“百合御都”建设项目可行性研究报告.doc

“百合御都”建设项目第1章 总 论1.1. 项目背景1.1.1. 项目名称“百合御都”建设项目1.1.2. 承办单位概况单位名称：湘潭晟嘉达房地产开发有限公司单位性质：有限责任公司注册资金：800万人民币实收资本：800万人民币法定代表人：何国文单位住所：湘潭九华经济区响水乡星沙村工商注册号：430300000032510经营范围：房地产开发和经营（凭有效资质证经营）。承办单位简介：公司成立于2009年10月26日，自成立以来，恪守“自信、自立、自强”的经营理念，精心打造晟嘉达品牌，使企业不断发展壮大。公司员工平均年龄在25-35岁之间，文化程度绝大多数在大专以上，拥有一支具有雄厚实力和较强操盘能力的专业团队，建立了较为健全的法人治理结构和经营管理体系，并逐步走向ISO9000质量管理体系，实现了办公自动化、管理规范化、经营市场化。1.1.3. 可行性研究报告编制依据1 与委托方签订的咨询协议；2 国家及地方有关行业规范、规程、标准；3 国家计委计办投资200215号审定的投资项目可行性研究指南（试用版）；4 国家发展改革委员会、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；5 建设部2000年9月18日发布的房地产开发项目经济评价方法（2000年版）；6 湘潭市城市总体发展规划；7 九华工业园总体规划；8 其它相关文件、规范、规程及强制性条文。1.1.4. 编制范围依据国家有关政策、法律、法规，对项目建设的概况、项目的市场状况、项目建设规模及建设内容、场址选择、工程方案、节能节水、环境影响评价、劳动安全卫生、项目实施进度、投资估算与资金筹措、财务评价等方面进行全面论证。1.1.5. 项目发展背景及理由湘潭九华经济区是以汽车及零部件和IT产业为主导的特色产业区，位于长株潭城市群中心腹地，是湘潭市“两型社会”建设的先行区，东临湘江生态经济风光带，西靠湘潭大学，南距湘潭市中心区5公里，北距长沙市中心区27公里，境内上瑞高速公路横贯东西，长潭西线高速公路连接南北，湘江黄金水运通江达海，其得天独厚的区位和交通优势引得湘潭市各大开发商纷纷竞逐这块投资热土。近年来，随着大批项目和企业进驻九华工业园，工业园道路、天然气、自来水、电力、电信等基础设施不断完善，超市、专业市场、医院、学校等各类生活配套和商业配套已初具规模，社区环境不断成熟，人口密度不断增加，也无形中为园区房地产业发展提供了良好的基础，同时地价也在不断攀升。作为湘潭市新崛起的经济园区，九华示范区保持高速增长并领跑湘潭经济，从2003年11月成立以来，九华已迅速成长为湘潭最具活力、最具发展潜力的园区，成为湘潭经济新的增长极。今年1-5月示范区内房地产销售总额达5.98亿元，比去年同期增长70%，收取各项规费307.5万元，同比增长325%，代征房产契税471.1万元，同比增长236%，发放各类房产证1012宗，同比增长84%。九华示范区总体规划范围为响水乡所辖范围，规划区总面积138平方公里，2015年城市人口将达到25万人，远期预计达60万人。随着城市人口增长及高品质居住的需要，区域内房地产市场的刚性需求日益凸显，目前多家房地产开发企业都在九华开发立项，九华正朝着产业新区、滨江新城的目标阔步迈进。在此背景下，位于本地地产开发公司，湘潭晟嘉达房地产开发有限公司抓住机遇，希望为家乡经济建设开发做出一份贡献，特提出建设九华“百合御都”项目。本项目集居住、商务、观光于一体，项目的实施将为推动城市化地建设步伐，促进房地产等配套服务业的快速发展，展示“两型”理念，提升城市形象做出贡献。1.2. 项目概况1.2.1. 拟建地点 项目位于湘潭九华示范区规划中的富洲路以东，奥迪路以北，乐塘路以西的范围内。 1.2.2. 建设规模与目标本项目主要建筑为住宅、商铺和公共服务配套用房，总用地面积103,083.00（154.62亩），总建筑面积390,489.40，其中计算容积率面积308,411.80 ，包括：住宅建筑面积277,751.80，商铺建筑面积27,392.00，会所建筑面积764.00，幼儿园建筑面积2,504.00；不计算容积率地下室面积82,077.60，包括：地下车库建筑面积76,058.00，公共服务配套用房4,390.40，加空花园面积1,629.20。项目建设是为推动九华示范区新型城市化地建设步伐配套开发的，最大程度优化利用景观资源集居住、商务、观光为一体的综合性生态住宅项目。1.2.3. 主要建设条件1 符合城市总体规划本项目符合湘潭市城市建设总体规划和土地利用规划，贯彻了湘潭市“城市中心东移，沿江向北发展”，加快九华示范区发展，促进长株潭“两型社会”建设的城市发展战略。2 消费基础和市场条件成熟评价房地产项目的消费基础和市场条件，主要评价目标消费群的人均可支配收入和人口规模。