西部信托昆明鑫益项目.ppt

www wti CompayLo 目录 风险防范措施 还款来源分析 拟设项目及抵押项目 公司简介 根据1999年国家对信托行业第五次整顿要求及中国人民银行同意 陕西省人民政府将原陕西信托投资有限公司 1981年成立 和陕西省西北信托投资有限公司 1987年成立 进行合并重组 经过清产核资 资产评估 增扩资本 申报登记等程序 2002年7月 经中国人民银行批准 西部信托投资有限公司登记成立 随着业务发展的需要 2008年8月 经中国银行业监督管理委员会核准批复 更名为西部信托有限公司 西部信托公司为股份制地方金融企业 注册资本金6 2亿元人民币 由陕西省电力建设投资开发公司 陕西省产业投资公司 彩虹股份 宝钛股份 西飞公司等24家省内外知名企业共同出资组建 www wti 西部信托 公司网站 www wti 公司地址 西安市东新街232号 www wti CompanyLogo 公司简介 主要荣誉 2005年陕西十大优秀管理企业2006年度金融机构金融统计工作考核评比二等奖2007年度全省内部审计工作先进单位2008年度金融保险业财务统计先进工作单位2009年度金融统计工作一等奖2009年度西安市地方性金融机构征信系统工作先进集体奖 主营业务 1 资金信托 2 动产信托 3 不动产信托 4 有价证券信托 5 其他财产或财产权信托 6 作为投资基金或基金管理公司的发起人从事投资基金业务 经营业绩 2007年末 公司总资产34 67亿元自有资产总额6 90亿元 管理信托资产27 77亿元 各项收入16473万元 比上年增长382 实现利润13070万元 为上年利润的7 57倍 2008年末 公司总资产48 4亿元 其中自有资产7 5亿元 管理信托资产40 9亿元 各项收入22 674万元 比上年增长37 6 实现利润19 982万元 比上年增长52 9 2009年 年末总资产总56 4亿元 其中 自有资产总额8 6亿元 信托资产47 8亿元 各项收入8 413万元 实现利润4 807万元 项目情况 www wti CompanyLogo 信托计划融资9000 10000万元 期限为1 1 5年期 将募集资金用于向昆明市鑫益屋业开发有限公司发放信托贷款 信托资金用于昆明 龙江雅苑 项目在建商业不动产的装修工程款 园林绿化工程款 配套建设工程款及其它收尾工程款的支付 双方签订借款合同 www wti CompanyLogo 项目情况 产品基本要素 信托收益分配方式 按年付息项目发行期 9月19日至9月30日 募满可提前结束 交易对手情况 www wti 昆明市鑫益屋业开发有限公司成立于1998年1月 注册资金为人民币伍仟万元 法人代表人武志才 公司注册地址为昆明市白龙路19号东华办事处附楼 公司经营范围 房地产开发经营 公司股东均为自然人 其中武志才 持股85 武禅燕 持股15 公司为房地产开发贰级资质 目前公司正在申报房地产一级开发资质 公司自成立以来已成功开发了 鑫益大厦 新建设金鸡巷住宅楼 圆通花园住宅楼 西昌路 鑫益住宅楼 云锡花园 武成路 近水楼台 广福路 青青小镇 靖国新村商住楼 前卫西路 安康园小区 福海乡新河村 鑫益花园 广源小区 等项目 已积累开发面积达百万平方米 法定代表人 武志才资深房地产开发建筑施工专家 从事房地产开发和工程施工二十几年 累计参与开发的项目量达100万平米 1956年出生 大专文化程度 工程师 1978年昆明工学院大专毕业 1978年 1985年红河洲石屏县糖厂工作任厂长 1986年 1995年红河洲石屏县城建开发有限公司总经理 1996年 1997年昆明武成路改造项目中任项目经理 1998年至今任昆明市鑫益屋业开发有限公司董事长 还款来源分析 拟投项目以及抵押项目 项目概况 1 项目区位 龙江雅苑 项目用地位于昆明市盘龙区北仓片区 与北京路 七二零四公路等城市主要交通干线相邻 交通较为便利 项目东南面隔北京路为零星商铺 西南面与在建昆明市第十中学相邻 东北面紧邻七二零四公路 隔七二零四公路为零星商铺 西北面隔盘龙江与实力 郡城住宅小区相望 相距约400米 2 项目规划设计 龙江雅苑 项目规划总用地面积为159300 79平方米 约238 95亩 其中净用地面积114447 24平方米 约171 67亩 代征道路用地面积26013 46平方米 约39 02亩 代征绿化用地面积18840 09平方米 约28 26亩 项目拟建一个容积率2 496 建筑密度24 98 绿地率45 65 的以高层和多层住宅为主的综合生态社区 地上总建筑面积为285038 5平方米 其中 住宅总建筑面积263335 4平方米 商业建筑面积18282 3平方米 公共建筑面积3620 8平方米 拟建成12栋高层住宅 21栋多层住宅 配套设施有8班幼儿园一所 社区用房400平方米 商业及其他生活设施若干 地下停车泊位约2718个 可实现销售额约203475万元 项目建成后 成为集商住 休闲运动 商业置业 科教为一体 综合配套设施齐全 区内外环境优美的中高档居住社区 www wti 