房地产基本业态划分.ppt

房地产基本业态划分 易居中国天津公司 新员工上岗 培训课程2011 10 一 居住用地 70年 二 工业用地 50年 三 教育 科技 文化 卫生 体育用地 50年 四 商业 旅游 娱乐用地 40年 五 综合或者其他用地 50年 1 不同类型土地使用划分 一 居住用地 住宅 二 工业用地 工业 交通 仓储用房 三 教育 科技 文化 卫生 体育用地 教育 医疗卫生 科研 文化 新闻 娱乐 园林绿化 体育用房 四 商业 旅游 娱乐用地 商业 金融 信息 办公用房 五 综合或者其他用地 住宅 商业 金融 信息 办公用房 2 不同类型土地对应房屋性质 低层住宅为1 3层多层住宅为4 6层小高层住宅为7 11层中高层住宅为12 16层16层以上为高层住宅 3 住宅 1 低层 低层房屋是指高度低于或等于10米的建筑物 一般是1 3层建筑物 如平房 别墅等 特点 一般建筑结构简单 施工期短 建造成本低廉 给人以亲切安宁 有天有地的感觉 它的舒适度 方便度和空间尺度优于高层 人们特别喜欢以此为住宅 但是 低层房屋占地多 土地利用率低 特别是在寸土寸金的城市难以广泛开发 3 住宅 1 低层住宅 独栋别墅 House Villa 3 住宅 单楼独栋的别墅即是独栋别墅 这种别墅上有独立空间 下有私家花园领地 是私密性很强的独立式住宅 表现为上下前后左右都属于独立空间 一般房屋周围都有面积不等的绿地 院落 这一类型是别墅历史最悠久的一种 也是别墅建筑的终极形式 其主要特点表现为私密性强 市场价格较高 定位多为高端品质 一般有很好的环境配套 2 低层住宅 双拼别墅 3 住宅 它是联排别墅与独栋别墅之间的中间产品 由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅 特征 1 与联排 独栋对比而言 除了有天 有地 有独立的院落外 最关键是降低了社区密度 增加了住宅采光面 使其拥有了更宽阔的室外空间 2 是低层小楼加上私家花园 这种相对独立的双拼别墅 在保证拥有私家花园的基础上 既要加强户外空间的交流 使私家小环境融合社区大环境 也改变了Townhouse兵营式排列的呆板面孔 3 双拼别墅基本是三面采光 外侧的居室通常会有两个以上的采光面 一般来说 窗户较多 通风不会差 重要的是采光和观景 3 低层住宅 联排别墅 Townhouse 3 住宅 又称TOWNHOUSE 有天有地 每户独门独院 设有1至2个车位 还有地下室 它是由几幢单户别墅并联组成的联排或住宅 一排二至四层联结在一起 每几个单元共用外墙 有统一的平面设计和独立的门户 建筑面积一般是每户250平方米以上 特征 1 比较注重项目选址 尽量余地 余绿 余水 交通比较方便 2 价位较低 为中产阶级中上层人士及新贵阶层度身定造 3 户型设计丰富而前卫 有特色 在欧洲原始意义上的Townhouse是指在城区联排而建的市民城区住宅 这种住宅均是沿街的 由于沿街面的限制 所以都在基地上表现为大进深小面宽 层数一般在3层至5层 而立面式样则体现为新旧混杂 各式各样 Townhouse现在在很多国家和地区已非常普及 由于离城很近 方便上班及工作 价格合理 环境优美 成为城市发展过程中不可逾越的阶段 住宅郊区化的一种代表形态 2 多层 多层房屋指高于10米 低于或等于24米的建筑物 多层房屋一般为4 7层 一般采用砖混结构 少数采用钢筋混凝土结构 多层房屋一般规格 房型 整齐 通风采光状况好 空间紧凑而不闭塞 与高层相比 多层房屋公用面积少 得房率相应提高 这是很多人喜欢多层房屋的主要原因 1 多层住宅 花园洋房 GardenHouse 3 住宅 6层以下多层板式建筑 以四层为主 外国建筑风格明显 强调景观均好 绿化率比较高 普遍存在远郊区一带 一般首层赠送花园 顶层赠送露台 也有将户外绿化景观引入室内的情况 特征 花园洋房介于别墅和普通公寓之间 它具有部分别墅 独栋和联排别墅 的优点 