2010年湘潭市城镇居民人均可支配收入为18059元，2011年上半年，居民收入稳步增长，全市城镇居民人均可支配收入达10338元，农村居民人均现金收入为5572元，分别增长13.7%和22.3%，位居全省第三，预计2011年湘潭城镇居民人均可支配收入将达到2.5万元。随着九华示范区基础设施和生活配套设施的改善，入驻园区的企业和学校不断增加，示范区人口规模不断扩大。另外，随着交通条件的不断改善以及长株潭城市群“两型社会”建设进程的加快，九华与长株潭三个城市的距离将不断缩短，为长株潭城市居民到本项目区购房提供了良好条件。本项目建设所需的市场条件和消费基础已经具备。3 区位和市政条件优越项目位于九华组团南部住宅用地规划区。九华示范区既是湘潭市最重要的工业园区，也是湘潭联系长沙的“桥头堡”。项目场址经富洲路和长潭西线使得九华到长沙近在咫尺，富洲路直接与湘潭市区相连，区位和市政条件优越。4 社会效益显著本项目贯彻了湘潭市政府关于“城市中心东移，沿江向北发展”的城市发展战略，加快了长株潭城市群中心腹地九华地区的建设步伐，提升了示范区的整体配套水平，是打造九华宜居新城，提升九华的城市品位和现代化程度的需要，为市民创造了舒适、环境优美、设施完善的精品绿色居住小区，创造了新的城市景观，大大提高了九华乃至长株潭城市群的居住品质。本项目的实施并能为国家及地方增加税收，带动建材、商业服务、交通运输等相关行业经济的发展，商铺开发可提供新的就业岗位，减轻政府安置城镇待业人员及下岗职工的就业压力。本项目建设对促进城市经济繁荣，维护社会稳定具有积极意义，社会效益显著。1.2.4. 投资估算与资金筹措经估算，该项目总投资为168,506.08万元，其中土地费用23,947.89万元、前期工程费用16,435.59万元、房屋开发费109,618.31万元、不可预见费6,774.82万元、其它费用3,310.09万元、项目开发费用8,419.38万元（销售费用3,066.24、管理费用3,066.24）。本项目建设所需资金168,506.08万元，来源为自筹资金 47,012.73 万元、银行贷款23,000万元、销售回款 98,493.35 万元。1.2.5. 项目开发计划本项目计划分4期开发，每期销售周期3年，交叉进行，从项目前期拿地开始，整个开发周期从2011年8月到2017年10月结束，整个项目开发销售历时5年3个月。具体每期开发计划安排如下：1 一期工程进度计划(2011年8月-2012年10月)总用地面积29,985.00 ，其中：建筑占地面积4,538.10 、绿地占地面积12,264.00 、道路占地面积9,164.00 、其他设施占地面积4,018.90 ；总建筑面积49,664.00 ，其中：住宅23,520.00 、商铺14,988.00 、地下车库建筑面积11,156.00 。2 二期工程进度计划(2012年8月-2013年10月)总用地面积56,713.00，其中：建筑占地面积14,960.00、绿地占地面积23,196.00、道路占地面积6,890.00,其他设施占地面积11,667.00；总建筑面积263,964.00，其中：住宅160,049.00、商铺28,000，地下室建筑面积75,915.00。3 三期工程进度计划(2014年8月-2016年1月)总用地面积86,644.00，其中：建筑占地面积23,080.00、绿地占地面积35,438.00、道路占地面积8,262.00、其他设施占地面积19,684.00；总建筑面积402,423.00，其中：住宅267,508.00、商铺8,030.00、地下室车库建筑面积126,885.00。4 四期工程进度计划(2015年11月-2017年10月)总用地面积92,747.00，其中：建筑占地面积21,060.00、绿地占地面积37,934.00、道路占地面积11,746.00、其他设施占地面积22,007.00；总建筑面积420,165.00，其中：住宅278,206.00、商铺10,000.00、地下室车库面积131,959.00。表1-1 每期开工面积、开工竣工及销售时间计划表项目分期开工面积开工时间竣工时间开盘时间售罄时间一期29,9852011年8月2012年10月2012年2014年二期56,7132012年8月2013年10月2013年2015年三期86,6442014年8月2016年1月2014年2016年四期92,7472015年11月2017年10月2015年2017年合计266,0891.2.6. 