商品房出现质量问题如何处理？.docx

自购商品房出现质量问题该如何处理“渗、漏、裂”等房屋质量问题通常被称为建筑工程质量常见通病。随着房屋交付业主，每个商品房住宅小区都会或多或少地暴露这样或那样的房屋质量问题，有的刚入住时就发生了，有的入住几年后才发生。造成这些房屋质量通病的原因是多方面的，这里不作具体分析。一旦发现自家房屋质量有问题，该如何处理呢？多数业主是在网上发贴、打市（区）长专线或向电视台曝光，这样会过多浪费公共行政服务资源，并不利于问题快速、有效地解决。造成这种局面的主要原因是出现这样的问题之后，业主不知道该向谁反映，该如何反映？为方便广大业主及时有效解决房屋质量问题，下面就房屋质量问题解决的途径谈一点个人看法。 一、商品房交付前的质量问题处理（一）未经验收合格的商品房，最好不要收房按照城市房地产开发经营管理条例、市开发办关于进一步规范商品房交付行为的通知（武开管办200815号）等法规、文件规定：房地产开发项目经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。广大购房业主应该按照购房合同的约定，在商品房竣工验收合格并取得竣工验收备案证后再行收房。收房时，应查验所购楼栋的商品房竣工交付使用备案证明文件（或在市城建委官方网站”查询中心”查询，网址/），并要求开发商提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。未经验收合格的商品房，业主最好不要盲目收房并入住装修。因为未经验收合格的房屋，属于施工单位生产过程中的在产品，房屋还未交付开发商，开发商还可能有未付清的工程款。一旦，开发商与施工单位发生工程款结算等纠纷，可能导致商品房后续配套工程无法完成或无法如期竣工验收合格，影响房产证办理等。只有商品房竣工验收合格并取得竣工验收备案证，交付开发商后，才算是产成品，才具备办理房产证的基本条件，也标志着工程款已结清。这样，购房业主也不会因开发商与施工单位的工程款等方面的纠纷而受到损失。（二）收房时发现质量问题，应维修合格后再收房收房时，业主应检视所购房屋是否存在质量问题，如卫生间是否漏水（应试水）、墙体是否有渗水痕迹、阳台与飘窗是否有渗水痕迹、墙体是否存在裂纹、下水道是否堵塞等。如发现房屋存在明显质量问题，业主可不予确认收房，等开发商整改合格后，再收房。如开发商既不整改，也迟迟不予交房，业主可依据购房合同通过法律途径解决或向房屋所在地建设行政主管部门（建筑工程质量监督管理部门）投诉。二、商品房交付后的质量问题处理房屋交付后，如业主发现自家房屋存在渗、漏、裂等质量问题，应迅速与物业公司联系，由物业公司联系开发商处理。如果物业公司或开发商不予处理，业主可以采取法律途径维权，或根据工程质量保修期，采取以下不同途径进行投诉。（一）工程质量保修期的规定建设工程质量管理条例（国务院第279号令）第四十条规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为： 1、基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限； 2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年； 3、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期； 4、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。 其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。（二）业主关于房屋质量问题投诉的途径1、质量保修期内的投诉。业主所购房屋在工程质量保修期内出现质量问题，要求开发商维修，开发商不予维修的，业主可以向商品房所在地建设行政主管部门（建筑工程质量监督管理部门）投诉，该部门将会介入调解,并按照建设工程质量管理条例及施工总承包合同的规定，督促开发商负责维修或由施工单位向开发商履行工程质量保修义务。如果业主要求开发商赔偿损失或退房、换房，可向商品房所在地房屋行政主管部门投诉，该部门将出面调解；调解不能达成一致，只能由业主走法律程序解决。2、质量保修期后的投诉。业主所购房屋在工程质量保修期过后出现质量问题，要求物业公司或开发商维修，开发商不予维修的，业主应向商品房所在地房屋行政主管部门投诉，该部门将协调达成维修协议后，由物业公司或开发商予以维修。原因：个人理解，商品房的质量纠纷问题属于商品房买卖合同纠纷范畴，应当由开发商向购房业主承担房屋质量缺陷的维修责任，由房屋行政主管部门负责调解、处理。开发商向业主履行房屋质量缺陷的维修责任一般采取两种方式：一是在质量保修期内出现的房屋质量问题，应该由施工单位向开发商依法履行维修责任，承担维修费用，作为建设行政主管部门（建筑工程质量监督部门）有义务督促施工单位履行工程质量保修责任。因此在质量保修期内业主或开发商提出的质量投诉问题，由商品房所在地建设行政主管部门（建筑工程质量监督管理部门）受理、调处。二是法定的质量保修期（或施工合同约定的保修期）过后，原施工单位不再向开发商履行质量保修责任，出现质量问题，由开发商自行委托其它施工单位进行维修，并承担维修费用。因此，质量保修期过后的房屋质量投诉，建设行政主管部门不予受理，而是由房屋行政主管部门受理、调处。（三）老旧小产权商品房质量问题的处理多年前，在房地产管理不规范时，部分私人业主开发了些小产权商品房对外出售，这些商品房没有纳入建筑工程质量监管范围，没有取得竣工验收备案证，甚至部分没有房产证。这类房屋出现了质量问题，上述两个主管部门都不会受理，只能由业主按照购房合同与开发商自行协商或通过法律途径解决。如果上述建设、房产两个行政主管部门不按规定受理、调处业主关于商品房质量问题的投诉，业主再向区（市）长热线反映不迟。因为即使是打区（市）长专线，区（市）长专线最终还是批转到这两个部门出面调处解决，而且中间批转也会耽误解决问题的时间。但请注意，建设、房产两个行政主管部门受理业主的投诉，也只是负责就房屋质量缺陷的维修进行调解，促使业主与开发商（或保修责任单位）就房屋质量缺陷的维修达成一致意见，确保房屋质量缺陷维修到位。如果业主在调解过程中提出经济赔偿、退房、换房等要求，房屋行政主管部门也仅仅只会结合实际情况尽力进行调解；如果因业主提出的要求不符合客观实际或严重超出工程质量缺陷造成的损失，导致开发商不接受调解意见时，也只能由投诉