强化房地产开发企业资金管理的途径.doc

精品文档 强化房地产开发企业资金管理的途径强化房地产开发企业资金管理的途径作者：佚名时间：2008-7-3浏览量： 房地产开发企业是资金使用密集型的企业。在房地产项目的经营开发上,房地产开发企业除了自有的一部分资金外,往往有较大比重的资金需要通过金融机构解决,于是大、中型的房地产开发经营项目所需贷款额就很大。而且房地产项目的开发经营具有涉及面极广,投资周期长,资金回收慢,经营风险大等特征,因此房地产开发企业应本着降低资金风险,提高资金使用效率,增加单位资金利润率的原则,通过各种手段加强资金管理,力争在最短的周期内收回并增值投资,从而获取最大的投资收益。然而值得关注的是,当前房地产投资的高风险却仍然存在。如何确保开发资金的安全回笼,是摆在我们面前的,比如何获取投资回报更重要的课题。 一、强化投资项目的可行性研究工作 在一般情况下,项目规模越大,资金占用就越大,经营风险也越大;项目开发经营越难,资金占用周期就越长,经营成本也越高;项目开发经营利润越高,不可控因素就越多,经营风险也越大。有鉴于此,房地产开发企业在确定投资开发经营项目时,一定要做好项目的可行性研究,以降低项目投资风险。 第一,要做好选择投资项目的背景情况调查。在确定房地产投资开发经营项目前,应对该项目的背景情况做详细、认真的调查,不能有任何产权方面问题的遗漏,否则将会使该项目的投资难以回收,导致整个项目投资的失败。 第二,做好市场调查。项目所在地区的区域发展概况及前景、人口发展情况、经济发展情况、消费市场情况、城市规划情况、房地产市场情况等等,都需要我们做详细的调查、分析。其中最关键的是市场对产品有没有需求。只有在较好的市场需求条件下,企业才能获得正常的或高额的利润。 第三,搞好投资项目的比较。企业应集中人、财、物等优势资源及力量,开发那些经营效益好的项目。这就要求我们企业对那些已做出可行性研究的项目按风险、效益进行排序,选择那些资金占用少、开发经营周期相对较短、风险小、效益好的项目作为企业投资开发的项目。 二、积极稳妥地抓好开发项目的资金筹措工作 反映在房地产金融活动上,开发企业往往需要巨额的贷款来支持投资。贷款占开发项目的比重有因企业或项目的不同,差异较大。以今年上半年数据为例,全省开发企业自筹资金占到位资金的比重为28%,国内贷款则占%,尚有46%资金来自购房者定金、预付款及其它,而在后者中,较大比重是银行的按揭贷款。可见开发企业对金融机构依赖是不小的。贷款资金利率的高低,贷款时间的长短,贷款条件的优劣等,直接影响开发企业资金的使用。因此企业在筹措资金时,应对来自金融机构的资金及贷款条件进行综合的分析比较,作出取舍。尽量获取周期长、利率低、条件优厚的贷款,以减少财务风险,提高开发经营的效益。 同时房地产开发企业在资金的筹措上,还应做好以下几方面工作。 首先,要强化企业的信用管理。信用是房地产开发企业兴衰的标识,信用很好的开发企业,将能获得条件优厚的长期低息贷款,企业将会有源源不断的资金去开发经营更多的房地产项目。 其次,资金的筹措要有计划。从事房地产开发不是资金越多越好,应是资金占用适度为好,短缺资金,或资金占用很大,都是不可取的,都有可能造成企业开发效益不佳。 第三,应逐步扩大项目的自有资金比例。这样就可以使大部分贷款利息支出变为企业的盈利。 三、强化项目开发经营中的资金管理 如何加快开发建设过程中的资金周转,较小的资金流量推动较大的房地产项目的运转,使资金产出较高的利润,是我们房地产开发企业亟待解决的问题。笔者认为,应从以下几方面努力: 第一,加快资金信息流。我们的企业资金信息流往往不是很畅通,其原因在于它受太多因素的阻隔,造成企业资金周转缓慢;受各种因素影响造成项目烂尾,更是开发企业的灾星,因为烂尾项目本身就占用了大量的资金,甚至会把企业拖垮。还有一个最大的客观因素是应收帐款的催收,而且有的多是坏帐。应加强企业领导干部和财务人员的素质培养,提高他们的财 强化房地产开发企业资金管理的途径作者：佚名时间：2008-7-3浏览量：务方面的知识水平;应定期进行库存盘点,以快刀斩乱麻的方式尽快合理地处理掉烂尾项目;在可能的条件下,成立应收帐款催收机构,配备精兵强将,加速资金回收。 第二,强化企业现金管理。要使企业现金管理得当,应尽可能使应收帐款与应付帐款的期限保持一致,甚至最好是应收帐款回收的期限较应付帐款交付的期限为短,这样就可以保证按期交付应付帐款,使企业避免过多的利息负担及资金占用。 第三,减少企业过度预支。以借贷方式筹措开发经营资金,是房地产开发企业普遍存在的现象。但企业不要过度预支资金,如果房地产开发企业是靠借贷维持生计,靠负债支撑着企业,一朝债务发生危机,就会危及到企业的生存。房地产开发企业不应好大喜功,要根据企业的实际进行举债,将债务控制在安全值以内,尽早处置闲置资产,如空置房地产、闲置设备、存货等。 第四,严格控制管理费用的支出。房地产开发企业要防止讲排场,讲面子,大手大脚,铺张浪费。企业节约出来的每一分钱,实际上都是企业自己的利润。 四、积极稳妥地做好资金回收工作 商品房屋的建成标志着房地产开发企业收获季节的到来,即回收投资,实现利润。房屋的推销必然受该项目的可行性分析报告的影响,同时也受房屋销售时市场行情的影响,二者之间有一个时间差,相互依托,也相互制约。如果可行性分析报告切合实际,充分预计到房屋销售时的市场变化状况,加之房地产开发企业开发经营计划推进,资金运作正常,资金占用等于或低于计划安排,这些都将为企业回收资金创造良好的条件。当然也可能出现市场行情的变化好于预期,出现销售高峰;但也有可能出现市场行情的变化坏于预期,出现销售低谷。不论出现上述哪种情况,房地产开发企业都必须认真做好房屋销售的市场行情的调查,准确无误地核算出房屋的销售成本,包括房屋开发建设成本、房屋销售成本以及房地产行业的平均利润,寻找出市场销售的切入点-销售价,并在最短的时间内将房屋全部推销出去,将资金回收。 如果在房屋销售时期,销售出现低谷,资金成本超过预期,就要对市场作出冷静的分析、研究,看在不久的将来市场是否反弹,如反弹