物业部的现状与规划(草稿).doc

物业部的现状与规划（草稿） （2014年）目前物业部有员工96人、其中：自有职工64人、劳务派遣18人、临时用工14人（主要是门卫、保安），担负着六建集团公司19片宿舍区、基地共计24.79万平米、3500余户居民房屋的维修，水、电、暖的供应，设备、设施的维护保障及安全维稳等任务，同时担负着集团公司84618.07平米房屋、场地的出租管理等工作。面对集团公司交给我们的这些艰巨的任务，新成立的物业部领导班子在集团公司总经理助理兼物业部经理、总支书记王营同志的率领下，对所属的每一个宿舍区、基地都进行了初步的调研与走访，并对物业部各部室所担负的工作与职责进行了充分的了解，对于物业部辖区的现状、存在的问题、未来的规划，领导班子召开了专题工作会，通过分析和商讨，形成了统一的意见并制定出未来三至五年规划，向上级领导作如下的汇报：第一部分：辖区的现状与存在的问题一、非经营性资产1、楼房的问题是：外墙皮脱落，存在着安全隐患；屋顶防水层老化，早已过了正常的使用周期，雨季漏雨。室内外上水管、暖气管线老化、遭朽跑冒滴漏严重，32号院内水压低，致使4层以上用水高峰时几乎无水可用、更别说洗澡了；下水管锈蚀漏水、造成居民上厕所打伞；暖气管线锈蚀、管壁极薄加压容易爆裂、致使冬季屋内温度低于16度。电气设备中变压器容量小，随着人们生活水平的提高，家用电器逐年增多，变压器严重超负荷，这几年我们一直高峰时分区采用拉闸限电的措施以保护变压器设备；随着用电器具的增多，电气线路已不堪重负，电线老化严重，存在着严重的安全隐患。2、平房的问题是：房顶是大泥瓦（目前已无厂家生产此瓦）或者苇席顶子（属易燃物），檩条遭朽，经过数十的年使用后，遭朽、变形、毁坏严重，雨季漏水时，除了无瓦可换外，也无法上人进行维修（脚一踩就漏）。个别宿舍区的墙体有的是空心墙，稳定性极差、有的下半部是空心砖、上半部是12墙，还有的是苇箔、抹灰而成，严重影响了房屋的稳定性和坚固性。电气线路老化、室外的电表箱裸露，不符合安全使用规程。严重超负荷、烧闸断线事故时有发生，再加上老百姓由于自建房等原因私拉乱接、比较杂乱，存在着严重的火灾隐患和不安全因素。排水设施：所辖宿舍区的排水设施不是使用期长、多数是根本没有排水设施。到雨季由于雨水排不出去，使房屋长时间的被浸泡在水里，严重影响到了房屋结构，进而出现意想不到的事故发生。3、电梯：高层（统建楼）的两部电梯已使用了16年存在着元器件老化、安全系数降低、安全隐患极大，一旦出事后果不堪设想，应及时给予更换。以上这些问题老百姓怨声载道、反映十分强烈，近年来曾多次致电各级政府和公司领导要求给予彻底修复，有的找上门的住户甚至将物业部办公室的门都踹破了，给我们的工作带来极大的压力。如果从老百姓的角度考虑，水管无水、厕所漏水、暖气不热、天热还停电无法用空调，确实给日常生活带来巨大的不便。脾气火爆，上门找我们吵架、骂大街等我们也能理解。2、经营性资产多地房产权属证明不全，给经营管理带来很大难度，一些有承租意向的优质客户因无法办理相关工商注册、变更手续而放弃租用房产，同时租金价格也受到影响。如：复兴路32号院位于海淀区西长安街沿线，始建于上世纪五十年代，至九十年代陆续形成现有规模，总建筑面积96048.67平方米，房产证于1988年办理，所有权性质为“全民”，房屋用途为“住宅”，六建集团公司2010年搬离前，该院内办公区一直作为公司工商注册地址，搬离后上述非住宅用房约19420.95平米作为经营性资产用于内部单位办公及对外租赁。2011年12月后，因工商部门不再为“住宅”性质的房产提供注册登记，该院内经营性房产经营规划无法实施。还有建筑面积达2413平方米的培训中心大楼7-9层，该房产于2007年6月由北京中泰新实业股份有限公司移交六建集团公司管理使用后，至今未办理房屋权属证明，极大地影响了房产租赁收益。另外，还有因房产自身老旧或者配套设施不全、老旧、超负荷运转等原因不能保证居民及租户正常而影响出租率及价格的情况。第二部分：改造、规划与设想一、房屋设备设施的改造规划鉴于物业部辖区需要改造的项目较多，考虑到公司资金紧张，我们建议分出轻重缓急，在资金允许的情况下，拨出专项资金，逐步进行改造（每年改造一批），以延长房屋、设备、设施的使用寿命。