某商业项目定位分析报告(PDF 85页).pdf

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西单MALL项目SWOT分析 3 与东方新天地的比较3 与东方新天地的比较 三 西单MALL项目的产品和功能定位三 西单MALL项目的产品和功能定位 1 西单MALL项目目标消费客户特点1 西单MALL项目目标消费客户特点 2 西单MALL项目产品属性2 西单MALL项目产品属性 3 西单MALL项目功能属性3 西单MALL项目功能属性 最有价值房产策划2000案 2008 11 26 中粮置业 4 目录目录 四 西单MALL项目的商业业态规划定位四 西单MALL项目的商业业态规划定位 1 西单MALL项目主题定位1 西单MALL项目主题定位 2 西单MALL项目业种分类规划2 西单MALL项目业种分类规划 3 西单MALL项目垂直业态规划3 西单MALL项目垂直业态规划 4 西单MALL项目水平业态规划4 西单MALL项目水平业态规划 5 西单MALL项目业态规划指标5 西单MALL项目业态规划指标 6 西单MALL项目品牌配置规划6 西单MALL项目品牌配置规划 五 西单MALL项目的招商策 五 西单MALL项目的招商策 1 西单MALL项目招商策 的基本原则1 西单MALL项目招商策 的基本原则 2 西单MALL项目招商工作 程2 西单MALL项目招商工作 程 3 西单MALL项目招商工作目标3 西单MALL项目招商工作目标 4 西单MALL项目租 收益分析4 西单MALL项目租 收益分析 5 西单MALL项目招商指标分解5 西单MALL项目招商指标分解 6 西单MALL项目招商优惠政策6 西单MALL项目招商优惠政策 7 西单MALL项目招商推广策 7 西单MALL项目招商推广策 8 西单MALL项目招商推广工作进 8 西单MALL项目招商推广工作进 最有价值房产策划2000案 一 西单商圈消费环境分析一 西单商圈消费环境分析 最有价值房产策划2000案 2008 11 26 中粮置业 6 1 西单商圈总体商业情况概述1 西单商圈总体商业情况概述 西单商圈概述西单商圈概述 形成与地位 西单商圈形成于上世纪70 代 与前门 王府井并称为京城三大市级 商业中心 改造与发展 西单商业区自1993 整体规划以来 历经数 改造发展 截止到2000 已由传统商业区转变为现代化城市商业中心 范围及体 西单商圈南起西绒线胡同 至灵境胡同西口 南 长1600米 以西 单 大街为轴东西进深 200 300 米 占地 80 公顷 现有大型商业经营面积接近35万 平方米 新增约18万平方米 五 后有望达到100万平方米以上 重点商业 目前西单拥有各类企业商家共121家 其中10家 售企业营业面积在万 平米以上 西单商场 西单购物中心 西单赛特 时代广场 中友百货 君太百货 西单文化 广场 109百货 西单图书大厦等 未来新增项目 本案 美晟国际广场 经济效益 2006 上半 西单商业街实现社会消费品 售额总计24亿元 同比增长 27 8 实现三级税收5 99亿元 规划及建设 2008 前 全面实现西单 大街两侧和宣武门内大街东侧的建设项目 规划 新改造西单文化广场 完成图书大厦二期工程 建成西单 Mall 项目 同时 完成 网改造及地铁四号线建设工程 最有价值房产策划2000案 2008 11 26 中粮置业 7 CBD Wangjing Asian and Olympic Games Zhongguancun Xidan Chongwenmen Xuanwumen Wangfujing 最有价值房产策划2000案 2008 11 26 中粮置业 8 时代广场美美 百货 西单图书大厦 中友百货 高登大厦商业 西单明珠 西单购物中心 时代广场美美 百货 西单图书大厦 中友百货 高登大厦商业 西单明珠 西单购物中心 华威大厦商业 北京攻略 华威大厦商业 北京攻略 西单商场西单商场 美晟国际广场美晟国际广场 君太百货君太百货 西单西单 Mall 置地星座置地星座 西单国际大厦 商业 西单国际大厦 商业 西单 109 婚庆 百货 西单文化西单文化 广场广场 西单明珠 商场 最有价值房产策划2000案 2008 11 26 中粮置业 9 融街对西单商圈的影响 融街对西单商圈的影响 金融街总建筑面积 338万平方米 其中高档商务写字楼约占 76 1平方公里内 至少20万常驻办公和居住人口 拥有70 的中国百强企业 超过300家金融机 构的总部 三家世界级知名高档酒店 人均月收入水平达5000元以上 总部聚集经济 效应明显 各类商务及政务交 往的消费需求巨大 现有商业形态以百货公司等传统零售业态为 主 餐饮 休闲消费场所极度匮乏 现有人均商业面积不足0 3平米 未来金融街中心广场入市将弥补高端零售及 餐饮休闲等商业设施的不足 金融街300多家金融机构总部 70 的中国500强企业 20余万的办公及居住人群是西单商圈 潜在的 实力型消费客群 金融街现有商业供应不足 