001 第一章 认识房地产.ppt

思源集团 房地产基础知识培训 第一章认识房地产 何为房地产 房地产是房产与地产的总称 认识房地产 何为房地产 思源集团房地产基础知识培训 房地产是房产和地产的总称 其在物质上是由土地及土地上的建筑物和构筑物组成 在经济学上也叫不动产 房地产包括实物 权益和区位 认识房地产 何为房地产 实物 指的是房地产中可以看得见 摸得着的部分 例如外观 结构 装修 设备等 权益 指房地产中无形的 不可触摸的部分 包括权利 利益 收益 如使用权 所有权 抵押权等 区位 指的是房地产的空间位置 具体的说 一宗房地产的区位是该宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系 何为房地产市场 房地产市场的组成 建筑商 原材料供应商 政府 供应者 消费者 中介 服务机构 中国房地产发展历史 第一阶段 房地产萌芽阶段 1991年之前 一 认识房地产 中国房地产发展历史 早在1978年 邓小平就曾经指出住房制度的改革 相关部门在借鉴国外房地产发展历程的基础上开始了相关的理论研究 同时启动了房地产开发的准备工作 到1980年国家再次指出房改这一方针 按照指示 1980年国家相关部门组织有关专家小组就开始了关于住房建设体制的改革研究工作 即如何将住房走向商品化 1984年研究小组提出一个模式 称 统一规划 合理布局 综合开发 配套建设 但这一模式必须统一由一个开发公司实施 将规划设计院 建设单位 施工单位等关联单位有效组织起来 截止到1984年末 全国才有了几百家开发公司 其中1980年 我国第一个商品住宅小区 广州东湖新村正式对外发售 第一阶段 房地产萌芽阶段 1991年之前 二 为了推动住宅商品化改革 将国有和集体土地使用权出让 转让出去 形成商品化 建设部就这一土地有偿使用问题首先在改革最前沿 深圳 设立试点 1987年深圳诞生了全国第一块通过招标方式完成市场交易的土地 1987年7月18日 全国第二块土地 上海虹桥一地块以招标方式完成出让 同年 深圳率先出台了新的房地产政策 房地产使用权可以交易 这个政策突破了当时计划经济条件下房子只能由政府分配的局面 带有实验性质 后来深圳的成功给很多城市发展带来启示 随后 在广州也出现了类似的情况 顺应我国南方试点城市住宅商品化改革的一系列阶段性成功 1990年5月19日国务院首次颁发了55号文件 即 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 这一条例的出现 顿时为萌芽状态的房地产发展注入催化剂 中国房地产始于南国热土 并逐步向内地渗透 认识房地产 中国房地产发展历史 第二阶段 房地产爆发期与平稳期 1991 1997年 一 1991年到1992年 是中国房地产的爆发期 特别是1992年邓小平视察南方以后 全国各地数千亿资金蜂拥扑向海口 广西北海 广东惠州等南方沿海城市 其中最著名的当属广州 华南板块 1990年祈福新村粉墨登场 随后华南碧桂园 广州雅居乐 星河湾 华南新城等大盘的陆续进驻 一个备受各方关注的 华南板块 逐渐浮出水面 并迅速走红于大江南北 在小平南巡讲话后 我国对外开放和市场化进行加快 从此 全国房地产价格放开 许多政府审批权利下放 金融机构开始发放房地产开发贷款 借助宏观经济的 加快改革开放建设步伐 的大环境 中国房地产市场进入了快速扩张期 背景资料1 在广州这片热土 诞生了中国第一家房地产开发企业东华实业 最早的国有土地有偿使用法律 最先使用的 房地产 一词 第一次国有土地使用权出让 最早成立的房地产协会 广州房地产协会 最早的 房产证 最早的房地产专业刊物 最早的抵押按揭业务 最早的大型社区 祈福新村 最早的民营房地产企业 最先掀起的 大盘时代 背景资料2 事实上 1992年的万科仍醉心于外贸业务 房地产业不过小试身手 1995年以前的朱孟依仍将自己的影响力局限于建筑业 合生 珠江的未来无从知晓 认识房地产 中国房地产发展历史 第二阶段 房地产爆发期与平稳期 1991 1997年 二 思源集团房地产基础知识培训 而正当房地产如火如荼的发展 国家突然 急刹车 1993年6月23日 宣布终止房地产公司上市 釜底抽薪控制银行资金进入房地产 同年6月24日中共中央 国务院印发 关于当前经济情况和加强宏观调控意见 提出整顿金融秩序 加强宏观调控的16条政策措施 引导过热经济实现软着陆 国家开始了对房地产市场大规模的清理和整顿 此外 1993年12月13日国务院发布了 中华人民共和国土地增值税暂行条例 决定自1994年1月1日起在全国开征土地增值税 