主要技术经济指标表1-2 项目主要技术指标序号项目单位合计1期2期3期4期一主要技术指标1总用地面积266,089.0029,985.0056,713.0086,644.0092,747.001.1建筑物占地面积63,638.104,538.1014,960.0023,080.0021,060.001.2绿地占地面积108,832.0012,264.0023,196.0035,438.0037,934.001.3道路占地面积36,062.009,164.006,890.008,262.0011,746.001.4其他设施占地面积57,556.904,018.9011,667.0019,864.0022,007.002总建筑面积1,136,216.0049,664.00263,964.00402,423.00420,165.002.1计算容积率建筑面积790,301.0038,508.00188,049.00275,538.00288,206.002.2.1其中：住宅（高层）729,283.0023,520.00160,049.00267,508.00278,206.00商铺（多层）61,018.0014,988.0028,000.008,030.0010,000.002.2.2不计算容积率面积345,915.0011,156.0075,915.00126,885.00131,959.00其中：地下车库建筑面积345,915.0011,156.0075,915.00126,885.00131,959.003总停车位（个）个8,880.001,070.001,716.003,118.002,976.00其中：地上停车位个232.0068.0050.0060.0054.00地下车库停车位个8,648.001,002.001,666.003,058.002,922.004居住户数户5,356.00620.001,032.001,894.001,810.00居住人数人17,140.001,984.003,303.006,061.005,792.005容积率2.971.283.323.183.116绿地率%40.90%40.90%40.90%40.90%40.90%7建筑密度%23.9%15.1%26.4%26.6%22.7%表1-3 项目主要经济指标序号项目单位合计1期2期3期4期一财务数据指标1项目总投资万元168,506.0832,126.7234,653.5050,172.7151,553.162资金筹措万元2.1自有资金万元145,506.0829,12724,65340,17351,553自有资金率86.35%90.66%71.14%80.07%100.00%2.2银行融资万元23,0003,00010,00010,000银行融资率13.65%9.34%28.86%19.93%0.00%3年平均收入万元44,114.364,683.0018,753.7926,704.2022,227.624年平均税金及附加万元2,459.384,683.001,045.521,488.761,239.195年平均利润总额万元16,638.22-178.157,779.1810,643.548,697.856年平均所得税万元4,159.55-44.541,944.792,660.882,174.467年平均税后利润万元12,478.66-133.615,834.387,982.656,523.39二财务评价指标1项目财务内部收益率%42.94%2项目财务净现值万元39,054.303项目投资回收期年4.094投资利润率%9.87%5资本金利润率%11.43%1.3. 结论与建议1.3.1. 结论本项目作为九华示范区完善居住配套的综合性地产开发项目，各项基础条件已经具备，市场进入时机已经成熟，符合城市整体规划和国家相关法规、政策规定。项目能推动城市化建设，提高九华工业园的居住水平，提升九华乃至长株潭城市群的品位和形象，具备较强的市场竞争力，社会效益和经济效益明显，是一个效益好风险低的地产开发项目。经充分的比选论证，本项目无重大工程技术问题，经济、财务、社会、环境均可行。1.3.2. 建议1 项目主办方应积极做好各项前期工作，抓紧落实相关配套资源，认真开展施工前的设计、招标等工作。引入竞争机制，通过招投标形式择优选择施工企业、监理单位等，以保证工程项目的质量和进度，使投资按预期计划进行，并满足可研报告中预期的目标。2 制定系统化的运行管理制度，保证项目有序运行。3 项目实施方应拓展其融资渠道，确保项目的顺利实施。第2章 项目投资环境与市场研究2.1. 投资环境分析2.1.1. 湘潭市社会经济发展状况1) 主要经济指标 湘潭市在行政区划上为中国的一个实质二级行政区划单位，即地级市，总面积5015平方千米，总人口283万。湘潭市区限于岳塘、雨湖2市区，面积280k，其中建成区面积78k。2010年湘潭市区人口96万，为湖南省第4大城市。与长沙、株洲两市实际城区直线距离均在20公里以内，是长株潭城市群的组成部分。 2010年湘潭市全年实现地区生产总值894.01亿元，人均地区生产总值25876元。经济结构继续改善，三次产业结构为10.7:55.9:33.4。全市全年完成财政总收入75.67亿元。全年城市建设投资59.91亿元，城镇化率达65.9%。