公司计划书第六章 公司运作.doc

图5-4 天拓公司的商标 第六章 公司运作6.1 公司注册（Register）该公司将在2005年1月注册成立。注册资金：120万元。公司性质：有限责任公司。公司规模：员工24人（第一年）。6.2 营业选址（Choosing Place）为了选取适合的写字楼作为办公地点，针对我公司的经营特点与盈利模式，我们开展充分的市场调查，按照合理的选址原则，采用多种科学的数据分析方法，对不同区域、不同地段、不同方案进行比较选择，最终做出决策，力求满足公司发展需求，符合公司发展战略，发挥最大的经济效应。6.2.1国内城市的选择： 目前，国内经济状况整体良好，广大城市各具发展特色及产业优势，而根据本项目的目标市场等实际情况，我公司应选择经济发展较为成熟，中小型民营企业较为集中的现代化大城市作为创业的起步点，以下是具体分析：在众多城市中，通过最低指标法的淘汰，最后选取了以下比较符合条件并具有代表性的城市进行评分法决策 ：表6-1 选址因素分析表选 址 因 素最 高分 数备 选 城 市北京上海深圳广州经济发达程度8070757575经济开放程度8070737373经济优惠政策10080828585资源利用程度120939095110同业竞争激烈程度-100-105-110-112-115中小型民营企业发展程度150120125130130合 计430328335346358 图6-1 城市间比较分析图此处选址涉及多方面因素（经济、政治、社会等），有些因素是无形的，难以量化，故此处用评分法（看上表）对不同目标分配不同的权重，以不同的最高分数来体现，合计最高分为430分。通过估计每个方案的分数，得出表中3、4、5列的数字。综合各项分数，最后得出最高分为广州358分，因此可以优先选择广州。结论：本项目将率先在广州投入运作，短期战略起步于珠三角市场，辐射整个华南地区，长远规划于香港创业板上市。6.2.2广州市内地段的选择广州市主要分为天河、东山、海珠、越秀、白云、荔湾、黄浦等区域，而同一区域内的地段性价仍相差甚远，通过广泛的市场调查，下面将有选择性地对相关区域、地段进行比较分析：（1） 选址原则商务氛围经济高度发达商务信息充分商务服务智能化业内竞争对手较少少交通便利配套设施完善成本较低劳动力资源丰富靠近主要客户来源商务圈 周边环境 发展潜力（2）总体地段概况u 天河区近年来在广州市政府的积极推动政策下，珠江新城核心区域建设启动，作为广州（中央商务区）的形象将清晰地体现出来。去年以来，珠江新城写字楼项目已经投入使用的有3个（均为政府部门的办公大楼），在建项目15个，包括双城国际大厦、保利大厦、海联大厦等，售价昂贵，平均为10000元/m2。以中信广场为核心的“天河北商务办公圈”，包括了天河北路、体育东路、体育西路等路段，是广州目前举足轻重的商务办公区域。交通、生活以及物业硬件等方面的配套完善，区域形象良好，有助于树立企业的品牌形象。 现在天河北的写字楼基本都达到甲级配置的水平，租金平均价格为95-120元/m2/月，管理费平均价格为2536元/m2/月，出租率普遍达九成以上。最为热租的当数中信广场、大都会广场、时代广场、金利来中心、广州国际贸易中心和城建大厦，其租用率都在90以上。相比知名度相当的环市东商圈，天河北写字楼的优势主要在于建筑设计新颖，智能化程度较高，有利于现代企业的信息化运作。u 东山区环市东是广州最早崛起的国际商务中心，配套完善（主要体现在交通、商业、饮食、娱乐等各个方面），租金跨度较大，每平方米月租价从40元到110元。 环市东处于广州几个新老区域的中心位置，是广州交通、物流的中心枢纽。目前环市东商圈以贸易、广告、金融等行业为主，与以高新科技行业为主的天河商圈形成互补。 