房地产企业所得税评估案例二.doc

房地产业税务稽查案例之二 房地产业外资企业避税案例 第一部分 一、编写人湖南省国家税务局稽查局 陈少波 二、编写目的 通过本案例，揭示外商投资企业利用关联关系进行交易，转移利润，逃避国家税收的手段，归纳总结此类案件的检查方法及法律适用性。三、关键词关联关系 关联交易 转让定价 外商投资企业和外国企业所得税四、基本概念（一）关联企业关联企业，是指有下列关系之一的公司、企业和其他经济组织：（一）在资金、经营、购销等方面，存在直接或者间接的拥有或者控制关系；（二）直接或者间接地同为第三者所拥有或者控制；（三）在利益上具有相关联的其他关系。对企业生产经营、交易具有实际控制、或在利益上具有相关联的其它关系，包括家族、亲属关系等。（二）关系企业不具有法律、法规所界定的关联关系，但在交易往来中为了各自的利益而相互利用的企业。（三）本案涉及的关联企业和关系企业鸿福置业有限公司、香港H实业集团有限公司、深圳Z设计工程有限公司、通达装饰有限公司、深圳创意雕塑有限公司。第二部分一、案件来源税收专项检查。二、纳税人基本情况鸿福置业有限公司，是由香港H实业集团有限公司和A市通达装饰有限公司于2002年9月共同投资组建的中外合资企业，注册资金500万美元，其中，香港H公司占35%的股份，通达公司占65%的股份。法人代表黄三，主营房地产开发。 2005年3月，通达公司将所持鸿福置业65%的股权转让给香港H公司后，该企业成为港商独资企业。2002年12月，鸿福置业公司以4000万元人民币的价格，取得A市1.3万商业用地的土地使用权，单一从事商业街项目的开发销售。2004年9月项目完工，总建筑面积68000，全部为商业铺面。至检查之日，项目已销售70%左右。该公司历年申报缴纳外商投资和外国企业所得税的情况如下：（一）2002年度账面-89.76万元，申报应缴所得税0元；（二）2003年度账面利润-1091.41万元，申报应缴所得税0元；（三）2004年度账面利润-532.55万元，申报应缴所得税0元；（四）2005年度账面利润-676.11万元，申报应缴所得税0元；2003年预交所得税110万元，2004年预交所得税30万元。三、案件查处情况（一）查前准备1、收集资料。根据房地产企业的特点，检查组首先分组进行外围调查。一组到相关部门调取该公司的工商登记及税收征管资料、开发项目的相关批文、规划和设计图、开发产品验收和交易办证等相关资料；第二组走访相关单位和个人，调查了解该公司关联（关系）单位（个人）的情况，摸清这些单位（个人）是否与鸿福置业公司有业务往来，并逐一登记；第三组实地了解商业街的开发和销售情况，并登记备查。2、案头分析。在收集上述资料和信息后，检查人员进行了认真的分析，发现几个重大疑点；一是该公司的报表体现连续四年亏损，而从购买铺面的业主那里收集的买价与当地的平均开发成本换算，该项目应该获利巨大；二是从房地产交易部门调取的资料显示，部分铺面交易价格不正常，如销售给香港H公司的铺面价格严重偏低；三是报表上体现的销售成本比当地的平均销售成本高出近30%；四是从当地的施工单位了解到，该项目的工程大部分发包给了该公司几个股东的亲戚。据此，检查组认为鸿福置业公司可能存在通过关联交易转让定价进行避税和通过关系交易虚增成本的问题。（二）稽查实施2006年9月4日，检查组向鸿福置业公司发出检查通知书（检查所属年度为2003年至2005年）和调账通知书。企业法人代表黄三依仗自己有后台，打电话找关系，并以其属于招商引资进来的外资企业，受当地政府保护为理由，拒不在检查通知书和调帐通知书上签字，并宣称要状告税务机关。后经检查组人员反复宣传解释和与有关部门协调，才勉强同意接受检查。但在调取销售合同和施工合同时，又指使财务人员从检查人员手上抢资料。最终，调账工作在公安部门的配合下才得以完成。根据黄三的表现，稽查人员更加怀疑其有问题，决定将收入和成本的真实性作为检查的重点，将关联交易和关系交易列为必查项目，将销售合同、施工合同、物资采购合同、工程结算情况、资金流动情况定为必审内容。