朝阳区常营三期剩余地块公共租赁住房项目介绍(附图).doc

朝阳区常营三期剩余地块公共租赁住房项目2013年7月15日公建住宅幼儿园小学长楹天街常楹公元柏林爱乐1.1 前言 常营三期剩余地块公共租赁住房项目位于北京市朝阳区常营乡管庄路与朝阳北路永中路东北角，紧邻柏林爱乐、长楹天街和常楹公元等社区，由北京市保障性住房建设投资中心投资建设，现为施工图设计阶段，本项目包括1-7#住宅楼及配套公建，其中，1-7#住宅楼以北京市二星级绿色建筑为设计建造目标。 1.2工程概况 常营三期剩余地块公共租赁住房项目1-7#住宅楼规划建设用地面积3.97平方米，总建筑面积11.56万平方米，其中地上建筑面积9.74万平方米，地下建筑面积1.82万平方米，住宅为地下1-2层，地上27-28层，建筑高度77.5米。项目绿化率30%，居住总户数2004户，总人口5612人。建筑效果图如图1。本项目需要解决的主要技术问题：项目定位为绿色生态住宅，按照绿色建筑二星级标准设计，考虑保障性住房性质，优先选用被动式技术，为项目设计打下良好基础，充分采用适宜、低成本的绿色生态节能技术，从节地、节能、节水、节材、室内环境质量、运营管理六方面打造绿色建筑二星级项目。1.3 绿色建筑特征 1.3.1 节地与室外环境 本项目选址位于朝阳区常营乡，距市中心13.6km，场地建设不破坏当地文物、自然水系、湿地、基本农田、森林和其他保护区。建筑场地选址无洪涝灾害、泥石流及含氡土壤的威胁。建筑场地安全范围内无电磁辐射危害和火、爆、有毒物质等危险源。住区建筑布局保证室内外的日照环境、采光和通风的要求，满足现行国家标准城市居住区规划设计规范GB 50180中有关住宅建筑日照标准的要求。项目场地选址交通便利，距离住区出入口500m范围内设有8条公交线路，方便居民出行。 为了集约土地利用，营造良好室外景观环境，项目中均为高层居住建筑，人均居住用地指标为7.1m2。住区的绿地率达到30%，人均公共绿地面积1.83m2。 住区公共服务设施配套齐全，合理采用综合建筑与周边地区共享，小区内配套设有幼儿园，社区卫生服务站、居委会、文化活动中心、菜市场、敬老院及残疾人康复中心、配套商业建筑，周围有中国农业银行、中国邮政储蓄银行、管庄邮政所等公共设施。 项目在设计前期通过多方案比选，逐步优化室外声、光、热环境，并确定最终建筑方案，保证住区风环境、声环境及热岛环境，为居民提供了良好的室外环境。 景观种植选用当地气候和土壤条件的乡土植物，选用少维护、耐候性强、病虫害少、对人体无害的植物。本项目室外绿地面积约1.68万平方米，室外透水地面面积比约为56%。充分利用1.5m厚的绿化腐殖土和绿化植物的净化作用，促进雨水入渗，改善排水状况。 住区设有地下车库，提供机动车停车及自行车配套设施，合理利用地下空间。地下空间占地面建筑面积的比例是344.7%。 1.3.2 节能与能源利用 住宅建筑热工设计和暖通空调设计符合北京市规定的居住建筑节能标准的规定，采用STP超薄真空绝热板，节能率达到75%。利用场地自然条件，合理设计建筑体形、朝向、楼距和窗墙面积比，使住宅获得良好的日照、通风和采光；采用高效能系统和设备，实现建筑节能设计。采用集中采暖系统，末端为地板辐射采暖，均采用分户热量表计量。 电梯采用交流调频调压调速电梯，设有休眠控制，部分电梯选用无机房电梯，节省电梯用能。 公共场所和部位的照明采用高效光源、高效灯具和低损耗镇流器等附件，并采取其它节能控制措施，在有自然采光的区域设定时或光电控制。 北京地区属于太阳能资源较丰富地区，本项目1-7#住宅楼采用太阳能光热与建筑一体化设计，应用集中式和分散式相结合，辅助电加热的方式为小区提供太阳能生活热水，满足用户大部分生活热水需求。1.3.3 节水与水资源利用 根据北京市自然气候特点，北京市属于年降雨量较小的缺水地区，因此，水资源的统筹利用也尤其重要。本项目场地具有市政中水管网条件，因此，优先选用市政中水作为常规水资源的替代水源。应用市政中水系统进行室内冲厕、绿化灌溉、道路浇洒、洗车及景观补水等用途，有效减少了对传统水源的消耗。