有相当部分的零售消费需求和商务餐饮需求流向西单商圈 四季商城定位高端 面向高端商务人群和酒店客户 对西单零售商业的影响不明显 金树街1 6万平方米的餐饮供应将截留部分工作日餐饮消费和相当一部分商务宴请餐饮消 费 西单商圈中以金融街商务人士为目标客户的餐饮 如 文府大厨 俏江南等餐饮商业将受 到一定影响 最有价值房产策划2000案 2008 11 26 中粮置业 10 2 西单商圈交通及人流情况概述2 西单商圈交通及人流情况概述 地面交通 网地面交通 网 西单商业区道 网络系统已基本形成 从整体布局上充分体现 京市棋盘式与环 相结合的结构特点 区域内道 网络的整体结构框架 形成 纵横交错 四通八达的 区域 网体系 保证 西单 大街的高效 畅通 主 干 长安街 西单 大街 次 干 华远 横二条 灵境胡同 辟才胡同 支 武功卫 堂子胡同等11条胡同 空中连 宽5 9米 高4 6米 长1918米的二层步 连 将东西两侧11座现代建 筑连接在一起 公交线 1 4 10 15 22 37 46 47 52 603 604 616 626 726 728 802 808 826 102 105 109电车 特 1 百 宝 201 204 205夜班等25 条公交线 最有价值房产策划2000案 2008 11 26 中粮置业 11 轨道交通 网轨道交通 网 北 京 轨 道 交 通 规 划 北 京 轨 道 交 通 规 划 地铁地铁4号线 地铁 号线 地铁1号线 地铁 号线 地铁12号线号线 灵境胡同站灵境胡同站 西单换乘站西单换乘站 最有价值房产策划2000案 2008 11 26 中粮置业 12 人 测算人 测算 比较因素状况 可达性 出租车下客点一个 西单地区仅有四个 公交车站3个 西单北大街只有四个车站 未来与南北地铁口相连 是在西单北地区最靠近地铁的商业 客流量 门前车站2 4万人 西单北大街最高节点 可视性 与中友和君太相似 优于本区其他商业 位置 商圈中部 分享南北向客流 地铁出口 西单 地铁出口 西单mall 其他节点其他节点 西单商圈各节点人流量西单商圈各节点人流量 西单西单mall B B B B D B T T T DD 7 8 9 6 5 1 2 3 4 10 706 11 322 28 922 26 006 35 598 3 494 9 348 19 966 24 320 0 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 30 000 35 000 40 000 123456789 People 最有价值房产策划2000案 2008 11 26 中粮置业 13 3 西单商圈行业市场情况概述3 西单商圈行业市场情况概述 市场现状市场现状 西单现状市场缺口本项目的优势和发展机遇 人性化 购物场所拥挤 没有可供消费者休息的场所 公共设施比较脏 商品档次不一致 部分商场服务态度差 缺少人性化元素 配套服务设施差 优质的服务 注重人性化设施及服务 例如公共休息区 优质的 服务 国际化管理 以本地百货和卖场的传统管理模式为 主 硬件维护 环境清洁和保安配套等方 面较差 缺乏与国际接轨的商业专 业化管理 顾客购物缺乏安全感 聘请或引进专业的国际化 商业管理 市场推广 促销活动基本以返券为主 消费者对返券促销所带来的不便性日 益反感 新颖的市场推广宣传方式组织更多时尚的市场推广 活动 吸引理智的消费者 品牌和店面 商品品牌雷同现象严重 内部店面分布比较杂乱 店面普遍比 较小 店面设计不新颖 商业吸引的品牌不够丰富 缺乏一些有吸引力的国际 品牌 本项目在品牌上应该做到 既要延续西单自身的特 点 同时也要引进一些有 吸引力的品牌 最有价值房产策划2000案 2008 11 26 中粮置业 14 商业名称物业类型 营业面积 万平方米 商业类型消费特征楼层分布开业时间 西单商场独立商业体3 4传统百货 南楼以35岁以上消费者及外 埠旅游者为主 北楼25 35 岁运动用品消费 B1 5F 78年开业 93 95年第一 次改造 2003 2005年第 二次调整改造 西单购物中心0 6传统百货旅游者为主1F 2F1991年开业 华威大厦 北京攻略 写字楼 商业 3时尚卖场16 25岁韩日时尚消费3F 8F1997年左右开业 中友百货写字楼 商业4时尚百货20 35岁时尚品牌消费B2 8F1999年1月 西单文化广场独立地下商业3 2时尚卖场18 25岁时尚购物及娱乐消费B1 B32000年 2004年6月改造 首都时代广场写字楼 商业2 5精品百货25 40岁中高端品牌消费B2 3F 2002年底开业 2005年 10月美美百货入驻 君太百货写字楼 商业6 3时尚百货20 35岁时尚品牌消费B1 7F2003年底 西单国际大厦写字楼 商业1 6待定 B1 7F 109婚庆百货商业 酒店3主题百货婚庆主题消费B1 4F 7F2005年5月 西单置地星座写字楼 商业1 5街区型商业商务餐饮休闲配套B1 2F2004年底 西单图书大厦独立商业体1 6主题商业图书文化消费B1 