九江银行个人住房抵押贷款违约风险实证研究.docx

JIUJIANG UNIVERSITY毕 业 论 文题 目 九江银行个人住房抵押贷款违约风险实证研究 英文题目 An Empirical Study on the Default Risk of Individual Housing Mortgage Loan in Jiujiang Bank 院 系 经济与管理学院专 业 金融学 姓 名 黄自金 班级学号 A124145 学籍编号 11201040145 指导教师 汤浩 二零一六年五月1摘 要自1992年以来，中国建设银行发行了首个个人住房按揭贷款，1998年我国开始实行住房货币化改革。个人住房抵押贷款业务成为各商业银行核心业务之一，也是居民购买住房的主要融资模式，其涉及到置业者、银行以及开发商三方的利益。不过，由于个人住房抵押贷款风险暴露的时滞性、影响因素的多样性以及内外部环境的多变性，个人住房抵押贷款的风险并未得到充分的了解。怎么管理个人住房抵押贷款风险，保证信贷资金安全，维持金融体系稳定，规范房地产金融市场的健康稳定发展，已成为商业银行的课题。因此本文从江西九江银行的经营管理实践出发，结合九江银行个人住房抵押贷款业务的发展现状，主要分析影响个人住房抵押贷款违约风险的因素，归纳并总结出九江银行个人住房抵押贷款业务风险管理中的不足之处，并提出相应完善的个人住房抵押贷款风险防范和管理措施。【关键词】九江银行 个人住房 抵押贷款 违约风险 AbstractSince 1992 construction bank payment of Chinas first personal housing mortgage loans, China began to implement housing monetary reform in 1998.Individual housing mortgage business has become one of the core business of the commercial banks, and also the main financing model for residents to buy housing, which relates to the interests of home buyers, banks and developers three parties. However, due to the risk of personal housing mortgage loan exposure, the diversity of factors, the risk of individual housing mortgage loans has not been fully recognized. How to manage the risk of personal housing mortgage loans, to ensure the stability of the financial system, and regulate the real estate financial services, stable development, has become a commercial banks never change. Therefore this article from the Jiujiang banks business management practice, combined with the development of the Jiujiang banks personal housing mortgage loan business. Mainly analyzes the factors that affect the risk of individual housing mortgage loan default, and summarizes the shortcomings of the Jiujiang silver personal housing mortgage loan business risk management, and puts forward the corresponding perfect risk prevention and control measures.