xx墅销售统一说辞.doc

此文档收集于网络，如有侵权，请联系网站删除天马行空官方博客：/tmxk_docin ；QQ:1318241189；QQ群：175569632 华庭常青墅 销售统一说辞和声机构华庭项目组2009年4月9日版权声明：本文图案与文字受中华人民共和国著作权法保护，仅供和声客户内部使用，版权归和声广告有限公司所有，未经和声广告有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。统一说辞基础内容PART1 开发团队1、开发商背景华庭常青墅是由金华市华庭房产开发，它是横店集团下属的横店地产全资子公司。横店地产成立于1997年2月，系大型民营企业横店集团控股有限公司下属子公司。横店集团是一家拥有30多年历史，以高科工业为主导，影视旅游文化产业和其他产业协调发展的大型民营企业集团。名列“中国企业集团竞争力500强”第100位，福布斯中国顶尖企业榜100强排名第35位，南方周末中国（内地）民营企业创富榜“最佳企业贡献20强”第8位、“最佳经营实力20强”第14位、在综合排序中名列全国第4位，跻身“全球华商500强”。2、过往开发经验横店地产下辖三家项目公司，拥有员工200余人。开发足迹遍及金华、北京、长沙等大中城市，开发过的物业包括高档别墅、普通住宅、商业娱乐项目等。长沙美洲故事也是我们开发的一个纯美洲风格别墅，美洲故事项目总占地近800亩,总建筑面积在60万平方米，在当地很有名，销售也很好。另外公司在金华开发过两个项目：“盛世绿园”和“丹溪锦苑”。 华庭常青墅项目是目前金华别墅市场中最地道、纯正的美式人文别墅。但这种地道与纯正并非简单的照搬与摹仿，我们的开发团队凭借其十余年的别墅开发经验，将对美式别墅生活理念的透彻理解贯穿到建筑主体、庭院和景观的规划设计中，并在组团设计、小品应用、庭院营造方面大胆创新、尽显人文别墅的尊贵品质。（请项目公司确认之前开发的金华项目要不要说）3、建筑与景观规划单位（案例作品由项目公司进行补充）建筑设计由浙江当代建筑设计研究院担纲景观设计由澳大利亚BBC建筑景观工程设计公司担纲。4、落地配合执行单位（请项目公司补充）建筑施工单位：工程监理单位：物业管理单位：各知名材料品牌供应商：统一说辞问答题PART2 开发理念1、何为常青墅？有什么由来？为什么称美式常青墅？常青墅源于美国常青藤盟校 (lvy League)是由美国的8所大学和一所学院组成的一个大学联合会。以哈佛、耶鲁为代表的“常青藤联盟”是美国大学中的佼佼者，在美国的3000多所大学中，它代表着一种传承百年的人文精神。“常青藤联盟”尽管只是其中的极少数，仍是许多美国学生梦想进入的高等学府。在美国，常青藤学院被作为顶尖名校的代名词。 本案定位为美式风格的人文别墅，主要旨在沿袭美国常青藤盟校的思想与不朽的人文轨迹，移植一种国际生活思潮，一种新的生活方式，是一种思维，一种境界、一种品位的体现。2、何为美式？美式建筑风格实际上是一种混合风格,不象欧洲的建筑风格是一步步逐渐发展演变而来的，它在同一时期接受了许多种成熟的建筑风格，相互之间又有融合和影响。具有注重建筑细节、有古典情怀、外观简洁大方，融合多种风情于一体的特点。这一点很像现在的上海，所谓的石库门风格其实也是多种建筑文化交融的产物。 美式大宅是集当今世界住宅建筑精华之大成的代表，并融合了美国人自由、活泼、善于创新的人文特征，被认为是国际上最先进、最人性化、最富创意的住宅形式之一。3、为什么选择在金华开发这样一个美式别墅？原因主要来自于三个方面：一是项目地块周边有很多学校，金华大学城也在规划中，具有较强的人文文化氛围，这与常青藤盟校气质不谋而合；二是公司从开发战略上考虑，横店地产在湖南长沙已建成一座闻名的纯美洲风格原生态低密度坡地住宅 “美洲故事”。2007年10月一期推出，即受到市场热烈追捧，以三个月实现销售额2亿元的成绩创下长沙高端别墅销售传奇。2009，横店地产带着对纯美式住宅的深刻理解来到金华城区，再造200多亩美式高端人文社区。华庭常青墅，作为横店地产美式品牌别墅体系的升级之作，不仅延续了长沙“美洲故事”的优良血统，更把坡地别墅物业的优势重新提炼升华，营造美式学院派风格的排屋住宅园区，融合金华大学城独特的魅力和个性，演绎出学院派居住的经典生活方式和人文价值。