国际奥特莱斯商业步行街战略规划设计121256602.ppt

目录 第一部分辉县城市调研第二部分商业步行街发展概况第三部分辉县商业步行街定位第四部分辉县商业步行街定名第五部分辉县商业步行街概念规划设计方案第六部分发展商业步行街对辉县城市发展的战略意义第七部分项目形象展示 辉县概况 辉县市位于河南省西北部 晋豫两省接壤地区 北依太行 南眺黄河 是河南省首批经济扩权县 市 城镇化发展重点县 市 和知识产权试点县 市 总面积2007平方公里 人口79万 辖22个乡镇 533个行政村 是一座历史悠久 文化灿烂 物产丰饶 风景秀丽的历史文化名城 辉县城市发展战略 辉县将强化城市中心建设 建成集商贸 金融 文化和娱乐等多功能 综合性的现代化中心区 将新建街 中心路建成现代化的步行街 辉县整体将向西 东 南方向发展 但主要是向南发展 南边将建成新的行政 金融 居住中心 辉县经济总体特征 辉县市经济基础雄厚有其独特的优势 境内矿产 旅游 资源丰富 经济总量及人均GDP在新乡八县市分别排第一和第二位 形成了以能源 建材 纺织 机械制造为主导 食品 化工 医药 造纸等轻重工业并举 加工门类齐全的工业体系 招商引资成果显著 06年引进项目 企业 26个 总投资130亿元 其中亿元项目7个 千万元以上项目16个 其中三个国家重点项目 辉县经济发展水平 以2005年为例 2005年全市国内生产总值完成860931万元 按可比价格计算 比上年增长16 3 其中 第一产业132974万元 增长10 7 第二产业520882万元 增长21 4 第三产业207255万元 增长9 4 辉县经济发展水平 以2005年为例 全社会固定资产投资472998万元 同比增长94 2 其中城镇以上404790万元 同比增长94 9 农村投资68208万元 同比增长88 9 一般预算财政收入30358万元 同比增长50 2 一般预算财政支出58132万元 同比增长31 8 辉县经济发展水平 以2005年为例 金融机构各项存款余额606730万元 同比增长11 其中城乡居民储蓄存款491651万元 同比增长10 3 金融机构各项贷款余额为248585万元 同比增长8 4 辉县经济发展水平 以2005年为例 全年城镇居民人均可支配收入6758元 同比增长13 6 城镇居民人均消费性支出4302元 同比增长15 1 农民人均纯收3150元 同比增长17 4 辉县人口要素分析 2005年 全市总人口790155人 城区人口15万左右 其中非农业人口7 4万人 农业人口6 8万人 暂住人口为5000人 包括城关镇72896人 百泉镇57062人 孟庄镇8375人 胡桥乡2189人 常住城区一年以上暂住人口6400人 按照辉县市城市发展规划预即到2007年城区人口到达20万 到2020年城区人口将会达到30万人 辉县商业发展现状 辉县市商业规模小 大多沿街布置 服务功能不齐全 档次较低 城市的中心商贸职能不突出 主要商业中心分布在新建街 中心路 大型商业中心有华隆购物广场 金城量贩分别分布于中路 南关街但档次较低 服务功能不够完善 主题性 集购物 休闲 娱乐与一体的 能体现城市活力和魅力的步行街没有 辉县未来商业发展规划 根据辉县市政府的规划辉县将结合旧城改造 将东西大街 新建街 南关大街一带 在传统商业街的基础上形成全市商业中心 以商品零售 旅馆及特色饮食为主 其中 新建街规划为步行商业街 集中传统商业 以传统建筑形式 购物形式为主 通过修缮 改造 提升品位 增强吸引力 