有可能会导致房地产泡沫破裂，这将带来巨大的危害：第一，房地产泡沫破灭导致金融危机。房地产泡沫破灭的一个直接后果就是给金融机构带来大量的呆账和坏账，甚至会诱发金融危机。第二，房地产泡沫的长期存在导致经济结构和社会结构的失衡。房地产泡沫一方面导致投资预算增加，在高地价市区进行的投资无利可图，造成了公共投入的相对缩减，形成经济发展的瓶颈，造成经济结构的失衡。另一方面城市地价持续高涨，使得本来就稀少的土地大量闲置或者低度使用，土地投机的倾向日益凸现，人们之间的资产差距越来越大，招致社会分配不公，带来了深刻的社会问题，同时也造成了社会结构的严重失衡。第三，引发社会危机。随着房地产泡沫破裂和经济危机的发生，会造成大量的工厂倒闭，失业人数剧增。在金融危机中，犯罪案件也可能相应的激增。第四，房地产泡沫经济影响国民经济的平衡运行，破坏国民经济的结构和比例，泡沫经济是由虚假的高盈利预期的投机带动起来的，并不是实际经济增长的结果。它的产生和形成使国民经济的总量虚假增长、结构扭曲。房地产泡沫的长期存在和发展将抑制其他产业的发展。4.2.2 中国房地产产业的迅猛发展带来金融风险和系统性风险房地产业先天具备的高风险性以及和金融的天然联系决定了房地产金融风险的必然存在。它不仅包括单项业务、单个金融机构面临的风险，也包括整个房地产金融体系的风险。一方面，金融业务与金融机构之间存在着密切的相互联系，一旦产生风险往往相互连累，且房地产金融风险属于一种消极的外部效应。另一方面，金融部门经营的外部环境变化，也可能使整个金融部门都遭遇系统性风险，从而造成大损失。一旦房地产金融风险过大就可能导致金融危机的发生。由此引发的各种经济问题都会出现。当然受影响最大的首当其冲的当属金融业，特别是对银行的影响将难以估计。自20世纪80年代以来，以房地产为主要经济载体而引发的金融危机不断出现。无论是80年代的日本泡沫经济，还是90年代的东南亚金融危机，我们都可以发现房地产金融风险是泡沫经济的主要暴发点，而且银行信贷非理性扩张对泡沫经济具有推波助澜的作用。23同样，我们现在正面临的全球性金融危机也是由美国的房地产次贷危机所引发的，2007年2月7日汇丰控股表示，该行在次级抵押贷款业务方面存在的问题超过预期，并宣布将为美国抵押贷款坏账拨备106亿美元，较市场预期高出20%。这一宣布导致汇丰控股股价8日下跌2.7%。由此拉开了房地产次级债风险的全球多米诺骨牌效应。随后又近一步引发了现在的大规模的金融危机。当然引发这场金融危机不单是房地产金融风险造成的，这与国外发达的资产证券化等多种融资方式和金融衍生品有关，但不可否认，房地产金融风险是这次金融危机的导火索。可以看出，房地产金融风险对金融危机的影响是很大的，对金融业和其他行业的冲击也是难以估量的。10当前，随着美国次级房贷危机愈演愈烈，不断冲击国际金融市场因而引发全球性的金融危机，我国政府和各种相关部门也开始担心中国的房屋抵押贷款中是否也会出现类似的危机问题。这种担心不无道理，因为中国目前的房地产形势，与美国这些年有一些相似之处，一方面房价居高不下，另一方面，房地产抵押贷款迅速扩张。对此，我们应该重视房地产风险，以美国次级债危机为镜子，时刻关注我国房地产金融风险的发展状况，以便及时应对所出现的危机。从我国房地产市场的发展来看，也是经历了连续几年的高速增长，但是随着我国经济增长速度趋缓以及国际金融危机的发生，我国一些主要大城市的房价开始明降或暗降，由此引发的房地产泡沫也逐渐显现。房地产泡沫按其表现形式，一般地说可以细分为三种形式：地产价格泡沫、房屋空置泡沫和房地产投资泡沫，最典型的代表就是上世纪80年代末90年代初的日本房地产泡沫、90年代初的海南房地产泡沫和90年代末的香港房地产泡沫。最近不论是从国家统计局公布的房地产统计数据，还是从人民银行最近披露的房地产相关数据看，我国房地产泡沫正在日益累积并开始逐步显现。由于我国房地产融资没有形成风险分摊机制，房地产泡沫风险也即房地产金融风险。我国目前存在房地产企业对银行的依存度过高的问题，一旦房地产经济发生波动，房地产企业的经营风险将转变为银行的金融风险。也就是说，目前我国房地产金融风险主要是由银行系统来承担的。因此银行系统对房地产金融风险的监管更要重视。144.3 中国房地产产业对经济影响的数量分析4.3.1 中国房地产产业对总体经济的影响（1）房地产开发投资增长速度持续快于全社会固定资产投资和国内生产总值增长速度(参见图1)。