【Key words】Jiujiang bank; Individual housing; Mortgage; Default risk; 目 录1 引 言12 九江银行个人住房抵押贷款管理现状2 2.1九江银行个人住房抵押贷款违约风险管理基本模式2 2.2九江银行个人住房抵押贷款违约风险防范中存在的问题23 九江银行个人住房抵押贷款违约风险实证研究4 3.1变量的来源及选取4 3.2贷款特征与违约风险4 3.3住房特征与违约风险7 3.4借款人特征与违约风险94 完善九江银行个人住房抵押贷款风险防范的对策措施15 4.1完善九江市居民个人信用制度15 4.2严格落实贷前调查，加强贷后管理15 4.3建立宏观预警机制，执行灵活的信贷标准16 4.4加快金融创新步伐，完善风险转移机制16参考文献18致谢19III1 引 言我国各商业银行信贷资产管理的四大基本原则都是安全性、效益性、流动性、协调性，其中资产的安全更是银行生存和长期发展的根本。我国首次发行个人住房按揭贷款是在1992年，开始实行住房货币化的改革是在1998年。随着近几年我国房地产市场的繁荣发展，各商业银行都认为个贷业务是风险低且收益稳定的信贷产品，因此随着房地产市场的迅速发展，个人住房抵押贷款业务也取得了前所未有的发展，个人住房抵押贷款发放余额从2008年的3.72万亿元到2015年已增长至15万亿元，其增幅之大远远超过了银行其他的信贷产品。然而，个人住房抵押贷款业务期限长、基数大、面广分散的特点 罗小平.九江建设银行个人住房贷款风险分析与控制对策(D).南昌：南昌大学，2010，并且容易受到房地产市场价格波动的影响，根据美国次贷危机的爆发时间来看，个贷业务的风险一般是在发放的3-8年后爆发。随着我国个贷余额的不断升高，个贷不良率也在快速增加，这表明我国个人住房抵押贷款业务所隐蔽的风险正在不断的暴露 王勇. 商业银行个人住房抵押贷款风险管理浅析(J).当代经济，2011，16期：3839。另外，个人住房抵押贷款业务关系到银行、贷款者和开发商三方的利益，对金融市场的稳定也起到至关重要的作用，必须使其带来的风险降到最低，因此人住房抵押贷款违约风险的防范已经成为我国商业银行风险管理的重点和亟待解决的问题。九江银行作为地方性商业银行，成立的时间比较晚，相应的规章制度也还不够完善，面对个人住房抵押贷款所带来的风险，九江银行能否成功的去规避风险呢？只有发现问题才能够好的去解决问题，因此本文将从九江银行个人住房抵押贷款违约风险管理的基本模式出发，并结合九江银行实际的经营状况，主要探讨影响其违约的风险因素有哪些，以及这些因素又是怎样影响贷款者违约的，最终归结出九江银行个人住房抵押贷款业务风险防范中的不足之处，并提出相对应的针对性的风险防范措施。2 九江银行个人住房抵押贷款管理现状2.1九江银行个人住房抵押贷款违约风险管理基本模式在对个人住房抵押贷款的管理模式上，九江银行与我国其他商业银行的管理模式基本相同，但还有很多的不足之处，其基本流程是 钟灿辉，陈武.银行信贷实务与管理(第三版).成都：西南财经大学出版社，2015:34：借款人申请并提交相关证明材料贷前调查信贷业务审查、审议与审批签订相关合同并公证（报备）贷后管理（不良信贷资产的管理）信贷资产回收。（1）贷前调查是指借款人在申请个人住房抵押贷款业务时首先要填写一张关于个人基本情况的调查表，调查的内容主要包括借款者的还款能力、信用记录、抵押房屋的特点、贷款期限，还款方式、申请贷款用途等，信贷员根据客户所填写的调查表以及从其他处搜集来的有关与申请人的资料，对申请人的信用状况以及是否符合贷款的要求做出初步的分析和评估。（2）信贷审查是指审查员根据客户提交的调查表以及信贷员做出的评估，对该笔业务的合法合规性、效益型、安全性进行进一步审查，并对信贷员做出的分析和评估进行审核。（3）信贷业务审议与审批是指信贷管理部门对信贷业务进行审查后，将审查报告、审查表、借款人资料等都上交给贷审会办公室，最终由该部门做出贷与不贷、贷多少的决策。所以，贷前的调查要经过三个部门的审核。（4）贷后管理是指贷款发放后的风险防范，主要包括抵押资产管理、贷款人跟踪检查、风险评估及管理、档案管理、贷款回收和贷后的分析评价等内容。2.2九江银行个人住房抵押贷款违约风险防范中存在的问题2.2.1个人住房抵押贷款风险防范意识薄弱九江银行与其他商业银行相比，其规模不大，所以在竞争中可能会为了争夺客户资源而不惜放松贷款的条件，在贷款发放后也未能加强管理，未能及时跟踪了解客户的还款能力，在客户出现违约情况时，未能及时督促客户去还款并采取相应的管理风险的办法。