五羊新城是广州老城区中的成熟的住宅生活区，但其中有很大部分的住宅却不是用于居住，而是流入写字楼市场，成为商住两用的写字楼物业。五羊新城除了交通不太方便外，各种生活、消费设施都很完备。五羊新城内的纯写字楼项目不多，只有三四栋，整体质素也不高。目前在该区档次较高，质量较好的写字楼只有五羊新城广场，租金在5565元/平方米/月，售价在6000元7000/平方米左右。其他的写字楼项目则规模较小，档次较低，租金维持在4548元/平方米/月，售价在6000元/平方米之间。u 越秀区越秀是传统的商业区，随着地铁一、二号线的相继开通， 交通网络的日渐完善，写字楼规模效应渐显。目前，越秀区的写字楼物业主要集中在东风中路、中山路和解放路一带，月租金平均价格基本保持在60120元/平方米的幅度。主要的写字楼地点有越秀区健力宝大厦、中旅商业城、广百新翼写字楼和合润广场等。u 荔湾区荔湾区现有的写字楼主要集中在人民路及中山路。价格方面，由于荔湾并非写字楼重点区域，因此租售价低于全市平均水平。调查数据显示，荔湾区高档写字楼平均租金元平方米月，普通写字楼为元平方米月。u 海珠区琶洲位于海珠区，因其未来发展的特殊性，故独立出来分析。新落成不久的国际会展中心是其标志性建筑，近期，琶洲中心已经封顶，广州国际教育交流中心、广州国际采购中心等项目正在紧张施工，未来几年才会有大批量的写字楼推出市场，目前其附近主要为住宅式的二手写字楼。细数海珠区写字楼目前的热门路段，主要有四个，即江南大道、新港路、宝岗大道和广州大道南。据调查显示，海珠区其他地段写字楼的月租普遍为40-65元/平方米（包管理费）。海珠区由历史上的“工业区”转变为“居住区”，尚未形成商务办公氛围，写字楼客户呈现出两大特征：一是写字楼多为大业主使用，如汇美、南油大厦和海洋石油大厦等，多被用来作为发展商属下各个公司的办公场所；二是为中小型公司使用较多，写字楼的租户多为广告、IT、家电和中介等中小型企业。 (3) 归纳比较根据上述选址原则及各地段的概况分析，基于珠江新城与琶洲地段正处于开发阶段，尚未正式推出商用写字楼，且预期租售成本过高，故本项目暂不考虑；天河区与东山区分别重点考察天河北、环市东这两个最成熟的商务区。以下将进一步用加权平均法主要通过商圈成熟程度、周边配套设施、智能化程度、租金成本、交通条件、劳动力资源及客户资源这几项指标分析得出各地段的性能综合指数，再与各自的价格综合指数相比，得出综合性价比。表6-2 备选地段性能要素分析表性 能要 素权 重备 选 地 段天河北环市东越秀区荔湾区海珠区商圈成熟程度0.1510095655050周边配套设施0.109690807075智能化程度0.209891505050交通条件0.1510095906870劳动力资源0.1010098705050客户资源0.309895605560综合性能指数1.0098.69466.2556.258.5价 格要 素权 重备 选 地 段天河北环市东越秀区荔湾区海珠区平均月租0.89087.25755157.5管理费0.2262522.520.518.5综合价格指数1.077.274.864.544.949.7表6-3 备选地段价格要素分析表图6-3 各地段性价比较表结论：以上分析结果表明,天河北的综合性价比优于其他相应地段,可优先选择天河北或其附近地段作为本公司的办公地段。6.2.3 写字楼定位即使位于同样的地段，写字楼仍然有不同的类型、特点与价格。根据我公司新型服务业务的特点，写字楼的形象对推广我公司的业务，树立我公司的品牌形象极为重要，因此我公司基于资本使用最优化的原则，愿意投入较大比例资金于中高档写字楼。下面我们将筛选出具有代表性的写字楼作比较，得出最终的选址结论。