收益还原法(四)土地估价师理论与方法.doc

例题：1估价对象概况某公司于1995年11月以有偿出让方式取得A地块50年使用权，并于1996年11月在此地块上建成建筑物B，当时造价为每平方米1200元；其经济耐用年限为55年，目前该类建筑重置价格为每平方米1500元，残值率为10，A地块面积450，建筑面积为400 ，目前该建筑全部出租，每月实收租金为10000元。据调查，当地同类建筑出租租金一般为每月每平方米30元，土地及房屋还原率分别为5和6，每年需支付的土地使用税及房产税为每建筑平方米20元，需支付的年管理费为同类建筑年租金的4，年维修费为重置价的2，年保险费为重置价的02。2估价要求试根据上述资料估算A地块在1999年11月的土地使用权价格。3. 估价过程(1)该宗土地与房屋出租，有经济收益，适宜采用收益还原法进行估价。(2)计算出租总收益：收益应采用客观收益，即每月每平方米30元。年总收益=3040012=144000(元)(3)计算出租总费用：总费用包括以下几项：年税金=20400=8000(元)年管理费=3040012X4=5760(元)年维修费=15004002=12000(元)年保险费=150040002=1200(元)计算房屋年折旧费：房屋年折旧费应根据房屋重置价、耐用年限、残值率等进行计算。但本案例中土地使用权出让年限，即土地使用者可使用土地的年期小于房屋耐用年限，而根据城市房地产管理法和国务院55号令规定，土地使用期满而使用者未申请续期的，土地使用权由国家无偿收回，关于地上建筑物的处置，城市房地产管理法未作具体规定，而国务院55号令则规定由国家无偿取得。因此使用者可使用房地产的年限不能超过出让年期。对本案例而言，使用者可使用房产的年期为50-1=49年；而房屋的残值在使用期满时也并不能由房产主取得。因此，整个房屋重置价必须在可使用期内全部收回，以回收整个投资。因此本案例中房屋年折旧费为：所以总费用=+=39205(元)(4)计算房屋出租年纯收益：房屋现值=房屋重置价-年折旧费已使用年限=1500400-122453=563265(元)房屋年纯收益=房屋现值X房屋还原率=5632656=337959(元)(5)计算年土地纯收益：土地年纯收益=(2)-(3)-(4)=144000-39205-337959=709991(元)(6)确定1999年11月的土地使用权价格本案例土地在1999年11月的土地使用权剩余使用年期为46年，因此土地使用权价格为：土地使用权价格=2、利用收益还原法评估房产价格基本思路：首先求取土地价格；然后以建筑物与其相应范围内所产生的总的收益中，减掉归属于土地的纯收益，求得建筑物的纯收益；再将此纯收益以建筑物的还原率还原，就可求取建筑物的收益价格。计算公式：式中：B建筑物的收益价格；a建筑物及其基地所产生的纯收益(如为折旧后收益则去掉d)；a2建筑物的纯收益L土地的价格(依其他方法求得)；rl土地还原率；r2建筑物还原率；d建筑物折旧率。(1)估价对象简介：某不动产的土地使用权通过有偿出让方式取得，占地面积为1万，出让年限为50年。该宗地上有一座饭店。在2000年8月尚可有效使用50年，容积率为3。据当地市场资料用比较法评估的宗地在2000年8月50年期土地使用权价格为每平方米600元(容积率为1时)。据当地资料，容积率每增加1，地价增长60。该饭店每月的客观净收益为11万元。已知土地还原率r1=6，该饭店的建筑还原率取r2=8。(2)估价目的：评估房屋(该饭店)的价格。(3)估价期日：2000年8月。(4)估价方法：采用收益还原法测算房价。(5)估价过程：计算房地年纯收益：房地年纯收益=11万元月12月=132万元年计算土地价格：土地总地价=600元10000 22(容积率修