我国房地产金融风险管理与防范研究.doc

湖南商学院北津学院学年论文我国房地产金融风险管理与防范研究内容摘要本文首先阐述房地产经济与金融业之间存在着相互依存、相互制约的关系，然后通过分析两者之间的关系得出影响我国房地产金融风险的原因有主要包括：银行信贷管理风险、个人信贷违约风险、房地产企业自身存在的风险、国家政策风险、法律法规风险等，最后针对风险存在的原因，采取了建立全方位的监管体系、加大金融监管力度、健全信息传递机制、降低信息不对称程度、完善房地产法律法规制度建设等一些强有力的措施，从而更好的防范我国的房地产金融风险，构建健康的房地产发展市场。关键词 房地产；金融；金融风险；防范在国家产业政策的支持、城市化推动和居民住房升级的强烈需求刺激下，社会投资资金和外资的纷纷涌入房地产业，导致房地产业的快速发展，在中国部分地区，房地产业已经成为国民经济的支柱产业。但是，由于我国的房地产金融体系的发展尚处于起步阶段，再加上地方政府的干预，存在着许多问题：房地产信贷资金过多依赖于银行贷款，使房地产的各种风险集中于商业银行；个人住房消费信贷虽然发展潜力巨大，但也可能存在违约风险；房地产企业本身存在着非理性、不科学、不规范等问题。这些都阻碍了房地产金融的健康发展。而针对这些问题，潘石屹2005年就房地产市场中存在的风险做了金融研究，提出了我国房地产市场发育还不完善，就这一问题2006年易宪容也做了相应的研究，并发表在河南金融管理干部学院报的第2期；就房地产金融运行机制的不健全2005年赵星和董晓松发表了论我国房地产泡沫与政府宏观调控，提出政府的政策会影响房地产市场的波动，从而导致产生房地产市场泡沫，苏曼丽和王亚菲于2007年在新京报上发表了期刊，以房价上涨房贷收紧部分银行几乎无贷款可贷作为研究对象，针对道德、信用体系的不健全，银行有收回贷款的风险，从而使银行无从发放贷款；叶立新和黄珂在江苏商论2005年第1期中就当前房地产金融风险防范进行了研究，许昭晖在2008年的经济动态期刊62-65中就同一问题进行了研究，都提出了相应的措施。而本文试图通过房地产经济与金融之间的关系来研究其风险产生的原因，通过分析原因提出相应的防范措施。一、房地产与金融业的关系房地产业是国民经济的支柱产业，而金融业是国民经济运行的重要枢纽。房地产业与金融业存在着一定的内在联系，两者相互依存、相互带动，又相互制约、相互影响。其表现如下：（一）房地产业的发展有赖于金融业的介入和支持房地产业是一个高投入，高风险的行业从事房地产业开发经营所需的投资是一笔很大的资金，建造一栋楼房也需要很长的时间在这种情况下，即使是实力雄厚的房地产开发公司，也不可能完全依自资金来从事大规模的房地产开发。在货币信用经济条件下，房地产生产流通甚至消费过程一般都是利用金融杠杆来融入资金而得以顺利图一 房地产开发企业资金来源构成 单位：亿元02000400060008000100001200014000160001800020052006200720082009到位资金来自银行进行的，如图一所示，房地产开发企业的资金来源大部分来自银行，因此大多通过银行贷款来完成。其次，房地产商品，包括住宅，都具有单位价值高的特点，大多数居民缺乏一次性付款的经济能力，而房地产业又希望一次性回收资金，因此通过金融机构发放住房抵押贷款，可以资助购买者提高购买能力，从而促进房地产销售这就决定了房地产业从生产、流通到消费的各个环节，都迫切需要金融业的介入和支持来满足开发商、消费者对货币资金的特殊需求。（二）金融业的发展影响和促进房地产业的发展房地产金融是金融业的重要组成部分，拓展房地产金融对金融业的繁荣和发展具有举足轻重的作用。由于房地产资金运用空间固定和具有较强的自然增值性，而房产作为一种实物资产，具有保值增值等相当的抗通货膨胀功能，其本身就成为很好的抵押物和投资对象。一旦遇到特殊情况而使贷款不能如期收回时，金融机构可将抵押的房地产公开拍卖，用其所得冲抵归还贷款本息，安全性强；对金融机构来说，房地产业贷款所承担的风险比其它贷款小很多从而具有极大的吸引力。因此，金融业的发展离不开房地产业的发展。（三）房地产业与金融业相互制约，一荣俱荣、一损俱损由于房地产业资金运用规模大、时间长的特点，当房地产业运转不畅时金融业必然受到影响，当较多的金融业务、金融机构面临较大风险尤其是已经受到较大损失时，社会就可能对金融体系的稳定性、可靠性、资产流动性产生怀疑，因恐慌而挤兑，就可能波及整个金融体系而导致金融动荡甚至出现金融危机，影响国家经济的稳定发展，产生损失：而金融业作为房地产资金的主要供给方，一旦出现金融危机，房地产业的资金发生问题，就会影响甚至阻断房地产业的发展。