（1）选址原则：l 成本较低（包括租金、管理费、装修）l 形象良好l 管理到位l 硬件设施完备l 智能化程度较高（2） 主要写字楼表6-4 各主要写字楼价格分析表物业名称楼层租均价（元/m2)管理费（元）路段进驻率（%）中信广场100-11229天河北路97%大都会广场高层105-11532天河北路95%金利来大厦10529体育东路97%高盛大厦95-110 26.80体育西路95%正升大厦中层52-6323天河北路96%建和中心7025体育西路89%时代广场8029天河北路96%中旅商务大厦8天河北路只售不租财富广场25体育东路未正式使用结论：以上的写字楼基本都符合上述的后四点原则，因此主要对成本因素进行比较，如上表所示，正升大厦的价格较低，因此可以选择正升大厦作为我公司的办公地点。6.2.4 综合选址方案 地点：广州市天河北路正升大厦（毗邻大都会广场、中信广场）。6. 人员招聘（Recruiting）在公司发展的初期，需要招收11名员工，这批员工除了要严格选拔以外，还要进行严格正规的业务培训，做到科学培养、合理使用。我们还将通过弘扬企业文化来增强公司员工职业素质和凝聚力。具体的人员的招聘要求如下：l 行政助理：（1名）具体要求：1）女，具有大专以上的文化程度，中文专业，普通话、粤语流利；2）具有较强的文字组织和管理协调能力，熟悉使用WORD、EXCEL等现代办公软件；3）原则性强，并具有较强的责任感和事业心，待人接物的能力强，有较强的保密意识。聘用条件：周一至周六为工作时间，每周工作48小时，基本工资为1800元每个月。l 会计：（1名）具体要求：1）大专以上学历，财务管理、会计等相关专业毕业；2）具有财务管理的工作经验，能独立地处理公司财务会使用财务软件，熟悉工商税务办理流程； 3）个性沉稳，诚实可靠，勤奋踏实，具备一定的协调能力。聘用条件：周一至周六为工作时间，每周工作48小时，工资为2000元每个月。l 业务员：（4名）具体要求：1）大专以上学历，（终端业务员高中以上学历），年龄30岁以下；2）具有优秀的人际沟通能力、良好的团队协作精神和市场开拓能力；3）熟悉市场营销运作，有1年以上本岗位工作经验者和有丰富的客户关系网者优先。聘用条件：周一至周六为工作时间，每周工作48小时，基本工资为800元每个月，每个月外加业务提成10%。l 网络技术员：（2个）具体要求：1）男，计算机或相关专业大专以上学历；2）两年以上（含两年）网络编程或网络维护工作经验；3）熟悉SQL SERVER数据库、ASP编程和网页设计者优先考虑。聘用条件：周一至周六为工作时间，每周工作48小时，基本工资为2000元每月6. 网站制作（Install of Website）6.4.1 建设初期设想针对天拓第三方人力资源服务有限公司创业初期的具体情况，对将要建设的天拓第三方人力资源网这样定位：尽显实力 领导未来 以人为本l 网站类别鉴于天拓第三方人力资源网是“宣传企业形象的窗口和客户交流的平台”，因此网站是界于企业网站和商务网站之间的，因此网站建设既要考虑到公司的形象，同时又要考虑到用户使用的可操作性。由于天拓第三方人力资源服务有限公司正处于创业初期，现阶段的能力还不足以建设大型的企业网站，因此确定天拓第三方人力资源网从中型偏小型的网站做起，逐步向大型服务网站发展。这主要是考虑到网站的管理更新和后期维护以及网站的发展方向。l 主要受众根据网站的类别不同，目标受众也不一样。天拓第三方人力资源网的主要受众是企业用户（招聘者）和个人用户（应聘者）。l 网站风格以天拓第三方人力资源服务有限公司的企业CIS系统为基础建立垂直型网站。以天拓第三方人力资源服务有限公司的CIS系统为基础，根据不同地域客户的浏览习惯设计出一流的专业网站。l 网站目标天拓第三方人力资源网最终建设目标为：把网站建设成为全国规模