还款来源分析 拟设项目分析 www wti 龙江雅苑效果图 龙江雅苑位于盘龙区北京路延长线与7204国道交汇处昆十中旁 还款来源分析 拟设项目分析 www wti 项目已取得的证照 还款来源分析 抵押项目分析 项目市场分析一 地理环境项目位于昆明市盘龙区北仓片区 与北京路 七二零四公路等城市主要交通干线相邻 交通较为便利 项目东南面隔北京路为零星商铺 西南面与在建昆明市第十中学相邻 东北面紧邻七二零四公路 隔七二零四公路为零星商铺 西北面隔盘龙江与昆明幸福家园住宅小区相望 相距约200米 属于北市区 按照昆明市城市规划 昆明城区由一主三副组成 北市区属于三个副城区之一 昆明市北市区范围为北至茨坝 南接东北二环 东到白龙路 世博园 西至长虫山 从2002年开始 北市区被昆明市政府定位为集文教 商务 居住 第二产业于一体的城市副中心区 北市区作为一个次城区 到2005年基本形成城市中心 人口达到25万至30万人 2006年 昆明市政府已决定开始建设昆明三环路 地产巨头利剑出鞘 商业楼盘纷纷亮相 北市区的功能和地位更加突显和坚实 2004年昆明市规划局作出以下布局 以北京路延长线作为中轴线 在中轴线西侧建商业商务带 在两侧布局高时尚生活住宅区 中央公园以北至松华坝 则被辟为北市区永久性保护农田和生态保护用地 未来的北市区交通主要由 五纵四横 组成 五纵即龙泉路 北京路延长线 昆曲高速 穿金路 白龙路 四横即东北二环路 北辰大道 烟草一号路 7204公路 同时 昆明市政府已决定 2009年开始建设昆明三环路 随着开发商有意识地开发商业裙楼和底商的带动 随着上领华厦 尚都国际 金色家园锐空间 怡泰 A区等小区的开发 龙泉片区的商业 生活配套逐渐完善 同时 受北京路延长线的影响 以时光俊园 上游水岸二期等新小区的开发为例 公园 学校 医院 集贸市场 商务中心 写字楼项目先后上马 商业设施 工作环境 教育环境 生活环境 休憩娱乐 医疗康体配套日趋完善 交通网络四通八达 北市区的功能和地位更加突显和坚实 二 经济环境及地产行业分析 www wti 还款来源分析 抵押项目价值分析 www wti 经济保持高速发展态势 居民收入稳定快速增长2001 2010年昆明GDP增长情况 信息来源于昆明统计局 还款来源分析 抵押项目概况 www wti 2010年昆明实现地区生产总值2120 37亿元 比上年增长14 0 其中一 二 三产业分别实现增加值120 30亿元 960 86亿元和1039 21亿元 分别比上年增长4 8 16 7 和12 6 从2005年至今昆明市生产总值历史对比可以看出 年均增长比例都保持在12 以上 超过全国平均水平 近6年平均超过10 的GDP增长说明昆明经济发展迅猛 根据国际经验 当经济增长幅度在10 以上时 其房地产市场处于飞速发展阶段 高速发展的经济带动了昆明居民人均收入的稳步上涨 增强了居民的购买力也积极推动着昆明房地产市场的快速发展 根据各国发展的经验来看 当城市化率进入30 70 这个阶段会出现城市化加速的现象 处于城市化高速发展阶段 城市化的高速发展必将刺激房产内需 从而带动昆明房地产市场的快速发展 2010全市社会固定资产投资完成2160 88亿元 比上年增35 0 其中房地产开发投资完成440 68亿元 增长19 3 建筑业增加251 24亿元 增长26 9 三 周边项目分析以下为项目周边的楼盘及位置相似楼盘的情况统计 还款来源分析 抵押项目概况 www wti 其中万科 金域缇香和本项目紧邻昆明十中两侧 最具可比性 目前龙江雅苑大户型商铺1 8万 小户型商铺均价4 5万 住宅均价1 4万 四 项目财务分析项目总投资约10 5亿元 目前公司已自有资金投入约68200万元 银行贷款19500万元 其中土地款及征地拆迁费16167万元 前期工程费4333万元 公共配套费7204万元 主体建设工程54785万元以及期间费用5210万元 详细的投资情况如下表 还款来源分析 抵押项目概况 www wti 还款来源分析 抵押项目概况 www wti 2 项目资金来源分析该项目总投资104965万元 资金筹措计划为 企业自筹资金40000万元 占总投资的38 1 使用销售收入回笼资金34965万元 占总投资的33 3 向金融机构融资30000万元 占总投资的28 6 还款来源分析 抵押项目概况 www wti 还款来源分析 抵押项目概况 www wti 从上表可以看出 根据项目开发情况预计 截止2011年6月底 项目仍有66462万元未销售 10000万元信托资金投入使用后 不仅可覆盖项目资金缺口 而且在整个测算期间 足以支付信托到期时的信托贷款本息 五 昆明鑫益还款来源分析 1 主要还款来源项目商铺销售收入 为信托资金及收益到期还款的主要资金来源 项目商铺总建筑面积为17063 98平方米 截止2011年6月底 已销售2967 19平方米 仍有14096 79平方米商铺未销售 按照均价36000元 平方米预测 预计在2011 2012年可形成销售收入约50748万元 因此第一还款资金来源非常充足 2 其他还款来源分