广宇·上东臻品公寓.doc

广宇上东臻品公寓住宅小区前期物业管理招标编号：01201120091214331招标文件杭州广宇紫丁香房地产开发有限公司二九年十二月广宇上东臻品公寓住宅小区概况及前期物业管理招标情况说明第一章 总则 广宇上东臻品公寓住宅小区为高层公寓项目，由杭州广宇紫丁香房地产开发有限公司开发，座落于杭州市江干区丁桥。本项目建设用地40578平方米，建筑总面积151334平方米，包括地上面积117430平方米（含公厕80平方米）、地下面积33534平方米。项目主体为13幢16层高层住宅。预计项目总户数为1058户。项目交付时间为 2012年至2013年。本公司根据物业管理条例、建设部前期物业管理招标投标管理暂行办法及杭州市物业管理招标工作实施办法的文件要求，决定采用公开招标方式选聘前期物业管理公司。一、广宇上东臻品公寓住宅小区规划建设基本情况（一）总用地面积：58715 m2。（二）总建筑面积：151334m2。地上建筑总面积 117430m2。其中住宅建筑面积 106474.5 m2，社区服务和商业建筑面积9696.1 m2。 地下建筑总面积33534m2。（四）车位情况： 车位数 711个。其中地上车位55 个，地下车位 656 个。（五）公共设施及公用设备：1、 绿地率：30%2、 容积率：2.03、 建筑密度：23.5%4、 总配体量：住宅总户数 1058户5、 建筑层数： 13幢16层；6、 主要设施及设备情况：（1） 生活给水系统水源：取自城市自来水，供水压力0.20MPa，地块生活给水按不同用途,分别设给水系统。住宅，商场用水分设系统单独计量. 商场利用市政给水网压力直接供水。住宅给水采用分区给水，住宅18层为低区，由集中加压泵房内低区变频给水设备供水。916层为高区。由集中加压泵房内高区变频给水设备供水。不设屋顶生活水箱。加压泵房设于地下室.（2）生活排水系统生活污水排水量与生活给水量相同。本工程室外采用生活污水与雨水分流制排水的管道系统，室内采用粪便污水与洗浴废水分流排水管道系统，住宅厨房排水单独设置排水立管。为保证较好的室内环境，卫生间污水管道系统设有专用通气立管。室外生活污水及粪便污水经化粪池处理后排入市政污水管网.（3）雨水系统雨水采用有组织排水，设计重现期为三年，雨水经室外雨水管汇集后，分别排入市政雨水预留管。（4）供配电系统本工程由双路10kV电源供电，两路电源由附近的变电站引来。以电缆埋地方式引入设在10#楼的10kV开闭所(由供电部门负责设计及实施）。（5）照明系统地下室以荧光灯光源为主，电梯前室、楼梯、走廊一般选用节能灯光源；（6）防雷接地系统 防雷等级：根据自然条件，当地雷电日数和建筑物重要程度，建筑物均为三类防雷建筑。 设计采用屋面女儿墙设置针带结合的避雷接闪器，在屋面上装设不大于20x20m的网格避雷网以防直接雷。利用柱内主筋作接地引下线，利用基础内钢筋作接地体。为防止雷电波的侵入，进入建筑物的各种线路及金属管道采用全线埋地引入，并在入户端将电缆的金属外皮、钢管及金属管道与接地装置连接。高层建筑30m以上部分采取以下措施以防侧击雷、作等电位联接：建筑物内钢构架与钢筋混凝土的内筋互相连接，30m及以上部分外墙上的拦杆、金属门窗等较大金属物直接或通过预埋铁与防雷装置相连，屋顶花园上金属拦杆均应与防雷装置相连。（7）消防电气住宅楼为二类防火建筑，为二级保护对象，采用总体式保护方式(仅在电梯前室等公共场上所设置火灾探测器,住宅室内不设火灾探测器)； 本设计选用智能型报警控制系统，在3幢地下一层会所设置整个区域的消防监制中心，内设系统总机，并在其他建筑内设置区域报警控制器；各区域报警控制室和控制中心的报警总机间实行总线连接。