又不可能完全脱离城市的繁华和便利 因此从某种程度上看 其在地理区位上也位于别墅区和主城区之间 广义花园洋房所定位的客群仍然是中产阶级 而且有一定文化品位 3 多层住宅 普通多层 3 住宅 普通多层一般为4 6层 条状建筑 定位低于花园洋房 特征 一般来说 多层住宅的容积率较低 环境较好 建筑形式多为条状 所以基本上是户户朝南 建造成本低 一般售价不高 且得房率较高 3 小高层 人们一般把8层至12 13层的建筑称为 小高层 小高层住宅一般采用钢筋混凝土结构 带电梯 小高层有多层亲切安宁 房型好 得房率高的特点 又有普通高层结构强度高 耐用年限高 景观系数高 污染程度低等优点 很受购房人欢迎 同时 小高层对土地的利用率提高 土地成本相对下降 3 住宅 4 高层 超过一定高度和层数的多层建筑 1972年国际高层建筑会议将高层建筑分为4类 第一类为9 16层 最高50米 第二类为17 25层 最高75米 第三类为26 40层 最高100米 第四类为40层以上 高于100米 超高层 30层以上的建筑称为超高层 3 住宅 高层住宅和多层住宅的优缺点 一般来说多层住宅的容积率较低 环境较好 建筑形式多为条状 所以基本上是户户朝南 建造成本低 一般售价不高 得房率较高 高层住宅一般地段较好 由于地段好 地价较高 为降低楼板地价只能提高建筑容积率 往高空发展 高层基础较复杂 结构要求高 十分坚固 但成本也高 高层配有电梯 人们进出较为便利 高层建筑的中上楼层 视野开阔 通风采光极佳 但下部楼层较为压抑 采光较差 3 住宅 1 高层住宅 板式高层 3 住宅 1 南北通透 便于采光通风 板式住宅多是正南北方向 进深在15米左右 南北通透 便于采光与通风 而且户型方正 平面布局合理 各功能空间尺度适宜 通常而言 由于板楼的面宽充裕 因而户型设计更容易出精品 2 板楼均好性强 眼下一梯两户的小板楼非常受宠 正是因为整栋板楼中各套户型的优劣差距很小 均有若干套朝北的户型难于处理 板楼由于住户不多 居家生活也比较清静 3 管理成本不高 通常而言 板楼的管理成本普遍较塔楼低廉 多层板式住宅可以不设电梯 不设变频供水系统 包括外墙粉刷在内的日常维护费用当然要比塔楼便宜得多 4 住户使用率很高 板楼户型的使用率通常高达90 以上 而塔楼户型的使用率通常仅为75 80 因为塔楼内的电梯井 候梯厅 变配电机房等都将作为公共面积摊到每个业主的头上 同样是购买建筑面积100平方米的住房 板楼户型的使用面积往往高出塔楼住户约10平方米 1 高层住宅 板式高层 3 住宅 1 成本高 房价高 板楼社区多属低层低密度 容积率较低 尽管居住舒适很强 但房价会高 特别是在城区内寸土寸金的地段 主流产品仍旧是塔楼 为数不多的板楼非工薪阶层能消费得起 2 户型格局不宜改造 板楼特别是砖混结构的板楼 户内多数墙体起重作用 不可以变化 这一点不如塔楼的可改造性强 2 高层住宅 塔式高层 3 住宅 1 节约土地资源 房价较低 由于塔楼社区的建筑密度较高 因而可以节约宝贵的土地资源 有效降低每平方米的房价 让更多的人安居 2 空间结构灵活 宜于改造 塔楼多采用大框架结构 除少数承重梁之外 户内分隔墙基本都可以拆改 某些塔楼甚至可以将整层楼面打通 灵活分割户型 3 结构强度高 抗震性好 高耸的塔楼由于采用了框架结构 现场浇筑楼板 因而其结构强度比板楼高 抗震性与安全性很好 2 高层住宅 塔式高层 3 住宅 1 均好性差 居住密度高 塔楼每层的住户多为6户以上 甚至高达12户 数百户人家挤在一栋大塔楼里 居住环境当然不如板楼优越 而且 塔楼每层都有部分住户的采光 通风 景观等条件比较落后 且不可改变 2 使用率不高 存在灰色空间 塔楼户型的使用率普遍低于板楼10个百分点左右 而且户型内部的厨房 餐厅与洗手间往往不可直接采光 通风 这样的地方被称 灰色空间 3 高层住宅 蝶式高层 3 住宅 蝶式住宅准确地讲是改良型的塔楼 因其横断面形状像蝴蝶而得名 蝶式住宅的优点很突出 