如何理清地下车库产权归属.doc

如何理清地下车库产权归属一、小区地下车位的归类和不同处理方式小区车位权属大致有三种情形：一、开发商自己投资建设，拥有完全产权；二、业主分摊建设费用，按比例共有产权；三、按防空法要求在城市商品房开发中应修建的地下防空工事。与上述三种情形相对应，车位的处分方式也有所不同：开发商拥有完全产权的可售可租；业主共有者，其使用方式、收费标准和收入去向由业主大会决定；人防工事国家拥有产权，不得出售，在不妨碍防空功能和满足业主需要的前提下供业主使用，可以按约定收取一定费用。“但实际上业主大多数并不知道这里有多少名堂。即使是完全由开发商投资建设的地下车库，政府或多或少都给过扶持，比如地价减免等等，一些开发商将已分摊面积的车位拿来出售，物业管理企业则利用产权不明而进行租赁创收。”知情人如是说。二、如何准确知道地下车库的产权归属一般情况下开发商和政府主管机关都不肯公布详细的资料。业主想要得到相关资料可以根据政府信息公开条例向人民政府申请政府信息公开。可以申请得到以下资料：1、房产测缓部门对小区进行整体测量作出的测绘报告。可以通过查询房产测绘报告的方法了解小区停车位的权属，开发商销售地下车位时必须取得房产测绘部门对小区进行整体测量作出的测绘报告，而报告中详细标注了计入公摊的建筑面积。业主还可以要求开发商告知车位是否计入公摊。2、开发商要出售地下停车位需要取得房产管理部门的销售许可证，因此可以申请公开开发商的销售许可证的具体内容，及许可文件。二地下车位的关键问题1、关键问题1：无产权证车位不受保护华工法学教授关永宏举例，当发展商把广大业主共有的车位私下卖掉，由于这些产业并非属于发展商的，业主最后拿到手的只是一纸合同，而不是产权证。 这些没有产权的共有车位买卖不受物权法保护，小区业主有权向法院申请撤消发展商对这些共有车位的买卖合同。合同撤消后，购买这些私卖车位的业主只能向发展商追讨购车位款项。一旦房地产商“走佬”，业主的钱就存在追不回的风险。2、关键问题2：车位被开发商多次出售“没办理产权的车位有可能被开发商二次销售！”华工法学教授关永宏表示，“广州今年3月国土房产局专门颁布了广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定，其中第五条规定：房地产开发企业或者其他房地产开发单位出售或者出租房地产开发项目规划用于停放汽车的车位、车库前，需经初始登记确认权属。”然而，有的开发商迟迟没办理这个“确权”手续，使得买了车位的小业主始终拿不到产权证。如果开发商等车位涨价时再办确权手续，把车位以高价第二次卖出并帮第二买家办理完过户，那么第一次的买家反而成了被赶走的那个。“法律就只承认已过户的车位”。专家在此提醒，无论交易一手车位还是二手车位，最核心的问题在于关注车位原始产权到底归谁所有。买家交易前首先要明确，车位是否具有受法律保护的产权，明晰以后才能够确定交易的合法性和购买的风险，以及购买人签的合同的保障力到底有多大。关键问题3：人防工程车位有特殊性“人防工程的车位不同于普通车位，在战争时会被防空部门统一管理，有可能当时不作私人停车位用途。”华工法学教授关永宏表示，人防工程车位的特殊性在于车位拥有者在战争发生的时候，就要无条件地把这个车位交出来给有关的防空管理部门统一支配。因而，购买车位时市民要留意合同里的细则看是否明确列有人防工程的使用规则。关键问题4：租赁期限超20年后无效有的开发商很“明智”，在签车位合同的时候会申明车位不能买卖。他们不会与业主签买卖合同，只签租赁合同。可是，他们在合同中并不向消费者声明“租赁期限超过20年后将不受法律保护”。广东天胜律师事务所的周律师提醒，根据合同法第214条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的那部分无效。”也就是说，消费者租赁车位(库)(就是所谓的销售使用权)最长期限也只有20年，20年后是不受法律保护的。专家提示，凡是销售使用权超过20年并且不向消费者声明20年后不受法律保护的，都是欺诈行为，消费者可请求双倍赔偿。关于地下车库产权的另一种说法随着城市生活水平的提高，汽车逐渐成为人们生活的一个重要部分，有了车就需要有停车的地方，因此，作为最普遍的停车空间地下车位的商业价值和使用价值越来越为人们所重视。目前我国法律对地下车位的产权归属尚无明文规定，偶有地方性法规涉及该问题，也是语焉不详、模棱两可，立法的滞后导致司法实践中对此认识不一，相关法院的判决也引起了较大争议。 然而问题的最终解决还是要回到问题本身：地下车位的产权到底归属谁？这个问题不分析清楚，关于地下车位的产权之争就不会自然平息，而这种产权争夺的后果，从小处说会影响人们安居乐业，从大处说甚至可能会影响社会安定。因此，笔者认为有必要对这个问题做一个理性的剖析。 笔者的观点是：虽然我国目前法律并无明文规定，但从理论和事实的推导来看，地下车位的权属归属其实是清晰的，车位权属之争是一场由于立法滞后和概念混淆而引起的不必要的争议，虽然从某种意义上来说，这种争议是必然的。