（8）弱电系统本工程由113#高层住宅、商铺及地下室等组成。整个小区的建筑面积约为15万平方米，住宅总户数1058户。本工程电话通讯所需的中继线拟由地块附近的电信市政网直接引入光纤至小区电信机房内，小区电信总机房设在9幢地下一层（独立设置，面积约10平方米）。电话容量：住宅及商业用房、社区用房都按每户1门考虑，整个工程所需电话用户容量约为1500门。保安监控系统：可视对讲系统、电视监视系统、背景音乐广播系统、周界红外报警系统、电子巡更系统（9）电梯： 40 台。二、广宇上东臻品公寓住宅小区的物业配套设施设备保修期限物业保修期限：根据国务院第279号令建设工程质量管理条例的规定执行。1、电梯： 24个月2、主体主建： 600个月3、主体水电：24个月4、供水系统： 24个月5、监控系统： 24个月6、消防系统： 24个月7、绿化： 24个月8、配套市政：24个月保修期时间计算：自设备安装完毕经甲方工程部、监理单位、施工单位根据国家相关规定，对所安装设备进行外观、调试、运行等方面的检测，在取得甲方工程部、监理单位、施工单位和物业管理企业三方认同签章之日起即为保修期的起始日期。三、物业管理内容 （一）房屋和公共配套设施的管理和维修养护；（二）公共场所的监控系统及消防设备的管理和维修养护；（三）服务设施、文化娱乐、体育活动场所等公用设备设施的管理和维护保养；（四）清洁卫生；（五）公共绿化的维护和管理；（六）各种车辆（包括机动和非机动）的管理；（七）协助公安部门进行治安防范工作，对物业管理区域内违反有关治安、环保物业装修和使用法律、法规规定的行为，应当制止并及时报告；（八）对装修活动进行监督的管理；（九）商业网点的管理；（十）社区文化活动；（十一）档案资料管理；（十二）法律政策及合同规定的其它事项。四、物业管理资金来源和物业管理用房（一）物业管理维修基金将按足额上缴杭州市物业维修资金管理中心；（二）物业管理用房及物业经营用房：招标单位与中标企业签订前期物业管理服务合同，并待楼盘验收合格后1个月内，建设单位按照物业建设工程许可证载明的地上总建筑面积7的比例配置物管用房（其中3的物业管理办公和活动用房及4的物业商业用房）移交给中标单位。（三）高层物业管理服务费暂定每平方米1.75元/月，商铺3.5元/月，车位使用服务费50元/个月，上述收费标准执行依据为市物价局、市房管局联合颁发的杭价服2009（68号）文件。地面停车费用按照杭州市住宅小区机动车停放服务收费管理办法收取。物业项目业主大会成立后，现定的暂定收费标准转为基准收费标准，并由业主大会与物业公司对收费标准进行重新协商制定。已竣工交付但尚未出售物业，由开发建设单位按照物业服务费100的标准交纳。物业买受人未入住使用的空置物业由物业服务公司管理，业主按照物业管理相关规定缴纳。电梯、增压水泵、物业园区水系等高能耗设备运行所需能耗费用按实分摊。（四）其它有偿服务项目：受物业产权人、使用人委托而提供的代办性服务、特约性服务，需要收费的，由物业服务公司按有关规定并与委托人协商确定。五、物业服务投标企业资质条件具有行政主管部门颁发的物业管理三级及以上资质的专业物业管理服务公司。