投资公司投融资方案设计与谈判.doc

第三节：投融资方案设计与商务谈判(队长：韩旭 撰写人：韩旭 复核人：邱钦泉)一、概述（一）定义及内容1.1 定义基金投资方案，是在投资分析报告的基础上，房地产金融事业部项目部（下称“项目部”）、房地产金融事业部运营管理中心（下称“运营管理中心”）、房地产金融部风险管理中心（下称“风险管理中心”）、投资决策委员会进行直接沟通并交换意见，内部达成共识后，提交给客户，并与客户进行互动沟通，在保障基金投资安全的前提下，以灵活多变为原则，兼顾政策、市场、投资者、基金方、项目方等多方权益，最终形成的具有实际可操作性的基金投资运营方案。基金投资方案是整个基金运营的核心和根本。商务谈判是指基金公司为了自身的经济利益和满足交易对手的融资需要，通过沟通、协商、妥协、合作、策略等各种方式，把潜在的投资项目促成的活动过程。商务谈判活动应遵循以下原则：（一）双赢原则；（二）平等原则；（三）合法原则；（四）时效性原则；（五）最低目标原则。1.2 内容基金投资方案设计，内容主要包括交易对手、投资标的、投资方式、投资金额、投资期限、投资回报、投资还付、投资还款来源、安全保障措施、交易结构安排等，并最终落实到合同条款。了解标的房地产开发项目的基本经济技术指标、投资概算、当地的房地产开发市场运作流程，尤其是开工条件及预售条件是否有地方特殊政策、交易对手的自有出资情况、可实现的风控措施，并以此为依据遵守前述原则来设计投资方案，并验证可行性。商务谈判，内容主要是就投资方案设计中的各个部分的细节促使交易对手与基金公司达成一致意见，应以获得经济利益为目的，以价值谈判为核心。（二）目的通过投融资方案设计与商务谈判，满足交易对手的融资需求，保障基金公司所发行房地产基金的投资安全及经济利益，为基金投资行为保驾护航。（三）参与部门与职责划分主要参与部门包括：项目部、运营管理中心、风险管理中心和投资决策委员会。以上参与部门职责划分主要如下表：参与部门职责范围项目部起草按照德信XX房地产投资基金投资方案(模板）的要求编写基金投资方案并与交易对手进行商务谈判运营管理中心指导、支援、辅助项目部编写基金投资方案及商务谈判风险管理中心召集评议会，审定项目部编写基金投资方案给出修改意见并在一定阶段参与商务谈判投资决策委员会审定项目部编写基金投资方案并给出最终意见二、流程详解（一）投资方案流程详解项目部运营管理中心风险管理中心投资决策委员会起草投资方案，并进行内部检查监督起草进程审定修改审定决策备注：（1）第步由项目部在完成尽调报告并与交易对手经过一定程度商务谈判后开始编写基金投资方案；（2）项目部在进场后25个工作日内完成基金投资方案起草工作，进行第步；（3）风险管理中心在接受到项目部起草的基金投资方案后5个工作日内召开投资评议会，决定是否提交投资决策委员会或转回项目部补充修改。三、主要风险及防范措施主要风险：一、 政策性风险：国家政策，尤其是国家对房地产的调控方向，会使已设定基金交易结构和投资方案产生风险。例如在政府出台打压楼价或者其他不利于房地产企业政策时，基金投资方案会暴露出其更多的风险性，情况严重甚至会导致风控措施失效。二、 法律风险：房地产基金交易结构和投资方案在设计上会存在法律上的风险，比如设计的方案是否能够按法律执行，是否在法律的规范内，能否保证设计的交易结构和投资方案合理合法。三、 道德风险：项目部人员在设计方案时出于自身或其他方面的原因，不以维护公司和投资者利益为出发点，设计出无法保证甚至损害公司和投资者应有的权益的产品，使房地产基金交易结构和投资方案产生风险。风险管理措施：一、房地产基金交易结构和投资方案在设计过程中，需要设计者紧跟宏观经济政策步伐，适时对其中的方向细节作出调整，以确保方案的安全性和可行性。二、聘请专职律师，对