其次，九江银行的基层信贷人员们可能只在乎个人的眼前利益而忽视集体的利益，个人住房抵押贷款业务的期限长且潜在风险比较大，可能他们也并没有意识到违约风险后果的严重性，从而放松对该业务贷后的跟踪检查和管理。2.2.2客户信息不对称及缺乏个人信用定量评价体系借款人的还款能力和个人信用是直接影响到借款人是否会违约的两个重要因素。但是根据调查九江银行信贷部门发现关于借款人资料的信息严重的不足，且信息造假现象非常的严重。有关借款人的个人信用量不足并且真实性还有待考察，那么九江银行就无法对该客户的信用进行评价，其可能违约风险也无法分类管理，并且针对违约的借款者的处罚机制还不够完善。在借款人信用不清楚或不真实的情况下，发放贷款给借款者，无疑对九江银行来讲势必要承担较大的因主观违约而带来的风险。2.2.3缺乏规范性的贷后管理工作九江银行和大多数商业银行一样在信贷管理上都会存在重贷前、轻贷后，重开发、轻维护，重投放、轻管理的这些问题。另外，目前九江银行对借款人还款能力的审查主要是偏重贷前的静态审查而忽略了贷后的持续的动态审查，因为个人住房抵押贷款业务的期限比较长，在后期的还款中借款人很可能出现因各种因素的变化而造成不能按期或无力偿还贷款最终被迫违约的情况，从而给九江银行带来不必要的损失，因此，九江银行应加大对贷后的审查力度，并对借款人的还款能力进行持续有效的审查，在借款人有可能出现违约情况时，就提前采取相应的防范措施，减少其违约概率的发生或者把风险降到最小化。2.2.4个人住房抵押贷款担保制度尚不完善目前我国个人住房抵押贷款担保机制还有很多的不足之处，正处于不断完善的阶段，具体的制度建设还不够完整，其中主要包括政府担保体系和商业保险体系两种形式。然而，这两种担保体系的担保对象并没有进行明确的分工，政府担保的对象主要是针对那些中、低收入者，这样不仅可以让他们都能买到房也不会因为需要背负巨大的还款压力而违约，减少了违约概率的发生。另外，在商业保险中，借款人因主动违约而带来的风险，保险公司并没有进行承保，保险公司承保的风险仅为借款人因客观因素而违约的情况，也就是说，保险公司承保的并不是所有可能带来的风险情况。3 九江银行个人住房抵押贷款违约风险实证研究3.1变量的来源及选取本文数据来源于江西省九江银行的一家支行在2010年1月份至2015年12月份的信贷资料。根据九江银行提供的关于个人住房抵押贷款的资料信息，通过抽样调查的方法，一共取得了1800个样本，去掉那些信息不完整和不符合研究要求的样本，得到正常贷款样本1452个，违约贷款样本69个，一共是1521个有效样本。在对这些样本的研究和分析上，主要是借鉴国内外的著名学者选取变量的方法，从贷款特征、住房特征、借款人特征这三个方面对产生违约风险的影响并进行具体的研究分析。3.2贷款特征与违约风险本文将贷款特征从贷款金额、贷款年限、还款方式、贷款价值比、月还款额与收入比这五种情况分别进行分类统计 王来福，郭峰.中国住房抵押贷款信用风险（D）.大连：东北财经大学，2015。3.2.1贷款金额特征分析表3.1贷款金额统计表贷款金额（万元）违约组正常组合计（人）人数百分比人数百分比1（含）-10710.14%16711.50%17410（含）-202637.68%44830.85%47420（含）-302028.99%53736.98%55730（含）-401217.39%20914.39%22140（含）以上45.80%916.28%95合 计69100%1452100%1521 表3.2贷款金额特征违约比率贷款金额（万元）1（含）-1010（含）-2020（含）-3030（含）-4040（含）以上违约概率4.02%5.49%3.59%5.43%4.21%根据表3.1、表3.2可知，贷款金额在1（含）-10万元的人数共174人，其中违约人数占比4.02%；贷款金额在10（含）-20万元的人数共474人，其中违约人数占比5.49%；贷款金额在20（含）-30万元的人数共557人，其中违约人数占比3.59%；贷款金额在30（含）-40万元的人数共221人，其中违约人数占比5.43%；贷款金额在40万元以上的人数共95人，其中违约人数占比4.21%。可见，贷款人数最多的是在20（含）-30万元这个区间，其违约的比率也是最小的。违约比率在10（含）-20万元这个区间的比率相对偏高，可能由于这部分借款者的收入偏低而贷款金额相对偏高，负债负担相对来说比较偏重。