城镇土地使用税等课件.ppt

第十一章 城镇土地使用税 房产税 土地增值税 契税 城镇土地使用税房产税土地增值税契税 第一节城镇土地使用税 城镇土地使用税概述 是以城市 县城 建制镇 工矿区的土地为征税对象 对拥有土地使用权的单位和个人 征收的一种税 2013年12月4修定的 中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例 于2013年12月7日起执行 涉外税种作用 1 加强对土地的管理 促进合理 节约使用土地 提高土地使用效益 2 适当调节不同地区 不同地段之间的土地级差收入 促进企业加强经济核算 理顺国家与土地使用者之间的分配关系 一 纳税义务人 1 在上述范围内拥有土地使用权的单位和个人 2 若其不在土地所在地的 可以其实际使用人和代管人为纳税义务人 3 土地使用权未确定或权属纠纷未解决的 其实际使用人为纳税义务人 4 土地使用权共有的 共有各方都是纳税义务人 由共有各方分别纳税 二 征税范围 城市 县城 建制镇 工矿区的国有土地和集体土地 三 计税依据 以纳税人实际占用的土地面积为计税依据 1 省 自治区 直辖市人民政府确定的单位测定的土地面积 2 尚未组织测量 但持有政府部门核发的土地使用证书的 以证书面积为准 3 前两项都没有的 以纳税人申报的土地面积纳税 待核发土地使用证后再作调整 四 税率 1 大城市 1 5元 30元 人口50万以上 2 中等城市 1 2元 24元 人口20万 50万 3 小城市 0 9元 18元 人口少于20万 4 县城 建制镇 工矿区 0 6元 12元注 A 经济落后地区 土地使用税的适用税额标准可适当降低 但降低额不得超过上述规定最低税额的30 B 经济发达地区 适用税额标准可适当提高 但须报财政部批准 五 应纳税额的计算全年应纳税额 实际占用应税土地面积 平放米 适用税额例 某城市一企业使用土地面积10000平方米 每平方米适用4元税率 则其全年应纳城镇土地使用税 10000 4 40000元 六 税收优惠 下列土地免缴城镇土地使用税 一 国家机关 人民团体 军队自用的土地 二 由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地 三 宗教寺庙 公园 名胜古迹自用的土地 四 市政街道 广场 绿化地带等公共用地 五 直接用于农 林 牧 渔业的生产用地 六 经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地 从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年 七 由财政部另行规定免税的能源 交通 水利设施用地和其他用地 下列土地 由省 自治区 直辖市地方税务局确定减免城镇土地使用税 一 个人所有的居住房屋和院落用地 二 房产管理部门在房租调整改革前经租的居民住房用地 三 免税单位职工家属的宿舍用地 四 民政部门举办的安置残疾人占一定比例的福利工厂用地 五 集团和个人办的各类学校 医院 托儿所 幼儿园用地等 七 征收管理与纳税申报 一 纳税期限 城镇土地使用税按年计算 分期缴纳 具体期限由省级人民政府确定 目前 各地一般规定为每个季度或半年缴纳一次 每次征税期15天或1个月 二 纳税义务发生时间 纳税人购置新建商品房 自房屋交付使用之次月起 缴纳城镇土地使用税 纳税人购置存量房 自办理房屋权属转移 变更登记手续 房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起 缴纳城镇土地使用税 纳税人出租 出借房产 自交付出租 出借房产之次月起 缴纳城镇土地使用税 房地产开发企业自用 出租 出借本企业建造的商品房 自房屋使用或交付之次月起 缴纳城镇土地使用税 纳税人新征用的耕地 自批准征用之日起满 年时开始缴纳城镇土地使用税 纳税人新征用的非耕地 自批准征用之次月起缴纳城镇土地使用税 三 纳税地点和征收机构 城镇土地使用税一般应向土地所在地主管税务机关缴纳 纳税人使用的土地不属于同一省 自治区 直辖市管辖的 由纳税人分别向土地所在地的税务机关缴纳城镇土地使用税 在同一省 自治区 直辖市管辖范围内 纳税人跨地区使用的土地 其纳税地点由各省 自治区 直辖市地方税务局确定 第二节房产税 房产税概述 是以房产为征税对象 依据房产价格或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种税 1986年9月15日国务院颁布的 中华人民共和国房产税暂行条例 涉外税种 征税目的 1 加强对房产的管理 提高房产使用效率 控制固定资产投资规模 合理调节房产所有人和经营人的收入 2 房产税税源稳定 易于控制管理 是地方财政收入的重要来源之一 一 纳税义务人 房屋产权所有人1 产权属国家所有的 由经营单位纳税 产权属集体或个人的 由集体或个人纳税 2 产权出典的 由承典人纳税 3 产权所有人 承典人不在房屋所在地的 由房产代管人或使用人纳税 4 产权未确定及租典纠纷未解决的 由房产代管人或使用人纳税 5 无租使用其他房产的 应由使用人代为缴纳房产税 二 征税对象和范围 房产 城市 县城 建制镇 工矿区 三 