这一税种的征收 使大部分房地产开发企业受到影响 特别是开发别墅 公寓 写字楼等高档项目的开发商 以及炒卖楼花的个人买卖行为 房地产市场受到极大的挤压 经过1993年的宏观调控 房地产投资过热的趋势得到抑制 中国房地产由此进入相对平稳的发展期 认识房地产 中国房地产发展历史 第三阶段 房地产活跃期 1998 2002年 一 思源集团房地产基础知识培训 纲领性文件的颁布促使房地产发展开始由平稳进入活跃1998年我国住房体制改革的纲领性文件 关于进一步深化城镇住房制度改革 加快住房建设的通知 国发 1998 23号 文件出台 决定自当年起停止住房实物分配 建立住房分配货币化 住房供给商品化 社会化的住房新体制 这项重大改革举措已对我国的房地产业的发展产生了巨大的推动作用 2000年房企上市禁令到期 1993年起我国的资本市场对房地产企业关闭的大门重新开启 国家房地产利好政策的颁布的同时 地产市场行情持续看好从1999年到2002年 房地产开发投资的增长率分别为13 19 25 和29 商品房竣工面积增长率都在20 以上 房地产销售面积始终保持在25 30 房地产销售额的增长在30 左右 数据表明 供求之间的增长率是比较平稳的 一段时间以来中国房地产发展都处于活跃发展时期 同一时期 也有某些经济学家高呼 房地产的冬天就要来了 以此给房地产市场降温 但在房地产近乎暴利的驱使下 全国房地产进入了快速发展轨道 认识房地产 中国房地产发展历史 第三阶段 房地产活跃期 1998 2002年 二 认识房地产 中国房地产发展历史 房地产进入深广一枝独秀到全国多点开花时期而在具体的房地产开发过程中 北京 上海 深圳三架马车分别代表三个地区不同的战略定位 北京的政府化 上海的国际化 深圳的市场化 由于部分深广一带的开发商外迁至环渤海 长三角等地 带动全国房地产开发水平普遍上涨 因此房地产发展在由过去的南方一支独秀 转变成为全国多点开花 这一时期 北京知名的开发商如华远地产 天鸿地产等 都有很深的国企背景 在企业的某些行为 决策上带有很重的国企特点 上海知名的开发商如绿地集体 复地集团 在国际化城市的背景下 正在跃跃欲试跨地区发展 争抢长三角市场份额 而彼时的深圳房地产发展已经代表全国最高水平 如日渐成熟的万科 中海 金地等 不但在当地继续深耕 而且已经走出珠三角 向着长三角 环渤海进军 代表性企业万科已经在上海 浙江 江苏 天津 沈阳 长春等十余城市布局 谋求未来跨区域发展已然成为他们的企业战略之一 第四阶段 房地产调控期 2003 至今 一 多种原因促使房地产价格走高由于前一阶段中国内地房地产发展迅速 企业数量剧增 很多资金都追加到房地产领域 这其中一个显著的特征是港资 外资进入内地房地产市场 大量的热钱投入到内地房地产市场 内资 外资 港资共同起舞 致使房地产价格逐年攀高 甚至似乎失控 市场的理性不复存在 从2002年至2005年4月 全国住宅用地平均价格指数在五年间上涨了54 2 京 沪 穗 深等地房地产价格均上涨一倍以上 杭州则超过了200 这其中有正面的推动力 如经济发展 居民购买力增强 供求关系变化 农村城镇化等 但其间也蕴藏着大量非理性繁荣的因素 政府 经济学家 甚至普通市民对此表示担忧 更或者不满 思源集团房地产基础知识培训 认识房地产 中国房地产发展历史 资料链接 例如2003年初期进入中国房地产市场的财富集团旗下的全资控股公司 CREO房地产投资公司 其为爱尔兰最大的房地产投资公司 公司的发展目标之一就是成为 最大的专注于中国房地产投资和开发的欧洲公司 第四阶段 房地产调控期 2003 至今 二 针对房地产严峻的市场情况 国家紧急出台了多项政策2004年8月 国务院及时颁布8 31土地政策 从源头上规范土地市场 2004年10月29日 央行提高商业银行存贷款利率 第一次明确地表明 国家坚定地通过经济手段来调控房价的政策不会改变 当年针对房地产投资规模过大 增长速度过快等问题 中央果断采取措施 严把土地 信贷两个闸门 2005年两会期间 温家宝总理在政府工作报告中明确提出 要严控房价 防范金融风险 2005年3月30日 国务院出台 关于切实稳定住房价格的通知 将房价问题提至政治高度 2006年5月24日国务院办公厅转发的建设部等9部委 关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见 国办发 2006 37号 对六项措施做了进一步细化 在套型面积 小户型所占比例 新房首付款等方面做出了具体规定 政策目标集中于调整住房供应结构 稳定住房价格 从 国八条 到 国六条 从 调控 到 再调控 