1、对销售方面关联交易的审查收入组根据案头审计时发现的关联交易方面的疑点，对涉及关联交易的销售合同进行了认真的审核，发现：2003年10月，该公司以3000元/的价格将该项目的C1和 C2（每栋两层）共计22000铺面整体出售给香港H公司，并收取销售款6600万元。而统计出来的邻近的B1栋、B2栋的同期平均销售价格约为15000元/，其销售价格明显骗低。参照这个价格，这笔房产的销售收入应该是3.3亿元。同时从房产交易所调取的资料看，这些房产，没有再对外转让。经过调查，了解到香港H公司在购得这些房产后，未再对外销售，而是委托某资产管理公司代为出租和管理。同时从其工商登记和税务登记资料里，稽查人员取到了确认该交易双方关联关系的证据。在审查销售台帐时，稽查人员又发现：2005年3月，该该公司以2500元/的价格，将商业街A1、A2栋的一楼门面共计5800销售给黄三、周二、李四、王五等四人，2005年4月，记收入1450万元，同时开出不动产销售发票。该公司工商登记和税务登记资料显示，其股东香港H公司属于黄三的个人独资公司；延伸调取通达公司的工商登记和税务登记资料发现，周二、李四、王五三人为通达公司的股东，由此认定该交易为关联交易。根据相关税收法律、法规的规定，检查组聘请某资产评估事务所对上述铺面进行了评估，其市场公允价约为2.98亿元。2、对成本方面关联交易的审查。根据外围调查时获取的信息，该项目的工程大部分发包给了鸿福置业公司几个股东亲戚。成本组稽查人员对所有施工和采购合同进行了认真的筛选，将该公司和股东的关联关系单位（个人）所签订的施工和物资采购业务合同作为审查的重点。 鸿福置业公司股东周二的哥哥周某，以亚华建筑公司名义承包了商业街的一项土建工程，并签有两份合同价，一份是价款2100万元的工程承包合同，另一份为该土建工程追加预算520万元的合同。稽查人员发现，两个合同合计后，该工程价格异常，且在第一份合同结算（款已付请）半年后的2004年9月，该公司凭地税开票窗口代开的一份建安发票增加开发成本520万元，款项打入周某的个人储蓄帐上。经调查：亚华建筑公司证明只与鸿福置业公司签订过一份2100万元的土建工程合同，没有签过增加预算的合同，也没有收到增加预算的款项；打入周某个人帐上的520万元已分次转入了周二和其妻的银行卡上；涉案人员交代，追加预算合同是假的，目的是虚增成本。 鸿福置业公司股东李四的弟弟李某，以蓝天建筑公司的名义承包了商业街的另一个土建工程，合同价2600万元。稽查人员在审核合同时，又发现了一份改变工程结构签证书和一份蓝天建筑公司与鸿福置业公司签订的合同，该合同是关于因结构改变增加工程价款624万元的补充合同。2004年12月，鸿福置业公司凭一份地税窗口代开的建安发票，增加建安成本624万元。款项汇入会计刘某的个人账户。通过调查，蓝天建筑公司证实，工程按原设计图纸施工，并未改变结构，不知道追加预算的事也没有收到过追加的款项；624万元打入刘某个人账户后，已分次转入李四及李四儿子李某的个人储蓄账户上。涉案人员后来交代，该笔增加预算的业务属于虚构，目的也是为了虚增成本。 鸿福置业公司股东黄三的姐夫张某承包了项目的照明工程。合同规定照明工程款160万元（料工费总包合同）。但稽查人员在审核发票时发现，2003年9月，该公司凭3份收款单位为“深圳市亮光照明有限公司”的深圳市商品销售发票增加库存材料照明灯具211万元（货款转入张某个人账户），并在当月全部转入开发成本。追问之下，该公司又提供了一份委托张某代为采购211万元照明器材的委托采购协议。稽查人员对此进行外调，经深圳市国税局证实：查无此户。与上述3份发票相同代码、号码发票的领票单位是深圳市某金属材料公司，其中两份作废，一份开给了某地铁项目部。经对张某银行账户的协查，其收到的211万元，全部划到了深圳Z设计工程公司帐上。涉案人员已交代，该笔委托采购业务纯属虚构，目的是虚增成本，入账的发票是从深圳火车站购买的假发票。 2004年1月，鸿福置业公司根据“形象策划合同”向深圳Z设计工程公司支付“形象策划费”650万元，凭7份深圳市其他服务收入发票记入开发成本前期宣传费。稽查人员要求该公司提供Z公司为其“形象策划”的有关资料，因其提供不出，将此列为重大疑点。经外调发现，深圳Z设计工程公司实际上是香港H公司的全资子公司。