创造城市特色 东西大街则以现代化商业购物环境见长 结合一中与市政府的搬迁 将其用地改造为绿地 文化公园等 成为一处兼购物 观光 休闲于一体的综合区 辉县地产市场总体特征 辉县市房地产发展处于初处阶段 但增长迅速且市场需求继续保持旺盛 供应压力有所增加 刚刚出现一批正式的社区 但整体小区景观 生活配套设施 物业管理等方面还比较落后有待提高 旧城改造刚刚启动 有快迅增长的迹象 商品房价格在未来一到二年内将会有大的提升 住宅投资占主导地位 上半年累计投资1 9亿元 较去年同期增长2 5倍 其中95 5 的份额投向于住宅 同比提升20 8个百分点 商品房销售面积达到10 8万平方米 同比增长30 其中期房销售走俏 较去年同期翻了两番 从辉县市整体经济发展和第三产业特别是旅游业发展的情况来看 城市整体形象有待迅速提高 未来除了新城区房地产开发是重点之外 老城区的城市改造力度将会加大 因此旧城改造也将成为房地产开发的重点 并且商业地产将在这在一过程中迅速崛起 辉县土地市场供应及价格 06年全年公开出让土地5宗 出让面积229 79亩 成交额8088 42万元 其中共城小区以5800万元成交创单宗地价之最 平均土地价格为35万 亩 07年上半年 公开出让国有土地4宗 面积675 459亩 成交额18566 1万元 创历史新高 其中文昌小区以11010万元成交 创单宗地价历史之最 平均土地价格为27 5万 亩 辉县住宅价格水平 随着城市经济的快迅增长和城市化建设步伐的加大 房地产开发展的发展 有力的促进商品房价格的增长 辉县商品房价格由前几的1000元 平方米左右 涨到了1500元 平方米左右 稍为有品质和品牌效应的小区最高能达到2000元 平方米左右 辉县地产供需分析 商品房供应量随着辉县经济的发展 消费能力的增强 城市化建设的快迅发展 土地出让制度的完善 近两年来辉县商品房供应量大幅增加 商品房销售情况从调查的情况来看 辉县在售楼盘的销售情况非常理想 90平米以上的两房两厅销售较快 120 130平米左右三房两厅受到市场追捧 甚至140平方米以上的大户型销售也非常想 客户群分析 在辉县调查的在售楼盘中 辉县本地消费者占到95 以上 归纳总结辉县地产开发的客户群 主要有以下四类 辉县本地追求生活品质的高收入客群 辉县各乡镇进城安家的消费者 辉县本地需要成家的年轻消费者 少量的投资者 辉县典型地产项目介绍 兆丰小区 辉县典型地产项目介绍 东方星苑 辉县典型地产项目介绍 灶君庙商贸城 辉县城市调研主体结论 住宅主体价格在1300元 平方米到1700元 平方米之间 最高达到2000元 平方米总体价格在15万到25万之间 市场最畅的户型是110 130之间的三房 商业地产的发展处于萌芽状态 价格在4000元 平方米到6000元 平方米之间 整体房地产市场销售火爆 消费者购买力强大 城市商业整体繁荣 但档次较低与辉县的经济发展不相匹配 城市调研对辉县商业的启示 辉县商业的发展要与整体城市的发展符合 实施 引进来 留的住 战略 辉县商业的发展应向旅游化 国际化 现代化发展 辉县商业的发展应以中心路步行街的发展为契机 将整个城市面貌焕然一新 让其与太行山一起成为豫西北的明珠 商业步行街的发展历程 商业步行街发源于中国 唐代时期 长安就有著名的商业街 东市和西市 到了宋代 清明上河图就是典型的商业街 到了近代和现代 我国商业街发展落后于法国等西方国家 从全球来看商业街发展大体分为七个阶段 第一个时期就是集市贸易 第二个时期这些摊贩慢慢地开始进店 