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物业管理主讲人 寿金宝 第三章物业管理项目的招标与投标 基本要求 1 了解物业管理招标投标的概念 物业管理招投标的组织机构 尤其是开标 评标和定标的有关要求 2 掌握物业管理项目招标 投标的原则 程序和方法 3 重点掌握物业管理招标书 投标书的内容及投标书的编写技能 物业管理招投标是房地产项目运行 管理市场化的重要形式 关键是引入市场竞争机制 3 1 1物业管理项目招 投标概念物业管理招标 是指开发商或业主管理委员会 为即将竣工使用或正在使用的物业寻找物业管理企业而制定出符合其管理服务要求和标准的招标文件 向社会公开招聘 并采取科学方法进行分析 判断 最终确定物业管理企业的 活动 过程 3 1物业管理项目招 投标概述 物业管理投标 是指物业管理企业为开拓业务 依据招标文件要求 组织编制投标文件 并将其递交给招标人的行为 目的 是物业管理企业参与物业管理项目标的竞争 以求通过市场的竞争 获得物业项目的管理权的全过程 活动 是一种通过市场进行双向选择的行为 建立起一种新型的平等互利劳务的关系 3 1 2物业管理项目招 投标原则3 1 2 1物业管理项目招标的原则公开原则公平原则公正原则合理原则 3 1 2 2物业管理项目投标的原则1 真实性原则 2 合理竞争原则3 1 3物业管理项目招 投标组织机构的设置3 1 3 1物业管理项目招标的组织机构1 自行组织成立的招标机构2 委托招标代理机构3 1 3 2物业管理项目投标的组织机构 3 2物业管理项目的招标程序与文件编制 3 2 1物业管理项目招标 标的 范围与 招标 方式3 2 1 1物业管理项目的招标范围1 是否与社会公众利益密切相关2 是否关系到国家利益3 是否涉及国家安全或军事机密3 2 1 2物业管理招标的方式公开招标邀请招标议标 3 2 2物业管理项目的招标程序招标准备阶段招标实施阶段招标结束阶段3 2 3物业管理项目招标文件的编制 是指物业管理招标人向投标人提供的指导投标工作的规范性文件 是投标单位编制标书 进行投标 招标单位评标 定标 签订合同的共同基础 物业管理招标文件 包括 招标书招标单位对管理服务的具体要求和初步设想投标须知 北京某小区物业管理招标文件 样本案例 2 小区基本情况物业管理服务内容及要求 管理目标及各项指标要求服务收费及财务管理要求对投标企业的基本要求投标书应包括的基本内容管理总体构想日常管理服务项目 标准 承诺指标及采取的措施房屋及设备的养护维修计划及实施方案财务管理制度及物业管理收费标准的测算 3 3 1物业管理项目的投标程序购买阅读招标文件考察物业现场制定管理方法及服务内容 并测算工作量制定资金计划标价试算编制标书封送标书 3 3物业管理项目的投标程序与文件编制 3 3 2管理项目投标书的编写3 3 2 1投标书的内容1 标书封面2 标书的序言3 标书目录4 标书正文5 附件3 3 2 2编写物业管理投标书应注意的事项3 3 2 3投标的策略 3 4物业管理项目的开标 评标与定标 3 4 1开标指招标单位在预先规定的时间 将各投标单位的投标文件正式启封公布 具体程序是 1 宣布评委会成员 2 招标单位法人代表讲话 3 宣布事项 4 公证人员当场验证投标函 5 评标委唱标 3 4 2评标 由招标人依法组建的评委会负责 评标的方法 一般采用综合评估法评标的程序步骤对评标委员会的有关要求 3 4 3定标是指在评标委员会对所有标书进行筛选评定后 将由招标单位或业主管理委员会通过再次评审最终选择确定中标人的活动 案例分析 南京物业管理招投标效果分析 基本情况 1999年12月5日 南京百家湖花园住宅区就物业管理单位进行了招投标 2000年3月20日 南京龙江高教公寓又以招标的方式面向社会选聘 管家 案例分析 两次物业管理招投标的启示 1 物业管理市场化进程需要政府积极引导 规范行为2 增强业主自治能力 发挥开发商 业委会作用3 物业管理企业参与市场竞争的意识强烈4 物业服务价格是焦点之一 菜单式服务收费 5 需要引起重视和改进的问题 1 工程建设与物业管理脱节现象依然存在 2 物业管理属服务性行业 其招投标应不同于工程 设备招投标 评标应侧重企业的信誉 业绩和标书中的方案质量 答辩的应变能力等 而将公共服务费报价单列作为评分类别 其权重不宜超过0 2 复习思考题1 什么是物业管理招标 投标 2 根据自身理解 浅谈物业管理招投标的意义 3 物业管理招投标应