央行严控房贷的121文余热未尽 中国房地产又面临新的政策考验 2003年以来 中国房地产宏观调控政策不断 不能简单地理解为开发商的优胜劣汰 或仅仅是一种土地资源的再分配 而应该是房地产行业市场发展阶段性的调整信号 行业规范性 结构性调整将借此深入展开 认识房地产 中国房地产发展历史 北京房地产发展历史 第一时期 1993 1998年前后 一 思源集团房地产基础知识培训 认识房地产 北京房地产发展历史 1990年 为亚运村配套的亚运村的开发被认为是北京商品房开发的开始 此后 亚北 成为京城人所共知的一个房地产区域名词 京城区域楼市就此拉开序幕 1993 1994年前后 开发商在立汤路沿线建起了王府花园 蓬莱苑别墅等居住社区 京城最早一批自购房者在此云集 1995年方庄住宅区基本建成 开启了北京商品房热卖先河 1985年开始建设 到1995年底 除一些配套设施和大型公建外 4个被誉为 古城群星 的园区在方庄约148万公顷的土地上建起 标志者方庄社区已经基本建成 总建筑面积266万平方米 是市世纪90年代 北京规模最大 档次最高的大型住宅小区 1998年 受亚州金融危机冲击 北京高档外销物业市场遭受重创 到1999年上半年市场依然低迷 第一时期 1993 1998年前后 二 思源集团房地产基础知识培训 认识房地产 北京房地产发展历史 1992年11月18日 北京市政府发布 北京市人民政府关于外商投资开发经营房地产的若干规定 放开了房地产投资者的范围 商品房销售价格及销售对象 明确了可以按规定预售房屋 这标志者商品房预售制度在北京的开启 1993年4月 北京市房地产管理局实行外销商品房预售许可证制度 1995年 北京市房地产管理局决定 自5月1日起 对各房地产开发企业在北京开发建设的内销商品房实行销售许可证制度 没有此证不得销售 从法律的角度明确了房地产预售许可制度 1995年 城市房地产管理办法 出台 2001年修改 该办法对房地产买卖 赠与 交换等房地产转让过程进行了规范 第一时期 1993 1998年前后 三 1993 1998年北京的房地产处于 摸着石头过河 阶段1993年到1998年这一时期 房地产业是起步维艰 建筑形态千篇一律 市场基本上是国企一统天下 所建项目也大都为相关国家机关 企事业单位自用住宅 只有极少量商品房和外销公寓 在这个阶段 很多开发商甚至不懂得房地产业的基本常识 只是重复着千篇一律的建筑形态 无论是多层 还是高层 不管是塔楼还是板楼 都好像出自一个建筑师之手 认识房地产 北京房地产发展历史 1998年是北京房地产市场发展的转折点1998年7月3日 国务务发布了23号令 国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知 通知要求从1998年下半年开始停止住房实物分配 也就是停止福利分房 1999年北京市落实国务院的通知 出台了 北京市进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设实施方案 之后 北京开始了小步慢跑的房产改革 在北京实行了五十多年的福利分房制度在世纪之交正式退出历史舞台 第二时期 1998 2006年之间 第一个时期 1998 2000年 北京房地产业的缓慢发展时期第一个时期 房地产业属于积蓄力量的阶段 虽说福利分房制度退出历史的舞台 但从房地产业发展的情况来看 部分开发商已经积累了一定的经验 开始拓展业务 运作规则也在不断的建立 健全 可以说房地产业逐步走向程序化 法治化 规范化 政府也在进一步规范房地产市场 出台了一系列相应的法规 规范 政策来规范市场 但这个时期开发产品品质没有实质性的突破 同质化现象非常普遍 认识房地产 北京房地产发展历史 第二个时期 2000 2006年 北京房地产业的快速发展期第二个时期 北京房地产进入大规模的市场化开发阶段 楼市进入品牌企业时代 各个区域的楼盘如雨后春笋般成百上千地冒了出来 造就了众多的品牌开发商 产品的竞争也是此起彼伏 北京房地产市场进入产品竞争的时代 市场由完全的卖方市场向买方市场转换 在这一时期 北京市场涌现出多元化物业 新型地产运作模式 新理念 新策划 新广告 新项目层出不穷 第三时期 2006年 至今 北京房地产进入飞速发展的产业竞争阶段房地产业进入全面的规范化 市场化 相对透明化的时代 行业内的竞争更加激列 随着土地政策逐渐收紧 开发商拿地的门槛一步步升高 开发商间的竞争已经到了白热化的状态 部分没有实力的小开发同已经逃汰出局 市场的竞争已经不局限于单纯的产品竞争 而是属于产品品质 开发商品牌 信誉 售后的物业管理品质等全面的竞争 