同时证实：与上述7份代码和号码相同的发票领票单位是深圳市万佳实业有限公司； Z公司在收到上述650万元后，在一个星期内又其将分别转入按黄三、周二、李四、王五等四人的个人银行卡上；涉案人员已交代，形象策划业务是虚构的，目的是虚增成本套取现金用于股东分红，上述7份发票是在深圳街头购买的假发票。在重点审核关联交易的同时，稽查人员对关系单位的业务也进行了认真的审核。稽查人员发现：2004年6月，鸿福置业公司按合同向深圳创意雕塑公司支付雕塑制作费293万元，凭三份深圳市其他服务收入发票计入开发成本。在实地调查中又发现，该项目使用的雕塑并不多，价格上也与当的同业均价相差悬殊，因此怀疑此合同的真实性并列为外调的重点问题。经深圳市地税局查证：深圳创意雕塑公司已走逃，与上述三份发票代码、号码相同的发票领票单位是深圳市亚维公司；经深圳银行证实，创意雕塑公司收到该鸿福置业公司 293万元的当天，就将其中的270万元转入王五的个人银行卡上；涉案人员交代，其实际雕塑制作费只有23万，深圳创意雕塑公司为了接到这单业务，同意签订这份虚假的合同，但不提供发票。这三分发票是鸿福置业公司人员在深圳市火车站购买的假发票；（三）检查中发现的问题1该公司通过转让定价的方式，低价向关联企业销售房产，经某资产评估事务所评估，确认应调整应税所得2.98亿元。2该公司利用关联关系，虚拟关联交易，虚增开发成本2005万元。3该公司利用关系企业，虚拟关系交易，虚增开发成本270万元。（四）定性处理及法律依据1.通过转让定价的方式，低价向关联企业和股东销售房产的问题。根据外商投资企业和外国企业所得税法第十三条和外商投资企业和外国企业所得税法实施细则第五十二条、五十三条、五十四条第（四）项的和关联企业间业务往来税务管理规程（试行）第四条第八款的规定，调增应纳税所得额2.98亿元。2.对该公司利用关联关系，虚拟关联交易，虚增开发成本2005万元的问题和利用关系单位，虚拟关系交易，虚增开发成本270万元的问题，根据中华人民共和国税收征收管理法第六十三条第一款、外商投资企业和外国企业所得税法第四条和外商投资企业和外国企业所得税法实施细则第十条的规定，调减开发成本，并定性为偷税。以上问题，加、减其他纳税调整事项和弥补企业账面亏损后，共查补外商投资企业和外国企业所得税和地方所得税共计5516万元，对定性为偷税的问题罚款一倍共计680万元，同时根据中华人民共和国税收征收管理法第三十二条规定，对查补税款从滞纳之日起按日加收万分之五的滞纳金。此案已按移送公安机关。第三部分 一、有关法律、法规的适用性分析1要对一项关联交易进行调整，其前提是认定交易双方的关联关系。如果不能在法律上确定交易双方的关联关系，那么就无法阻止和调整其有意通过关联交易进行避税的行为。随着贸易全球化进程的加快，这个问题已日趋突出。因此，有必要加强关联企业申报登记制度，并规定相应的法律责任。此外，还应提高利用国际税收情报交换机制核查跨境关联企业的工作效率。2税法对非法律界定的“关联企业”的企业之间，因某项交易达成一致，从而进行避税的“关系交易”行为缺乏约束。3税收征收管理法规定，关联交易中，未按照独立企业之间的业务往来作价的，税务机关有权对其进行合理调整，但没有明确对其是否进行处罚。本案中，原准备按照征管法第六十三条对其进行处罚，但由于政策不明确，纳税人异议非常大，最后放弃处罚。4税收征收管理法第三十五条规定：“纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的，税务机关有权核定其应纳税额。”但这一规定对什么是“正当理由”没有设定判断条件，在执行中难以把握且与纳税人存在较大的争议，缺乏可操作性。二、税务稽查手段和方法归纳通过该案的查处，我们可以清楚的看到，房地产行业偷税手段的隐蔽、偷税行为的猖獗。在对外资企业房地产企业的检查中，除了重点关注其“关联交易”业务外，还要关注其“关系交易”业务；在重点审查其收入方面的关联、关系交易的同时，成本方面的关联、关系交易也是审查的重点；同时，销售合同、施工合同、物资采购合同、工程结算情况、资金流动情况是必审内容。具体如下： 1查前准备工作非常重要。检查前要进行必要的外围调查摸底，对企业的开发经营情况要有大致的了解，要注意收集一些企业财务上没有但能够用以判断企业财务核