全年完成全社会固定资产投资633.26亿元，其中城镇以上固定资产投资576.37亿元。 湘潭市园区经济不断做大做强。目前全市拥有国家级高新区1个，省级园区和“两型”建设示范区5个，入园企业达841家。2010年，全市园区规模工业企业实现工业增加值185.89亿元，占全市规模工业增加值比重达41.2%。全年共实现进出口总额21.59亿美元，同比增长51.1%。其中出口总额7.77亿美元，增长47.6%；进口总额13.82亿美元，增长53.1%；共接待国内外旅游者1634.65万人次，实现旅游综合收入94.79亿元，同比分别增长31.4%、50.7%，园区正成为湘潭工业的最大亮点和重要支撑。2) 湘潭市人文、地理、交通状况 气候宜居，环境优美湘潭市属“大陆型中亚热带季风性湿润气候”，雨量丰沛，光、热、水基本同季，非常宜居。市区拥有和平公园、雨湖公园、菊花塘公园、岳塘公园等多个生态公园，白石广场、东方红广场环境优美，是市民休闲娱乐的城市客厅。 文化底蕴深厚,人文资源丰富韶山是红色旅游的重要景区。乌石镇是彭德怀的故居所在地。隐山是尚未开发的文化景点，周敦颐、胡安国胡宏父子都曾定居于此，被称为湖湘文化的发源地。市区的雨湖公园、白石公园、东方红广场是市民休闲及户外娱乐运动的主要场所,其他历史古迹还有关圣殿、鲁班殿、望衡亭以及湘乡云门寺等。 教育配套良好湘潭市是湖南省高等教育的次中心，共有综合性国家重点大学湘潭大学，以及湖南科技大学、湖南工程学院、湘潭职业技术学院、湖南城建职业技术学院等5所全日制高等学校。 水陆空立体交通网络，非常便捷公路方面，湘潭处于107与320两条国道及京珠、上瑞两条高速公路的交汇点。长潭西线高速、潭邵高速已经开通。全市公路路网密度为45.4公里/百平方公里，平均每万人占有8.3公里，大大高于全国平均水平，居湖南省第一位。铁路方面，湘黔铁路通过，京广铁路掠过市境东北，与枢纽株洲站（铁路30公里）以及湖南省会长沙站（铁路50公里）很近，所以火车客运一般需要到株洲站或长沙站转乘。市行政中心离规划中的湖南铁路客运枢纽新长沙站直线距离37公里，离新株洲站直线距离12公里。航空和航运方面，湘潭通过上瑞、京珠、长沙机场三段高速公路连接长沙黄花国际机场，距离仅50公里。水运发达，湘江具有千吨级货轮通行能力。3) 长株潭一体化和“两型社会”建设在长株潭一体化建设中，湘潭定位为中南部城镇群的中心城市，为湖南省的科教副中心，生态式的现代工业城市。属于长株潭规划的一级开发轴，随着长潭西线的拉通，城市轻轨和湘江风光带的规划，长株潭30分钟经济圈已基本形成，湘潭的区位优势更加明显，辐射面更大。长株潭城市群是“两型社会”建设综合配套改革试验区，将成为我国中西部地区具有综合优势和强大竞争力的主要城市密集区之一，成为辐射与服务中南地区的经济引擎之一，成为湖南省经济发展的核心增长极、高新技术产业集聚区。湘潭区域位置优势、产业发展良好，发展潜力巨大。在今后，长株潭“两型社会”建设将倾向于居住设施齐全等大型开发项目，这意味着土地将得到更大化地利用，环境配套将会更加优美。长株潭城市群快速发展的新契机，也将带来房地产行业全新发展机会。 4) 湘潭市社会经济环境对本项目投资的影响 湘潭具有良好的经济基础，经济增长的质量和效益稳步提升，是房地产业健康发展的重要保障；湘潭的人均可支配收入比较高，为房地产发展奠定了良好的市场基础。 湘潭具有良好的居住环境和人文资源，是许多湘籍外地人士回乡置业的主要原因。 湘潭凭借良好的教育基础，使一部分湘籍外地人士考虑到小孩的教育在湘潭投资置业。 便捷的交通系统，缩短了长株潭之间的距离，同时使长沙和株洲客户来湘潭投资置业更为方便。 长株潭一体化成为湘潭未来的城市发展主题。与长沙、株洲实现交接，接受长沙和株洲的带动效应将越来越大，必将扩展到各个产业链，作为热门产业的房地产业必将进入融城战略，未来湘潭房地产更多带有长株潭金三角整体发展特色。 建设宜居城市、文明城市和生态园林城市，成为湘潭城市发展目标，对于提升人居环境是一大利好，将促进住宅产业的发展。 沿江风光带的实施将带动房地产市场发展。纵观各水畔城市，临水地产价值均高于其他版块。湘江沿江地产依托风光带成熟，有利于带动房地产市场的价格走势和开发品质。2.1.2. 房地产市场发展现状1) 中国房地产市场现状2011年上半年，中国政府对房地产市场的调控政策频出，本轮调控属于结构性调整，“有保有压”，重点在于使房价涨幅可控。上半年的调控政策，对于居民的刚性需求影响不会太大。上半年中国房地产市场表现为：面对消费者，品牌是提供优质产品、履行服务承诺的信心；面对政府，品牌是承担社会责任、提升城市价值的信心；面对投资者，品牌是具有良好经营业绩和获得较高投资回报的信心。因此品牌铸就了企业的独特竞争力，成为中国房地产企业在这一轮深度调整中获胜的关键。对于土地市场而言，由于土地财政的重要性依然不减，为实现供地计划的完成率，相对而言，二线发展中城市的市场表现较为稳定，优于发达城市，下半年各地有望迎来土地供应的增加。