作为全社会固定资产投资的一部分,房地产开发投资快速增长,从1986年的101亿元增加到2004年的13158亿元,18年间增长130倍,年均增长31.1%,明显高于同期全社会固定资产投资18.9%和国内生产总值(支出法现价)15.7%的年均增速。其中,19972004年间,房地产开发投资增长3.1倍，年均增长22.5%;而同期全社会固定资产投资年均增长15.9%,国内生产总值(支出法现价)年均增速为9.4%。（2）房地产开发投资占固定资本形成的比重不断上升(参见图2)。由于房地产开发投资持续快速增长,其占全社会固定资产投资的比重从1986年的3.2%上升到1997年的12.7%和2004年的18.8%。19972004年,房地产开发投资增量占全社会固定资产投资增量的22%,成为影响固定资产投资规模和速度的重要力量。由于房地产开发投资中土地购置费所占比重较高,2004年达到19.6%,按现行的核算制度,这部分不计入固定资本形成。因此,我们还计算了在房地产开发投资中扣除土地购置费后与固定资本形成的关系。计算结果表明,扣除土地购置费后的房地产开发投资(大体相当于房地产固定资本形成)占当年固定资本形成的比重从1997年的11.7%上升到2004年的17.2%。19972004年间,扣除土地购置费后的房地产开发投资的增量占固定资本形成增量的比重达到21.1%。也就是说,房地产开发投资对固定资本形成增长速度的贡献率为21.1%,其中,2004年达到24.7%。（3）房地产开发投资对我国经济增长的贡献率逐步提高(参见图3、图4)。1997年,扣除土地购置费后的房地产开发投资占国内生产总值的比重为3.9%,2004年提高到7.5%。19972004年间,扣除土地购置费后的房地产开发投资的增量占GDP增量的比重达到11.6%,即房地产开发投资对GDP增长速度的贡献率为11.6%,其中,2004年达到13%。这还不包括房地产对其他产业以乘数效应产生的间接拉动。154.3.2 中国房地产产业对关联产业的影响房地产产业在国民经济链条中处于中间环节,会对关联产业产生需求。从生产法角度看,房地产投资主要由建筑企业具体完成,可以粗略看作是建筑业总产出的一部分。而建筑业最重要的几个关联行业分别是:机械设备制造业、金属产品制造业、建筑材料及其他非金属矿物制品业、化学工业、炼焦、煤气及石油加工业、采掘业。根据2000年投入产出表,大体估算,每100元的房地产需求(或建筑业的产出)可以带动34元的机械设备制造业需求、33元的金属产品制造业需求、19元的建筑材料及其他非金属矿物制品业需求、19元的化学工业需求、17元的炼焦、煤气及石油加工业需求、17元的采掘业需求。综合对所有行业的影响,每100元的房地产需求,大约会影响其他行业215元的需求,如果再加上房地产自身的需求,会影响315元的总产出。2004年我国房地产开发投资13158亿元,增长28.1%。假设其增速不是28.1%,而是18.1%(降低10个百分点),则要减少约1015亿元的房地产开发投资,扣除土地购置费后为816亿元,以此作为建筑业产品需求的减少额,还会导致其他产业总产出减少1755亿元。此外,由于产出减少2571亿元,居民收入会相应减少,并减少消费支出325亿元,由此会再次引发各行业产出减少838亿元。将上述两项减少的总产出相加可得到总共减少的总产出为3409亿元,按33%的平均增加值率计算,约会导致增加值减少1125亿元,按不变价计算约会影响GDP增速0.9个百分点,即2004年GDP增速可能由9.5%降低为8.6%。4.3.3 中国房地产产业对居民消费的双重影响一方面,投资房地产可以带动住房消费、建材消费和耐用消费品的消费,以及建筑工人特别是农民工的日常消费;另一方面,也会挤占居民其他消费支出。1.投资房地产会带动住房消费、建材和耐用消费品消费以及建筑工人特别是农民工的日常消费。房地产投资必然导致房屋总量增加,住房消费对应的折旧费、管理费、水电燃料费都要相应增加,由于2004年以前我国住房消费核算只包括折旧,在分析房地产投资对住房消费影响时只能采用现行的核算数据。利用19902000年房地产开发投资与住宅虚拟租金(即折旧)年度数据,估计出的房地产投资与住房消费关系为:住房租金=0.30房地产开发投资+92.60(6.59) (0.76)调整后R2=0.83。因此,每100元的房地产投资约可拉动30元的住房消费。购建房屋还会带动对建筑装饰用品的消费,以及耐用消费品的消费。