形成店铺格局 在道路两侧形成不同数量不同规模的店铺 第三个时期 实际上随着商业街的发展 有些地方形成小的商业中心 第四个时期 大型商业街的出现 第五个时期 是规范化的商场和超市业态加入到流通领域以后 实际上就给商业街的结构增添了骨干力量 第六个时期是六十年代 商业街由于中产阶级搬到郊区居住进入低谷时期 第七个时期 商业步行街增加ShoppingMall购物中心 出现购物 文化娱乐 休闲 展示等趋势 商业步行街开始在各国获得大发展 商业步行街发展的规律 1 大型商业步行街上海南京路步行街是中国步行街发展的历史缩影 南京路从1851年开始建设 1863年成为英国与美国的租界 形成很多具有英美特色的建筑 建筑用料讲究 经过100多年的考验建筑质量经过修缮改造依旧完好 南京路四大公司的崛起标志中国民族工商业的新发展 四大公司的新兴公司 大兴公司等成为今日中百一店 华联商厦 食品一店和服装公司 商业步行街发展的规律 2 室内商业步行街室内步行街能够提供良好而舒适的小环境 使消费者不再受自然气候的困扰 随时享受舒适的消费过程 在传统商业淡季 室内步行街对消费者具有强大吸引力 室内步行街扩展了步行街的商业空间 在一定程度上满足步行街对体量的要求 商业步行街发展的规律 3 社区商业步行街与大型商业步行街不同 社区商业步行街的客户群是固定的 其规模要与社区人口数字相匹配 国内商业步行街发展经历的三个阶段 1 第一阶段 加强交通管理 吸引顾客2 第二阶段 体现对步行者的关怀3 第三阶段 成为社区活动中心 国内商业步行街普遍存在如下问题 1 经营序列矛盾 2 商业利润下滑 3 商业功能单一 文化休闲功能不强 4 空间序列和尺度与消费者心理行为存在差异 5 交通系统滞后 内外部交通组织不畅 商业步行街对城市发展的影响与作用 1 商业步行街是城市的商业文化名片 是城市繁荣的象征 是城市运营的点睛之笔 2 重振原有商业中心 带动城市新一轮发展 3 塑造新的城市中心 没有大型商业步行街 新城区就无法形成城市的中心 上海徐家汇的开发改造非常成功 拥有地上商业区 地下商铺网 周边支持商业网和多个广场型活动中心 并由多种垂直交通将整个系统连通成为一个环形的商业区 其实质是一条地下通行的环状商业街 由于徐家汇商业区的带动 楼价从3000元上升到8000元 迅速成为新城区 商业步行街对城市发展的影响与作用 4 步行街对城市商业结构更新 改变了单一购物结构 通过发展旅游文化等多种功能 提升了城市生活品质 5 强化城市中心的价值和凝聚力 改变城市空心化的格局 6 步行街对城市文化影响较大 它是对都市文化的提升与再造 商业步行街所倡导的不仅是城市文化的堆砌或变迁 它蕴藏着文化移植 文化嫁接 文化转换的城市发展 因此步行街将商业文化提升为社会文化层次 商业步行街的整体运营策划 1 理念设计 文化定位 发展规划理念设计是商业步行街策划的灵魂 理念设计的提出建立在充分的调查研究基础上 步行街策划要考虑步行街的商圈特征 消费习惯 区域历史文化 建筑与商业文化 理念的设计要在商业街历史基础上创新 兼顾历史特点 更重要的是有利于未来发展 2 洋流学说与商业步行街布局洋流的形成有许多原因 主要原因是由于长期定向风的推动 世界各大洋的主要洋流分布与风带有着密切的关系 但洋流流动的方向和风向一致 在北半球向右偏 南半球向左偏 可见回旋使资源和生物聚集 洋流理论在商业步行街布局方面具有很好的应用价值 上海新天地就是一个比较成功的案例 商业步行街策划要点 1 