2) 湘潭市房地产市场现状2010年上半年，湘潭市房地产开发投资、房屋施工面积、新开工面积和房屋竣工面积等较同期有较快增长。2011年上半年，湘潭市房地产市场始终保持健康的发展态势，商品房供应充足，销量稳健。国家不断出台的房地产宏观调控政策，促使开发商从一线城市向二、三线城市转移，促进了我市房地产市场繁荣。九华房地产市场十分活跃，成为市民购房置业新的热点。2.2. 房地产现状分析2.2.1. 住宅市场整体运行情况 1)住宅开发投资增长较快2010年，全市房地产开发投资59.91亿元，增长24.3%。商品房屋施工面积、竣工面积、销售面积分别为907.62万平方米、145.21万平方米、201.64万平方米，分别增长35.6%、7.8%、14.3%。由此可见，湘潭市住宅投资增长速度较快，其原因在于住宅刚性需求的支撑。 2)住宅市场供求基本平衡2010年上半年，湘潭市商品房供销比为0.93:1，商品住房供销比为0.88:1，供求基本平衡，供应量小于销售量。从数据中可以发现，住宅产品相对于其他房地产产品而言，供销比相对更小。说明住宅产品的供给与市场需求的差距相对较大，住宅开发的市场空间比其他房地产产品更大。 3)商品房供应和销售同比均为增长的态势从下图可见，今年上半年湘潭市商品房批准预售面积为145.08万平方米，登记销售面积为93.44万平方米，供需比为1.55:1，供应量大于需求量；在1-6月期间，1月和4月尤为明显，供需比分别为2.59:1和1.98:1。而在2010年底，湘潭市商品房供小于求，供需比为0.96:1。图2-1 湘潭市上半年商品房供应情况数据显示，上半年湘潭市商品房供应和销售同比均为增长的态势，但供应增长的幅度远远大于销售增长的幅度，广大消费者面对供应充足的市场，购房热情并未出现高涨，究其原因是频频出台的楼市新政，抑制了刚性消费，抬高了投资门槛，不断上调的存款准备金率冻结了大量的银行资金，增加了融资难度。 4)商品住房供应量较大，住房消费者受契税政策调整，十分理性。 受国家不断出台的房地产宏观调控政策及不断上调的存款准备金率影响，上半年湘潭市商品住宅房成交量在2月份出现下降，但3月份以后逐渐上扬。商品住房成交量则呈现平稳的上升趋势。说明尽管房地产市场处于楼市调控政策背景下，但居民对住宅产品的刚性需求依然坚挺，这种需求刚性将长期支撑住宅市场的发展。图2-2 湘潭市上半年商品住宅房供应情况2011年1-5月，湘潭市商品房销售均价为3341.45元/ ，其中商品住房销售均价为3134.61元/ ，与去年全年均价（2853元/ ）相比，同比增长9.87%。5月，湘潭市商品住房销售均价为3451.8元/。住宅价格的稳步上升体现了湘潭房地产市场稳健发展。湘潭房价虽然是有所上升，但相对其它同类型城市，房价还是很低的，这说明湘潭房地产市场有着潜在的发展空间。分户型价格来看，2011年上半年，湘潭市共销售商品住宅7418套，销售主力价位段为3000-3500元/平方米，共售2494套，占总量的33.62%；其次是3500-4000元/平方米以下的价位区间，共售2199套，占总量的29.65%。图2-3 湘潭市上半年商品住宅房户型价格供应情况从户型来看，在2011年上半年间，90-144平方米面积段的商品住宅共销售4850套，占65%；其次，60-90平方米的小户型也逐渐升温，共售1154套，占15%；60平方米以下的超小户型也浮出水面，共售636套，占9%；144-180平方米的中大户型，售583套，占8%；而180平方米以上的超大户型，仅售195套，占3%。总体来讲，从户型的销量及库存量来看，最畅销的户型面积库存最多，在一定程度上保障了下半年的供应，有利于下半年商品住房市场的健康发展。图2-4 湘潭市上半年商品住宅房不同户型销售走势图5)大部分区域新开盘住宅产品销售量“势均力敌”，九华房地产市场十分活跃，成为市民购房置业新的热点。从三个区域的商品房销售数据可看出，九华区商品房市场活跃度明显增加。2011年上半年，九华区商品房批准预售面积达到43.09万平方米，其中，商品住宅批准预售面积为34.74万平方米；商品房登记销售面积达到26.63万平方米，其中，商品住宅登记销售面积为25.38万平方米。从数据显示，九华房地产市场已经成为我市广大市民的消费热点，由于长潭西线的连接，该区域的别墅类项目，如百嘉信富遥天下、逸墅庄园成为长沙市民投资消费的首选，此外九华管委会推出的鼓励房地产开发的优惠政策吸引了大批开发商投资开发。表2-1 商品房分区销售数据（单位：万平方米）结论：综合上述数据，湘潭楼市没有泡沫，房价稳中有升，基本面良好，房地产产品特别是住宅产品的刚性需求由于受政策调控，买房者暂时较理性，但随着湘潭经济的发展，刚性需求很大。另外湘潭市楼市存在发展不平衡，无论从房价还是销售量来看，河东明显高于河西，这源于湘潭市的城市中心东移的发展方略。2.2.2. 