计税依据和税率 A 房产余值 房产原值 1 扣除率 税率 1 2 扣除率 10 30 之间 例如 1000万元 1 20 1 2 B 房产租金收入 年租金收入 12 例如 30000 12 注 个人按市场价格出租的住房 税率为4 各地扣除比例由当地省 自治区 直辖市人民政府确定 房产原值是指纳税人按照会计制度规定 在账簿 固定资产 科目中记载的房屋原价 房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计价的配套设施 纳税人对原有房屋进行改建 扩建的 要相应增加房屋的原值 四 应纳税额的计算 一 从价计征的计算应纳税额 应税房产原值 1 扣除比例 1 2 二 从租计征的计算应纳税额 租金收入 12 或4 例 某企业的经营用房为5000万元 按照当地规定允许减除30 后余值计税 适用税率为1 2 请计算其应纳房产税税额 应纳房产税 5000 1 30 1 2 42万元例 某公司出租房屋3间 年租金收入为30000元 适用税率为12 请计算其应纳房产税税额 应纳房产税 30000 12 3600元 五 税收优惠1 国家机关 人民团体 军队自用的房产免征房产税 2 由国家财政部门拨付事业经费的单位所有的 本身业务范围内使用的房产免征房产税 3 宗教寺庙 公园 名胜古迹自用的房产免征房产税 4 个人所有的非营业用的房产免征房产税 5 对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行所属分支机构自用的房产免征房产税 6 经财政部批准免税的其他房产 经财政部批准免税的其他房产 1 损坏不堪使用的房屋和危险房屋 经有关部门鉴定 在停止使用后 可免征房产税 2 纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的 在房屋大修期间 免征房产税 3 在基建工地为基建工地服务的各种工棚 材料棚 休息棚和办公室 食堂 茶炉房 汽车房等临时性房屋 施工期间一律免征房产税 4 为鼓励利用地下人防设施 暂不征收房产税 5 对房管部门经租的居民住房 在房改之前收取租金偏低的 可暂缓征收房产税 6 对高效后勤实体免征房产税 7 对非盈利性医疗机构 疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产 免征房产税 8 老年服务机构自用的房产免征房产税 9 对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房暂免征收房产税 10 对邮政部门坐落在城市 县城 建制镇 工矿区范围以外尚在县邮政局内核算的房产 不再征收房产税 11 向居民供热并向居民收取采暖费的供热企业暂免征收房产税 六 征收管理与纳税申报 一 纳税义务发生时间1 纳税人将原有房产用于生产经营 从生产经营之月起 缴纳房产税 2 纳税人自行新建房屋用于生产经营 从建成之次月起 缴纳房产税 3 纳税人委托施工企业建设的房屋 从办理验收手续之次月起 缴纳房产税 4 纳税人购置新建商品房 自房屋交付使用之次月起 缴纳房产税 5 纳税人购置存量房 自办理房屋权属转移 变更登记手续 房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起 缴纳房产税 6 纳税人出租 出借房产 自交付出租 出借房产之次月起 缴纳房产税 7 房地产开发企业自用 出租 出借本企业建造的商品房 自房屋使用或交付之次月起 缴纳房产税 二 纳税期限房产税按年计算 分期缴纳 具体期限由省级人民政府确定 三 纳税地点房产税一般应向房产所在地主管税务机关缴纳 第三节土地增值税法 土地增值税概述 是对转让国有土地使用权及地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人 就其转让房地产时所取得的增值额征收的一种税 1993年12月13日国务院颁布的 中华人民共和国土地增值税暂行条例 1995年1月27日财政部颁发的 中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 涉外税种征税目的 1 增加国家对房地产开发和房地产市场调控力度 2 抑制炒买炒卖土地投机获取暴力的行为 3 规范国家参与土地增值收益的分配方式 增加国家财政收入 一 纳税义务人 在中国境内转让国有土地使用权及地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人 二 征税范围 1 转让国有土地使用权2 地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让 征税范围的界定 一 土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税转让的土地 其使用权是否为国家所有 二 土地增值税是对国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的转让行为征税土地使用权及其地上建筑物和附着物 其产权是否发生转让不包括国有土地使用权出让所取得的收入不包括未转让土地使用权 