开发商真的不能再卖小区车位了吗？.doc

开发商真的不能再卖小区车位了吗？ 南京法院的这一举措又创了历史的先河（全国首例），说是意义重大也不为过。如果一审为终审（当然开发商表示要继续上诉），那么在南京有相似销售车库的开发商就都会面临着同样的终审判例带来的赔偿。好细心业主计算了这样的一笔帐：在南京，目前拥有面积为1万平方米以上的小区估计的200多个，假设每个小区已出售了60个车库车位，按时下而每个车位的平均售价10万元计，约值12个亿左右赔偿是少不了的。当然，这可能还是个保守的估计，何况在南京还有更多的小型社区住宅存在。想想，这将会是场怎么样的震动？小区的车库车位归谁所有？解决这个问题的前提是要先搞明白住宅小区地下车库是所有权归谁？从物权法角度先找出地下车位究竟是属于什么物?它是房屋建筑物的附属物呢？还是建筑物区分所有权的专有或共有部分抑或是地下空间权的客体?同时这买卖的车位能否登记？如能，在登记时是计为单独所有权？还是建筑物区分所有的专有部分所有权？抑或是房屋的从物？ 物权法71条明确规定：建筑物区分所有权是由业主的专有部分所有权，专有部分以外的共有权和共同管理权组成的复合性产权。也就是说小区车库车位作为建筑物区分所有权的范围，不是享有一般的单独所有权。 开发商到底能不能处置小区的车位买卖？中华人民共和国城市房地产管理法第37条规定：“未依法登记领取权属证书的不得转让。”车位买卖要有“本”！开发商在卖车位时，是不是要先出示了下这个“本”呢？中华人民共和国城市房地产管理法第37条规定：“未依法登记领取权属证书的不得转让。”如果业主购置的所谓产权车位不能办理产权，那么这个车位买卖合同就不会受法律保护，也说是说：业主买到手的只是一张“白纸”！ 许多时候，开发商其实拿不出这样的“本”的。现行的许多小区里的地下车位的建筑面积是未经过分摊的，这样对开发商而言，他虽可单独取得了车库产权，可以对购房人出售产权，但地下车库只能预售给本小区范围内的商品房预购人。在房屋买卖合同中，开发商必须申明该小区里的地下车位的产权属于单独转让，不随房子一起卖。 可是问题来了，我们怎么知道这车库是否被公摊过？如果开发商在卖房子的同时也在卖那些未经合法确定的地下车位时，业主知道吗？如南京车位案中鼓楼区法院审判长盛皓如是说：“南京市规划局要求开发商按每0.2个车位标准建车库，这就明确了车库作为公共配套设施的功能和开发商建车库的法定义务。建成后的车库作为公配设施，是建筑物的辅助设施，应交付建筑物的所有人共同使用。但星汉城市花园实有土地使用面积为7697.60平方米，分摊面积也是7697.60平方米，足以证明该小区土地面积已全部分摊到全体业主，小区的土地使用权为该小区业主享有，开发商不再享有该小区的土地使用权，因此，也不能享有该土地上建筑的所有权和支配权，除非取得土地使用权人的同意。”根据江苏省商品房价格管理规定附属公配设施费是商品房成本的构成部分，未经物价部门批准，任何单位和个人不得擅自增加或变更。由于开发商并无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本，因此可以认定，车库作为公配设施所发生的费用已经计放入商品房的成本。这些问题，让小业主如何在购房（买车位时）有明确的确认方式（或是书面凭证）？ 遇上了那些在卖房子的时候已经把地下车位面积已经分摊过每个业主的身上，并按此比例收过钱之后还继续划出所谓的车位卖钱，真的不应该！这种重复收钱的方式的确应该重罚。已经分摊过的车库车位的得益份额应该归全体业主所得，在日常管理中可由业委会委托物业公司代为租收，收益扣除必要的管理成本后（包括日常管理人员及能耗维修等成本）归入小区补充维修资金帐户。 业主在买卖（租用）车位时应该注意些啥呢？除了上述讲的要看“本”之外，也要多关注一下自家的地下车库属何种性质，有些地下车库属人防工程的，这类设施是国家强制配套，更是不可以让开发商销售的。根据中华人民共和国人民防空法第五条规定：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”这时，开发商也可借此理由对些区域进行管理并收益。当然也会有“聪明”的开发商把此区域的车位买卖协商之时，用各种借口让业主先签长期租用合同，少数的会签过20年。根据合同法第214条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”消费者租赁车位，即所谓的销售使用权，最长期限也只有20年，20年后是不受法律保护的。销售使用权超过20年属于欺诈！ 知识点：（来源网络，仅供参考）1.地下车库可以计入容积率吗？这里有一个“容积率”的概念。容积率是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值，是城市区划管理中所采用的一项重要指标。并且，容积率是反映建筑物是否分摊到相应土地使用权的一个概念，只有参加建筑面积容积率计算的建筑物，才能取得相应宗地号的土地使用权面积份额。未计入容积率的建筑物，不可能取得房地产权证书，其初始登记的法律权利只能依附于计入容积率的具有房地产权的建筑物。开发商如果将地下车库作为地下建筑面积报批，则地下车库可以计入容积率，也可以进行房地产权的初始登记，取得独立的产权证书，开发商可以保留其所有权。反之，如果没有计入容积率，则伴随着分摊了土地使用权的房屋的所有权出售给全部业主，这些房屋分摊的土地使用权也转移给全部业主，进而占用了这些业主共有场地的车位（库）的所有权亦应归业主共有。 2.购买无产权车位有风险？购买没有产权的车位风险较大。业主花十几万元甚至更多钱与开发商签订的所谓“车位买卖合同”，实际上很多时候只能视为长期租赁协议，一旦出现自然灾害等不可预知状况时，车位就不再属于业主了。另外，一旦遇到小区拆迁等问题，没有产权登记的车位肯定是拿不到拆迁补偿款的。尽管开发商宣称业主购买停车位之后可以自由转让使用权，价格自定，物业还可以免费办理变更登记；但是没有权利转移凭证的停车位交易，始终存在不小风险。 3.车位买卖价格可以怎样定？1、车位出售价格要根据小区的位置，楼房的价格，参考行业平均状况等因素定价，评估出可以销售出去的价位。2、车位的价格也会因位置、类型不同而价格不同，比如说子母车库（可以停一大一小两个车位）就相对比两个正常车位要低一些。 4.车位交易流程有什么？车位买卖流程：车位检验签约缴税过户。1）车位核验所需资料：车位证原件及复印件、车位所有权人身份证原件及复印件；所需时间：一般10个工作日。2）签约（包括网签、定金协议及买卖合同三部分）网签。网签价为车位原购买价，需要准备的资料有：车位本、身份证、户口本、婚姻证明（已婚的需要配偶的同意出售证明）、银行卡。定金协议（与一般房屋买卖相同，超10万的部分要做资金监管）买卖合同（与一般的房屋买卖合同相同）3）缴税（契税：原值3%；印花税：原值1）所需资料：身份证、车位本、户口本、结婚证（已婚）、原车位购买发票。4）过户买卖双方需在不动产登记中心办理过户（部分城区需要提前预约过户好）。所需资料：卖方：身份证、车位本、户口本、结婚证（已婚）、车位原购买发票；买方：身份证、户口本、结婚证（已婚），还需提供缴税后的完税证明。 5.开发商有无权私自出售或出租业主共有的地下车库若开发单位将属于业主共有的地下车库私自出售或出租，开发商属于无权处分人，业主有权向法院申请撤销这些共有车位