随着北京中心城区开发的成熟 开发的热点已经转向了五环沿线 郊区化开发已经成为楼市场的主流声音 认识房地产 北京房地产发展历史 北京房地产发展预测 未来三年土地供应以郊区为主 认识房地产 北京房地产发展预测 住宅用地6400公顷 其中 经济适用住房及廉租房用地860公顷 两限普通商品房 用地740公顷 其他商品房用地4800公顷 国家虽然加大了经济适用房 廉租房 两限房的供应 但是总体供应将因为供给结构的不对称等原因 而发生阶段性的供不应求 首都功能核心区和城市功能拓展区土地供应量不超过土地供应总量的30 城市发展新区和生态涵养区土地供应量不低于土地供应总量的70 城市功能拓展区和城市发展新区土地供应量不低于土地供应总量的70 规划新城范围内土地供应量不低于土地供应总量的40 2008年后房价依然上扬 为了确保奥运会期间人们的顺利出行 也为了缓解交通状况 北京正在加紧建设地面交通和轨道交通 其中轨道交通 即地铁 对城市的影响更为明显 随着北京地铁五号线 十号线的陆续竣工 地铁沿线及周边甚至辐射范围内的房价必将随之上涨 为确保奥运会筹备的顺利进行 北京市将会利用政府手段使一些在建项目短期内停止施工 奥运会后才会恢复建设 由于政策性暂停施工造成的奥运会前后而形成的短期供应缺乏也将成为房价上扬的推动力 根据一般的经济发展规律 经济的快速增长必然导致商品房价格上涨 在经济增长过程当中 有一定的财富积累 外汇储备积累只是一方面 最重要的就是国内名义GDP增长的财富积累在整体的没有通货膨胀大环境下 它实际上表现上在某种程度上的所谓的资产价格的增值 另外 股市牛市过程中也会创造很多财富 在国家资本帐户管理相对封闭的情况下 这种积累的财富大多反映到房地产资产投资中 认识房地产 北京房地产发展预测 未来3 5年内房地产需求将依然旺盛 住房体制改革也归结于广泛意义上的消费升级 也就是大量的居民从没有住房升级到拥有住房 从小面积住房升级到大面积住房 随后的城镇化进程加快和中国经济多年积累成果带来的住房升级换代需求将各大中心城市的房地产市场推向纵深发展 拆迁带来的被动需求不容忽视 相关文件显示 近几年拆迁目标主要锁定在城六区的城中村 危改区 老胡同等 而经验数字表明 拆1平方米旧房可建3 55平方米新房 按照北京理工大学教授杨东平 城市季风 描述了 拆迁经济学 原理 大规模拆迁 制造购房需求 推动房地产开发 再拆更多的房 如此循环 拆得越多 需求越旺 房地产就越发达 这就是为什么用推土机开路 迫不及待地把大片历史文化街区和古老建筑夷为平地的经济原因 由此可以看出 未来由拆迁产生的需求将会是北京重要的需求之一 投资性需求日益膨胀 如果进一步分析大量投资性房地产需求存在的根本原因 我们认为国内外资金的取向是明显不同的 国内资金由于社会保障体系改革的滞后 医疗 教育 养老保险覆盖面极小 导致很多居民对自己未来生活存在的不确定性深存担忧 而医疗 教育等价格大幅上涨以及即将进行的电煤水气等资源产品的价格改革无疑增加了人们对未来通货膨胀的担心 因此很多居民将房地产作为重要的保值增值手段 据麦肯锡2005年一项社会调查结果看 超过一半以上的受访者都认为拥有房地产是最明智的投资方式之一 国际资金这些资金的逻辑更为简单 随着中国经济在世界经济中地位的不断提升 那么他们必须增加在中国的资产配置比例 而房地产作为一种流动性较好的资产 无疑会得到部分资金的青睐 认识房地产 北京房地产发展预测 未来1 2年内 国家政策调控将加强实施力度 从宏观政策来看 政府依然会在土地 金融 税收三大方面加强对房地产市场的调控 如严查土地管理 继续提高银行利率 加强二手房交易环节管理 对于第二套住房首付提高 打压房地产投资 投机行为等等 通过房地产各个环节的监控 管理 使房屋价格控制在一个合理的区间内 加大供给 抑制投机 落实政策 适时出台更有力的调控举措 使房地产市场尽快回归平稳发展的轨道 认识房地产 北京房地产发展预测 我国房地产业发展现状及趋势 近十年房地产业发展迅速 市场化程度高 我国房地产在改革开放以前 实行的是统建统分制度 房地产业也逐步过渡到一个以企业为主体 市场为导向 社会资金为依托 以配套建设为中心的综合开发阶段 进入 世纪 年代之后 房地产进入了一个前所未有的兴旺发达期 土地成片开发和大量外资的引入 形成了外资 合资和内资开发公司齐头并进的势头 住宅 楼宇 商业大厦 公共设施等纷纷拔地而起 我国的房地产业作为一种重要的经济杠杆 在城市建设 改善人民生活 促进经济发展等方面发挥了巨大的作用 房地产开发规模正以每年平均 左右的速度增长 在整个国民经济中已占有举足轻重的地位 其次 