下表为5年改造规划：（最终改造费用以实际发生为准）宿舍区改造内容金额/元备注第一年特钢电改300 万元复兴路32号院统建楼电梯大修10万元两部五芳园23#、24#、25#做防水40万元复兴路32号院配电室900万元一处合 计1250万元第二年复兴路32号院配电室900万元一处复兴路33号院西平房危改18万元五孔桥1#、2#暖气管线229万元上下水合 计1147万元第三年复兴路32号1#、2#、3#、4#、5#暖气管线490万元上下水永乐小区47#、68#、8#暖气管线216万元上下水复兴路32号院1#、2#塔楼暖气管线650万元上下水合 计1356万元上下水第四年古城南里1#楼暖气管线157万元上下水五芳园23#、24#、25#暖气管线486万元上下水半壁店1#、3#楼暖气管线97万元上下水普惠南里3#、4#楼暖气管线205万元上下水永定路15号院1#楼暖气管线57万元上下水合 计1002万元第五年复兴路32号院7#、8#、9#、10#、11#、12#、13#、14#、15#、16#暖气管线566万元上下水吴家村平房换顶139万元八宝山平房换顶16.5万元大红门平房换顶45万元北重平房换顶88万元特钢平房换顶62.5万元杜家坎平房换顶23万元长辛店平房换顶34万元合 计974万元二、未来三年经营工作规划 2014年需要完成的任务一、 完成有证房产出租率100%，用2-3年时间将有证房产进行系统整合，尽一切可能用于对外部的出租经营，保证资产收益最大化。二、 3月向集团公司提出申请，庆集团公司协助解决复兴路32号院、培训中心大楼房产证不全问题，此问题计划于32号院整体出租前解决。三、6月30日前腾空复兴路32号院（8169.6M2），该办公区整体出租做准备。四、6月30日前找寻到适合商户并与签订租赁合同。计划此地初始租金为800万元起（2013年此地合同总额为1472024.45元，约合0.49元/M2/天）约合2.68元/M2/天（当地同类房产现市场价额均为3元/M2/天），合同期为10年-15年，年递增幅度5%。合同免租期最长不能超过半年，争取2014年底前实现此地收益。五、年底前将五孔桥56号院原18项目部用地1079.78M2，（房屋面积687.63M2场地面积392.15M2）用于对外出租经营（原收益为0元），该地虽为无证房产，院内房屋也很破旧，但因所处地理位置还有一定优势，所以预期年最低收益也在54万元左右，其中房屋收益401575.92元，约合1.6元/M2/天（当地有证房产现市场价格均为2元/M2/天），场地收益143134.75元约合1元/M2/天（当地现市场价格均为1元M2/天），合同期为10年-15年，年递增幅度5%左右。合同免租期最长不超过3个月，争取于2015年第一季度实现此地收益。2015年需要完成的任务一、2015年计划将海淀区玉泉路甲2号楼现为集团总部所在的物业整体出租。此地经营面积6767.31M2,所处地理位置优良，且证照齐全，现年收益为3953211元，约合1.6/M2/天，如2015年完成整体出租准备，预计2016年收益为9880272.6元，约合4元/M2/天（当地同类房产现市场价格均为4元/M2/天）二、丰台区张仪村、二通基地建议作为内部单位调整用地。三、内部合同争取实现年增长。四、内部整合方案：目前原办公区内共有10家内部单位（以下均简称），建议将市政道桥、房地产、装饰公司以及建松劳务、工程管理和物业分公司6家单位迁出：出于既不影响整个院落的出租，同时尽可能让离退休职工办事相对便利的考虑，将离退办安置在县市政道桥所在院内，公司档案室迁至北重基地，原十五项目部所在院落或它处，居委会及家办所占用房位于院落最西边，独立出入，可由其继续使用，其他占用的零散房间需腾退，六分公司财务腾退所占房间。 a.2014年1月3日上报的五孔桥安置方案建议取消。因五孔桥地理位置相对以下安置地点有很大优势，此地用于对外经营的收益要远远高于内部用房的收益，故提议取消此地作为安置用地的计划。 b.二通基地方案中，因空置房屋面积较大，各单位新的办公面积可根据需要适当增加。另据物业公司反应，基地水质较差、硬度大，办公用电额定电流250A，电压低且按工业电计价，集中办公需解决饮用水及电量增容问题。 