房产产权的行为 三 土地增值税是对转让房地产并取得收入的行为征税是否取得收入 对若干具体情况的判定1 以出售方式转让国有土地使用权 地上建筑物和附着物的 属于征税范围 2 以继承 赠与方式转让房地产的 不属于征税范围 3 房地产的出租 不属于征税范围 4 房地产的抵押 a 抵押期间不属于征税范围 b 抵押期满发生房地产权属转让的 属于征税范围 5 房地产的交换 属于征税范围 个人之间互换自有居住用房地产的 经当地税务机关核实 可以免征土地增值税 6 以房地产进行投资 联营 投资联营的一方以土地 房地产 作价入股进行投资或作为联营条件 将房地产转让到所投资 联营的企业中时 暂免征收土地增值税 将上述房地产再转让的 应征收土地增值税 7 合作建房 对于一方出地 一方出资金 双方合作建房 建成后按比例分房自用的 暂免征收土地增值税 建成后转让的 应征收土地增值税 8 企业被兼并转让房地产 暂免征收土地增值税 9 房地产的代建房行为 不属于征税范围 10 房地产的重新评估 不属于征税范围 三 计税依据和税率 A 计税依据 增值额 增值额 转让收入 法定扣除项目 扣除项目 1 纳税人为取得土地使用权所支付的金额 即从国家手里购买土地使用权所支付的金额及缴纳的有关费用 2 房地产开发成本 土地征用费 拆迁补偿费 前期工程费 建筑安装 基础设施 公共配套设施 开发间接费用 3 房地产开发费用 与房地产开发有关的销售费用 管理费用 财务费用 4 与转让房地产有关的税金 营业税 城建税 教育费附加 印花税 5 其他扣除项目 房地产开发者可以加扣 1 2 项 20 注 该规定只适用于从事房地产开发的纳税人 6 旧房及建筑物的评估价格转让旧房的 应按房屋及建筑物的评估价格 取得土地使用权所支付的地价款 按国家统一规定缴纳的有关费用及在转让环节缴纳的税金 作为扣除项目金额计征土地增值税 房地产开发费用的扣除有两种方法 1 利息支出 5 2 10 凡能够按转让房地产项目计算分摊利息支出 并能够提供金融机构的利息证明的 则房地产开发费用采用利息支出 5 的办法 凡不能够按转让房地产项目计算分摊利息支出的 或不能够提供金融机构的利息证明的 则房地产开发费用采用 10 的办法 B 税率 适用四级超率累进税率1 增值额 扣除项目金额 50 税率 30 速算扣除 02 50 增值额 扣除项目金额 100 税率 40 速算扣除 扣除项目金额 5 3 100 增值额 扣除项目金额 200 税率 50 速算扣除 扣除项目金额 15 4 增值额 扣除项目金额 200 税率 60 速算扣除 扣除项目金额 35 四 应纳税额的计算应纳土地增值税 增值额 税率 扣除项目金额 速算扣除率例 某纳税人转让房地产所取得的收入为400万元 其扣除项目金额为100万元 则 1 增值额 400 100 300万元2 增值额300万元 扣除项目金额100万元 300 3 应纳土地增值税 300 60 100 35 145万元 五 税收优惠1 建造普通标准住宅出售 增值额未超过扣除项目金额的20 的 免征土地增值税 2 因国家建设需要依法征用 收回的房地产 免征土地增值税 3 个人因工作调动或改善居住条件而转让原有自用住房 经向税务机关申报核准 凡 居住满5年或5年以上的 免征土地增值税 居住满3年未满5年的 减半征收土地增值税 居住未满3年的 按规定征收土地增值税 六 征收管理与纳税申报纳税人应当自转让房地产合同签订之日起7日内 向房地产所在地主管税务机关办理申报纳税 1 纳税人是法人的 1 房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致时 在原管辖税务机关申报纳税 2 房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不一致时 应在房地产坐落地所管辖税务机关申报纳税 2 纳税人是自然人的 1 房地产坐落地与其居住所在地一致时 在住所所在地税务机关申报纳税 2 房地产坐落地与其居住所在地不一致时 在办理过户手续所在地税务机关申报纳税 第四节契税 契税概述 是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象 向产权承受人征收的一种财产税 契税是一个古老的税种 最早起源于东晋的 古税 至今已有1600多年的历史 新中国成立后颁布的第一个税收法规就是 契税暂行条例 这个条例对旧中国的契税进行了改革 我们现在依据的是 国务院于1997年7月7日颁布并于10月1日执行的 中华人民共和国契税暂行条例 涉外税种 一 纳税义务人 是在境内转移土地 房屋权属 承受的单位和个人 二 征税范围 A 国有土地使用权出让 B 土地使用权的转让 C 房屋买卖 a 以房屋抵债或实物交换房屋 b 以房产作价投资或作股权转让 c 买房拆料或翻建新房 实际构成房屋买卖 以自有房产作价投入本人独资经营企业 免纳契税 D 房屋赠与 E 房屋交换 F 承受国有土地使用权支付的土地出让金 三 计税依据 1 国有土地使用权出让 土地使用权出售 房屋买卖的行为 以成交价格为计税依据 2 土地使用权赠与 房屋赠与 由征收机关参照土地使用权出售 房屋买卖的市场价格核定 3 土地使用权交换 房屋