4F1998年5月 西单明珠市场写字楼 商业3 2小商品卖场16 25岁时尚小商品消费B1 6F2001年7月 合计 33 9 最有价值房产策划2000案 2008 11 26 中粮置业 15 商业形态营业面积所占比例 百货15900047 摊位式卖场9400028 购物中心250007 主题商业4600014 街区式商业150004 合计339000100 47 28 7 14 4 47 28 7 14 4 百货百货 摊位式卖场摊位式卖场 购物中心购物中心 主题商业主题商业 街区商业街区商业 由上表可以看出 西单商圈经过调整虽已出现购物中心等新型商业形态 但其整体商业仍以百货 及摊位式卖场为主 仍旧未脱离传统商圈结构 升级版商业形态仍有很大发展空间 商业形态及比例 商业形态及比例 业态营业面积比例 零售27390081 餐饮5460016 休闲娱乐105003 合计339000100 上表显示 西单商圈业态构成较为单一 零售业态是商圈内的绝对主力业态 餐饮休闲仅仅是零 售业态的必要配套 81 16 3 81 16 3 零售零售 餐饮餐饮 休闲娱乐休闲娱乐 业态构成及比例 业态构成及比例 最有价值房产策划2000案 2008 11 26 中粮置业 16 商业 售品牌商业 售品牌 君太中友君太中友 B2 B1 1层层 2层层 3层层 4层层 5层层 6层层 7层层 8层层 9层层 10层层 百盛百盛 黛安芬 麦当劳 娜圣莎 肯德基 星巴克 百丽百丽 爱步 卡 利亚里 莱茵 maxstudio 汤尼威尔汤尼威尔 皮尔 卡丹 皮尔 卡丹 路易诗兰 顺美顺美 耐克 维纱曼 耐克 维纱曼 埃斯普 利特 埃斯普 利特 阿桑娜阿桑娜 缇 妮维尼 衣恋 通用电气 海尔电器 美食中心 阿迪达斯阿迪达斯 班 尼路 堡狮龙堡狮龙 u2 耐克耐克 柒牌 罗马世 家 依文 里 奥波特 西单赛特西单赛特 唯美 宏福 表业 同仁 堂 费加洛 骁野 罗马帝 王 嘉若伦 奥 亚 阿山 胖依秀 金逸 贝拉维拉 格格 玛莉亚 卡美 多 金盾 蒂 斯化 阿迪达斯阿迪达斯 探路者 耐克耐克 诗婷 水孩儿 宝缦 常春藤 渝信川菜 肯德基 金象大药 房 星巴克 面爱 面 必胜客 周大福 哈根达斯 BATA 百丽 维纱曼 百丽 维纱曼 奥索比诗 奥利 艾格艾格 Ofuon M K Klein 埃斯普利特埃斯普利特 阿 桑娜 阿 桑娜 a v v 亚思 娜圣莎 璐比 安 莉芳 罗丝美 龙 笛 ingon 鲁加诺 威可多威可多 杰克琼斯杰克琼斯 高尔普 必胜客 蔡美月 佳贸礼品 雅秀格 台北巴黎 装修中 罗威婚纱 圣 罗兰 侬浓 屈臣氏 京客隆 装修中 餐饮 109百货百货美美美美 首都时代影 城 吉野家 不见不散 康纳利 卓诺迪1881 埃斯普利特埃斯普利特 lapargay 荷绮轩 耐克耐克 阿迪达 斯 阿迪达 斯 锐步 星 巴克 同仁堂 哥弟 卓莱 高儿派 琪雅美容 爱儿玛玩 具 城 好伦哥 康康快餐 北斗星 手机大 卖场 西单商场西单商场 维纱曼维纱曼 杰克 琼斯 杰克 琼斯 百丽百丽 百图百图 翠贝卡 接吻猫 艾格艾格 尼诺里兹 汉 克梵尼 皮尔 卡丹 皮尔 卡丹 波斯登 西单商场超市 西单购物中心西单购物中心 B3 佐丹奴 思博高 埃古 迪斯尼 屈臣氏 国宜 通讯广场 审美美发 山岚浩 和合谷 麦当 劳 涮涮锅 喵喵 诗婷 崇尚发艺 衣本色 飞飞小 屋 纯真传说 李宁李宁 锋豪眼 镜 圣奈儿 茗兴园 茶庄 库房 小商铺 餐饮 娱乐 星巴克 碧欧泉 兰蔻 雅诗兰黛 英皇钟表 新华书店 依汶 顺美顺美 歌德克依 九牧王 耐克耐克 阿迪达斯阿迪达斯 KFC 合和谷 麦 当劳 艾格艾格 埃斯普利 特 埃斯普利 特 卡莎布兰卡 芒果 维桑曼维桑曼 华润超市 宝姿 诗篇 朗姿 雅莹 范饴文 慕诗 娜尔思 影儿 国际 敦奴 庄 子 太和 G2000 堡狮 龙 堡狮 龙 杰克杰克 琼斯琼斯 埃斯普利特 奥西奴 多样 屋 罗莱 馨亭 银湾餐厅 正一 味 馄饨侯 呷哺 呷哺 美津侬美津侬 新百伦 李宁李宁 阿迪达斯阿迪达斯 G star 背靠背 麻辣诱惑 涵沛 正一味 敦煌老 马家牛肉面 韩国美发 索尼数码 纸老 虎 青鸟健身 办公 办公 各层主要租户品牌各层主要租户品牌 注 加深的服装品牌为重复品牌注 加深的服装品牌为重复品牌 最有价值房产策划2000案 2008 11 26 中粮置业 17 消费客单价消费客单价 君太 中友 君太 中友 B2 B1 1层层 2层层 3层层 4层层 5层层 6层层 7层层 8层层 9层层 10层层 百盛百盛 内衣100 1200 化妆品200 1000 国际品牌1000 1 万 女性服饰品 500 3万 男性装饰品 1000 3000体育 用品300 1000 女性休闲装 200 500 工艺美术1 万 10万 书 店 10 100 美食中心 8 30 儿童 休闲用品 100 300 男装300 2000 西单赛特西单赛特 珠宝1万 3万 女装400 1000 女装200 800 鞋 100 800 运动用品 100 600 