三是金华市场上各种风格的别墅很多，西班牙、欧式、英式等，但是缺美式，为了保持市场差异而正好横店地产又有很丰富的美式别墅开发经验，所以是一拍即合；公司把常青墅项目定位为非常具有历史厚重感的“美式学院派大宅”，就是准备将它打造成一个在金华的标杆别墅楼盘。4、美式别墅有什么内涵？（用作销售人员了解）1）、以人为本，兼容并蓄：从美国居住的文明程度可以清晰地看到:200多年的历史，美国国人运用他们所擅长的兼容并蓄的创造能力，迅速吸纳世界文化并依据不同的需要加以改良，创造出了审美性和功能性并重的别墅建筑语言。2）、表达精神的自由：崇尚自由精神，同样体现在美国人日常居住中，美国别墅更讲究一种舒适的空间关系，它努力将人从建筑中解放出来。3)、实用的价值观：在美国，实用主义体现在任何一个社会层面上，他们崇尚实用，任何行动、事物、或事件都要满足愿望、需求、兴趣。这种特征在内部居室的流线表现尤为明显。4）、重回自然：工业革命后，城市化的弊端让美国人希望回归自然、追求朴素生活。所以别墅很多栏杆都是原木搭就，也是美国人对自然原生态的一种喜爱。PART3 项目外部特征（交通便捷，尊贵高尚）1、 项目的地理位置？本案占据金华大学城文化命脉，位于金华城南大黄山公园旁，金华职业技术学院西侧约1000米，八达路和秋涛路的交汇处，距离市政府3公里。周边围绕金华职业技术学院（金华大学筹）、金华市高级技工学校等高校，另外秋滨街道中心幼儿园、秋滨街道中心小学，西苑中学等基础教育学校也围伺四周，文化氛围浓厚，让您的孩子赢在起跑线上。2、 项目的交通状况？项目享有全方位的便捷交通网络，从市中心（银泰出发）自驾车沿八一南路、环城南路到达本案约10分钟左右。公交35路从市药检所到秋滨镇政府边上的家和园站下就可直达本案。35路间隔10-20分钟就有一班。3、 项目的环境特征？根据规划，金华城市用地发展方向近期以内城区为依托，以向南、北发展为主，形成“一个核心区六大功能区”的总体布局。项目所处的城南以湖海塘高级休闲居住为特色，金华茶花文化园及大黄山公园就在项目东侧1000米左右，自然环境与人文环境都很适宜别墅区营造。PART4项目规划基础信息1、项目占地面积？总建筑面积是多少？容积率？ 项目总占地203亩，地上总建筑面积16万，容积率1.2，整个地块东西宽350米，南北深450米。项目规划有双联别墅、多联排屋、叠加别墅及景观高层，别墅区约有438套（请确认）2、项目的规划定位？金华首席美式学院派大宅3、土地使用权是多少年？70年4、项目开工时间？什么时候交房？项目在售范围？项目车位情况？（交房时间请项目公司补充）项目预计6月或7月份开工，10月份左右开盘。2009年推向市场的是位于项目东北角一期绿溪园组团50-70套别墅。联排停车位为一户一个，双联为一户二车位配置5、项目物业类型？常青墅人文别墅项目是目前金华惟一的纯正美式风格别墅，也是金华未来顶级别墅之一。项目共有四种物业类型；联排、双联、叠加别墅、高层，总共1810户，别墅类共计438户，分为5大组团。PART5 项目规划情况（大盘恢弘手笔，引领未来人居）1、项目规划的核心理念是什么？项目规划时充分考虑高端客户群对自由向往、对自然崇尚等生活形态特征。绿色生态社区：社区内绿地水系、绿色前庭后院、原生树林、周边茶文化园及大黄山公园自然生态田园风光尽收眼底（多少中心广场、多少带形花园、多少带型水景、多少珍稀水塘请项目方补充）。多元生活社区：5大美式主题景观组团，形成风格显著的异国生活情趣。（绿溪园、哈利园、杜邦园、橡树园、安德森园）配套完善的生活社区：完善的现代生活服务设施，拥有建筑面积1000多的会所，书吧、商务中心、游泳池、咖啡吧、健身房等满足日常商业服务、休闲健身、文化娱乐等。（嬉水池、室外活动区、漫步绿带、喷泉水景、休闲台阶、石棋桌、石凳、亲水平台等，请项目方补充嬉水池的面积、室外活动区面积）2、布局规划特征？“环路+环路”的道路：以环形车道将社区联为一体，整个社区道路通畅，同时环路将各个组团分区较为明显区隔开来。