商业步行街策划与城市运营策划相结合2 步行街整体形象策划与核心商场及大型购物中心策划相互结合3 多学科人才协同配合 与客户利益捆绑 以客户的成功作为策划的成功4 注重商业步行街文化定位与可持续发展 国内外知名商业街案例解析 法国巴黎香榭丽舍大街 横贯法国首都巴黎的东西大干道 该街东起协和广场 西迄星形广场 全长1800米 最宽处约120米 1709年正式命名为香榭丽舍大街 1828年由巴黎市政府接管 整个大街以南北走向的隆布万街为界 划分为风格迥然不同的东西两段 东段长700米 体现了幽静的田园风光 西段长1000多米为闹市区 西段林荫道两侧则有巴黎最繁华的百货公司 时装店 大银行 电影院 酒吧间 咖啡馆 夜总会等 大街附近还有波旁宫 图勒里公园 卢浮宫 玛德琳娜大教堂 爱丽舍宫和市府大厦等名胜古迹 法国的一些重大节日庆典 也多以这条大街为中心举行仪式 法国巴黎香榭丽舍大街 日本东京银座商业中心 银座商业中心总占地面积为39 5公顷 南北长1200米 东西宽500 600米 银座总体平面布局如下 零售商店 876家 占42 8 餐厅 茶馆 咖啡厅 534家 占26 1 画廊 展览馆 博物馆等文化交流设施 454家 占22 2 酒吧 歌舞厅 82家 占8 9 合计2046家从建筑与空间的角度分析 东京商业设施与商业中心的再开发与改建手法可以归纳为 站前立体再开发 人车分流与商业街区步行化改建 街道购物环境改善 街区综合渐近式改建四种类型 日本东京银座商业中心 北京王府井 王府井大街地处天安门以东是一条南北走向的长街 全长一千八百多米 改造后的王府井大街 形成了 金十字 的构架 以金鱼胡同西口的十字路口为中心 朝东是宾馆饭店一条街 向西是小吃休闲一条街 面南是繁华商业步行街 往北是娱乐文化一条街 如今的王府井已成为物丰人旺 集购物 体闲 文化 娱乐 旅游 餐饮 商务 住宿为一体的综合性商业步行街 北京王府井 上海南京路步行街 上海南京路步行街是中国步行街发展的历史缩影 南京路从1851年开始建设 1863年成为英国与美国的租界 形成很多具有英美特色的建筑 建筑用料讲究 经过100多年的考验建筑质量经过修缮改造依旧完好 南京路四大公司的崛起标志中国民族工商业的新发展 四大公司新兴公司 大兴公司等成为今日中百一店 华联商厦 食品一店和服装公司 今日南京路成为中华商业第一街 它是中国面向世界的一个窗口 南京路划分为三部分 充分考虑了理念设计与实际功能的协调 1 从外滩到河南路叫作 海上情怀 保留了大部分二三十年代的建筑 2 从河南路到西藏路 主要是南京路商业步行街 定位叫 作都市时尚 3 从西藏路向西叫作 明日之约 重点发展文化休闲 吸引年青人消费 南京路定位是五大功能 购物 旅游 商务 展示和文化 南京路也存在明显缺点 过于笔直 缺乏回旋余地 业态组合也不完全合理 因此出现人气旺 销售额下降局面 上海南京路步行街 商业步行街带给辉县中心商业区的启示 1 辉县应该建造一条国际化的商业步行街 以此带领辉县商业向国际化 现代化 规范化发展 并以此提升辉县整体城市形象 2 辉县中心商业区应该充分传承和宏扬辉县历史文化 增强商业区的文化底蕴 3 辉县中心商业区步行街的规划发展要适合其经济发展水平 充分考虑辉县人民的消费能力和消费习惯 总体规划要适度超前 步行街开发总体思路 1 积极配合辉县政府第一个 旧城改造工程 把本项目做精做强 为辉县政府后续 旧城改造工程 的实施树立标杆形象 2 填补辉县缺少 商业步行街 的市场空白 带动整个辉县商业向现代化 