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调查商洛市商业综合体发展 商洛晨光国际购物中心：距离“商洛万达广场”有多远？【引言】站在商洛市北侧金凤山风景区，能俯瞰商洛市区全貌。丹江从城市中央流过，经过综合治理的丹江河，是国家南水北调工程的重要水源地。江滨大道、丹江公园绿色长廊与丹江河顺流而建，将商洛市分为南北两半。城市北侧是老城区，一些机关单位、民房等相互交错；南侧江滨大道两侧，均是近几年城市规划发展中整栋排列的建筑群，有商洛市新行政中心、体育中心、成片大面积的居民小区等。看到这些拔地而起的建造群，无不演绎着商洛市城区近几年经济社会迅猛发展的步伐。在商洛市江滨大道南侧、东环路与商鞅大道的交汇处，有一栋高六层，建筑面积达5万呈扇形的对称建筑-晨光国际购物中心。该购物中心是商洛目前首席大型商业综合体，致力于打造商洛市最大的综合商业集聚地，晨光国际购物中心能否成功复制万达模式，让我们深入进行调研和了解。商洛城市规模扩大拉动消费需求 “目前，由于经常参与一些重要商务会议等重要场合，我购买一身正装，包含品牌西服、衬衣、领带、西裤、皮鞋等，需要和爱人一起，几乎将商洛市几个商业街、品牌服饰专卖店都要跑一圈，累不说，关键是挑选不在一个地方，将大量时间浪费在路上，也耽误许多时间，很不方便”。说到这个现象，在商丹工业园区做节能材料的吴总露出无奈的表情。陕西日报记者2011年11月7日在陕西省城乡规划委员会刚刚审议并原则通过的商洛市城市总体规划（2011-2020年）中获悉，到2015年商洛市商丹一体化城镇人口规模将达到40万人，中心城区28万人，到2020年基本实现商丹一体化，中心城市人口将达到55万人。随着商洛市城市性质定位为秦岭腹地生态旅游城市，关中天水经济区次核心城市，西安大都市圈的宜居养生城市。特别是近年来商丹一体化实施，商丹工业园区汇集了许多大中型企业入驻，商洛作为经济后起城市，近几年城市经济发展速度强劲，城市基础设施不断完善，固定资产投资不断加大，城市社会经济综合发展稳步增长。由于经济发展快速，长住人口和流动人口剧增明显，城镇居民收入提高较快，随着城镇居民家庭收入的逐年增加，消费能力和消费水平明显上升。但商洛市区目前商业结构显得延迟，已经不能满足经济快速发展对各类消费品的需求。 城市新的商业“盲点”需要大型商业综合体来满足来自江南小区的陈女士说：“目前丹江两岸汇集了这么多小区、有江南小区、惠民小区、威尼斯水城小区、江滨花园小区、晨光丹江一品小区、晨光丹江春晓小区等，但附近却没有一个综合性超市，连买菜也不方便，更不用说买其它生活消费品了”。这是目前商洛市丹南新区的真实写照，随着以上规模住宅小区的落成及大量常住人口聚集，该区域具有较强购买力的常住人口数量飙升很快。通过调查资料显示，因城市框架较小，东西距离、南北距离都不过2.5公里，以晨光国际购物中为圆点，辐射2.5公里为半径画圆，整个商洛市区都在辐射范围内，所以商洛市现有的20万人口都是本项目的主要消费群体；另一方面辐射丹凤、商南、山阳、洛南四县城区消费群体，据不完全统计22万人左右；晨光国际购物中心为商洛市住宅建设的核心区域，目前周围常住人口1.5万人口，3年内预计入住人口在6万人以上。商丹工业园生活配套区、东方威尼斯水城小区、江南惠民小区、新农村改造项目贺嘴新村、江南小区、商州东店子城市新村（江滨路江滨花园小区）、卡卡住宅区、莲湖改造项目、冶炼厂家属区、嘉园社区等众多密集住宅小区也在项目所在地。相对于新区居民来说，服务半径越来越大，居民购物的方便性降低，需要在丹江南岸建立新的商业综合体，方便附近大量居民的生活购物及其它消费。据统计到2015年，晨光国际购物中心项目地周围有近26万人口将是项目的主要、长期固定消费群体。江滨大道、东环路、商鞅大道、北新街都是商洛市区主动脉，都与丹江南岸相接，以及多条城市公交线路均经过，使得为广大市民出行提供方便，以及由于城市发展造就的区位优势，让晨光国际购物中心总经理魏迎先生对未来发展信心十足，他谈到：“城市的向东发展向南扩展，聚集着大量的常住人口，也必然带来新兴商业圈的繁荣，特别是促进大型、一站式商业综合体的快速发展，这是历史机遇，也是巨大消费潜力的需要”。 