我国自提出建立社会主义市场经济体制以来 房地产业也和其他产业一样市场化进展明显加快 这主要表现在 住宅由计划封闭生产转向商品化经营 全民 集体 股份 合资 民营等多种经济成份并存 开创了中国房地产投资主体多元化的时代 投资 融资由拨款改贷款 增强了房地产业的造血机能 运用 以新补旧 以丰补歉 以路带房 以房补路 的方式方法 实现了住房建设和城市建设协调发展 城市土地由无偿划拨转为有偿出让 直至今天推行公开拍卖 为城市建设积累了大量的资金 实行货币安置 推行了货币分配制度 拆迁合理安置 取消福利分房 培育住宅买卖市场 使我国的房地产市场逐步走向良性循环的发展轨道 认识房地产 我国房地产业发展现状及趋势 房地产企业规模化 集团化发展 行业集中度明显加快 一些房地产巨人正在形成 房地产行业是一个资金密集型的行业 也是风险较大的一个行业 因此 要想在日益激烈的房地产市场竞争中长久地生存和发展 必须具有强大的资金实力 世界各国房地产发展历史的共同点就是企业的规模化和集团化 只有少数十几家 几十家大的房地产公司主导了大部分市场 我国房地产业经过前几年的高速发展 目前正处在一个结构性转变的关键时期 一些大的房地产公司的实力正在急剧增强 市场竞争的核心能力正在加速形成 一批对市场有较大影响能力的房地产龙头企业正在脱颖而出 实力小和缺乏核心竞争能力的房地产企业 在未来的几年内将会面临被淘汰出局的危险 认识房地产 我国房地产业发展现状及趋势 房地产企业更加注重树立品牌 培育企业可持续发展 房地产市场竞争正向多元化 纵深化方向发展 保持企业的长久生存和发展也即可持续发展问题 随着市场竞争的日益激烈和外部环境的急剧变化 正越来越受到企业家们的关注 拥有一个知名品牌 是企业获取可持续发展的一个非常重要的因素 这是因为 在买方市场条件下 消费者成为左右市场和企业生存的决定因素 拥有一个良好的企业形象 当消费者进行决策时 潜伏于心中的形象认识就会成为决策指令 这种指令对于企业来讲 就是企业的品牌形象 是一笔最重要的无形资产 这也促使房地产开发商把品牌作为战略竞争的一个手段 从而使房地产业朝品牌化的时代发展 在市场供大于求的状态下 要取得竞争优势 立于不败之地 就必须有一个超越以前的竞争优势 要想超越自己 超越对手 自然就会走以品牌竞争之路 所以 房地产业走向以品牌为主要竞争手段的多元化 纵深化竞争阶段 这既是产业竞争的结果 也是市场走向成熟的必然要求 房地产企业除了塑造品牌可持续发展的要素之外 土地也是房地产公司可持续发展的一个重要的因素 拥有大量的优质土地储备 是保证房地产企业取得良好经济效益的重要因素 为此各房地产企业正在实施土地储备战略 认识房地产 我国房地产业发展现状及趋势 各种高档楼盘横空出世 受到市场追捧 楼盘房价屡创新高 由于开发商财富的积累 开发水平的提高 很多企业打造高端楼盘 但价格之高超出一般消费阶层 甚至高端阶层消费 只有极少数的尖端客户才能有购买能力 这种现象主要产生在经济比较发达的地方 如北京 上海 深圳等地 认识房地产 我国房地产业发展现状及趋势 例如 民营经济在房地产领域中迅速崛起 其他有实力的集团也纷纷进军地产业 群雄逐鹿的时代已经来临 近年来 随着房地产市场的逐步复苏 加之房地产行业的平均利润较其他行业来说 还属较高 因此 吸引了民营经济和股份制经济的大举进入 民营经济发展迅速 并逐渐成为我国房地产投资增长的主要动力 大有国退民进的趋势 进入 年代后期特别是近几年来 由于我国买方市场的全面形成 实业领域投资机会越来越少 而房地产领域相对来说则机会大 获利高 加上政府的一系列鼓励措施的出台 所以吸引了许多在其他领域积累了一定资金实力的民营企业家转向投资房地产 再加上民营企业具有良好的管理机制并重视人力资源的开发利用 大量吸收国有房地产公司的优秀人才 从而迅速增强了企业综合素质 而国有企业由于体制和机制以及历史遗留问题等深层次原因 往往在竞争中处于劣势 这样就造成了民进国退的局面 在一些沿海发达地区 民营房地产企业已经占据主导地位 当然 这种格局符合优胜劣汰的市场竞争规律 有利于房地产市场结构和投资结构的调整 从而促进房地产业的健康快速发展 此外 民营房地产企业近年来除了迅速崛起外 国内其他有实力的集团出于多元化战略以及调整的需要 也纷纷进军房地产业 这是因为 一方面由于房地产行业的专业化分工不同 使得这一产业进入门槛低 只要有钱 设计有设计公司 建筑有建筑公司 自己只管当老板 另一方面 也是由资本的逐利性决定的 说明投资房地产仍有较大的利润空间 这种趋势也会产生积极和消极的两种后果 一是随着一些具有实力的集团的加盟 将使房地产市场竞争加剧 