童装50 250 餐饮80 100 餐饮 珠宝1000 8万 化妆品20 800 女鞋200 1000 少女装饰品 200 1000 时尚女装饰品 200 2000 女装100 4000 男装100 3000 婚纱摄影 3000 5000 餐饮60 100 婚纱1300 1600 婚纱摄影 5000 8000 装修中 婚纱摄影 2000 5000 超市 装修中 餐饮 109百货百货美美美美 餐饮娱乐 服饰1000 10000 服装600 2000 装饰品 200 600 女装饰品 300 600 餐饮 20 50 手机专卖 700 5000 西单商场西单商场 鞋300 500 休闲装200 500 男装400 4000 超市 西单购物中心西单购物中心 B3 服装70 200 服装100 400 服饰70 200 餐饮10 20 服装100 200 服饰100 400 服装200 500 茶庄 库房 服饰 价格低 彩绘 餐饮 娱乐 珠宝1万 3万 鞋 200 800 化妆品100 1500 男性装饰品 200 2000 快餐10 48 运动用品 100 1000 女装100 800 超市 服务类 女性装饰品 100 2000 女性装饰品 200 1600 内衣50 700 休闲服饰及用品 100 2000 家电500 2万 童装40 200 床上用品200 3000 运动休闲用品 100 2000 童装50 200 床 上用品500 1200 数码产品 3000 4000 美容美发 齿科 娱乐 办公 办公 各层商品主要单价各层商品主要单价 600 10000 400 2000 200 2000 200 2000 200 1500 200 1000 100 500 餐饮 最有价值房产策划2000案 2008 11 26 中粮置业 18 餐饮娱乐餐饮娱乐 商业名称餐饮面积分布楼层餐饮品牌代表 西单商场1800B1 2F B1 吉野家 真功夫 好伦哥 有乐和食 咪嘻咪嘻涮涮锅 康康快餐 鹭岛涮涮锅 2F 31口味冰淇淋等 西单购物中心 华威大厦 50008F 章鱼小丸子 福成肥牛 吉野家 正一味 麻辣味觉 台湾大姑妈馄饨 老北京 成都 小吃 面老大 诚信居套餐 兰州拉面 咪嘻咪嘻 鸭血粉丝汤 中友百货65008F B1 1F B1 和合谷 麦当劳 肯德基 季诺咖啡 DQ冰淇凌 1F 元绿回转寿司 星巴克 F8 除原有美食广场外 增麻辣诱惑 西单文化广场3000B1 B2 B2 香香美食街 小毕妈涮吧 欧雷卡休闲餐厅 香百味粥饼店 正一味拌饭 味溪村 香港名吃屋等 B1 天府豆花庄 呷哺呷哺 味百咖喱 赢佳火锅 宏良粥店 下沉层 回转寿司 仙踪林 RBT 首都时代广场 5000B1 B1 元绿寿司 凯丝恩贝 品奇Pizza 咪嘻咪嘻涮吧 吉野家DQ 星巴克 不见不散 茶餐厅 尚品小笼包 面爱面 正一味 君太百货10300B1 1F 7F B1 嘉景轩港式茶餐厅 多乐之日 时时乐 一茶一座 面包新语 星巴克 美真香 凯丝恩贝 御食园 天福茗茶 贝尔多爸爸泡芙工坊 肯德基 面爱面 DQ 乐杰士 水果捞 Pizza Hut 1F 哈根达斯 7F 麻辣诱惑 正一味 西单国际大厦30007F渝信川菜 109婚庆百货55002F 7F 2F Pizza Hut 7F 香鱼家 吉野家 金达莱烧烤 台湾一品牛肉面 老北平菜馆 2F 黄记煌 西单置地星座 8000B1 2F 王品台塑牛排 俏江南 文府大厨 Jay s Corner街角生活西餐厅 赛百味 TIAMO意大利冰淇凌 潮京鲍翅馆 壹贰叁咖啡 西单明珠市场6500B1 6FB1 元盛元拉面 韩嘉味快餐水吧 麦当劳 吉野家DQ 美美涮吧 6F 家家粗粮王 合计54600 以快餐为主 兼有少数中式正餐和高档商务宴请餐厅 最有价值房产策划2000案 2008 11 26 中粮置业 19 市场租 水平市场租 水平 百货商场扣点范围10 30 根据业态 同 扣点范围有较大差异 餐饮类业态 水扣点为10 20 服装皮具类业态的扣点要高于餐饮业 通常为20 30 化妆品类主要有两种合作方式 对于国际一线品牌一般采取百货经销的方 式 对于经销商一般采取扣点的方式 一般为20 专业市场的租 分为几类 西单文化广场 3 7 20元 日 平方米 华威商场 33 47元 日 平方米 街边专业店 100元 日 平方米 最有价值房产策划2000案 2008 11 26 中粮置业 20 消费客层消费客层 时尚青年 年龄层偏低 大多集中在16 25岁左右 社会角色以学生和刚参加工作的职业人为主 消费观念新 乐于尝试新事物 新产品 对时尚资讯敏感 品牌意识强 具有较强的好奇心理 彰显个性 冲动性消费频率较高 消费欲望强烈 日常消费以吃喝玩乐为主 消费比例依次是 餐饮消费31 3 化妆品 服装消费12 1 娱乐 交际和影视支出占10 9 商旅人士 人群来源广泛 人群层次多样化 消费能力多元化 注重游览 购物过程中的感受 追求新鲜的体验 一次性消费比例大 重复光临消费的机率较小 以餐饮消费和购物消费为主 