土地闲置的认定与对策分析.docx

3.1 闲置地认定及现状分析1999年4月28日国土资源部在闲置土地处置办法明确指出:闲置土地是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。具有下列情形之一的，可以认定为闲置土地：一是国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的；二是已动工开发建设，但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足1/3，或者已投资额占总投资额不足25%，且未经批准中止开发建设连续满1年的；三是法律、行政法规规定的其他情形。这个定义主要针对城市建设用地，而在农村，闲置地即经常说到的撂荒地。假若某块农田已抛荒半年以上，则可认定为闲置地。2008-2014年乌鲁木齐县建设用地总供地面积7230867.444平方米，其中闲置土地面积1124453.13平方米，约占总供地面积的16%。因政府原因导致闲置的土地面积605469.9平方米，约占闲置土地总面积的54%；因企业自身原因而闲置的土地面积513860.23平方米，约占闲置土地总面积的46%。从闲置时间上来，闲置5年以上的土地约占闲置土地总面积的32%，闲置5年及以下的土地约占闲置土地总面积的68%，还有9750平方米土地面积有误，正在办理相关手续。3.2 闲置原因分析3.2.1总规调整引起一系列问题，导致闲置部分土地出让后，因规划调整而涉及土地用途、土地面积、土地位置、容积率等方面的改变，还会引起土地界线不明等侵权纠纷问题，使得开发过程中止，造成土地闲置。3.2.2政府监管不到位，管理体制不健全县政府和国土资源管理部门为了保障当地用地需求，将工作重心放在用地报批和供地审批上，而对后续土地的开发利用过程疏于管制，因缺乏统一有效的管理平台和监管系统，管理部门形成不想管、不愿意管或管理混乱的局面。加之监管力度不够、技术手段落后、基础数据不清等因素，产生土地闲置现象日积月累，越来越严重。3.2.3开发商自身资金不足或是用于囤地、炒地，导致闲置部分开发商在拿到土地后因受各种因素的影响，没有足够的资金在规定的时间内完成土地的开发建设，从开发到建成整个过程断断续续，延续很长一段时间，造成土地闲置；由于土地供给的有限性和土地需求的无限性，地价上涨较快。大部分开发商为了自身利益，在取得土地的使用权后并不会急着开发建设，而是等到地价上涨之后再将其卖出，从中获利，这种土地投机行为也是导致土地闲置的重要原因之一。3.2.4地上附着物的存在使得拆迁困难，导致闲置在实施拆迁工作的过程中，会遇到与原居民自身利益相关的地上附着物，如基础设施设备、铺设的电缆电线，水井、附属房屋等都会造成冲突，使得拆迁工作难以按时完成，或拆迁中途搁置，导致土地闲置。3.3 对策措施3.3.1 完善相关的土地监管体制，细化闲置土地分类对现有的闲置土地按照闲置原因进行分类，属于规划调整等原因导致闲置的，要尽快落实各相关规划的衔接；属于开发商投机行为导致闲置的，要做到应罚尽罚、应收尽收。特别是对闲置2年以上的各类建设用地进行全面清查，采取措施，及时收回。在总结以往闲置土地处置工作经验的基础上，完善监管机制、处理方式和处理程序等，政府要建立处理办法和电子监管平台，明确土地闲置费的具体征收单位、计收标准和程序以及相关监督管理措施。3.3.2 做好各规划的衔接和协调工作，盘活已闲置土地土地管理部门应制定已收回闲置土地的专项利用计划，并做好已收回闲置土地盘活再利用工作。利用计划应加强前瞻性和后顾性，要与土地利用总体规划、城市规划等相关规划相衔接，避免因规划调整导致土地无法如期开工等使得土地再次闲置。闲置土地收回后，要优先安排民生用地，主要用于保障性住房用地，解决好低收入家庭的住房问题，缓解住宅用地供应紧张的矛盾。3.3.3严厉打击土地投机行为，截断闲置土地的融资渠道土地资源管理部门要加大对土地整治和清理的力度，严格依法查处土地闲置及炒地行为，并限制有违法违规行为的企业新购置土地。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，要进行不良信用记录，商业银行不得发放新开发项目贷款；收回其手中的闲置地，征收闲置费并处以罚款；限制其一年内不得再融资购置土地。此外，土地资源管理部将进一步细化对闲置土地征收增值地价的相关细则。3.3.4运用高科技监测手段全面清查土地开发建设情况利用卫星图片和航片对土地利用现状变动情况进行比对，逐宗清查用地情况。与此同时，调阅涉嫌构成闲置土地的档案资料，了解用地手续办理情况，为闲置土地调查和处置做好准备。对在卫星图片或航拍影像图监测中发现可能涉嫌闲置的土地，核发闲置土地调查通知书，准确核实项目建设