国际化 特色化发展 推动辉县商业经济的繁荣 3 通过本项目的开发 促进辉县中心商业圈的繁荣 打造辉县样板人居 提升辉县人民生活品质 有力地提升辉县城市面貌形象 定位原则 1 辉县商业领袖者原则2 符合辉县城市发展战略原则3 国际化原则4 充分传承和宏扬辉县历史文化原则5 符合辉县经济水平及消费层次原则6 可持续发展原则 总体定位论述 经过我司调研及全面分析 综合考虑各方面因素 拟于把本项目打造成为辉县首席以步行街开发为主体 结合高尚住宅开发的及餐饮 休闲 娱乐 商业 居住等为一体的国际化 具有深刻文化内涵的复合型商业生活街区 总定位语 豫西北首席国际商业步行街 定位语涵义阐述 豫西 拟于把本项目做成在整个河南西北部都有较强影响力的商业品牌首席 辉县商业NAMBERONE 第一核心 领袖级国际 高规格规划 超前发展 带领辉县商业向现代化 国际化发展商业步行街 弥补辉县商业市场空白 增强辉县商业经济竞争力 提升辉县城市形象及影响力 总定位分解 国际一条街改变辉县商业相对落后的现状 国际化高规格规划 超前发展 世界级水准运作 品牌经营 全面与国际接轨 通过国际先进商业发展模式的带动 促进辉县商业实现新一轮的跨越式发展 总定位分解 2 景观一条街辉县中心商业区道路狭窄 店面陈旧 整体环境相对较差 本项目的开发 将着力改造和提高商业环境品质 营造生活鲜动的商业氛围 彰显商业步行街的魅力品质 通过主题休闲广场及景观雕塑的科学合理开发 使得本项目成为辉县特色鲜明 具有巨大吸引力的景观一条街 总定位分解 3 文化一条街引进先进的商业发展模式及消费理念 传播正确的消费价值观 同时做辉县历史文化名人的景观雕塑 赋予商业文化内涵 用文化经营时尚 用文化经营商业 通过从规划到经营的文化灌输 使之成为辉县文化一条街 总定位分解 4 中小学教育基地历史文化名人主题景观雕塑的开发 一方面可以为辉县旅游业的发展做形象引导 增强历史文化底蕴 另一方面 可以作为辉县中小学历史文化教育基地 培养孩子们学习历史 热爱历史的热诚 传承和宏扬辉县优秀地域历史文化 步行街主题形象定位 国际的辉县整体商业发展陈旧 发展一条富于特色的商业步行街符合辉县大的城市发展战略 与国际接轨 与世界同步 是众望所归 符合广大辉县人民的生活愿望和消费要求 步行街主题形象定位 都市的1 2006年全市实现生产总值97 4亿元 2007上半年 辉县全市国民经济稳步增长 据市初步核算 全市GDP达到52 8亿元 同比增长18 8 继续运行在18 左右的统计局快速轨道上 高出全省平均增幅水平4 1个百分点 2 辉县缺少大型主题商业卖场 商业步行街的开发 有力地占据了辉县商业市场空白点 3 步行街位于辉县中心商业圈的核心地段 尊居辉县最繁华的商业宝地 步行街主题形象定位 休闲的 与在辉县其他商业消费场所不同 步行街的购物方式是一种懒散的 随意的形式 是一种不知不觉中完成的状态 现代人的生活节奏是如此的快速 购物就应该是一种生活的调节 不一定要购物 可以吃饭 可以健身 可以娱乐 步行街的休闲是8小时工作 8小时睡眠之外的最佳选择 没有人硬性规定逛商场就必须购物 没有人要求你看完商品之后就一定要购买 可是 就在你放松了一切戒备后 你发现其实你的两手已经拿满了不同品牌的购物袋 而你也过了一把 购物瘾 步行街主题形象定位 复合的 辉县没有哪个商业消费场所可以同时满足吃饭 游玩 购物 休闲等功能 但步行街可以 你可以在这里消磨一天的光阴 也可以直奔主题 在咖啡屋边喝咖啡边与闺中密友讨论哪个服饰色彩今年最流行 