娱乐消费比例低 受购物氛围影响冲动性消费所占比例较大 最有价值房产策划2000案 2008 11 26 中粮置业 21 办公人群 年龄大多在 25 45 之间 受教育程度较高 月收入约在 3000 1 5 万之间 消费观念较新 消费需求较强 工作日消费行为集中 消费频度较高 且以午餐及晚间休闲娱 乐消费为主 追求体面的 个性化消费感受 品牌理念较强 注重产品与服务品质及消费环境 有团体消费及商务消费需求 居住人群 在西单消费的周边常住人群范围较广 涉及西城 海淀 等区 区内常住人群有相当一部 分为机关 企事业单位及军队工作人员 该部分人群以家庭团体消费为主 周边常住居民的餐饮消费以中式正餐为主 最有价值房产策划2000案 2008 11 26 中粮置业 22 总结 总结 作为城市级商圈 西单无论从商业规模 分布密集程 还是人 构成 商 业 氛围等方面都已相当成熟 作为较早形成的商圈 西单从商业形态 业态组合 消费构成 物业结构 等方面都已显现出单一 足和局限 作为生命 旺盛的商圈 西单已开始进入 丰富商业形态 调整商业 结构 提升商业品质 的蜕变和新生 最有价值房产策划2000案 2008 11 26 中粮置业 23 商 场 定 位 中档以上时尚品牌消费 开 业 时 间 1999年元旦 营 业 面 积 近4万平方米 单 层 面 积 4000平方米左右 年均营业额 10亿以上 日均客流量 平日3 5万 节假日近10万 停车位 100余个地下车位 商 品 档 次 中档偏上 消 费 客 群 20 35岁 经 营 特 点 返券 延长夜间营业时间 4 西单商圈竞争项目情况概述4 西单商圈竞争项目情况概述 中友百货中友百货 楼层分布楼层分布 美食天地 8F 家居 家电通讯 7F 休闲 牛仔 运动 户外6F 少女流行服饰 5F 职业白领服饰 4F 精品品牌女装 配饰 3F 男士精品服饰 2F 化妆品 珠宝 鞋 箱包皮具 1F 运动用品 快餐 咖啡 B1 超市 美发 健身 停车 B2 业态比例业态比例 基本资料基本资料 83 83 1616 1 1 零售零售 餐饮餐饮 休闲休闲娱乐娱乐 最有价值房产策划2000案 2008 11 26 中粮置业 24 君太百货君太百货 商 场 定 位 时尚品牌消费 开 业 时 间 2003年底 营 业 面 积 6 3万平方米 单 层 面 积 7000余平方米 年均营业额 9 5亿左右 日均客流量 平日1 5 3万 节假日近6 8万 停车位 250余个地下车位 商 品 档 次 中档偏下 消 费 客 群 20 35岁 经 营 特 点 经常性返券促销 楼层分布楼层分布 家居生活用品 餐饮7F 休闲 牛仔 运动 户外6F 少女流行服饰 5F 职业白领服饰 内衣等4F 时尚女装配饰 美发美甲3F 男士正装 休闲服饰 2F 化妆品 珠宝 鞋 眼镜 甜品1F 快餐 咖啡 个人护理用品 甜品B1 停车场B2 3 业态比例业态比例 基本资料基本资料 84 84 15 15 1 1 零售零售 餐饮餐饮 休闲休闲娱乐娱乐 最有价值房产策划2000案 2008 11 26 中粮置业 25 商 场 定 位 国际品牌 精品百货 开 业 时 间 2005年10月美美百货入驻 营 业 面 积 2 5万平方米 单 层 面 积 5000平方米左右 年均营业额 不详 日均客流量 平日8000 1 2万 节假日近3万 停车位 300余个地下车位 商 品 档 次 中高档 消 费 客 群 25 40岁 经 营 特 点 品牌形象 服务 环境 时代广场美美百货时代广场美美百货 楼层分布楼层分布 知名品牌 暂未营业3F 2F 国际1 2线品牌副牌1F 快餐 咖啡 茶餐厅 甜品 影院B1 SONY展示 美发 保健等B2 业态比例业态比例 基本资料基本资料 65 65 1 16 6 19 19 零售零售 餐饮餐饮 休闲娱乐休闲娱乐 停车场 B3 最有价值房产策划2000案 2008 11 26 中粮置业 26 未来一年区域新增项目 美晟国际中心未来一年区域新增项目 美晟国际中心 基本资料基本资料 总 体 建 筑 面 积 111687平方米 写字楼建筑面积 43349平方米 商 业 建 筑 面 积 45122平方米 商 业 楼 层 分 布 B1 5F 项目停车 位 566个地下车位 意向商户 伊势丹百货 预 计 交 房 时 间 2007年7月 预 计 开 业 时 间 2007年底或2008年初 最有价值房产策划2000案 2008 11 26 中粮置业 27 5 西单MALL差异化需求分析5 西单MALL差异化需求分析 定位差异化定位差异化 价格 2000以上以上 2000 1500 1000 500 时尚性 1西单商场2西单购物中心3 四季商城4 百盛5中友6美美7君太 8美晟9西单mall 9 2 8 7 5 6 4 3 1 市场空白点市场空白点 最有价值房产策划2000案 2008 11 26 中粮置业 28 消费需求差异化消费需求差异化 需要大型青 活动广场和时尚潮 聚集地 需要体验 多 新的餐饮 娱乐 互动的项目和生活方式 高科技潮 