3.2.2贷款年限特征分析表3.3贷款年限统计分析表贷款年限违约组正常组合计（人）人数百分比人数百分比5-91521.74%24516.87%26010-194159.42%90762.47%94820-301318.84%30020.66%313合 计69100%1452100%1521表3.4贷款年限特征的违约比率贷款年限（年）5-910-1920-30违约概率5.77%4.32%4.15%根据表3.3、表3.4可知，贷款年限在5-9年这个区间的人数相对较少是260人，但其违约的概率相对较高为5.77%，可能是因为借款期限太短，借款人每月偿还的负债负担比例相对较多，违约风险的可能性就会加大，贷款年限在10-19年的人数最多是948人，其违约概率占比4.32%，贷款年限在20-30年区间的人数是313人，其违约概率相对最少为4.15%，可见，随着贷款年限增大，其相对的违约比率在不断的减小，所以九江银行可以适当的延长贷款人的还款年限。3.2.3还款方式特征分析表3.5还款方式统计表还款方式违约组正常组合计（人）人数百分比人数百分比等额本金1724.64%29019.97%305等额本息5275.36%116280.03%1216合 计69100%1452100%1521表3.6还款方式特征的违约比率还款方式等额本金等额本息违约概率5.57%4.28%根据表3.5、表3.6可知，还款方式选择等额本金的人数偏少是305人，其违约概率是5.57%。而等额本息的人数是1216人，其违约概率是4.28%。可能是由于等额本金刚开始利息会比较高，对还款人来说压力比较大，所以更多的借款人愿意选择等额本息的还款方式，其违约的概率也相对会偏少些。3.2.4贷款价值比分析表3.7贷款价值比统计表贷款价值比（%）违约组正常组合计（人）人数百分比人数百分比40以下45.81%19913.71%20340-50（含）913.04%21915.08%22850-60（含）2434.78%33723.21%36160-70（含）2130.43%59040.63%61170以上1115.94%1077.37%118合 计69100%1452100%1521表3.8贷款价值比特征的违约比率贷款价值比（%）40以下40-50（含）50-60（含）60-70（含）70以上违约比率1.97%3.95%6.65%3.44%9.32%根据表3.7、表3.8可知，贷款价值比在70%以上的人数是最少的，一共是118人，但其违约比率偏高为9.32%，贷款人数最多的是在60%-70%之间有611人，其违约比率是3.44%；贷款价值比在40%以下的违约比率最少是1.97%，可能是因为在其它条件不变的情况下，贷款价值比越高，借款者每月需要还款的金额相对也会偏高，其负债负担就会变大，那么因各种因素而违约的风险也就会变大。3.2.5月还款额与收入比分析表3.9月还款额与收入比统计表月还款额与收入比（%）违约组正常组合计（人）人数百分比人数百分比30以下811.59%14910.26%15730（含）-39913.04%22215.29%23140（含）-491115.94%46131.75%47250（含）-591826.09%32822.59%34660（含）-691217.39%15510.67%16770以上1115.95%1379.44%148合 计69100%1452100%1521表3.10月还款额与收入比特征的违约比率月还款额与收入比（%）30以下30（含）-3940-4950-5960-6970以上违约概率5.10%3.872.33%5.20%7.19%7.43%根据表3.9、表3.10来看，月还款额与收入比在40%-49%之间的人数最多是472人，其违约比率也相对偏低是2.33%；当月还款额与收入比在60%以上时，其违约风险大大增加至7%以上，所以，九江银行在放贷时不仅要考虑借款者的收入情况还要考虑其家庭的其他开支。3.3住房特征与违约风险我们主要选用住房类型和抵押物建筑面积来分析其违约风险的概率。不同的住房类型其相应的价值也有所不同，建筑物面积主要反映了人们对居住需求的满足程度，随着社会的不断进步，人们更愿意居住更大面积的房子，当前认为满意的户型，可能过几年就会觉得太小想更换更大的房间，我们都知道，不同的住房面积以及不同的户型的价格都是不同的，随着社会的发展以及房地产市场的变化其价格也会有所改变，所以研究抵押物的市值对风险的防范也是非常重要的。