西部大开发不要成为房价兴奋剂.doc

西部大开发不要成为房价兴奋剂西部大开发又有了新续集：日前，国务院出台七措施促西部大开发，西部又面临新的机遇。但是，我们担心的是，和股市相关板块一样，每次区域规划和振兴计划都成了房价上涨会，只不过股票还能调下来，房价被炒上来了，就难有像样的调整。这种担忧不是空穴来风，海南岛被批准为国际旅游岛后，房价一天一个价格；皖江开发计划刚出，合肥等相关城市闻风而涨；受迪斯尼落户影响，上海“迪士尼概念地块”拍出“天价”，仅楼板价就达每平方米1.4万元，直逼上海市中心部分地段的楼价，拍卖结果比起步价整整上涨了4倍。如此等等，每个区域规划出来，就成了房价上涨的最好理由。不可否认，房地产如爬山虎，一旦整个经济发展起来，这种爬山虎就会爬得更高。在城市化加速的背景下，农民市民化是一个历史的趋势，因此，从某种意义上来说，区域发展是城市的发展，城市的发展就势必涉及到房地产市场。这些城市的房价上涨确实有合理的成分，但如此暴涨确实有提前透支经济力的因子。区域规划引起房价上涨的逻辑是这样的：因为我们的城市化是在政府主导下的城市化，地方政府通过经营城市来获得GDP的增长。土地财政为城市化提供了资本支持，随之是交通和城市基础设施的改善，基本环境的改善又增进了土地级差，从而使得地价上涨，又由于在现实需求极其强烈，房价闻风而涨。根据现实来看，区域内房价上涨会形成巨大的漩涡，进而吸引资金来投资。比如海南岛国际旅游概念引动房价上涨，进而吸引诸多资本进入，全国各地的资本都期待朝这里跑。或许，规划就是一个概念，概念就是吸金的。这和商业策划的模式差不多，都是为了增加自身的价值。我们的区域规划或者是振兴计划，其目的是让地方政府大力发展区域经济，平衡各地经济发展的差距，但现实是，很多地方政府不去认真布局企业发展，而是借助概念炒作卖地生财，卖地是比扶持一个企业省力还赚钱，因为企业需要优惠和保护，有建设周期和产品流动周期，不如卖地来钱快。但这不能成为一个经常性的模式，因为房地产市场的发展，还是建立在实体经济发展基础之上。如果这个城市没有机会，吸纳不了人才，房地产也成了无根之水。房地产是支柱性的产业，任何支柱性的产业都是有历史阶段的。房地产也是如此，现在甚至在最近20年内都可能是支柱产业，但房地产的动能总有释放完毕的时候。因此，地方政府还应当更加注重区域内实体企业的发展，为房地产市场提供可持续性的经济基础。事实上，区域规划引动房价上涨进而推进区域经济发展，这种模式在住房需求很盛的条件下还是有现实的效果，但这种模式的后遗症也很大，不是一个可持续的发展模式，如何改进这种并非最优发展的模式，或许就成了解决问题的关键。首先，改变政府主导的投资模式，政府要有所为有所不为。我们现在的经济模式总体上有利于市场基础民营企业发展的，但现在市场开放度还不够，很多产业还处于垄断把门阶段。规划还是没有摆脱政府投几个项目，这些项目是不是建立在市场需求基础之上，还很难说。如果不符合市场需求或者不是最优的地点，这个项目很可能就成了沉重的历史包袱。第二，改变地方过度经营城市的模式，在发展中小城镇的同时，做好保障性住房的规划。第三，改变以GDP数量论英雄的畸形模式，不仅要重视GDP的数量，还要重视质量，GDP的结构改变了多少