数码产品的集散地 健康时尚的健身中心 大型 现代化 舒适和享受体验的电影院 创新和大胆的体验式购物场所 最有价值房产策划2000案 2008 11 26 中粮置业 29 消费群体差异化消费群体差异化 最有价值房产策划2000案 2008 11 26 中粮置业 30 最有价值房产策划2000案 2008 11 26 中粮置业 31 最有价值房产策划2000案 2008 11 26 中粮置业 32 最有价值房产策划2000案 2008 11 26 中粮置业 33 最有价值房产策划2000案 2008 11 26 中粮置业 34 西单西单MALL 1 2 3 4 产品定位差异化产品定位差异化 传统百货的升级版本 更多的餐饮 休闲 服务空间 更好的购物环境 更大的展示空间 更体贴的购物体验 功能需求的差异化功能需求的差异化 增加餐饮业态 丰富餐饮 种类 吃的天堂 增加休闲娱乐功能 使之 具备年轻人欢聚功能 欢 聚时刻 消费品牌的差异化消费品牌的差异化 ZARA等国际新品牌的大力引入 既有传统百货大众品牌 亦有个性 小众化品牌 消费群体差异化消费群体差异化 80后的年轻化 品味 化典型特征 总结总结 最有价值房产策划2000案 二 西单MALL项目SWOT分析二 西单MALL项目SWOT分析 最有价值房产策划2000案 2008 11 26 中粮置业 36 1 西单MALL项目条件解读1 西单MALL项目条件解读 基本资料基本资料 总 体 建 筑 面 积 206082平方米 写字楼建筑面积 14930平方米 酒 店 建 筑 面 积 33206平方米 商 业 建 筑 面 积 113290平方米 商 业 楼 层 分 布 B2 11F 餐 饮 楼 层 分 布 6F 8F 项目停车位 1000余个 预 计 交 房 时 间 2007年4月 预 计 开 业 时 间 2007年10月 西单北大街体量最大 楼层分布最多 的商业项目 唯一的购物中心型商业 资料解读资料解读 西单北大街面积最大 最集中 环境 最好 停车位最多的饮食休闲场所 区域内未来最先入市的商业项目 西单北大街规模最大的 集写字楼 酒店 商业于一体的综合公建项目 最有价值房产策划2000案 2008 11 26 中粮置业 37 2 西单MALL项目SWOT分析2 西单MALL项目SWOT分析 Strength 优势分析Weakness 劣势分析 S1 项目毗邻长安街 交通便利 公共交通及轨道交通极为便利 多重有效交通路网 将迅速便捷地带来大量餐饮消费人群 S2 西单商圈成熟度较高 20 40万人次 天的人流量成为北京一流的黄金商圈 这些 巨大的人群将成为区域餐饮的目标人群 S3 在西单商圈内 本案的餐饮体量具有绝对的优势 为增加餐饮的经营品种和品牌 可选择性提供有效的支持 S4 本案作为综合项目 由酒店 写字楼 商业三部分构成 多元化的人群为本案餐 饮提供多样化的需求 S5 本案建筑设计独具匠心 餐饮部分室内空间设计具有较强的空间美感 有利于餐 饮聚合人气 S6 本案独具跨越6层的飞天滚梯 极具吸引力和体验性 S7 本案自持经营 有效保证了商业的统一规划和统一经营 利于商业的长期发展 W1 本案餐饮体量近3万平方米 其比例之高 是西单商圈内所少 见的 准确的餐饮定位和招商将是本案餐饮成功运营的关键 W2 本案餐饮位于商场的较高楼层 6 8层 引流问题将成为后期 经营的核心问题 W3 本案的车位将受到餐饮业态的严峻挑战 W4 本案餐饮面积的使用率不高 将会给后期招商带来一定的压力 W5 本案原有餐饮铺位分割方案没有针对性 深度不足 在后期招 商过程中有可能面临较大调整 Opportunity 机会分析Threat 威胁分析 O1 西单商圈在不断调整 逐渐从传统商业模式转向现代化商业模式 本案的成功运 营将成为西单商圈新时代的标志 尤其是餐饮业态 很可能成为转折的起点 O2 发展商超强的实力和自持经营的决心 将成为本案餐饮顺利招商和经营的基石 O3 目前西单商圈内 多元化 多层次的目标消费人群对餐饮的需求不仅仅只停留在 餐饮消费的初级阶段 不断提升对餐饮服务和体验用餐的需求 为区域餐饮的质变 提供历史机遇 O3 借助2008年北京奥运的影响力 西单商圈将面临范围更大的 更加多元化的消费 需求 为本案餐饮有望成为北京餐饮的名片 T1 现有商圈的衰退以及传统老化的经营模式 单一业态组织 无序的经营管理等已深入人心 本案将面临破旧立新的历史责 任 如何改变西单商圈在人们心中的主观印象将面临较大挑战 T2 商圈内项目众多 激烈的商业竞争将不可避免 如何在激烈的 竞争下生存和发展 也是本案认真思考的重点 最有价值房产策划2000案 2008 11 26 中粮置业 38 3 与东方新天的比较分析3 与东方新天的比较分析 东方新天地西单Mall 相 似 处 位于京城两大城市级商圈之王府井商业街 提升王府井商圈的地标性项目 集写字楼 酒店 商业于一体的综合项目 商业体量10万平米 有地铁轨道交通的支持 定位 城市中心商业购物中心 位于京城两大城市级商圈之西单商业街 西单商圈第三次改造升级的代表 