利润率迅速降低 增加整个行业的风险 二是将促使房地产行业整体水平的提高 从而有力地推动房地产行业尽快成熟 认识房地产 我国房地产业发展现状及趋势 我国房地产政策回顾 2001 2006年间国务院和国务院办公厅出台有关房地产的政策文件共25条 一 认识房地产 房地产政策回顾 2001 2006年间国务院和国务院办公厅出台有关房地产的政策文件共25条 二 认识房地产 房地产政策回顾 其中 出台最多的年份是2004年 7件 其次为2006年 5件 以 地 为标题的有17件 以 房 为标题的有7件 另有一件直接以 房地产 为标题 2001 2006年各部委房地产相关政策发布统计 2001 2006年国家发改委 建设部 国土资源部 财政部 税务总局 央行 含银监会 外汇局 等6部门针对房地产市场颁发的政策文件有171件 其中 2004 2006年发布的文件最多 分别达37 36件 按发布机构分 两主管部门国土资源部和建设部发布的文件数最多 分别为51件和42件 财政部和税务总局分别为25件和23件 发改委和央行等金融部门各发布15件 认识房地产 房地产政策回顾 单位 件 典型政策一 8 31大限 2004年3月 国土资源部 监察部联合下发了 关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知 所谓 8 31大限 就是指这一天新的全国土地政策将正式实施 通知中规定 认识房地产 近几年重大房地产政策要点回顾 2004年8月31日后 不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权 以前盛行的以协议出让经营性土地的做法被正式叫停 2004年8月31日以后 发展商必须及时缴纳土地出让金 而且如果在两年内不开发 政府可把该土地收回 典型政策二 七部委 关于做好稳定住房价格工作的意见 一 建设部 发展改革委 财政部 国土资源部 人民银行 税务总局 银监会于2006年4月30日发布 关于做好稳定住房价格工作的意见 意见中重点指出 认识房地产 近几年重大房地产政策要点回顾 加大土地供应调控力度 严格土地管理 对超过出让合同约定的动工开发日期满 年未动工开发的 征收土地闲置费 满 年未动工开发的 无偿收回土地使用权 要规范土地出让公告和合同的内容 加强房地产开发用地供后监管 对违反土地出让合同约定或有关规定的 依法追究违约违规责任 典型政策二 七部委 关于做好稳定住房价格工作的意见 二 认识房地产 近几年重大房地产政策要点回顾 调整住房转让环节营业税政策 严格税收征管 自 年 月 日起 对个人购买住房不足 年转手交易的 销售时按其取得的售房收入全额征收营业税 个人购买普通住房超过 年 含 年 转手交易的 销售时免征营业税 对个人购买非普通住房超过 年 含 年 转手交易的 销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税 各地要严格界定现行有关住房税收优惠政策的适用范围 加强税收征收管理 对不符合享受优惠政策标准的住房 一律不得给予税收优惠 加大土地供应调控力度 严格土地管理 对超过出让合同约定的动工开发日期满 年未动工开发的 征收土地闲置费 满 年未动工开发的 无偿收回土地使用权 要规范土地出让公告和合同的内容 加强房地产开发用地供后监管 对违反土地出让合同约定或有关规定的 依法追究违约违规责任 典型政策三 90 70政策 根据 国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知 自2006年6月1日起 各城市 包括县城 下同 年度 从6月1日起计算 下同 新审批 新开工的商品住房总面积中 套型建筑面积90平方米以下住房 含经济适用住房 面积所占比重 必须达到70 以上 各地应根据当地住房调查的实际状况以及土地 能源 水资源和环境等综合承载能力 分析住房需求 制定住房建设规划 合理确定当地新建商品住房总面积的套型结构比例 认识房地产 近几年重大房地产政策要点回顾 典型政策四 9次加息 一 2007年9月14日加息 成为2004年10月至今不到三年内的第九次上调利率 也是今年以来的第五次加息 此次央行加息的目的仍然针对的是经济过热 缓解通货膨胀的压力 不过对于普通的房贷消费者 节节攀升的利率使得贷款成本出现了明显的上涨 如果说前几次加息对于心理面的影响更大 那么9次加息累计之后 实际增加的贷款支出已经出现显著上升 房贷消费者面临巨大的成本累积风险 认识房地产 近几年重大房地产政策要点回顾 此前加息的幅度分别为0 09 0 