步行街主题形象定位 开放的 步行街内你有很大的自由 这边是精品屋 那边是品牌店 自己喜欢逛哪家便去逛哪家 唯一迷糊的 是不知怎样去把整条步行街都逛完 步行街内匠心独运地把内街营造为一个开放的 流动的巨型 中庭 并将楼与楼之间用连廊 用步行梯 用观光电梯连接起来 你在桥上看风景 看风景的人的桥上看你 步行街主题形象定位 流行的 步行街经营流行商品类别 深深抓住年轻人消费 流行代表一种生活态度 是一种跳跃的 亮丽的审美标准及生活方式 步行街主题形象定位 互动的 打破商场与消费者之间的隔膜 形成步行街内各业态之间的互动 商业业态与建筑物之间的互动 步行街与周边街区的互动 为终端消费者与店铺之间提供了参与的可能 购物不再是被动的接受 买化妆品有执业美容师的指导 买体育用品有专业导师的建议 喜欢就做个SPA 闷了可以上酒吧喝酒 约了朋友可以在咖啡馆等 在这里 你才是你自己 步行街主题形象定位 时尚的 年轻人消费能力巨大 年轻人消费引领商业消费潮流 辉县缺乏充满时尚活力的休闲购物场所 步行街经营定位 主题式经营 统一式管理 国际化发展模式及经营理念 以文化经营时尚 以文化经营商业 步行街建筑形态及风格定位 建筑形态 多层开发建筑风格 国际感强的现代建筑 环境设计定位 以辉县历史文化名人主题雕塑为主体 结合设计旱地水景 主推广语设计 共城从此骄傲辉县从此国际 项目优势展示 一 与辉县城市发展战略一脉相承 是辉县人民愿望所致二 独一无二的业态规划三 国际化品质四 国际化管理五 龙脉之地六 铂钻地段 定名原则 1 充分体现步行街定位原则2 有助于提升辉县商业档次及城市形象原则3 便于塑造步行街形象及核心竞争力原则4 国际感原则 名称推荐 国际奥特莱斯商业步行街 名称涵义阐述 奥特莱斯是目前世界上一种主流的商业发展模式 在国际上有较大的影响力 本步行街取名为国际奥特莱斯商业步行街 主要是基于全面提升辉县商业形象档次 并以此促进辉县整体商业发展水平的考虑 同时 借用奥特莱斯品牌知名度 可以实现本步行街快速建立社会认知的目标 整个名称朗朗上口 国际感十足 备选名称 七贤文化商业步行街 备选名称主题考虑 七贤 即借指 竹林七贤 取名为七贤文化商业步行街 主要是出于深层次挖掘辉县历史文化名人文化价值的考虑 竹林七贤 在辉县有很高的社会认知 在广大人民中也有较大的影响力 取名为七贤文化商业步行街一方面可以迅速扩大步行街的影响 促进社会对步行街的认同 另一方面传承和宏扬了辉县历史名人文化 符合辉县文化特色 步行街总体规划 步行街形式 精品屋 大卖场 特色餐饮街 休闲区步行街主体板块 两条 型景观步行街 两个大卖场 两个主题广场 步行街概念规划示意图 步行街具体规划说明 行街外街 沿中心路方向后退20米 做步行街景观带 沿牌坊路方向后退 米 拓宽牌坊路 使之成为新商业街 新商业街 步行街具体规划说明 步行街内街 东段主要发展特色餐饮 酒吧 休闲咖啡等 重点考虑引进品牌餐饮企业 在宣传中可把此段定名为 牌坊休闲街 西段主要发展商业 休闲餐饮 商业 商业 步行街具体规划说明 大卖场 卖场考虑地上建四层 地下建一层 地下一层部分做步行街车库 部分预留给主力店 地上一层沿路设计为商铺 中心预留给主力店 重点考虑引进胖东来超市 国美电器或大型手机卖场 大卖场 步行街具体规划说明 精品屋 三层双面单铺 单铺进深15米 主要经营服饰 精品及眼镜 地下设计卖场或停车库 精品屋 步行街具体规划说明 主题广场 A为主广场 B为副广场 主广场做