湘潭市住宅市场微观特征分析通过对湘潭市房地产市场的调研和分析，发现其具有以下微观特征：1) 产品供应和销售仍以大户型为主，但消费者选择小面积户型的趋势明显，说明消费者有一定的购买能力，但购房观念正在发生改变，由过去的重面积向重品质转变。从下图可以看出，随着房屋价格的提高，以及房地产产品品质的提升，湘潭市近年来居民对于房屋套型面积的需求由大户型向中户型逐渐转变。 图2-5 湘潭市2011上半年不同套型新建商品住房供求图 2)住宅供给类型逐步多样化，高层建筑得到市场广泛青睐，以板、塔结合的带电梯公寓为主流。高层住宅的开发量所占比例的增长，促使开发成本提高，拉升了整体房价，也使得湘潭房地产开发的整体素质有所提高，同时也拉动房价提升。3)住宅项目的产品类型以中、大户型的二居、三居产品为主流。4)住宅项目依据产品力定价，楼盘营销较为理性，以产品力为核心竞争力，区域房地产项目属于原始营销阶段，缺乏感性诉求。5)市场放量增速放缓，主流产品同质化现象严重。6)开发商未能重视产品的整体规划设计、户型设计等产品因素和有效目标消费群体需求。随着人口的快速增长和城镇化水平的提高，存在较大的刚性需求空间。7)外地购房者成购房主力，长沙、株洲来湘潭置业的客户增多。随着长株潭三市融城步伐的稳步推进，城际交通的不断完善，30分钟经济圈已逐步形成，湘潭市商品住宅以交通便利、性价比高、生态宜居等特点不仅引起了长、株等周边城市居民的关注，还吸引了省外一线城市的消费者来潭投资置业。2011年上半年，本省居民在潭购买商品住宅占湘潭商品住宅销量的94.06%，长株潭范围内，本市居民在潭购买商品住宅占湘潭商品住宅销量的54.97%，湘潭县占20.45%，湘乡市和韶山市分别占4.65%、0.98%，长沙市占3.25%，株洲占1.21%；外省居民在潭购买商品住宅占湘潭商品住宅销量的5.94%，其中，广东省占量较高，为1.32%，湖北省为0.61%，浙江省0.46%。图2-4 2011上半年湘潭市商品不同地区购买力分析图8) 随着长株潭城市群建设和高速交通网络的形成，城市中心向北、向东移动的趋势明显，住宅郊区化进程正在加快。9) 河东河西发展不平衡，河东作为市场热点高度活跃，将集中湘潭市的主体的开发销售供求量，同时沿江地产带将形成新兴的特殊地产板块，成为湘潭品质楼盘和中高档地产的集中区域。10) 高档楼盘尤其是别墅的发展将有所限制，中档楼盘成为供应主体，中高档楼盘市场成为各开发商的利益实现点和市场热点，竞争最为激烈；中低和低档次楼盘由于价格优势和客户层面广，供不应求成为必然。2.3. 市场预测2.3.1. 中国房地产市场宏观预测1)经济后续增长依然存在风险当前我国经济势头依然良好，但一些不确定因素越来越影响到对未来经济发展的预期。从外围经济来看，次贷危机的影响还未完全消除，欧洲主权债务危机又冲击欧洲经济及欧元价值，使欧盟经济体复苏面临着巨大的不确定性，对我国经济的负面影响亦不容忽视。人民币对欧元大幅升值，给产品出口欧洲造成较大的成本压力，加之欧洲进口商获得贸易信贷能力下降等因素影响，都将对中国出口的持续恢复构成阻力。 统计局最新发布的经济数据显示，2010年第二季度全国GDP增速为10.3%，较第一季度的11.9%出现下滑；同时公布的6月份CPI、PPI、工业增加值等各项经济指标均出现同比回落。除受到欧洲债务危机拖累的外贸出口外，国内经济结构调整，淘汰落后产能必将在短期内直接影响经济增长；而在上一轮抵抗经济危机中功不可没的固定资产投资也极有可能在房地产调控中伴随房地产行业投资增速的减缓而下降。在各方因素的影响下，国内通货膨胀压力以及经济增长放缓的风险依然存在。2)后续政策调控将着眼于楼市中长期的发展外围环境再度出现波动让正如火如荼推进的中国经济结构调整面临考验，而更考验的似乎还是楼市调控的决心和智慧。尽管第二季度经济增速有所放缓，但依然保持在较高水平，消除了此前担忧此轮严厉的房地产调控政策或会对经济增长造成威胁的疑问；同时，目前政策对楼市的调控效应已经初步显现，楼市正在朝着调控的预期转变。因此，为达到调控的预期结果，调控政策不会马上放松，但是进一步推出更加严厉的房地产调控政策的可能性也不大。5月国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知的发布、国务院批转发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知中明确 “逐步推进房产税改革”，都成为了楼市调控持续的有力佐证。但稍加留意，不难发现此番提出的虽然是此前最令房地产行业色变的“土地增值税清算”和“房产税”，但政策的出台并没有预想中来的猛烈：自从2006年国家税务总局强调对土地增值税进行清算后，具体执行层面始终存在空间，而各地执行力度也并未受到严格监督，通知的发布显然是对此前政策的补充说明，现阶段于市场而言是对持续调控决心的低调表态，而其长远意义则在于对现有税种执行标准的完善，但具体效果仍有赖于执行的力度。