金融部门经营的外部环境和相关政策办法的变化，也会使整个房地产业遭遇系统性风险，从而发生较大损失。二、中国房地产金融风险的剖析(一) 商业银行自身存在信贷管理风险1. 市场竞争不规范, 导致房地产信贷风险隐患的存在并最终形成损失。其一, 各大银行的房地产金融产品具有同质性, 市场营销手段单一; 其二, 商业银行普遍把房地产信贷作为一种“优良资产”, 在经营业务上容易产生急功近利的倾向, 比如有的商业银行降低客户资质等级评定的门槛, 将审查手续简化, 贷款项目缺乏可行性分析和评估, 以及缺乏强有力的信贷风险约束机制和风险防范机制。这种竞争方式埋下风险隐患, 并可能最终导致银行业务产生真正的损失。 2. 信息不对称, 导致房地产信贷业务的逆向选择和道德风险。贷款前调查和审查中, 房地产企业为了顺利获得银行信贷支持, 故意隐瞒或歪曲企业项目的相关真实信息, 这种贷款前双方的信息不对称会导致银行在贷款决策时作出逆向选择，在贷款后管理中, 由于房地产企业为了更长久的占用银行信贷资金,从而故意隐瞒企业财务信息,致使银行不能准确评估房地产业企的偿还能力及贷款风险,这种贷款后双方的信息不对称会导致房地产企业道德风险，最终演变成银行的信贷风险。3.商业银行对房地产企业的贷款申请审查不严而产生风险。一是简单地将公司类信贷业务和个人金融业务的风险特征混同, 不能有针对性地把握审查重点; 二是有关人员对宏观政策、行业政策和信贷政策等了解不深, 不能很好地把握房地产企业信贷业务的发展方向和节奏; 三是经办人员业务素质不高, 对资料的真实性审核不严, 在项目的自有资金投入、项目手续的完备性、企业信用状况等方面审查把关不紧, 形成信贷风险。4.贷款管理不善造成的风险。贷款后过分依赖抵押物,不能对项目建设进度进行及时跟踪, 使得开发商挪用贷款资金或销售回笼款, 导致项目无法按期竣工交付或无销售资金归还银行贷款, 使银行贷款产生风险或损失。（二）个人住房信贷潜在的违约风险最近几年来，买房的人已越来越多，很大一部分是靠银行贷款来解决资金问题，个人住房贷款具有一种中长期消费信贷，具有长期性、分期偿还性和不确定因素多等特点，并且我国个人诚信系统尚未建立, 商业银行难以对贷款人的贷款行为和资信状况进行充分严格地调查监控, 未来房价的波动和利率的变化也使拖欠还款的危机存在，“假按揭”等恶意套现行为也明显存在。一旦风险积累到一定的程度就会爆发信贷危机，银行将面临巨大是信用风险。以上海市个人住房贷款为例，就下表可知，上海市的个人住房贷款的消费比例很大几乎都占消费比例的85%以上，并且个人住房贷款从2001年到2005开始逐年攀升，个人消费贷款也是有所上涨。由此可见其隐藏的信用风险将是银行面临的一大问题。表一 上海市个人住房贷款与个人消费贷款的比例年份个人住房贷款个人消费贷款个人住房贷款占个人消费贷款的比重2001650743.587.42%20021086.711195.6990.88%20031709.131930.0388.55%20042445.532672.6591.02%20052644.942814.1693.99%20062483.732653.1693.61%20072859.923071.2093.13%20082915.493146.9592.61%（三）房地产企业自身存在的风险1.经营风险。第一, 我国房地产开发准入门槛较低,企业经营规模小, 抗风险能力不强。目前, 中国房地产开发企业有3万余家, 平均净资产不足1000万元, 具有一级资质的占比略高于1% , 二级资质的不足10% , 全国房地产开发企业平均每家开发量只有116万平方米; 第二, 多数房地产企业信用度不高, 拖欠工程款严重, 拖欠款的大量增加, 扰乱了房地产开发市场的经济秩序, 造成了房地产开发的虚假繁荣, 是房地产发展的一大隐患。2.税收风险。提高房屋交易营业税，规定自2005年6月1日起, 对个人购买住房不足两年转手交易的, 销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。由此, 短线的楼市投资者成本有所增加,收益大打折扣, 利润空间大幅变小。房地产商利润的收缩,在很大程度上影到其对商业银行的还贷能力, 从而给商业银行带来风险。3. 销售风险。