房地产市场营销的未来发展变化走向(一).docx

房地产市场营销的未来发展变化走向(一)中国房地产市场营销下一步我们改革的空间还非常多，比如说土地制度的改革，金融体制调整方面的改革，还包括供应的体系，包括我们怎么样更加规划的发展房地产市场营销企业品牌建设等等，话题特别多，那么我想就我们的制度改革来讲，其实最值得我们期待和我们可能最容易看得见的，近期能够比较现实的改革是金融。为什么我们不说土地，为什么我们不说税收，而是说金融问题呢？第一中国从大的金融制度和具体的行业房地产市场的金融，我们和国际上的差距非常大，其改革空间非常大。第二，是国际上有非常成熟的关于金融方面的一些体制安排，金融是有共性的问题，我们完全是拿来就可以学的，可以直接被我们所借鉴的。第三，我们在金融体制上的改革和创新，更值得期待。所以最近基于这样一个认识，下一步中国房地产市场改革涉及到很多方面，我们认为恐怕在实践中探索以及在制度上调整，最值得我们关注的能是房地产市场金融制度的调整和改革，所以我们最近在做一个研究，就是关于房地产市场营销企业金融创新这样一个话题。我们认为中国房地产市场企业现在的金融创新已经是必然的趋势，有以下四个方面的理由。第一个理由就是我的房地产市场投资的规模现在已经足够大，已经7万亿，中国是全世界最大的房地产市场，我们也是全世界新房建设最大的市场，在这样大的规模下，过去单一的靠间接融资，也就是靠银行贷款来支持房地产市场开发的金融格局是不可持续的，他一定会走上多元化。第二个理由，整个房地产市场营销行业，特别是我们的住宅业的利润确实下一步要趋降，为什么？我们现在土地的价格越来越贵，人工、材料等所有的费用都越来越贵，我们像过去那样土地制度的调整所带来的土地红利，对我们今后的机会不是特别多了，所以我们房地产市场营销行业，特别是住宅行业的利润率会趋降，在这种情况下开发企业的竞争靠什么？靠你的实力，也要靠你的低成本融资，融资成本对企业的影响特别大，对企业的利润影响也特别大，我们整个房地产市场营销行业，我们了解到融资成本低的只有三到四，高的有13%、14%，甚至20%，这样的融资成本，你想在同样的竞争中，你的利润水平显然是不同的，所以我们就说房地产市场营销下一步的利润趋降必然导致你必须在金融创新上来增强自身的核心竞争力。第三个理由，中小房地产市场营销企业在中国银行贷款面前是处于十分不利的地位，贷款融资非常困难。第四个原因就是我们商业地产的发展越来越大，商业地产对房地产市场营销长期资金的需求就特别大，我们现在看到的是从08年、09年之后，商业地产包括写字楼，也包括商业用房的开发的增速等等都明显高于住宅，那么商业地产对长期资金需求就更加大，而所有的银行贷款都是短期的，就是施工面积，我们可以看到住宅这几年增速都是下降的，而商业和办公楼都是上升的，这些商业用房和办公用房他在资金需求上，我们认为由于没有长期的资金支撑，所以导致了我们商业地产，无论写字楼也好，商业用房也好，大量的以散售来实现他的开放投资的退出，在这样一个模式的情况下，我们的商业地产的经营水平很难提高，另外随着商业地产供应量的增多，散售模式很难持续，很多开发企业为了应对这种商业地产散售带来的困境，采取了一些办法，一个是采取了像有一些公司带租约的散售，另外还有一些企业，增加持有的比例，然后再少部分销售，但是这样仍然不能够真正的解决商业地产规模增大之后，我们经营水平要提高，为投资提供稳定回报的资金支持。所以商业地产的金融创新，一定是商业地产发展的内在要求，所以我们认为以上四点都必然带来房地产市场营销企业金融创新的必然需求。那么房地产市场营销企业的创新，金融创新方向是什么，我们的研究初步的结论就是两条。第一，就是扩大直接融资，就是关注直接融资，第二在直接融资里面关注权益性的融资，我们过去几年有一些直接融资的话，可能是债务性的融资比例还多一点，下一步权益性的融资占比会上升，这就是金融创新的一些方向，那么从直接融资的创新总体上来看，主要包括以下几个方面。第一个是投资人逐渐增多，行业并购现在已经成为企业资源整合的这种趋势非常明显，大量的一些战略投资人参与房地产市场营销的直接投资。第二个就是信托，房地产市场的信托，房地产市场的信托特别是在资金困难的时候，对中小企业房地产市场企业的资金起到了一个非常支撑的补充资金来源的一个作用，另外就是房地产市场私募股权投资，房地产市场私募股权投资，特别是人民币的房地产市场私募股权投资，在过去07年之前中国就非常的少，这几年稳步发展，他们整个的投资，一个是量从小到大，第二个是私募股权投资的形式也向偏股型发展，这