3.3.1住房类型特征分析表3.11住房类型特征统计表住房类型违约组正常组合计（人）人数百分比人数百分比一手房期房5681.16%111276.58%1168现房913.04%18012.40%189二手房45.80%16011.02%164合 计69100%1452100%1521表3.12住房类型特征的违约比率住房类型一手房二手房期房现房违约比率4.79%4.76%2.44%由表3.11、表3.12来看，一手房的违约比率偏大，其中期房的违约比率是4.79%，现房的违约比率是4.76%，二手房的违约比率相对偏低是2.44%。可能是因为期房的不确定性因素偏大，会出现开发商不能按时或按照承诺建成并交房的可能。3.3.2 抵押房产面积特征分析表3.13 抵押房产面积特征统计表抵押房产面积（平方米）违约组正常组合计（人）人数百分比人数百分比90以下913.04%20614.19%21590-1201318.84%38726.65%400120-1503043.48%59741.12%627150以上1724.64%26218.04%279合 计69100%1452100%1521表3.14抵押房产面积特征的违约比率抵押房产面积（平方米）90以下90-120120-150150以上违约比率4.19%3.25%4.78%6.09%根据表3.13、表3.14可以看出，抵押房产面积在120-150（平方米）的借款人数最多为627人，其违约比率是4.78%，可能随着人们生活条件的提高，消费者都想一次性购买到适合家庭居住的面积。抵押房产面积在150以上（平方米）的违约比率偏高达到6.09%，可能因为住房面积越大贷款金额也越高，借款人的还款压力就很大，会因其他原因而造成违约。因此，九江银行应更加注意对150平米以上的借款人的审查。3.4借款人特征与违约风险对借款人特征的研究可以判断出其信用是否良好以及他的还款能力，对防范风险也十分重要，我们可以根据借款人的某些特征在违约贷款中发生的概率来寻找其中的规律，并以此作为个人贷前审查的参考依据。本文通过借款人的七个方面来分析，主要包括借款人的性别、年龄、职业、学历、婚姻状况、是否本地人。3.4.1借款人的性别特征分析表3.15借款人性别特征统计表性别违约组正常组合计（人）人数百分比人数百分比男4463.77%80755.58%851女2536.23%64544.42%670合计69100%1452100%1521表3.16借款人性别特征违约比率性别男女违约比率5.17%3.73%根据表3.15、表3.16可以看出，借款人中男性和女性的人数分别为851人和670人，其中，男性的违约比率稍高一点为5.17%，女性的违约比率为3.73%。可能是因为个人住房抵押贷款业务主要是针对家庭的，而男性在家庭中多占主导地位，然而男性并没有女性谨慎，所以违约风险相对会稍大些。3.4.2借款人的年龄特征分析表3.17借款人年龄特征统计分析表年龄违约组正常组合计（人）人数百分比人数百分比20（含）-30岁1420.29%38126.24%39530（含）-40岁3449.27%56839.12%60240（含）-50岁1318.84%42429.20%43750（含）-60岁68.70%624.27%6860岁（含）以上22.90%171.17%19合计69100%1452100%1521表3.18借款人年龄特征违约比率年龄（岁）20（含）-3030（含）-4040（含）-5050（含）-6060（含）以上违约比率3.54%5.65 %2.97%8.82%10.53%根据表3.17、表3.18可以看出，50岁以上的借款人数最少但其违约的比率相对偏高，可能是因为这部分借款人已经退休，而且年龄大了会突然多出医疗方面的支出，所以因客观因素而违约的概率也会比较大。在30-40岁区间的借款人数最多是602人，可能因为这个年龄段的借款人工作收入都比较稳定，购房需求也比较大，但其违约概率是5.65%，可能是因为这个区间的借款人的储蓄额相对比较少，家庭的开支相对又多，很可能因为突发原因造成额外的开支而违约。3.4.3借款人职业特征分析表3.19借款人职业特征统计表组别职业违约组正常组合计（人）人数百分比人数百分比一组事业单位1318.84%33923.35%352二组国企职员710.15%18612.81%193三组其他企业职员2536.23%52235.95%547四组私营业主1014.49%1268.68%136五组其 他1420.29%27919.21%293合 计69100%1452100%1521表3.20借款人职业特征违约比率组别一组二组三组四组五组违约概率3.69%3.63%4.57%7.35%4.78%根据表3.19、表3.20可知，其他企业职员贷款的人数偏多为547人，可能这部分员工没有住房公积金，所以贷款的人数会比较多。