六、奖惩措施（一）广宇上东臻品公寓的物业管理服务标准按杭州市物业管理行业规范服务达标考核标准及前期物业管理服务合同（招标单位与中标单位签订）执行，中标单位投标书中有关指标和内容超出上述标准或另有规定的，以投标书为准；（二）在未成立业主大会前，中标单位未按杭州市物业管理行业规范服务达标考核标准及前期物业管理服务合同执行，或由于物业管理公司管理不善造成严重后果的（如：失窃、偷窃等行为，具体情况视公安机关或其它政府职能部门最终裁定），招标单位有权对中标单位终止委托合同，由中标单位承担违约和赔偿责任；（三）托管期内，若广宇上东臻品公寓被评为国优、省优或市优物业管理优秀（示范）住宅小区称号的，由开发商一次性给予中标单位奖励（具体额度另行商定）；每6个月做一次客户满意度测评，若满意度达不到90%的，开发商一次性给予中标单位一次性惩罚（具体额度另行商定）。七、有关说明（一）中标单位应根据国家、省、市的有关法律、法规和规章及与开发建设单位（杭州广宇紫丁香房地产开发有限公司）签订的前期物业管理服务合同对广宇上东臻品公寓实行统一管理、综合服务、自主经营、自负盈亏；（二）制作标书时，统一按2011年12月底前为物业管理服务公司进驻时间；（三）物业前期介入顾问服务费用及项目进驻开办费用可根据项目实际需要自行测定，并在投标书中明确表示。（四）招标单位经过综合验收合格后，按规定移交给中标单位管理，前期物业管理服务合同至业主大会成立，并与新选聘的物业管理企业签订物业管理服务合同生效之日止。业主大会将依照物业管理条例选举产生。业主大会成立后视中标单位工作服务业绩状况决定续聘或改聘；（五）除由开发建设单位投资配套的设施外，在投标书中提出的需要增设的其余设施，被视为投标物业公司承担费用，如中标，须在承诺期限内予以实施；（六）违反招标文件规定及在投标过程中违法违纪，或以其他方式采取不正当竞争手段的，一经查实，由杭州市物业管理招标领导小组按规定给予处罚，取消本次投标资格，已经中标的终止前期物业管理服务合同，一切后果由责任者自负。第二章 投标须知一、投标依据（一）国家及省市有关“物业管理”的政策法规；（二）杭州市物业管理优秀示范小区评选标准；（三）政府有关部门批准的广宇上东臻品公寓住宅园区规划方案。二、投标要求投标单位应认真审阅招标中所有的内容、合同条件、规定格式、规划建设基本情况和图纸，以及投标依据，认真研究，实实在在做好投标书。三、招标文件解释及答疑（一）为便于投标单位获取认为有必要的信息和提出问题并得到解决，投标单位将被邀请参加现场答疑会，并对物业园区现场和周围环境进行勘察，以获取编制投标文件和签署合同所需的资料。现场答疑会及勘察现场的时间另定。（二）投标单位在收到招标文件后，若有意见需要澄清，应于收到招标文件后三个工作日内以书面形式向招标单位提出，招标单位通过投标答疑会予以解答，会议结束后，由招标单位整理会议纪要和解答内容，作为招标文件补充报市物业管理招标办核准同意后，以书面形式发送到所有获得招标文件的单位。 （三）不论招标单位向投标单位发送任何资料文件，还是向投标单位提出的问题给予回复，均以书面形式为准，任何口头答复或承诺一律无效。第三章 投标文件的编制一、投标文件的语言投标文件及投标单位之间与投标有关的来往通知、函件和文件均应使用简体中文；用文字表示的数额与数字表示的金额不一致的，以文字表示的金额为准。二、投标文件的组成（一）投标函；（二）法定代表人授权委托书；（三）综合说明书（企业概况、管理经验、成果和企业发展方向等）；（四）接管广宇上东臻品公寓的主要物业服务人员名单、简介及职称、职务、专业资格资质证书复印件；（五）管理方案及内容： 1、符合国家及省、市有关“物业管理”政策法规的管理服务整体设想及策划； 2、采取的管理服务方式、工作计划和物资装备； 3、根据广宇上东臻品公寓实际情况，组织有效的管理机构，制定行之有效的管理规章制度以及管理人员的配备、培训、管理； 4、根据广宇上东臻品公寓实际情况，制定物业管理服务的具体措施，主要包括：房屋管理、共用设备设施管理、绿化管理、环境卫生管理、治安管理、入住管理、业户服务、档案管理等）； 5、制定争创“物业管理优秀（示范）小区”规划和具体实施方案，制定完成承诺指标采取的措施。