18个百分点 此次加息幅度为0 27点 可见央行调控的决心 投资者将会更加青睐固定利率产品 典型政策四 9次加息 二 以一个贷款50万 年限20年 享受85 的优惠利率 采取等额本息还款 在第九次加息前的月还款额为3310 84元 在第九次加息后的月还款额为3773 78元 每月的还款额增加了462 94元 增加额相当于第九次加息前月还款额的13 98 还贷利息增加约12万元 贷款50万 期限20年 在月还款方面 使用公积金贷款每月可比商贷的优惠利率少412 93元 累计节省利息99104元 如果与商贷的基准利率相比 公积金月供少768 61元 利息节省达到184465元 认识房地产 近几年重大房地产政策要点回顾 案例说明 典型政策五 国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见 合理确定经济适用住房标准 经济适用住房套型标准根据经济发展水平和群众生活水平 建筑面积控制在60平方米左右 严格经济适用住房上市交易管理 经济适用住房属于政策性住房 购房人拥有有限产权 购买经济适用住房不满5年 不得直接上市交易 购房人因各种原因确需转让经济适用住房的 由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购 购买经济适用住房满5年 购房人可转让经济适用住房 但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款 落实解决城市低收入家庭住房困难的经济政策和建房用地 一是廉租住房和经济适用住房建设 棚户区改造 旧住宅区整治一律免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金 二是廉租住房和经济适用住房建设用地实行行政划拨方式供应 三是对廉租住房和经济适用住房建设用地 各地要切实保证供应 认识房地产 近几年重大房地产政策要点回顾 典型政策六 第二套 含 以上住房贷款首付不低于40 中国人民银行 中国银监会9月27日晚间联合下发关于加强商业性房地产信贷管理的通知 商业银行应提请借款人按诚实守信原则 在住房贷款合同中如实填写所贷款项用于购买第几套住房的相关信息 认识房地产 近几年重大房地产政策要点回顾 对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的 贷款首付款比例 包括本外币贷款 下同 不得低于20 对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的 贷款首付款比例不得低于30 对已利用贷款购买住房 又申请购买第二套 含 以上住房的 贷款首付款比例不得低于40 贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1 1倍 而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高 具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定 但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50 典型政策七 北京市经济适用住房管理办法 试行 和 北京市城市廉租住房管理办法 9月28日起颁布实施 北京市经济适用住房管理办法 试行 和 北京市城市廉租住房管理办法 9月28日起颁布实施 新政策规定 购买经济适用房满5年方可上市交易 出售时按一定比例交纳土地收益等价款 且政府拥有优先回购权 根据新出台的办法 北京市已购经济适用住房的购买人拥有有限产权 只能自住 不得出租 出借或从事居住以外的任何活动 购买经济适用住房不满5年的 不得上市交易 特殊情况下 可向购买人户口所在区县住房保障管理部门申请回购 回购价格按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素确定 而购买经济适用住房满5年的 出售时按照届时同地段普通商品房和经济适用住房差价的一定比例交纳土地收益等价款 并由政府优先回购 购房人也可以在补缴政府应得收益后取得完全产权 已经购买了经济适用住房的家庭又购买其他住房的 原经济适用住房由政府回购 回购的房屋重新作为经济适用房向符合条件的家庭出售 认识房地产 近几年重大房地产政策要点回顾 典型政策八 物权法 2007年10月1日 物权法 正式实施 物权法 是确认财产 利用财产和保护财产的基本法律 是调整财产关系的重要法律 现将物权法的相关重点陈述如下 