交房时所要的三书一证一表.doc

交房时所要的“三书”、“一证”、“一表”一、索要“三书一证一表”“三书”是指住宅质量保证书、住宅使用说明书、建筑工程质量认定书、“一证”是指房地产开发建设项目竣工综合验收合格证、“一表”是指竣工验收备案表。管线分布竣工图（水、强电、弱电、结构），有时也附在住宅使用说明书中。住宅质量保证书是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺。住宅使用说明书则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明。这两件东西请收好，准备回去锁抽屉里。建筑工程质量认定书、房地产开发建设项目竣工综合验收合格证、竣工验收备案表，我们建议查阅原件，或查阅复印件时同组至少有一人负责核对原件与复印件是否一致。其中竣工验收备案表是最应注意的文件，应仔细察看各个分项是否已全部进行备案。缺少任何一项该楼盘都不能入住。“三书一证一表”如有缺少或重要项目不完备的，请列明缺失文件或项目，以未具备法定交房条件为由拒绝收房（一式两份，要求开发商承诺办妥书、证、表的具体时间并签章确认）。然后，可以直接打道回府了。要提醒的是，不要接受开发商、勘察、设计、施工、监理等各方对竣工工程进行验收后出具的竣工验收报告以替代竣工验收备案表的做法，前者不构成小区已达可交房状态的法定文件，其约束力远弱于后者。二、了解实测面积得知道公摊面积到底有多少、摊的都是哪些东西，这就得索取面积实测表（原件）看看，做到心知肚明。当然，我们建议做个记录自己留着。公用建筑面积分摊原则：1、商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内。2、为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊。多次分摊公用建筑面积的，分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积，为各次分摊的公用建筑面积之和。3、公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。三、进行实地验房根据合同约定和相关法规规范，验房范围包括房屋及附属设施质量、以及小区环境等；1.检查小区市政、公共配套工程和服务设施是否已完成，是否达到开发商承诺的质量和功能要求；2.观察区内所经道路是否顺畅，其路面有无积水、空鼓和断裂现象；（边走边看）3.观察途中是否有未清的材料、垃圾等，场地是否整洁，临时设施是否已拆除清理完毕；（边走边看）; 4. 观察房屋的外观（主体结构、墙面、地面等）跟买卖合同当中列的装饰装修方面有没有不符之处；（目测、手摸）5.核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符；（目测）6.检查墙壁、门窗、阳台（尤其是阳台）等部位有无开裂现象；（目测）7.检查门窗是否灵活、密封，油漆有无流坠；（目测，试用）8.检查水、电、燃气、上下水管道等是否开通和能否正常使用；（除燃气外，试用）9.检查上下水管道有无渗、漏、堵现象；（试用）10.检查卫生间是否不渗漏（试验）、不存水（毛坯房，目测）；11.检查预留的开关、插座、接口是否齐全、牢固；（目测、手拉）以上，仅仅是通常必要的一些检查，具体到四季华城，请按合同约定、开发商承诺的配套设施和交楼标准进行以上检查，请结合相关步骤或单独检查、逐一核对。目前现房已经确定开发商存在问题的项目有：A， 楼书上当初承诺的是可视单元电子门，现在却变成了对讲单元电子门。要求开发商按照当初的承诺，更换成可视电子门；B， 地下停车库电瓶车的充电问题；C， 当初说的可租可买的自行车位，现在强迫每户必须买一个，大家不能接受；D， 关于网通与电信的问题，开发商一直不配合解决；E， 关于顶楼住户晒台上的烟囱问题F， 垃圾清运费及装修押金，我们现在不装修，现在就不应该交这个费用；四、购房者就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案，（规定解决问题的期限）开发商予以认可签字并盖公章。五、签署房屋验收交接单总算完成前面的这一堆基本程序了，如果幸运，都没什么问题的话就可以签署房屋验收交接单了。如果不幸在第3时曾记录下不符项目或未检查项目的，认为不很严重不影响入住的，请在房屋验收交接单上留下对这些事项的描述，要求开发商书面承诺解决方案、效果和时间并签章后，也可以签署房屋验收交接单了；如果认为严重，也请在房屋验收交接单上留对这些事项的描述和检查时间，说明暂不能验收，并要求开发商书面承诺解决方案、效果和时间并在此承诺和房屋验收交接单上签章。视情况，如发生需要求赔偿事宜的，也请在此时一并交涉；同时，这一阶段的作为均以书面记录为准。六、领取钥匙购房者在没有验收房屋之前，不能签署住宅钥匙收到书，领取住宅钥匙，办理入住手续。因为根据关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（下称商品房买卖司法解释）的规定，“交钥匙”就算房屋交付使用。因此领取住宅钥匙以后验房发现问题，开发商只承担房屋质量包修责任，而没有逾期交房的压力。终于可以拿到钥匙了，再去试试钥匙是否能对号入座，锁具是否完好。顺便查抄一下自家的水表、电表的使用数目。然后回来，到物业管理部门索要您出入小区的门卡什么的。就OK了 七、违约责任商品房交付不当的责任 商品房交付不当通常包括两种情形，一种是交付的房屋及其相关资料有瑕疵但能补正的。在此情况下，购房者有权拒绝接受交付，并可要求开发商补正。如因补正而构成逾期交付时，开发商应负逾期交付的违约责任；或者接受交付，但要求开发商在合理的时间予以补正，并可要求开发商赔偿损失。另一种情况是交付的房屋有瑕疵且无法补正的。此时购房者可作如下选择：或解除购房合同，并要求开发商承担违约责任；或接受交付，但要求开发商赔偿瑕疵部分所致损失。比如商品房面积，小区环境改变较大，甚至房屋主体结构不合格