对于雨水资源，由于北京市年降雨量较小，不足800mm，因此，考虑技术经济性，本项目采用了雨水就地入渗及收集利用的策略。项目场地内设计大面积绿地，同时结合景观设计将雨水收集排送至绿地及景观水池或就地入渗。 采用高效节水器具，建筑室内采用节水马桶及水龙头；景观灌溉采用微喷灌高效节水灌溉措施，有效减少水资源的消耗。 注重用水计量，项目中设计较为全面的用水计量体系，便于计量用户分户用水及公共用水处的不同水质用水，做到分水质用途分户的用水计量。 1.3.4 节材与材料资源利用 本项目中基本无装饰性构件少，造型朴素大方，建筑结构形式为钢筋混凝土剪力墙。采用预拌混凝土及预拌砂浆。 建筑结构材料合理采用高强度钢，HRB400级钢筋作为主筋比例达到72.2%。 本项目采用土建装修一体化设计施工，均为精装修房，采用工厂化预制部件，进行厨卫一体化设计。 采用资源消耗和环境影响小的建筑结构体系。1-7#住宅楼采用住宅产业化设计，1#、4#及5-7#楼采用预制化楼梯、空调板；2#、3#楼采用叠合楼板设计，预制楼梯及空调板，节省了资源消耗并降低环境影响。1.3.5 室内环境质量 经过模拟分析，本项目住宅所有户型均能够满足日照标准要求，住宅建筑中托儿所、幼儿园的主要生活用房和老年人住宅的居住空间满足日照标准的要求。 项目均采用南北通透户型，卧室、起居室（厅）、厨房都设置有外窗。各户型卧室、起居室（厅）、厨房窗地面积比均满足不低于1/7标准要求；为了提高室内自然通风效果，改善室内舒适度，通风开口面积比均不小于8%。居住空间开窗具有良好的视野，无明显视线干扰。 对建筑围护结构采用有效的隔声、减噪措施，采用的窗户、混凝土砌块均具有良好的隔声性能，其中，楼板和分户墙的空气声计权隔声量大于50dB。 对于热桥部位，如屋面、地面、外墙和外窗的内表面温度均高于室内露点温度，且屋顶和东、西外墙内表面的最高温度均小于北京市夏季室外计算温度最高值。 住宅采用地板辐射采暖的集中供热系统，每个住户均设置热计量表和高温高阻恒温两通阀。用户可根据热力通过调节阀门而调节各房间的室温。空调为户式独立控制，由用户自行安装，设计中预留空调安装位置，户式空调可通过多种遥控方式对各个房间进行温度、湿度、风量等控制，操控便利，满足室温调控要求。 本项目中室内装修将采用具有空气净化功能新型环保涂料，如光触媒涂料，能够强效净化甲醛等有毒有害空气分子，释放负氧离子，净化室内空气，起到改善室内空气质量的功能。1.3.6 运营管理 本项目采用建筑智能化系统，采用的技术先进、实用、可靠，安全防范子系统、管理与设备监控子系统和信息网络子系统满足居住区智能化系统配置与技术要求CJ/T 174中的基本配置要求。 合理设置管道、设备的设置位置，具有公共使用功能的设备应设置在公共部位，设备安装应便于维修、改造和更换。 在小区内因地制宜建设小型厨余垃圾处理设施，实现厨余垃圾的就近处理。垃圾处理房设有风道或排风、冲洗和排水设施，处理过程无二次污染。 1.4 成本增量分析 该绿色建筑的增量成本主要由节能节水的技术应用，室内舒适环境的创造，以及高效运营的系统搭建等方面构成。在节能技术上，本项目主要采用太阳能热水建筑一体化设计；在节水技术上，主要为雨水入渗系统设计及高效节水灌溉措施；在室内舒适性方面，采用负氧离子涂料，有效去除室内甲醛等污染物，净化空气，提高室内环境品质；在运营方面，考虑居住建筑产生大量厨余垃圾，因此配套设置小型厨余垃圾处理设施，不仅避免垃圾产生二次污染，更变废为宝，生产有机肥料用于绿化植物，产生较好的经济效应。由于项目尚在施工图设计阶段，经过初步统计估算，本项目绿色建筑增量成本约1455万元，单位面积增量成本为126元/m2。根据绿色建筑技术实施效果经验数据，本项目建成运行后将为本项目节约运行费用为231.2万元，投资回收期6.3年。 1.5小结 常营三期剩余地块公共租赁住房项目要求在满足功能和性能的基础上始终坚持节约、适度的原则，以科技为先，采用被动式优先，主动式优化的绿色建筑