人口与房地产市场关系论.docx

人口与房地产市场关系论3月房价暴涨，看涨派掩饰不住得意，额手称庆之余还把历年来看空的学者拎出来示众。一线城市房产保值增值的观念深入人心，看涨预期在货币存量和城市化的双重顶托下被不断强化，进而成为全体国民的意志，仿佛坚不可摧。但俗话说得好，天下没有不散的筵席，看空的学者多次受挫，不代表下一位看空者不能准确把握时点。日本土地神话持续了40年后宣告破灭；如今，“神一般”的韩国房价也回落了。只要把握好人口和经济增速两个拐点，看空者还是有希望毕其功于一役。1965年至今，韩国经历了4次房地产暴涨，其中第四次使韩国房价达到世界水平。可在2008年信贷危机后韩国房地产市场便一蹶不振，和“四小龙”的其他三个形成迥异的走势。今年2月，韩国房地产市场成交量下滑14%至4.73万套，为7年以来最低水平。与此同时，韩国房价也在下滑，首尔的房价已经达到了2008年3月以来最低水平。当然，最低并不意味着房价大幅下跌，首都圈的各地区房价跌幅普遍在一成以内，如今的房价仍远高于金融危机前的价格。2005年后的3年间，首尔地区房价大涨4成，使得每平方米房价达到了3万多元，如今仍在这一水平上。但即便如此，3年的房价缓跌仍留下了10万“罐头住宅”，即抵押贷款额超过房价的住宅。危机不久后，很多亚洲国家迅速翻红，为什么韩国迟迟不见转机？去年10月韩国金融研究院曾进行了“家庭负债压力测试”，全国范围内获得住宅抵押贷款的480万家庭中，12%家庭的债务偿还比率超过了60%；而在首都圈的34万户中，61%的家庭债务偿还比率超60%，意味着家庭收入的一大半用于还贷。次贷危机发生的2007年，美国的家庭债务偿还比率曾达到14%的史上最高值。屈指一算，从上世纪60年代韩国经济起飞到房价达到顶峰的2008年，韩国的房地产可谓近50年不败，越来越多的家庭把资产压在房子上，债务危机前，韩国家庭债务约相当于可支配收入的140%，这是住房需求萎靡不振的首要原因。另外，人口结构也发生改变：韩国战后婴儿潮一代已进入到50岁年龄段，不再能成为购房置业的主力。人口统计学的观点，首次置业的年龄主要集中在2539岁。这一年龄段人口增长较快的国家，其房地产投资和消费都处在相对旺盛的阶段，一旦这部分人口的数量走下坡路，房价也就迎来拐点。也的确，工业化国家多数年轻人20岁后参加工作，25岁开始有了些积蓄，有了建立家庭的需求；到了40岁，家庭、住房和子女等家庭大事件应该基本完成了。日本房地产提供了人口结构和房价拐点的最为明显的例证，在1978到1998年的20年里，25岁以下人口组平均住宅自有率为5.6%，而3539岁人口组平均住宅自有率达到55%，表明有50%的人口选择在2539岁购买房产。日本房地产市场在1980到1990年大幅上涨，住宅土地价格在10年中上升了3倍左右，之后泡沫破裂。人口分组统计显示，1990年日本2534岁人口组数量比1980年2534岁人口组数量下降了20%。购房适龄人口不济，终于将财富效应刺激的房地产投机从巅峰拽下来。相对于日本，韩国无论人口结构还是经济发展进程上，在这个东亚雁阵式追赶模式中都晚进约1520年。比如日本人均GDP达到3000美元是在1973年，韩国是1988年。从人口红利的角度，日本在20世纪60年代末通过“刘易斯拐点”，劳动力从无限供给转向稀缺；90年代遭遇“人口红利拐点”，城乡一体化经济形成；韩国在80年代通过“刘易斯拐点”，至今仍在享受人口红利，预期在2015年通过“人口红利拐点”。日本的土地神话在人口红利消失前戛然而止，韩国房地产的盛衰似乎是日本地产泡沫的重演。当然，经济学界并不认为韩国将像它的邻国日本那样陷入一轮长时期的楼市衰退。两国的不同之处就在于，因为政府的严厉调控，韩国的房价并没有发生诸如“一个东京能买下美国”那样离谱的状况。首尔的房价虽在2000年后上涨了3倍，但就全国而言，直到2008年5月，扣除物价水平后，韩国房价都还没有恢复到1986年的水平。19862006年韩国全国名义房价年平均增长为3.7%，而同期CPI年增长幅度