小区主要出入口设在北面八达路上，与内部主干道环路直接联系，次入口设在西侧秋涛路和南侧美和路上。小区主干道宽6米，以环形的形式连接西、南、北三个入口，以环路+环路的形式，将各组团进行区分，形成与组团形式和景观相融合的自然生态的小区道路。小区步行道分别以北侧主入口广场和南侧次入口广场为起点，沿着整个小区的水网布置，形成了与主干道基本不干扰的景观廊道，既增加了邻里间的交往空间，又增强了小区内部各组团间的渗透性。“中心花园+带型水景”的开敞空间：“中心花园”：地块中部设置中心花园，内部保留项目原生树林，通过嬉水池、疏林草坪、旱喷广场、生态溪径，形成现代、大气的核心开敞活动空间，将美式追求的自由、开放、自然进行充分的考虑。“带形水景”：从中心花园延伸出一条南北向带形溪径，溪径结合组团景观编织出浅水溪岸、流水人家景象，溪岸流水贯穿整个小区，加上美式人文小品的点缀，创造出舒适宜人的景观尺度和灵动生气的自然景观。人临其境，优越、高尚、尊贵，油然而生。3、建筑规划特征？华庭常青墅建筑群空间组合错落有致、天际线丰富多变、外立面典雅精致。园区建筑风格充分禀承了美式别墅大尺度、大格局基本特征，成就打造城市传世大宅的基础。建筑的外立面充分利用石材、涂料、木材等材质与现代建筑工艺巧妙组合，将美式别墅多样、丰富的风格特点发挥的淋漓尽致，营造出真正豪华舒适的别墅居家。在具体的户型设计中，项目还充分考虑金华人的生活习惯和喜好，尽可能保证南向的最佳景观面，同时通过半地下空间、空中花园、庭院、露台等创新空间尽力做到功能与形式的完美结合。附：建筑细节突显美式建筑特征：重叠交错的屋顶：美国别墅的屋顶有其明显的特征，每幢别墅的屋顶都拥有丰富的折面，构成立体的天际线，坡度总体上呈现一种水平展开的趋势，这种节奏使其在变化中形成统一，构成重叠交错的屋顶，给人美的享受。壁炉的烟囱：作为别墅构件的一部分，北美别墅的烟囱是建筑的一处实用构建，它可以将室内壁炉内的烟雾有效地排出室外，更是组成审美的一部分。本案建筑部分采用壁炉烟囱来丰富别墅外立面的美观，大气、尊贵不言而喻。半隐蔽的空间：连廊；美国人崇尚的实用主义在门前面的连廊上大为体现，连廊不仅打破了建筑的臃肿，体现空灵感，同时强调美国人所提倡的住宅的开放性和休闲性，让居家生活变得那么的温馨。大尺度门窗：简洁大气的大尺度门窗的设计不仅提高采光率、透视率，与自然零距离接触。仿木制拼接效果的外墙：因为美国有丰富的森林资源，且北美再生林每三四十年就要采伐更新一次，否则就自然腐朽，所以美国住宅一般常用木材。常青墅的外墙虽然有木材的效果，但材料却更适合金华的江南潮湿天气，抗腐性更强。营造融于自然的生活之美的同时充分考虑美感享受，尊重自然、尊重生活，真真人性化体现。私家花园：美国人十分重视花园。花园在他们来看，主要有两大用途，一是可以自己动手修剪花草，体现主人个性，第二个用途是可以在花园举行party活动。住在常青墅，生活其间，拥有艺术般的享受。本案大部分别墅都带有前庭后院，置身于园中绿色随处可见，在庭院内静静品味家庭的美好。挑檐的审美：在美国别墅的进化史中，挑檐从繁杂的维多利亚式的纯美学中走出，以简洁和线条的恒久性为它最终定型，挑檐的宽度以及它的走向具有严格的建筑规范，它是建筑外观协调与美的构成部分。4、景观规划特征？本案景观设计立意于美国顶尖高校联盟常青藤盟校，华庭常青墅景观秉承美国五大著名花园造景原则为每个组团量身定做，规划成绿溪园、哈利园、杜邦园、橡树园、安德森园五个主题公园和一个中心花园。项目大量引用美国著名花园的园区景观，并结合金华当地树种进行优化，使你如生活在美国花园中。附：部分景观细节特征： 绿溪园：各色欧美形象雕塑与美式建筑相呼应，用园艺造景表达绿化的灵气；哈利园：种植多种茶花，营造出一派怡然自得的天然意趣，与金华这个茶花基地气质吻合；杜邦园：以特色喷泉品读生活的醇美，保护原生树林营造静思之所；橡树园：以美国国树“橡树”之名，并种植有红橡树。安德森园：从宅前庭院及宅间景观节点的美式风情营造，构筑最安静最平静的组团景观。每个组团虽风格各异，各具千秋，却又由水系和景观轴串连成一个有机的整体。高的棕榈、矮的桅子花、常青藤、玫瑰花群、特色小品，交织出美国花园般美好的自然语言，与建筑无间，与人无间。原生树林：美国人崇尚自然原生态。