盲目开发高档楼宇,放弃低档房市场的发展， 日益造成供求失衡,使大量房产空置，从而让房地产开发商面临销售风险,利润空间缩小， 这直接关系到房产信贷的风险状况，同时也直接危及我国金融机构的房地产贷款质量。（四）国家政策风险国家经济发展方针、政策和法律、法规等的变化, 会导致房地产金融市场的环境发生变化, 从而影响整个房地产市场的未来发展走向, 也影响着房地产金融风险大小的变化。例如国八条的颁布，其中政策三强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套房的家庭首付款提至六成，贷款比例不低于1.1倍。这样就抑制了过度消费和投资，房产销售下降，同时投资者的利润减少，之前的贷款偿还时间加长间接的导致了信贷的风险。（五）法律法规风险房地产业涉及千家万户、多种行业,但至今尚未有完善的法律法规对房地产运作过程以及房地产企业行为等作出规范,没有更为直接细致的相关法律来对借贷双方以及借贷行为、抵押登记行为、抵押房产处置、风险控制等进行约束和规范,没有建立房地产金融风险防范机制,也没有建立一个专业的金融风险管理机构。因此,我国房地产金融市场的法律法规建设相对于房地产市场发展而言是相当滞后的,对房地产金融市场的监管和调控力度很弱,由此亦增大了房地产金融风险。三、房地产金融风险的策略分析（一）建立全方位的监管体系的同时加大金融监管力度我国房地产金融刚刚起步，商业银行自我约束的有限性使得我国房地产金融中出现了较为普遍的违规操作，埋下了较大的风险隐患。因此政府应建立起多元化、全方位的金融监管体系，加大对房地产金融的监控力度，确保商业银行的安全、稳定、高效运行从监管的方式来讲，一是要系统研究国内外房地产业的行情和商业银行房地产金融风险情况，制定正确的监管方针和策略，以此来指导和约束商业银行，为房地产金融风险的防范，分散和消除创造基本条件；二是要强化对房地产金融业务的监管。检查重点应放在商业银行是否按规定办理房地产信贷业务方面；三是要建立房地产信贷风险监测报告制度，定期向商业银行通报有关情况；四是对违规发放房地产贷款的银行要进行必要的查处，绝不姑息迁就。（二）健全信息传递机制和降低信息不对称程度健全信息传递机制一是要建立信用监控体系和预警体系，对有不良信用记录的开发商和个人进行通报，采取联合制裁，限制其资金融通。二是要建立公共信息系统和客户信自、系统，并实现资源共享。政府应加强对相关信息的收集、登录、整理和分析，并通过电子化系统实行资源共享。同时通过法律对信用资料的征集、内部公开和保密加以约束和规范。三是要建立健全信用调查和资产评估机构的管理。同时，针对我国目前资产评估机构管理不规范的现状，要加强对资产评估所等中介机构的立法和监督管理，建立市场准入和年审机制，提高评估机构评估结果的可靠度。四是要在全国范围内建立个人信用制度。目前我国房地产贷款的结构已经开始向个人住房贷款倾斜，个人住房贷款的比例将不断增长。而由于人口流动加快，个人的财务状况难以确定，借款人有无负债和不良记录也无从得知，商业银行个人信贷业务的贷前调查较为困难。因而建立个人信用制度，防范个人住房贷款的信用风险的要求已十分迫切。（三）完善房地产法律法规制度建设完善的法律法规体系是促进房地产金融健康发展的基本保障。目前我国房地产金融领域的立法始终处于滞后的状态，缺乏具有前瞻性、整体性、规划性和权威性的法律、法规。房地产投资、开发领域的利益主体众多、事务庞杂、涉及资金巨大且回报周期长，各个环节的开展都需要法律的严密监控和规范，而现行的部门规章有一定的局限性容易出现众口难调的尴尬。房地产金融的立法要有全局性、国际性的视野，立法应注重规划性、协调性和稳定性。总体思路应分为四个层面：一是要从加强金融机构资金监管力度的角度，出台专门的监管规定和办法；二是要从建立健全房地产抵押贷款债券发行和转让制度、房地产投资基金制度以及房地产企业上市、退市制度的角度，出台相应的部门规章或实施办法；三是要从完善房地产金融领域的担保体制以及个人信用制度的角度，修改和完善担保法、保险法；四是要从降低贷款中请人负担以及公平合理的角度，完善现有财产保险制度，增加住房抵押保险的种类、修改条款、合理制订保险费的金额、缴费方式以及关于退保的规定。参考文献1 叶立新, 黄建珂. 当前房地产开发投资中的金融风险及其防范J. 江苏商论, 2005, (1)2 赵星, 董晓松. 论我国房地产泡沫与政府宏观调控J. 四川行政学院学报, 2005, (2).3 潘石屹. 房地产市场中存在的风险J. 金融研究,2005, (4)