下图为项目所在地调查消费群体状况（单位：万人） 下图为晨光国际购物中心项目所在地周围（0.5公里范围）主要居民小区 卡卡小区嘉园社区冶炼厂住宅区莲湖公园南扩江南小区江南惠民小区新农村改造项目贺嘴新村威尼斯水城小区国际会议中心商丹经济循环配套住宅小区晨光丹江一品小区晨光丹江春晓小区江滨花园小区晨光国际购物中心 项目的建设成为商洛丹江南岸唯一的商业地标商洛晨光集团是晨光国际购物中心的投资企业，是商洛目前最大的民营股份制企业之一。据工程负责人井昭君介绍，晨光国际购物中心项目，是商洛市政府打造以旅游带动经济发展战略下的重点商业项目，建设伊始均得到了市政府的高度重视，因此在资源优势上具有得天独厚的条件。购物中心主体建筑为六层大型商业综合体，总建筑面积50000平米。项目采用框架结构和中央空调系统，是目前商洛市单体面积最大的整体商业建筑。正厅外立面采用全玻璃幕墙装修，设有休闲文化广场，主入口安装近50平方米的LED电子屏幕，1200 平米音乐喷泉广场坐落于购物中心的正门，毗邻商鞅大道、威尼斯水城小区与惠民小区入口，视野宽阔，绿化及配套设施完善。购物中心的中庭按照国际流行的酒店式风格，负一层至六层每层预留近600平方米的挑空大厅，挑空大厅顶部采用弧型挑高间设计，高度直达顶层，穹顶由美国进口钢化玻璃覆盖，采光与视觉效果极佳。每层有长达2180 米的商洛首座空中步行购物环廊围绕四周，中庭配备高档景观电梯2部，购物场所配备自动扶梯10部、专用货梯1部及每层多条宽敞的疏散楼梯，共有4个出入口，保证安全通行。另外，地下及地上停车场共有固定停车位150个，大大方便了消费者购物及出行。目前项目主体已验收竣工，品牌招商工作全面开展，将实现年销售收入一亿元目标。 竭力打造商洛商业的“万达广场模式”从2001年长春万达广场开业至今，转型后的万达剑执商业地产行走中国十多年，近80座万达城市广场刷新甚至变革了数百万人的消费生活。“万达”已成为中国城市化新里程中无法忽视的驱动力。经过漫长的市场探索和考验，真正让万达走向商业地产巅峰的正是其发展的第三代模式-城市商业综合体，即结合了国外的室内外步行街与中国的百货大楼为特点。晨光国际购物中心早在项目定位之初，结合商洛市城市发展规划，就提出竭力打造商洛商业的“万达广场模式”。在业态组成方面，汇集了众多国际知名品牌入驻，例如数码业态的索尼、尼康、三星、松下、卡西欧、劳力士、欧米茄、LV、皮尔卡丹、ONLY、VERO MODA、LEE、SK-II、ABC等各业态行业知名品牌，又将360时尚朝城作为特色业态，满足年轻一族消费。与此同时，在服饰基础上，又引入生活超市、文化休闲、特色餐饮、在线影院等业态，能全方位满足休闲娱乐及购物的需要。家住威尼斯水城的赵女士告诉笔者，她经常到西安办事，有空闲时间，总要去李家村的万达广场逛逛，通过里面销售的服饰，能看到国际一线品牌，也能看到最新流行款式，最关键的是购物环境比较好，也有餐饮、娱乐等消费，就是不买衣服，也要去逛逛，而回到商洛，却没有一家这样的大型商业一站式购物、娱乐休闲的地方，老感觉差距太大“。同样，王女士是商洛学院大三学生，老家在咸阳，她告诉记者，一到休息时间，她和许多同学都不知道到到哪里去玩，通常出去并不是买东西，但在市区找休闲、娱乐的地方并不好找，很羡慕西安的大型商场，不仅能亲身感受到众多国际著名商品的魅力，更是一个娱乐休闲的好去处，有特色餐饮、电影院等，即使不是买东西，也喜欢在里面享受那种氛围”。的确，经过对商洛市商业结构及业态调查，目前市区商业的空间布局平面化，零散的店面较多，没有充分考虑集聚效应；城区商业区位优势未能得到充分体现，部分建筑未辟为商业及服务业用途；商业街多为小规模个体或集体经营的小商店，经营档次低、分散经营、集中度不高。主要商业街缺乏必要的停车设施，造成购物停车占用人行道，行人占用机动车道，致使城市交通流与购物人车流相互干扰。既影响了城市交通，又不利于商业运营。由于目前商洛市区商业表现为以上现状，导致整个市区没有特色商业街，也没有一站式购物、文化休闲、餐饮娱乐等大型商业综合体，休闲购物环境不佳，购物空间的停留、观赏、休闲和娱乐性也较差，影响城市品位及商业经营状况。在调查中，晨光国际购物中心运营部负责人马宁女士谈到：“本购物中心内有3万营业面积，概况的讲就是包含一个生活超市、一个百货商场、两个精品服饰长廊、一条时尚购物街、一座特色餐饮休闲、娱乐城，对商户而言，看好晨光国际购物中心的品牌号召力和专业运营管理团队，以及对商洛丹江南岸商圈未来发展的信心，无疑是他们选择落实晨光国际购物中心的主要原因”。