拥有写字楼 酒店及商业的综合性物业 商业体量约11万平米 有地铁轨道交通的支持 定位 城市中心商业购物中心 差 异 点 具有500米以上的 沿中国第一街 长安街 的展示面 地标效应及广告效应无可比拟 李嘉诚具有华人商界代表的地位和品牌效应 并有运营大型商业的经验 外立面沿西单北大街展开 无长安街展示 面优势 开发商欠缺运营 管理大型商业的经验 总 结 东方新天地良好的展示性注定其对国际级大品牌有较强的吸引力 进而使之发展为京城即王 府饭店 国贸中心之后的第三大国际品牌聚集地 西单商圈巨大的人流优势及浓厚的大众化消费氛围为本案奠定了基础调性 最有价值房产策划2000案 三 西单MALL项目的产品和功能定位三 西单MALL项目的产品和功能定位 最有价值房产策划2000案 2008 11 26 中粮置业 40 1 西单MALL项目目标消费客户特征1 西单MALL项目目标消费客户特征 一 蔑视传统 藐视权威 西单的消费群体是现实主义的一代 对他们而 言 靠简单的传统文化崇拜来打动他们的可能性是微乎其微的 二 个性至上 他们得到 越来越多的机会和方式来体现和表达自己的声 音 价值 这促使他们对个性张扬的保护 三 讲究情调 品位和生活质 80后 群体接触的信息空前丰富 他们认为生活 只是挣钱 只是吃饱穿暖 他们 加讲究品味 注重生活 质 四 宽容 多元化 长期浸泡在多元化的物质状态中 对于新 奇 异的事物 为敏感 具有 多的可塑性 具有宽容精神 五 欣赏前卫 追逐时尚 喜欢通过对前卫 时尚的追逐 来展现个性魅 表达对现实的叛逆以及掩盖矛盾情结和 确定性下的精神焦虑 喜欢炫 耀个体特性及品味 而 是财富 最有价值房产策划2000案 2008 11 26 中粮置业 41 200 200 500 500 800 800 1000 1000 高端客户 成熟家庭 女性 月光族 青年家庭 啃老族 单身族 大中学生 青少年 项目目标消费客层和 客单价区间 消费客层 消费客单价 消费特征消费特征 最有价值房产策划2000案 2008 11 26 中粮置业 42 年龄特征 15 35年龄特征 15 35 年龄段15 18 19 23 24 30 30 35 比例15 35 35 20 客单价特征 300 1200客单价特征 300 1200 客单价区间200 200 500 500 800 800 1200 比例10 40 30 20 最有价值房产策划2000案 2008 11 26 中粮置业 43 2 西单MALL项目产品属性2 西单MALL项目产品属性 文化属性 文化属性 京乃至全国范围内极具影响 的80 90后青少 嘻哈一族 潮 青 和 顽童的时尚 朝圣地 推崇的是自由 张扬 自我 时尚和品味的文化内 涵 将成为永 幕的潮 发布会 自由交 和品味文化的俱乐部 街头嘻哈 和高雅艺术的混合平台和国内潮 时尚的风向标 消费属性 消费属性 打造时尚消费 品味消费和休闲消费的符合平台 重点满足目标消费者享 乐层面的消费需求 通过 断的聚集和提升时尚性元素 为新一代消费客户 身定制消费习惯 最有价值房产策划2000案 2008 11 26 中粮置业 44 3 西单MALL项目功能属性3 西单MALL项目功能属性 消费功能属性消费功能属性 潮 时尚 新奇 多样 变化 个性 休闲功能属性休闲功能属性 交友 休憩 感性 趣味 表演 活动 娱乐功能属性娱乐功能属性 快速 简洁 激 多样 发泄 互动 交 功能属性交 功能属性 自由 舒适 享受 互动 尊重 餐饮功能属性餐饮功能属性 新鲜 奇异 特别 快捷 舒适 互动 最有价值房产策划2000案 2008 11 26 中粮置业 45 4 西单MALL项目的目标定位4 西单MALL项目的目标定位 前线 时尚领地 前线 时尚领地 轻人的 街市 轻人的 街市 知名时尚品牌展示体验中心 潮 文化和新文化的传播中心 多样化 新奇特的美食中心 聚会交 结朋交友的享乐中心 创意展示和交 中心 品位文化 追逐个性的消费中心 西单商圈的龙头和地标 京乃至全国的 商业标杆 最有价值房产策划2000案 四 西单MALL项目的商业业态规划定位四 西单MALL项目的商业业态规划定位 最有价值房产策划2000案 2008 11 26 中粮置业 47 1 西单MALL项目主题定位1 西单MALL项目主题定位 西单MALL的定位和主题应该为 Happy street 西单MALL的定位和主题应该为 Happy street 目前西单商业的主要特点 第一组主要消费群 龄集中在18 24岁 由于部分 啃 族 的特点 所以具有较高 的有效消费 他们对 商品 比较热衷 同时容 接受新鲜事物和文化 第二组主要消费群 龄主要集中在25 35岁 他们有的刚参加工作 有的刚刚组织家 庭 尚无孩子 所以他们具有 月光族 的特点 希望享受品质生活 未来西单的需求趋势 希望能够有 多的消费体验 西单mall可以用灵活广泛的推广活动来填补目前西单 商业区体验式消费空白 希望有 多餐饮区来提供就餐聚会和休闲的场所 希望能够有国际潮 品牌的旗舰 