至于“房产税”，尽管全面展开还存在这样那样的问题和阻碍，但明确的纳入国家层面，令讨论多年的住房保有环节征税成为可能，其重要意义也在于中长期抑制房地产投机、投资需求从而规避房价大起大落， 而另一方面也有望成为解决地方“土地财政”的突破口之一；其当下出台的积极作用仍在于表达政府调控楼市的决心并未因外围环境的变化而动摇，且对于市场中投资投机性需求的威慑也将不容小视。而针对此番调控中对市场影响最大的信贷政策是否有松动的疑问，7月12日住房和城乡建设部、银监会、国资委三部委分别重申将继续贯彻国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知及相关配套政策措施，严格执行差别化的信贷政策。这也预示了在房价回落没有达到预期的情况下，调控政策将继续发挥对房地产市场的影响。如此看来，既要维持楼市调整的阶段性成果，又要避免用力过猛，那么着眼于楼市中长期健康稳定发展的政策措施或将成为后续调控的主流。由于继续出台临时性的打压政策可能性不大，而官方“坚决贯彻楼市调控”的一再表态也可以成为短期内政策不会放松的依据。至于纳入国家经济改革层面的“房产税”的重要意义也在于中长期抑制房地产投机、投资需求从而规避房价大起大落；保障性住房的推进短期内虽然不能快速有效的影响市场，但有利于房地产市场的长期稳定发展。3)价格有望继续调整引导需求释放随着调控政策的落实，当前市场土地供应的加大、楼市供不应求的情况将有望一定程度得到缓解，房价继续上涨预期受到遏制，投机性需求被有效抑制甚至离场。从这一层面上来说，调控政策已经呈现了其初步效果。当前市场的量跌价滞一方面表明了开发商在当前并没有面临大的资金压力，因而也没有降价销售的动力。从年中一手市场的反应来看，尽管多数开发商在资金状况允许的情况下少有对存量供应整体打折促销的情况，但新开楼盘已经纷纷调低价格预期，多数新推出的楼盘价格已经出现回落，二手房也出现了议价空间。另一方面，从购房者的角度来看，尽管不同地区已经呈现不同程度的价格调整，但由于仍然处于观望期的开发商放缓了推盘力度，市场上新盘推出体量较小，其价格调整并没有给到消费者整体价格明显下降感觉。由于房价下跌趋势没有形成，或者下跌预期不明朗，购房者持币观望的不在少数，导致当前市场需求释放缓慢。展望下半年的楼市走向，官方的明确表态否定了下半年楼市调控政策出现松动的可能性，也使得开发企业想维持较高价格水平度过此轮调整周期的预期落空。而从上半年整体房地产市场的状况来看，受经济增长的推动，房地产开发投资并没有因为楼市调控政策出现明显萎缩，而是继续保持高位运行，这也意味着后续供应将加大；另一方面，政府加大保障性住房供应的长期导向也将分流一部分的住房需求。在未来整体市场供应增加的情况下，开发商除了要面对由此而来的市场竞争和资金压力，还将面临前期的库存压力。因此预计下半年，开发企业将无法继续保持观望的态度，在目前住宅销售价格已出现松动的局面下，接下来开发企业进一步调整价格以加快存量供应消化将成为打破买卖市场低迷的局面的关键因素。已经开启的价格调整将会继续，新盘价格的下调的局面会更加明显。而在价格调整到位的情况下，刚性需求才有望再度活跃，届时市场买卖双方僵持的局面有望被打破。分析结论：未来一段时间，国内通货膨胀压力以及经济增长放缓的风险依然存在，房地产调控着眼于中长期持续健康发展，住宅需求的刚性，以及需求的进一步释放，将使房价保持温和上涨趋势。中国房地产市场“一荣俱荣一损俱损”，房地产业未来的大环境和大气候将对本项目的投资和销售产生极为重要的影响，只有把握并顺应国内房地产市场大环境，抓住良好时机切入，并控制好楼盘开发和销售的节奏，才能确保本项目获得成功。2.3.2. 湘潭市房地产市场中观预测从目前来看，房地产调控已取得初步效果，接下来，随着宏观政策继续深化，短期内，湘潭市房地产市场成交量增长势头将在“金九银十”后有所放缓，但人口红利期和城市化建设将长期支撑住房需求增长。短期内房价在小幅度内可能出现松动，但空间十分有限，而从长期来看房价上涨是总的趋势。1) 短期内成交量放缓难以避免，但人口红利期和城市化建设所产生的巨大住房需求，将成为房地产市场长期繁荣的支撑。随着房地产调控新政继续深化，银行放贷政策趋紧，普通购房者观望情绪变浓。湘潭市的开发企业由于前期楼市持续热销，手中流动资金充足，并不急于调整销售策略，促进楼盘销售，而是期待楼市调控有所缓解，市场在供求双方的博弈观望中处于僵持阶段，成交量的上升势头将受到抑制。然而，未来十年是长株潭城市群“两型社会”建设的冲刺期，湘潭市的城市化建设和城市化率增长的步伐将加快，城市人口处于红利期，由此带来的住房需求将快速增加，这种住宅刚性需求将长期支撑湘潭市房地产业发展。2)房价在短期内可能下跌，但幅度很小，从长期看，房价稳中缓升的总趋势不会改变。 近几年湘潭房价稳步上升，总体趋势明显从下表可以看出，近几年来，湘潭市全市以及两区的商品房和商品住宅的销售均价一直稳步上升。