各项指标包括：房屋及配套设施完好率、治安、消防事故发生率、保洁率、绿化完好率、住户投诉率及物业管理公司满意率等等； 6、注重社区文化建设，弘扬社会主义精神文明和道德风尚，提出社区文化活动计划及制度建设； 7、以广宇上东臻品公寓为依托，列便民服务项目，进行经费收支，制定增收节支措施，注重经济效益的社会效益，体现以业养业的发展后劲； 8、发挥高科技在管理中的作用，智能化系统的日常运行及维护方案。三、投标报价1、投标文件中，全部投标内容的报价，必须用人民币报价。2、投标报价应包含下列内容：A、报价为综合报价，包含履行合同所有相关服务的费用B、报价均包含所有的税费和利润四、投标文件的份数和书写（一）投标文件应用不能擦去的墨水打印或书写，须统一使用A4纸，并装订成册，各投标单位应提供6份完整的投标文件。（二）投标文件由投标单位法定代表人或其委托代理人用不能擦去的墨水亲自署名并加盖法人单位公章和法定代表人或其委托代理人的印章。（三）全套投标文件应无涂改和行间插字，除非这些删改是根据招标单位的批示进行的，或者是招标单位造成必须修改的错误。修改处由投标文件签字人签字证明加盖印章；在招标文件要求提交投标文件的截止时间送达的补充或者修改的内容无效。（四）投标文件叙述应简洁明了。第四章 投标文件的密封和递交一、投标文件的密封（一）投标单位应将投标文件装订成册，全部装入文件袋，文件袋的接缝处用薄纸张粘封，并在封条与文件袋的接缝处加盖法定代表人印章及法人单位公章。（二）投标文件封面应写明招标单位及投标单位名称、地址和邮编，加盖法人单位公章及法定代表人印章。（三）投标文件没有按规定密封的，将拒绝接受并原封退回投标单位。二、投标截止期投标单位应于2010年 月 日 ： 前将投标文件密封送达市建设工程交易中心（杭州市东新路155号和平家私城四楼）。三、投标保证金 1、投标企业在递交投标书时，应按规定向市物业招标办交纳10000元的投标保证金（缴纳保证金时间2010年 月 日上午 ： 前，地点：杭州市浣纱路248号平海大厦620室）； 2、对于未能按要求交纳保证金的，招标单位将视为不符合投标要求而予以拒绝。 3、投标企业未中标的，由招标单位在中标通知书发出十天内退还保证金（无息）； 4、中标企业按要求签署合同协议后，十天内招标单位将退还投保证金（无息）； 5、投标单位有下列情况者，将被没收投标保证金： 投标单位在投标过程中无正当理由撤回投标文件或自动弃权的； 中标单位不能在规定期限内签署合同协议的。四、投标文件处理中标单位的投标文件将成为前期物业管理服务合同的有效组成部分。未中标单位的投标文件予以退回，但不予支付标书制作所需的相关费用。第五章 评标、决标一、评标组织由招标单位代表在评委库中随机抽取有关专家和开发建设单位代表组成评标小组，负责评标。二、评标原则本着公平竞争，优胜劣汰的原则，由评委对投标单位的标书、企业综合情况和答辩情况进行论证，并实行计分制，获得最高分的物业管理公司作为中标单位。三、评标程序（一）于_年_月_日_：_在杭州市物业监管处监督下进行开标，在保证不泄露的情况下，评标小组对各投标单位的标书进行审核论证。根据标书分高低确定入围企业参加答辩；（二）招标单位于_年_月_日_：_举行答辩会，每个投标单位限3人参加，投标单位法定代表人或其委托代理人及拟任管理处主任必须参加。法定代表人或其委托