其中，第四组私营业主的贷款人数是136人，其违约比率偏高占7.35%，可能由于该组借款人收入不够稳定容易受客观因素的影响，很容易出现违约的现象。3.4.4借款人的学历特征分析表3.21借款人学历统计表学历违约组正常组合计（人）人数百分比人数百分比初中及以下68.70%644.41%70高中及中专3347.83%29220.11%325大学专科1927.54%46632.09%485大学本科1014.49%61042.01% 620硕士及以上11.44%201.38%21合 计69100%1452100%1521表3.22 借款人学历特征违约比率学历初中及以下高中及中专大学专科大学本科硕士及以上违约概率8.57%10.15%3.92%1.61%4.76%根据表3.21、表3.22可以看出，初中及以下学历和高中及中专学历的借款人违约比率偏高，分别是8.57%和10.15%，可能这部分借款人收入偏低并且工作不稳定。相对来说，本科学历借款人数最多为620且违约概率偏低为1.61%，因为硕士及以上贷款人数偏少，仅有21人，而抽取的样本数也有限，可能会造成一点点误差，导致计算结果中硕士及以上的违约概率偏高于大学本科。3.4.5借款人的婚姻状况特征分析表3.23借款人的婚姻状况统计表婚姻状况违约组正常组合计（人）人数百分比人数百分比未 婚1420.29%53436.78%548已 婚3956.52%84257.99%881离 异1623.19%765.23%92合 计69100%1452100%1521表3.24借款人婚姻状况违约比率婚姻状况未婚已婚离异违约概率2.55%4.23%17.39%根据表3.23、表3.24可知，在这三组借款人中，未婚组的贷款人数是548人，其违约比率最低是2.55%，已婚组的贷款人数最多是881人，其违约比率是4.23%，离异组的违约比率最高是17.39%。可能是因为未婚人士没有太多的家庭负担，所以违约的概率偏低。然而已婚人对住房的需求会比较大，贷款的人数也相应会偏多，但可能要支出教育费用，所以家庭的负担相对来说稍高一些，而离异组可能买房时是共同承担贷款费用，但离异后可能要一人来支撑，所以违约的比率会偏大一些。3.4.6借款人的年收入状况分析表3.25借款人的年收入情况统计表家庭年收入（万元）违约组正常组合计（人）人数百分比人数百分比1（含）以下34.35%261.79%291-3（含）710.14%1087.44%1153-5（含）1927.54%37625.90%3955-10（含）3043.47%64544.42%67510以上1014.50%29720.45%307合 计69100%1452100%1521表3.26借款人年收入情况违约比率家庭年收入（万元）1（含）以下1-3（含）3-5（含）5-10（含）10以上违约概率10.34%6.09%4.81%4.44%3.26%根据表3.25、表3.26可以看出，家庭年收入在5-10万的贷款人数最多是675人，违约比率随着家庭年收入的不断增加而呈减小的趋势，在年收入1万以下的贷款人数最少，其违约比率相对也最高是10.34%，在年收入10万以上的违约比率最小是3.26%，可能是因为家庭年收入越高，家庭的负债压力就越小，其贷款违约的比率自然变小，反之依然。3.4.7借款人是否为本地人表3.27借款人是否为本地人统计表本地人与否违约组正常组合计（人）人数百分比人数百分比本地人5173.91%118981.89%1240省内（除本地）1420.29%19213.22%206省 外45.80%714.89%75合 计69100%1452100%1521表3.28借款人是否为本地人的违约比率本地人与否本地人省内（除本地）省 外违约概率4.11%6.80%5.33%根据表3.27、表3.28可知，本地人贷款人数最多是1240人，其违约比率是4.11%，外地人（包括省内和省外的）的违约概率偏大，其中省内人违约概率是6.80%，省外人违约概率是5.33%，这可能是因为外地人抵押贷款用途更多为投机。4 完善九江银行个人住房抵押贷款风险防范的对策措施4.1完善九江市居民个人信用制度不管是贷前的资信调查还是贷后的跟踪管理上，都离不开申请者的信用评价。另外，公开透明的个人信用制度以及量化的信用评价体系 王泽良.完善我国个人信用制度的对策研究(D).