可以看出，在城市化进程中和人口红利期，湘潭市的住宅需求将逐渐扩大，房价特别是住宅价格持续上升的总体趋势明显。表2-2 2006-2010年度湘潭市商品房、商品住房销售均价情况表 单位：元/%项目全市商品房销售均价全市商品住房销售均价雨湖区商品住房销售均价岳塘区商品住房销售均价同比同比同比同比2006年184141557313226168752007年207012174512161822181172008年2375152151231897172311282009年2630112451.8142217.05172562.08112010年2946132778192320.62132890.6719短期内房价可能小幅下跌，但长期来看房价稳中缓升趋势不会改变种种信号显示，政府本轮调控的决心非常大，在今年内房地产调控政策不可能改变，调控进一步深化，政策效力持续发生作用，进一步影响房地产市场预期。这使得湘潭市的房价将可能在“金九银十”的短暂交易活跃后出现小幅度下降。然而，城市化进程和人口红利期，将使得湘潭市的住宅需求保持刚性和长期性增长，加上湘潭市房价并不虚高，甚至在同类城市房价中相对较低，所以湘潭市房价稳中缓升的总趋势将不会改变。从湘潭市的商品房和商品住房供求比可知，湘潭市房地产品供应小于需求，这种趋势最近甚至有扩大的趋势。从中不难看出，湘潭的住宅需求刚性较强，房地产品特别是住宅产品的供应尚有较大增长空间。这就为本项目的发展前景提供了非常有利的市场条件。3) 房地产市场竞争加剧，竞争格局将会加速洗牌面对中央出台的严厉调控政策，一些房地产大鳄已经开始避开一线城市的锋芒，瞄准了风险较小、潜力更大的二三线城市，特别是长株潭这些具有巨大发展潜力和投资吸引力的二三线城市。可以预见，将会有越来越多的外地开发企业和资本进入湘潭，甚至占到主导地位。外地开发企业将为湘潭市房地产业带来新的开发理念，也将整体带动湘潭市房地产产品品质的提升，同时也会对湘潭市资金规模小、开发理念落后的本土企业造成压力和挑战，一些实力不强的企业将被淘汰，房地产市场竞争将更加激烈，竞争格局将加速洗牌。2.3.3. 市场价格预测1) 周边项目价格现状 金桥城金桥城物业类型为商住，项目总面积388522.5平米，首期工程规划建筑面积62892.64平米，由小高层、多层公寓建筑群组成，充分利用坡度、水资源等原生态自然景观，营造具有“地中海风情”特色的优雅居住环境。项目由金桥房产公司开发，建筑密度低，绿化率高。最新成交均价2500元/平方米。金桥城项目的开发商湘潭市金桥房地产公司在湘潭的实力较强，知名度高，项目主要为公寓，针对九华工业园的教师群体，定向性明确，与本项目的目标客户群体有一定重合，对本项目构成一定的竞争。九华工业园内学校不断聚集，教师群体日益扩大，本项目应在楼盘推广上，突出自身的湘江景观资源、绿色生态资源和隆平高科品牌资源的优势，彰显项目的感性诉求，凸显楼盘的清新脱俗的个性特质，引起教师这些知识分析群体的思想共鸣，吸引这一部分客户群体。 百嘉信富瑶天下富瑶天下是“长株潭”目前规模最大的房地产项目之一、最大的低密度高尚住宅区，产品类型有别墅（独栋、联排）、洋房、小高层、高层。一期上市产品以独栋、联排为主，面积为180-450平方米，是升值空间最大的一期。该项目由广州百嘉信集团开发，由国际建筑设计名家AECOM担纲设计。房屋均价5000元/平方米。一期礼宾府：位于项目的西侧，占地440亩，以独栋、联排别墅的低密度建筑为主,周边分布为多层及高层洋房公寓。西班牙风情别墅：通过白墙丶红瓦的运用，带来明快的色彩组合；借助门廊丶中空客厅丶法式风情阳台的设计细节展现特色。地中海风情园林：以水景为主，创造多种亲水空间，营造和谐的小区滨水人居环境，让每栋建筑的前后都有庭园，每个庭园都有水可赏，有水可亲。多项先进技术打造绿色建筑：屋面保温隔热系统、保温外墙材料、节能双层隔音玻璃等节能技术和材料的大量应用，打造一个绿色节能的礼宾府。建筑细节体现设计精髓：户型多采用中空客厅、中空六角门廊、全落地景观窗的设计，同时结合环境特点，大量采用天然石材、木材等高档材料，营造一个精致的礼宾府；建筑主朝向选取南偏东15度左右，加之合理的建筑间距，保证良好的采光通风。 富瑶天下楼盘为别墅盘，而别墅一般都位于郊外，所以从地段而言，该楼盘选址的风险较小，且开发商在地产界的知名度和实力具有优势。作为精品绿色楼盘，本项目与这种别墅盘有一定的竞争交集，本项目与之相比优势在于隆平高科的品牌公信度、项目的自然景观资源、绿色生态。 城郊湘军源城郊湘军源毗邻知名别墅楼盘逸墅庄园别墅区，占地约3.4万平米，总建筑面积约8.5万平方米，绿化率高达37.1%，容积率为2.5。在整体规划上，充分尊重湘潭的人居习惯，完善空间层次，并逐渐展示，优雅气质自然流露；水系主题园林、篮球场、室内健身馆在绿色萦绕中，畅享健康生活。户型设计上，以120-160平米为主。城郊湘军源园林以水景为主题。城郊湘军源是由城郊置业