典型调查表明,通常住房装修支出约占购房支出的1/10,有的还更高。此外,投资房地产将增加就业岗位,带动建筑工人特别是农民工的日常消费。通常投资100元可增加消费40元左右,若投资房地产,由于建筑队伍的主体农民工的消费倾向更高,估计增加的消费支出可能还要高些。242.投资房地产会挤占部分居民其他消费支出。非住宅房屋投资的支出与居民消费无关,不存在挤占居民其他消费的问题。住宅投资可以通过两种形式实现。一种是自有资金投资,这种投资只是将流动资产(储蓄)转为不动产(住房),不影响居民的现期收入,也不影响财富总额,因此,按照经济学理论一般不应对消费产生影响。但在中国,住房制度改革前,住房通常是福利性消费,仅需个人支付较低的租金,个人收入可以更多地用于其他消费;在新体制下,住房逐渐成为商品,个人投资和消费时需要直接支付更大的费用。典型的例子是公房出售,所居住的仍是原来的住房,但在房改中需要支付购房款,实际财富会程度不同地减少,这就必然会挤压个人的其他日常消费。另一种是贷款投资然后分期还款,等于将还款期内的收入提前支出,支出部分全部用于投资,这意味着还款期内用于消费的可支配收入减少,根据我国居民约0.7的边际消费倾向,每期还款金额都将挤占70%的相应消费支出。粗略估算,每年还贷金额约占当年房地产开发投资的8%,则相应挤占居民消费约占房地产投资的5.6%。以2004年为例,大约为740亿元,约占当年社会消费品零售总额的1.4%。155 中国房地产产业应采取的调整措施从稳定经济方面来看，由于产业关联度高，房地产产业的大幅波动，将会带动其它相关产业也出现波动，最终必然会引起经济的波动。因此保持房地产产业的平稳增长，对国民经济持续稳定发展具有重要作用，5.1 中国房地产产业虚假繁荣的预防和对策5.1.1 加强对房地产市场的宏观监控和管理宏观经济形势和政策的改变，往往会引起其他因素的连锁反应，包括国家税收、劳动就业、居民收入、金融环境、企业利润，等等。政府对宏观经济形势进行全方位的监控，制定合适的政策，是防止房地产泡沫的首要措施。房地产兼有资产和消费品两重性，正因为如此，房地产市场的投资十分活跃，容易产生房地产泡沫时，就必须加强对房地产市场的管理。首先，要加强对房地产建设的投资管理，根据收入的水平来确定投资规模，使房地产的产与销基本适应，不至于过多积压；其次，要加强房地产二级市场的管理，防止过分炒高楼市，使房地产泡沫剧增；最后，调整房地产开发结构，大力发展安居型房地产，同时应加强市场统计和预测工作，从而使房地产行业成为不含泡沫的实实在在的主导产业。5.1.2 建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度加强和完善宏观监控体系应当通过对全国房地产市场信息及时归集、整理和分析，就市场运行情况做出评价和预测，定期发布市场分析报告，合理引导市场，为政府宏观决策作好参谋。近年来，我国房地产业持续以较快的速度增长，吸引了大量的企业进行房地产投资。因此，国家要加快建立和完善房地产业的宏观监控体系，通过土地供应、税收和改善预售管理等手段进行必要的干预和调控，有效地防止房地产“泡沫”的产生。5.1.3 强化土地资源管理政府应当通过土地资源供应量的调整，控制商品房价格的不合理上涨。要根据房地产市场的要求，保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例，切实实行土地出让公开招标制度，控制一些城市过高的地价。要坚决制止高档住宅的盲目开发和大规模建设，防止出现新的积压、出现由结构性过剩引发的泡沫。要严格惩处各类违规行为，严厉查处房地产开发企业非法圈地、占地行为，避免为获取临时和短期的土地收益而擅自占用和交易土地，对凡是超过规定期限没有进行开发的土地，政府应立即收回。全面清理土地市场，坚决打击开发商的圈地和炒地行为，从源头上防止土地批租领域的不正之风和腐败行为。5.1.4 加强金融监管力度，合理引导资金流向首先，要进一步健全金融监管体系，增加监管手段，增强监管能力，提高监管水平；其次，要加强信用总规模的控制，不使社会总信用过度脱离实质经济的要求而恶性膨胀，从源头上防止现代泡沫经济发生；再次，要加强投资结构的调控，通过利率、产业政策等，引导资金流向生产经营等实质经济部门；最后，要加强外资和外债的管理，尽可能引进外资的直接投资和借长期外债。推动房地产泡沫产生的资金，绝大部分都是从银行流出的。因此，要加强对银行的监管，从源头上控制