2 3层 展示 希望有高质的推广宣传活动引导消费 而 是一味的打折活动 价格战 最有价值房产策划2000案 2008 11 26 中粮置业 48 HAPPY STREET 欢乐街市 潮 之源HAPPY STREET 欢乐街市 潮 之源 H H happy 欢乐 愉快 high 高 兴奋 hip hop 嘻哈文化 S S style 方式 样式 source 源头 sex appeal 性感 Saturday 星期 最有价值房产策划2000案 2008 11 26 中粮置业 49 楼层主题定位 星座 楼层主题定位 星座 B2 秋叶源 电子 数码 通讯产品展示 销售 发布 B1 丽人街 个人护 香水 保养品 内衣等 F1 F2 时尚街 国际时尚 装 进口 装 旗舰店 F3 潮 街 大众品牌 装和饰品等 F4 动感街 休闲 运动 户外 男装等 F5 创意市集 牛仔 日韩潮 创意小店 玩具等 F6 创意食坊 亚洲知名餐饮品牌旗下的创新餐饮模式 F7 第四食馆区 国际美食 魔术 F8 吃多玩乐 电玩 美食广场 Hip Hop文化 F9 健康俱乐部 康体健身 SPA F10 11 娱乐天地 数码影院及相关产品 最有价值房产策划2000案 2008 11 26 中粮置业 50 2 西单MALL项目业种分类规划2 西单MALL项目业种分类规划 潮流名店潮流名店 钟表 珠宝 时装旗舰店 时尚服饰时尚服饰 时尚女装 内衣 时尚配饰 休闲 男装 运动户外 童装玩具 生活品味生活品味 个人护理 香水 家居生活 影音设备 书籍 音像 礼品 电子数码 美容美体 SPA 健身 创意集市创意集市 牛仔部落 创意坊 涂鸦廊 音乐吧 日韩天地 中西美食中西美食 创意食坊 第四食馆区 吃多玩乐 咖啡美点 甜品精选 便利快餐 特色餐厅 玩乐天地玩乐天地 嘉禾数码影院 世嘉电玩 魔术屋 动漫乐园 服务设施服务设施 银行 提款机 旅行社 花店 便利店 最有价值房产策划2000案 2008 11 26 中粮置业 51 3 西单MALL项目垂直业态规划3 西单MALL项目垂直业态规划 最有价值房产策划2000案 2008 11 26 52 B2 秋叶源 B2 秋叶源 中粮置业 4 西单MALL项目水平业态规划4 西单MALL项目水平业态规划 服务设施 BANK Tong Ren Tang ATM 7 11 Flower store 书籍 音像 礼品 思考乐书局 精彩飞扬 礼品 杂志 办公用品 便利快餐 肯德基 麦当劳 必胜客 吉野家 味千拉面 面爱面 东方既白 电子数码 AV Life SONY Lifestyle Store Apple Ipod KINFIC Oregon Scientific Samsung Tai Lin Universal Audio Video Center Xidan Science Technology City 最有价值房产策划2000案 2008 11 26 中粮置业 53 B1 丽人街B1 丽人街 内衣秀 戴安芬 爱慕 欧迪芬 CK La clover 婷美 桑扶兰 曼尼芬 香水 CK BVLGAR KENZO HUGO BOSS 丝夫兰 形象设计 美甲 莎茜美甲 皇室美甲 形象设计室 个人护理 超市 碧欧泉 植村秀 M A C 安娜苏 欧伯莱 美宝莲 max factor red earth Aqua 兰芝 欧莱雅 高丝 百草集 玉兰油 露得清 一朵 Marionnaud 莎莎 薇姿 The Body Shop Watsons 最有价值房产策划2000案 2008 11 26 中粮置业 54 F1 时尚街F1 时尚街 时装旗舰店 Bestseller Esprit Marionnaud Novo Sephora Tommy Hilfiger Zara C A 钟表 珠宝 时尚配饰 Omega Rolex 施华洛世奇 Folli Follie Enzo Agatha Time Zone 流利工坊 时尚女装 Armani Exchange Artini Cerruti Jeans Charles Jourdan CK Jeans Episode Genten Lacoste Miss Sixty Moiselle Miu miu Max co Marisfrolg 甜品精选 Haagen Dazs 最有价值房产策划2000案 2008 11 26 中粮置业 55 F2 时尚街F2 时尚街 时装旗舰店 Bestseller Esprit Marionnaud Novo Sephora Tommy Hilfiger Zara C A 咖啡美点 星巴克 水果捞 钟表 珠宝 时尚配饰 Omega Rolex 施华洛世奇 Folli Follie Enzo Agatha Time Zone 流利工坊 Guess 时尚女装 Charles River Energie Fornarina Jessica Kookai 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