华庭常青墅地块上生长着一片拥有几十年树龄的原生树林。在规划初期，发展商就严格秉承尊重自然的前提，不遗余力的保留这片土地上原生的雪松、水衫、槐树、柳树、梧桐等树木。这些原生树木，苍翠茂密，构成一处舒适自然的原生公园 ，形成丰富的社区生态景观，多层次体现人性化居住理念。坡地别墅：借助有利的坡地地貌特征，建筑体自然地顺应缓坡的地势，别墅单体的屋顶应用各种形式坡面组合，能形成柔和、舒展的轮廓，再加上露台、平台适当以弧线、圆廊的形式出现，与坡地起伏的地形相适应。建筑与延绵起伏，秀美而平缓的坡地相映成趣，从而能创造出一种轻松、明快、优雅的坡地别墅风情。让您实现享受私密闲适的生活空间，享受独栋独户、有天有地有庭院的生活方式，体验开阔而尊崇的人生情怀。5、户型规划特征户型特色本案综合考虑经济实用及舒适等角度，针对不同的产品进行量体裁衣。在设计方法上突出前后庭院、景向厅、空调机位、服务性空间细节等设置。根据美式大宅定位，常青墅在户型设计上还考虑了“开放式大厨房”、“ 多重收纳空间的设计”等美式住宅特色，另在主卧室与主卫生间也作具有针对性的优待处理，因为在美式住宅的主卧室与主卫生间，女主人是首先被关注的第一使用人。户型面积：多联以220、230、240方为主，建筑层数二层半+半地下空间与三层+半地下空间二种双联以270、280方为主，建筑层数为三层+半地下空间，带双车位户型特点：客厅通高：部分户型8.4米宽大型客厅开朗疏阔，有胸襟开阔之家的旷达气象，客厅层高大多在四米左右，空间宽敞明亮，整个户型十分豪华。部分户型利用室内高差创造丰富的室内空间效果。全明设计：所有房间均采用自然通风、采光，体现自由、开放生活理念，增加居住的舒适性。空间融合：半地下车库与别墅一层相连。部分管家房与一层活动空间错开，既有效维护管家的私人空间，又保证公共区域不被家务处理打扰。一层入户平台与客厅相连，在增加客厅通透的同时强化了一层活动空间功能，不管是凭栏临风还是闲庭信步，不管是和二三知己小酌还是合家欢聚，都有无边美景尽收眼底。二层、三层设置露台及阳台，让每天的起居都与大自然亲密接触。打通三层的超大露台，使视线和皮肤都与原生树的朝露、空气，青黛碧水一览无余。在华庭常青墅的别墅，人是自然的宠儿，每天的休闲时光，都是与和煦阳光、洁净空气、鸟语花香一起分享的。豪华套间：个别户型在三层布置1套豪华主卧套间，内部包括卫生间、书房、衣帽间、健身房及露台，提高居住舒适性的同时充分彰显尊贵身份特征。PART6工程及建筑细节的相关情况1、主要建筑工艺及建材？别墅外墙材料：排屋采用咖啡色窗框和仿木栏杆处理，主墙面以面砖为主，涂料、石材为辅。喷泉广场： 人行道： 亲水平台：活动区：车行道：疏林草坪：2、单户的电压是多少？流量？3、小区供电？4、煤气还是天然气入户？5、电视接收系统？如何收费？6、别墅防水、防潮、是采用何种方法？7、进户门的标准（宽、高）是多少？ 8、每户有线电视端口有几个？如何分布？9、小区有几个出口？如何分布的？北面1个主入口，南面1个次入口10、安防系统怎样？11、抗震设防几度？12、建筑物结构？楼板厚度？ 13、内墙的厚度？隔音状况？14、室内凸窗离地面的高度是多少？15、顶层天花的处理是平层还是有坡度的？16、地下室的标准层高是多少？17、保修（后）期多久？18、建筑材料：包括坡面顶、门、外窗、墙体、地面的选材？品牌？特点？19、其他细节：空调位设置情况？是否有太阳能热水器水箱、水泵等设备，以及设备的设置情况？管线设计情况？等等。PART7 景观细节的相关情况1、整体设计思路？大气浪漫自由自然，充分利用周边自然环境，保留天然树木和自然河流水系，融入社区环境中，强调多样性植物种植，符合生态原理，勾画绿色生态的社区2、景观总面积？具体景观节点数量？各景观节点特点？五个主题景观和一个中心花园原生树林景观区，以及北入口广场- -带形水景-前庭后院-南侧入口广场”四大园林景观体系，具体景观节点特点参考“景观规划特征”。另外，原生生树林，部分树龄情况（请项目方估算树龄及树径）。3、绿化面积？具体树种？草坪及品牌？排布特点？日常维护方式？绿地率30%， （其他请项目方补充）4、总水域面积？局部水域面积？水