以时间换空间——当前中国房地产调控政策浅析.docx

以时间换空间当前中国房地产“限购”政策浅析限购令是当前中国最为热门的词汇之一。之所以备受关注，一方面是由于“住”的问题直接关系民生，另一方面，限购这一行政干预措施，似乎将扭曲市场中正常的供求关系，对中国市场经济建设长期发展不利。依笔者看来，不应把市场经济和宏观调控直接对立起来，两者都是中国市场经济建设中不可或缺的重要组成。市场是自发的，如果缺乏政府的合理引导和调控，市场很可能就是无序的。限购令的出台，是政府在非常时期的非常之举，其实质就是“以政策换时间”，通过保障性住房的推出，对当前中国房地产市场的发展进行纠偏。一、限购令出台的必要性近几年来，中国房地产业一路高歌猛进，房价在政府采取多次调控措施背景下却不断回暖，高房价已经远超出大多数中国居民的购买能力，也引发了日益增多的社会矛盾和问题。2011年1月26日，关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知的出台，限购政策从实施范围和调控力度都全面升级，再次引发市场强烈反应。目前，限购措施已基本覆盖了全国的一二线城市，部分三四线城市也被陆续纳入了限购令实施范围。客观来看，原有调控措施未能有效遏制房价的快速上涨，是政府推出限购令的最直接原因。市场需求的快速增长，直接助推房价上扬。要有效抑制投资、投机需求，限购令是比调整税收、金融信贷等调控措施更为有效的手段。限购正是在间接调控手段无法奏效的情况下,才颁布实施的直接干预市场需求的措施,以一种物理的手法给高烧的房地产降温。以限购政策最为严厉的北京市场为例，根据北京市房地产交易管理网数据统计，从2月16日至3月15日，全市住宅成交总量为13263套。这和去年4月首轮调控后首月成交37763套相比，下跌64.9%；和去年“929”新政后首月成交23068套相比，也下跌了42.5%。随着成交量的明显下跌，房价也开始出现了松动。3月上旬，位于北京朝阳区管庄的远洋一方价格从25000元/平米下调到21000元/平米。从短期来看，限购令已经取得了立竿见影的效果，房价的增长趋势得到了相当程度的遏制。这为政府加大力度推出保障性住房，落实各项关于房地产调控措施，都赢得了时间。初步来看，限购令实现了政策预期。二、限购令实施的阶段性限购令的出台，是政府以“有形的手”对社会资源的重新配置。在市场再次回归到相对理性和有序状态时，限购令“以政策换时间”的使命也将完成。限购政策的目的在于阻止和预防房地产风险的进一步恶化。限购政策的实施具有明显的阶段性特点。在2011年的政府工作报告中，温家宝总理指出，要“坚定不移地搞好房地产市场调控。加快健全房地产市场调控的长效机制,重点解决城镇中低收入家庭住房困难,切实稳定房地产市场价格,满足居民合理住房需求。”限购令可在短期内抑制需求、控制房价，但这毕竟只是过渡性的措施安排，可治标但不治本，最关键的在于要建立起“长效机制”。从近几年的政府工作报告看，我国的房地产政策也是由支持发展转向全面调控，转为逐年趋紧。2009 年，为应对世界金融危机的冲击，促进经济增长，中央政府房地产政策主题为“鼓励商品住房消费和供给”，当年也出台了包括税费减免、信贷支持等多项鼓励性政策。2009 年末至2010 年初，由于宏观经济、金融、房地产需求等因素的共同影响，商品房价格大幅上涨，2010 年房地产政策主题转为“遏制部分城市房价过快上涨”，主要是采用差别化信贷、税收等手段抑制不合理需求及增加保障房供给。去年严厉的房地产政策调控，市场发生了积极变化，但是有些政策落实的还不够好，2011 年政府工作报告房地产政策的主题是“坚定不移地搞好房地产市场调控”。房地产业事关民生，与经济增长也有着密切的关系。目前，我国刚进入新一轮经济增长周期，未来几年宏观经济发展将比较稳定，尽管类似于2009 年利用房地产业“保增长”的概率已大大减小，但我国房地产企业当前的土地储备量巨大、涉及信贷等众多上下游相关产业和庞大的就业群体，房地产行业转入萧条自然也不是政府此次调控的本意。因此，这种政府强行干预市场的限购政策存在“阶段性”的属性。三、限购令实质是“以政策换时间”在既要控制房价，又要保持行业稳定的情况下，“调结构”成为政府的必然选择。因此，我们可以看到，伴随本轮调控政策出现的，是保障房的集中供应，和促进房地产市场健康发展长效机制的建立。事实上,限制投资、投机性购房,加快保障性住房的建设,目前已经成为房地产调控的一种长期性政策指向。在这种政策指向下,限购政策的强势推出与其说是一种给楼市降温的权宜之计,更大程度上讲,其实是在为深层次的房地产调控争取时间。一方面通过限购和限贷，减少市场上的投资、投机性需求，做减法；另一方面,增加保障性住房和普通商品房的供应,做加法。只有二者同时推进,才能逐渐将市场关系捋顺。在加减法的配合下,2011年的调控力度才能继续保持。即便不考虑保障房建设对商品房市场的影响,单单考虑保障居民住有所居的必要性,考虑社会的稳定性,保障房建设也必须大力加强。正如住建部部长姜伟新所言,保障性住房的任务不仅是一项经济任务,“更是一项政治任务”。今后几年,国家大力建设保障房的政策已经确立。在刚刚获得人大通过的国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要提出，未来五年，我国将建设3600万套保障房，使全国保障性住房覆盖面达到20%左右。至此，一幅前所未有的保障房政策画卷正式展开。与此同时，为促进房地产市场的健康发展，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系，加强房地产长效机制建设势在必行。近来，房地产法制建设、公租房建设模式、金融政策支持保障房建设等方面取得了新的进展。为保证房地产市场调控效果，保障房建设工作的顺利完成，政府加强了房地产法修订工作，主要是加强住房租赁内容的完善和调整，特别是要保障租客的权益。另外，住房保障法列入本届人大立法规划，住建部已经形成了一个初稿。房地产法制的健全，将为我国房地产市场的发展提供良好的法制环境。金融政策方面，正在开展证券化和投融资的试点，为中长期的融资开辟新渠道。目前，正在研究并很快会制定金融机构支持保障性安居工程建设特别是公共租赁住房建设的中长期贷款政策，通过政府补助、注入资本金或者贴息，然后再通过商业银行贷款，将大大提高保障房建设方面的融资能力。房地产法制的健全，有利于房地产市场的健康发展。公租房建设模式的明确提出，公租房建设和管理规则的制定，金融政策的支持，将加快我国公租房的建设，有利于缓解房地产市场的供需矛盾。从行业内外制度法规的制定，到金融及保障房体系的建立，政府此次对于调整房地产行业发展结构、促进行业健康发展的决心与力度空前，对其效果可以持谨