对于地下车位的权属归属问题，笔者认为应从以下几个方面进行分析： 一、地下车位权属的来源决定了其权属的归属 地下车位的权属产生源于城市规划和国家有关人防、地下空间等法律法规的规定，并须经计划、建设、规划和人防等主管部门的批准。它是建设单位在法律法规规定范围内、在政府职能部门批准许可下对城市地下空间的综合开发和利用，其实质是一种地下空间开发权。这种地下空间开发权不同于开发商在传统意义上获得的土地使用权，它不是在地表现存空间内修建建筑物，而是通过开挖土方，创造一个新的空间，这种空间是可以独立于地上建筑物而存在的。 开发商受让土地后，就取得了土地使用权，同时也就取得了该地块的地下空间开发权，开发商基于此开发权向政府主管部门申请投资开发地下空间，建造了地下车位，就像和在地上建造房屋一样，不同的是一个在地表以上，一个在地表以下，但其性质是相同的。开发商基于地上的开发行为取得地上建筑物的所有权，并依法进行销售。同样，开发商通过对地下空间的开发行为取得地下车位的所有权，当然有权利进行销售。这里需要提醒的一点是开发商取得地下空间开发权，并基于该权利开发取得地下车位所有权均发生在房屋交付以前，也就是发生在土地使用权转移到全体业主之前。显然，房屋交付后，土地使用权转移给全体业主，但这并不影响开发商在该土地上已经取得的地下车位所有权，除非开发商将所有权再次转让。 而且开发商对地下空间的这种投资开发行为客观上有利于国家对有限的土地资源进行深入利用，改善人民生活水平。我国的相关规定也体现出了国家对这种投资行为的肯定和态度，比如建设部的城市地下空间开发利用管理规定第二十五条就明确规定：地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁。这样的政策导向无疑将鼓励开发商建设更多的地下车位，从根本上解决停车难的问题。 二、地下车位权属归属的立法走向和司法判定必须有利于地下车位问题的解决 如前所述，地下车位的所有权是由于开发商的投资行为而产生的，其权属归于开发商，这一点需要在将来立法和司法实践中予以确立。而这种确立行为将鼓励开发商对于地下空间的投资热情。反之，如果立法和司法实践未能正确认识和处理这一关系，将地下车位权属错误地确权给全体业主，那么作为“经济人”的开发公司，必然会采取相应措施来应对甚至规避这种法律规定，可能会出现以下两种后果：一、除了政府强制性规定的必要配套外，开发商拒绝开发建设多余的地下车位。这种后果将使车位更加紧张，停车位远远不能满足停车需求，而且造成土地资源的浪费。这个结果显然是谁都不愿意看到的；二、开发商继续建造地下车位，但因为其不能通过销售车位直接收回投资及获利，那么就必然会将这部分建设成本及利润体现到房价上，造成房屋价格大幅度上升，直接影响到一般消费者的房屋购买。三、概念的混淆导致了对地下车位产权归属问题认识不清 在地下车位问题上，无论是南京法院判决，还是一些学术上的文章，都存在着一些概念和观点上的混淆，笔者在此作一个简单分析： 混淆概念一：土地使用权和地下空间开发权：在南京市鼓楼区人民法院的判决中，其中一个非常重要的理由是该小区土地面积已经全部分摊到全体业主，小区的土地使用权为该小区的业主所享有，开发商不再享有该小区的土地使用权。除非取得土地使用权人的同意，开发商不能享有该土地上建筑物的所有权和分配权。这里法院忽视了非常重要的一点是小区地下车位是建设在该小区的地下，其利用的不是小区土地上方已有的空间，而是在地下开挖的空间，地下车位正如地上房屋一样，都是发展商经过投资建造形成的，不同的只是存置于地上与地下。因此，地下车位与地上的房屋一样存在所有权，所有权在未转让前都属于项目的投资人，即属于发展商。全体业主取得的土地使用权包括的范围仅仅是地上空间部分权利，也就是计算建筑面积，影响容积率，决定土地出让金金额的部分。而地下车位是不计入建筑面积，也与容积率无关。 混淆概念二：公共配套设施和共有配套设施：地下车位是整个小区或整个商务区的公共配套设施这一点没错，但是这仅仅决定了其使用性质。共同配套设施，只要其没有计入房屋公摊面积、开发商没有承诺赠予全体业主，其所有权就可以是开发商或第三人的，这一点最明显的例子就是小区内建设的学校和邮局，两者都是小区的公共配套设施，但学校及邮局的产权却显然不属于全体业主共有。因此，此种简单地将共同配套设施等同于共有配套设施的观点，在法律上是没有依据的。 概念混淆三：计入成本核算拥有所有权：一种观点认为地下车位的建造成本已经计入商品房开发成本，因此，该车位权属应归全体业主共有。这种用经济学上的成本计算来决定法律意义上的权属归属的做法，是需要探讨的。实际上，商品的价格构成的成本计算与所有权转移无关，例如生产汽车的生产线的建设成本必然要计入汽车价格，但显然汽车生产线的产权并不属于购买该种汽车的全体消费者共有。在一个交易完成后，该项交易中商品的成本还可