2014年至2016年年合同额预估a、2014年合同总额预计18704227.39元（增长率3.64%），外部合同额预计10716229.46元，增长额501405.46元增长率4.9%，内部合同额预计7987997.93元，增长额154759.98元，增长率1.9%。b.2015年合同总额预计27109227.39元（增长率44.94%）外部合同额预计19121229.46元，增长额度8405000元，增长率78.43%，内部合同额预计7987997.93元c.2016年合同总额37416499.99元（增长率38.02%）外部合同总额预计29428502.06元，增长额度10307272.6元，增长率 53.9%，内部合同额预计7987997.93元。第三部分：建章建制、规范管理物业部各部室现在存在的问题从表面看是多种多样，新老问题层出不穷，但归根到底是出在“人”的因素上。我们将从“人”治过渡到“法”治管理，降低个体差异性，逐渐规避在服务中和管理中出现的不规范。发现不足，要坚决彻底的修正，但在修正工作过程中又要把握好“度”，也就是要解决好“在谨慎中求发展，在发展中要谨慎的问题”。我们将建立项目经理、部门领导与员工之间的沟通渠道，沟通渠道要有透明度，通过沟通让员工对自己的岗位职责有认同感，让“想干事、会干事、干好事”的员工得到奖励和肯定，反之，将受到惩罚。具体做法如下：1、强化物业服务品质管理，将从目标管理入手，抓人员管理、目标管理、责任管理三个重点，分别对工程部、能源部、田村项目部、32号院项目部制定并实施一系列管理措施。2、强化人员的培训，我们将针对物业人员基础素质参差不齐的特点，不断强化人员岗位培训，提高人员的思想和业务素质，使得“一切为了住户和租户”的理论深入人心。3、重塑形象，要统一制作工服，胸前统一配戴标有“六建物业”的胸牌，向物业服务标准化迈进。4、32号院项目部：我们将对32号院的保洁员工作进行分片包干，责任到人。重新制定工作流程、保洁卫生标准。要做到有监督，有检查。工作重点还将放在美化环境上，清除各种小广告，清运各处死角的垃圾、渣土、废旧家具。要求承包32号院的停车管理单位真正承担起管理职责，规范停车秩序，对机动车辆和小商小贩派专人管理，保证消防通道畅通，在必要时重新施画停车位。5、能源部：积极与工程部配合，加快对各基地水电表、线路管道的改造，排除影响收取水电费的不利因素，从根源上杜绝损失。增加下户的收费次数，对于上班时间不能来缴费的居民，利用晚上时间上门收费，最大程度缩小水、电费收支差额是我们奋斗的核心。6、田村项目部：保洁工作要制定出保洁的工作流程和保洁标准，保安的工作要健全保安的门岗制度，巡岗制度，监控室的值班制度，要有培训，有监督，抓落实，使每个队员都能熟知自己的岗位职责。还要加强消防知识的培训，要懂得消防栓、灭火器的使用常识，做到小火能自救，大火会报警。前台及会议服务要制定和完善前台的岗位职责和标准。7、工程部：重新制定工程部各工种、各岗位的工作职责及管理制度，健全服务流程。建立健全各类突发事件应急预案及实施程序、各个岗位的工作表格、改革派车制度。重新制定请假制度。将维护维修放在首位，加强设备设施的巡查，发现问题及时处理。对影响民生的下水、上水、供电、供暖等工作更是放在重中之重。 第四部分：做好安全消防管理、确保社区稳定与平安积极配合物业分公司保指标、降成本的工作原则，狠抓消防、安全、治安、交通、防汛等综合治理，避免：消防、治安、交通重大安全事故，并做好维护稳定工作，为物业分公司完成领导下达的各项工作指标提供有力保障。一、为确保物业部所管辖区有良好的生活、经营、办公环境，杜绝各类消防、安全、治安事件的发生。在加强领导、强化责任的同时，制定了消防、治安、防汛、交通等综合预案，并成立了消防、治安、交通，和特定时期、保稳定两个领导小组，一旦发生紧急事件启动预案程序，快速果断处置。二、针对消防、治安工作，做到勤检查、勤巡视、勤宣传，定期召开所辖消防保卫人员自评会，加强消防知识的学习、培训、演练。三、定期对所辖区的消防器材设施、设备，维护保养，做到配置合理，确保消防设备的完好率。定期对消防水压、水源进行检查，熟