认识房地产 近几年重大房地产政策要点回顾 物权法 第十二章一百四十八条 建设用地使用权期满 根据公共利益需要收回的 应对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿并退还相应的出让金 第一百四十九条 住宅建设用地使用权期间届满的 自动续期 物权法 第十六章一百八十四条 下列财产不得抵押 一 土地所有权 二 耕地 宅基地 自留地 自留山等集体所有的土地使用权 但法律规定可以抵押的除外 三 学校 幼儿园 医院等以公益为目的的事业单位 社会团体的教育设施 医疗卫生设施和其他社会公益设施 四 所有权 使用权不明或者有争议的财产 五 依法被查封 扣押 监管的财产 六 法律 行政法规规定不得抵押的其他财产 物权法 第六章第七十七条 业主不得违反法律 法规以及管理规约 将住宅改变为经营性用房 业主将住宅改变为经营性用房的 除遵守法律 法规以及管理规约外 应当经有利害关系的业主同意 典型政策九 国土部防开发商 圈地 单宗土地开发建设禁超3年 为防止开发商 囤积 土地 国土部要求 单宗土地的开发建设时限原则上不得超过3年 国土部10月8日发布消息 该部已经下发通知 确保城市低收入家庭住房用地供应 廉租住房 经济适用住房和中低价位 中小套型普通商品住房建设用地 其年度供应总量不得低于住宅供应总量的70 通知 明确提出 各地要合理控制单宗土地供应规模 缩短土地开发周期 每宗地的开发建设时间原则上不得超过3年 确保供应出去的土地能够及时开发建设 形成廉租住房 经济适用住房和中低价位 中小套型普通商品住房的有效供应 在土地供应的批后监管方面 国土部此次的 通知 要求 对没有按照土地使用合同开工建设和竣工的 各地要依法依规提出处理意见 督促企业限期完成开发 对没有按处理意见进行整改的企业 要禁止其参加土地招拍挂活动购置新的土地 同时 对于闲置土地的处置 通知 规定 对超出合同约定动工开发日期满一年未动工开发的 要依法征收土地闲置费 并责令有关企业限期动工 竣工 认识房地产 近几年重大房地产政策要点回顾 典型政策十 招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定 10月9日 国土资源部正式发布最新版本 招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定 39号令 明确规定工业用地必须通过招拍挂公开方式出让 此外 建设用地使用权证书必须在完全付清土地款的情况下才能获得 不得进行按比例分期发放 此次规定第二十三条中指出 受让人依照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全部国有建设用地使用权出让金后 应当依法申请办理土地登记 领取国有建设用地使用权证书 未按合同约定缴清全部出让金的 不得发放建设用地使用权证书 也不得按出让金缴纳比例分期发放建设用地使用权证书 认识房地产 近几年重大房地产政策要点回顾 房地产管理部门与五证的取得 涉及前期报批的房地产部门管理 根据我国当前法律 法规 规章 房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段 认识房地产 房地产管理部门与五证的取得 选址定点 规划总图审查及确定规划设计条件 初步设计及施工图审查 规划报建图审查 施工报建 建设工程竣工综合验收备案 选址定点阶段 此阶段一般办理以下事项 计委 现为发改委 审查可行性研究报告和进行项目立项 国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查 建委办理投资开发项目建设条件意见书 环保局办理生产性项目环保意见书 表 文化局 地震局 园林局 水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查 规划部门办理项目选址意见书 认识房地产 房地产管理部门与五证的取得 规划总图审查及确定规划设计条件阶段 此阶段办理以下一般事项 人防办进行人防工程建设布局审查 国土资源局办理土地预审 公安消防支队 公安交警支队 教育局 水利局 城管局 环保局 园林局 文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查 规划部门对规划总图进行评审 核发 建设用地规划许可证 规划部门确定建设工程规划设计条件 认识房地产 房地产管理部门与五证的取得 初步设计和施工图设计审查阶段 此阶段办理以下一般事项 规划部门对初步设计的规