结合了板楼和塔楼的优点 让我们拿宝星圆举例说明 一 很好地解决了通风和采光的问题 人们喜欢板楼无非是它具有良好的通风和日照 宝星园的蝶型建筑使朝东 朝西的房间向外伸展 不仅真正做到了户户朝阳 而且处于翅膀位置的四户还可以享受到爽快的通风效果 二 较高的使用率 宝星园为两梯六户的设计 有效压缩了电梯间的面积 保证了每户较高的使用率 避免了普通塔楼弯弯曲曲的走廊 三 户型方正 蝶式建筑有一个通病 房间的边角多 而宝星园就对此做了良好的改善 把边角尽量设计在电梯间从而保证了户型的方正 酒店 4 商业 现代所谓的酒店 应具备下列基本条件 它是一座设备完善的众所周知且经政府核准的建筑 它必须提供旅客的住宿与餐饮 他要由为旅客以及顾客提供娱乐的设施 还要提供住宿 餐饮 娱乐上的理想服务 它是营利的 要求取得合理的利润 酒店 4 商业 一 根据酒店的经营性质分 商业 务 性酒店 度假性酒店 长住性酒店 公寓 汽车酒店 机场酒店 旅游酒店 会议性酒店 二 根据饭店客房数量和规模划分 大型饭店客房六百间以上 小型饭店客房三百间以下 中型饭店客房三百 六百间 三 根据酒店地理位置划分 公路性 机场 城市中心 风景区 酒店式公寓 4 商业 酒店式公寓分为 产权式公寓酒店 和 酒店式公寓 产权式公寓酒店的实质是酒店 其软硬件配套都是按照酒店标准来配置 且纳入酒店行业管理范畴 它所销售的是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房 产权式酒店的本质在于购买者目的并非自住 而是将客房委托酒店管理公司统一经营和出租 以获取客房利润分红和获得酒店管理公司赠送一定期限的免费入住权 酒店式公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓 集住宅 酒店 会所多功能于一体 具有 自用 和 投资 两大功效 但其本质仍然是公寓 购物中心 4 商业 国际购物中心协会的解释为 购物中心是指一群建筑 是组合在一起的商业设施 按商圈确定其位置 规模 将多种店铺作为一个整体来计划 开发和经营 并且拥有一定规模的停车场 根据购物中心的建筑 设施和形态的不同 国际购物中心协会又将购物中心细分为 摩尔 Mall 停车场与店铺间有一定的距离 通常在整体建筑的地下或外围 而店铺间有专门的步行街连接 如区域型 超区域型购物中心 和带状中心 店铺前各有停车场 店铺间通常没有专门的步道连接 如邻里型 社区型等 商业街 4 商业 商业街就是由众多商店 餐饮店 服务店共同组成 按一定结构比例规律排列的商业繁华街道 是城市商业的缩影和精华 是一种多功能 多业种 多业态的商业集合体 商业街以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式 其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺 商业街商铺与商业街的发展紧密联系 其经营情况完全依赖于整个商业街的经营状况以及人气 运营良好的商业街 其投资者大多数已经收益丰厚 运营不好的商业街 自然令投资商 商铺租户 商铺经营者都面临损失 写字楼 4 商业 写字楼就是专业商业办公用楼的别称 写字楼原意是指用于办公的建筑物 或者说是由办公室组成的大楼 1971年 Rhodes和Kan提出 写字楼的作用是集中进行信息的收集 决策的制定 文书工作的处理和其他形式的经济活动管理 从这个意义上讲 写字楼是指国家机关 企事业单位用于办理行政事物或从事业务活动的建筑物 其使用者包括营利性的经济实体和非营利性的管理机构 是随着经济的发展 为满足公司办公 高效率工作需要而产生的 5A写字楼 4 商业 5A 是指OA 办公智能化 BA 楼宇自动化 CA 通讯传输智能化 FA 消防智能化 SA 安保智能化 城市综合体HOPSCA 5 综合 HOPSCA是指在城市中的居住 办公 商务 出行 购物 文化娱乐 社交 游