北京：首都经济贸易大学，2012，不仅可以使九江银行在获取抵押贷款申请者的信用资料方面大大的节约成本和时间，也能降低和预防个人住房抵押贷款违约所带来的风险，同时通过公开违约者的违约记录也可以让违约者得到一定的惩罚。因此，完善的个人信用体系是影响个人住房抵押贷款违约风险的重要因素之一。想要完善九江市居民的个人信用制度，首先，要借助九江市政府的力量和支持，完善并严格落实信用管理的法律体系、建立健全九江市信用网络查询系统。其次，九江银行可以结合其他商业银行利用互联网大数据资源共享的功能，分时段的对居民个人信用资料进行不断的更新和记录，并通过该系统设置不同规模和不同方向的条件，使居民在违约行为发生之后可以得到及时的曝光，并将其负面评价信息暴露出来，这样不管是对其今后的工作还是使用信用消费方面都会带来很多不利的影响，并以此作为警示来提高居民诚实守信的良好的传统美德。最后，将个人信用进行量化，由权威机构制定统一的评估标准，根据这一标准对每位居民进行不同的信用风险分级，这样在审查贷款资格时,九江银行的员工就不再是凭借主观的判断而是可以根据信用的评级来判断不同信用级别的借款人。4.2严格落实贷前调查，加强贷后管理我们都知道信贷流程主要包括贷前的调查和贷后的管理，在贷前调查过程中，信贷人员应全面掌握贷款人各方面的特征，并对其提供的证明资料和填写的调查表严格的进行真实性的核对，以防止贷款人为了借到资金而不惜伪造虚假信息或者夸大自己收入的情况发生，这都需要贷前审核人员高超的鉴别能力和风险防范意识，因此，九江银行可以定期组织一些培训课程，对相关人员进行定期的培训。个人住房抵押贷款业务期限比较长，又受多种因素的共同影响，这就要求九江银行对违约风险的管理不仅仅是贷前的调查，因为借款人在后期的还款中很有可能受各种因素的影响而违约，比如当房价大幅下跌时，借款者很可能会主动违约，这样就会给银行造成一定的损失，因此九江银行应对贷款者进行动态的持续跟踪监测，防患于未然，及时发现借款人在借款期间内有可能出现违约的情况，并及时采取相应的风险管理措施将风险降低到最小。加强贷后管理应严格遵守以下原则：客户分层管理，明确划分职责；责任落实到人，考核激励到位；实时在线监测，及时化解风险。4.3建立宏观预警机制，执行灵活的信贷标准我们都知道，宏观经济对房地产市场的影响比较大，而房地产市场的价格变化又会直接影响到个人住房抵押贷款的违约情况。如果市场房价上涨，那么借款人因住房权益的增加就不会轻易的违约，相反，若房价下跌严重致使借款人贷到的资金超过抵押的房产价值，那么借款人很容易就会放弃还款而违约，因此九江银行应该防范于未然，成立专门的宏观经济分析预测部门，密切关注房地产市场的政策形势的变化。对宏观经济大势和九江楼市有一个清晰地把握，建立科学合理的风险预警机制，及时公布预警信息。根据数据发现（如图1），九江新房平均价格在呈不断下滑的趋势，而二手房的价格呈上涨的趋势，因此，九江银行应针对不同的房型及未来的市值对房贷规模作出相应的调整，制定出不同的信贷标准。图4.1 九江房价平均走势图4.4加快金融创新步伐，完善风险转移机制4.4.1加快推进个人住房抵押贷款产品创新目前，九江银行个人住房抵押贷款业务的品种比较单一，因此产品的多样化、个性化是个人住房抵押贷款业务未来发展的方向。个人住房抵押贷款通常包括首付款比例、利率、还款方式、贷款年限、贷款金额等几个方面条款 刘晓静.论我国个人住房抵押贷款产品改进（D）.成都：西南财经大学，2003，因此九江银行可以从这几个方面对品种进行一些改进。就首付比例而言，房贷新政出台：不限购城市首付比例最低可至20%。九江银行也可借鉴其他商业银行为规避风险实行高首付试点，九江银行的贷款利率也是按照国家规定实行浮动利率制度，其调整周期为1年，我觉得九江银行可调整利率幅度变化的多样性，使其适合不同偏好的投资者。随着个人信用制度的不断完善，九江银行可以根据每一抵押借款申请者的不同特征并结合贷款品种的几个方面的条款为具备相同或相似条件的贷款群体制定符合他们的产品，从而满足广大消费者的需求也降低了九江银行的住房抵押贷款风险。4.4.2实现九江银行个人住房抵押贷款的资产证券化资产证券化本质上是将九江银行的个人住房抵押贷款资产打包成不同期限和不同利率的债券，然后在资本市场上进行出售，从而收回银行的流动资金。因为个人住房抵押贷款的期限比较长，并且不容易变现，如果长时间不能实现资产的流动，会造成九江银行的流动性风险，因此九江银行可以通过对个人住房抵押贷款资产证券化的实施，盘活九江银行的现金流量 孔祥前.我国个人住房抵押贷款证券化的定价研究（D）.山东：