万宁南燕湾海景酒店可研报告.doc

海南万宁南燕湾海景酒店可行性研究报告建设单位：海南南燕湾海洋实业开发有限公司编制单位：江苏春天工程设计院有限公司2013年8月133目 录第一章 总 论61.1项目背景61.1.1项目名称61.1.2项目建设单位61.1.3建设单位概况61.1.4编制依据和范围71.1.5项目提出的理由81. 2项目概况101.2.1项目建设地点101.2.2占地面积101.2.3项目建设规模101.2.4项目主要经济技术指标101.2.5项目建设内容111.2.6项目总投资及资金筹措111.2.7项目建设期111.2.8项目财务技术指标表111.3项目综合评价与建议121.3.1综合评价121.3.2建议12第二章 项目建设的背景及必要性142.1项目建设背景142.1.1符合国民经济和社会发展总体规划方案142.1.2海南国际旅游岛建设发展的背景152.1.3“旅游地产”与“第二居所”概念带动万宁经济开发区地产162.2项目建设的必要性17第三章 市场需求分析183.1中国旅游业业发展现状及趋势183.1.1中国旅游业市场现状及趋势183.1.2中国旅游业市场现状及趋势分析193.2海南省房地产市场现状203.2.1海南省经济发展分析203.2.2海南省房地产市场分析213.2.3各大地产发展商抢滩海南市场223.3.4岛外人士仍是购买海南商品房的主力军233.2.5海南省旅游业分析233.3海南旅游地产现状分析及展望243.4海南旅游地产ASEB格栅分析283.5海南省房地产市场未来走势趋势303.6目标人群与目标市场分析313.7市场营销策略分析333.8 本项目前景预测34第四章 项目建设地点和建设条件364.1项目建设地点364.2项目建设条件364.2.1地理、交通条件364.2.2地质地貌364.2.3水文条件364.2.4自然条件374.2.5独特的旅游资源374.2.6工程场地地震安全评价374.2.7工程地质灾害评估384.2.7潮汐、潮水394.3工程建设条件394.3.1供水供电条件404.3.2排水条件404.3.3通讯404.3.5原材料供应404.4项目所在区域社会经济概况41第五章 工程建设方案425.1工程设计理念425.2工程设计宗旨及原则425.1.1设计宗旨425.1.2设计原则435.3工程建设方案及内容435.3.1总平面设计435.3.2建筑单体设计455.4建筑、结构设计465.4.1建筑设计465.4.2结构设计545.5给排水工程565.5.1执行的设计规范及设计标准565.5.2设计范围565.5.3给水系统575.5.4排水系统585.5.5污水处理工程605.6消防系统605.6.1设计依据605.6.2消防设计615.6.3消防给水615.7燃气设计645.8电气方案设计645.8.1设计依据645.8.2 负荷等级655.8.3电源及配电系统665.9弱电系统695.9.1设计依据695.9.2弱电工程705.10空调通风工程725.10.1设计依据725.10.2空调系统设计725.10.3通风系统设计735.10.4防排烟系统设计735.11防雷接地745.12景观及绿化工程方案745.12.1设计依据745.12.2景观及绿化方案755.13项目防风、防潮、防渗设计775.13.1风暴潮、海啸、热带气旋分析775.13.2防治措施79第六章 项目环境影响及环境保护措施806.1环境质量现状806.1.1地表水环境质量806.1.2环境空气质量806.1.3声环境质量816.1.4生态环境质量816.2项目施工期及运营期的环境影响826.2.1施工期环境影响分析826.2.2运营期环境影响分析856.3项目运营期环保措施856.3.1噪声污染防治措施可行性分析与建议856.3.2大气污染防治措施可行性分析与建议856.3.3水污染防治措施可行性分析与建议866.3.4固体废物处理处置措施可行性分析与建议876.3.5生态保护措施876.4环境影响评价结论88第七章 项目管理与实施进度安排897.1项目管理897.1.1工程监理897.1.2质量控制897.1.3投资控制897.1.4进度控制907.1.5合同管理907.1.6协调907.1.7竣工验收907.2项目实施进度917.2.1筹建准备阶段917.2.2工程施工阶段917.2.3工程竣工验收及决算阶段计划91第八章 节能分析和节能措施938.1节能设计依据938.1.1相关法律、法规和政策938.1.2相关节能设计标准和规范948.2建筑节能的重要性948.3遵循的原则958.4建设项目采用的能源种类及消耗量958.4.1电958.4.2燃气968.4.3水978.5建筑项目总体设计与节能减排988.5.1建筑项目所在区位气候条件和生态环境对节能减排的要求与影响988.5.2建筑风环境分析998.5.3建设场地绿化设计对节能减排的影响分析998.5.4建设场地绿色交通的规划对节能减排的影响分析1008.5.5建设场地噪声分析1008.6建筑单体设计与节能减排1008.6.1建筑1008.6.2给排水1028.6.3电气1038.6.4通风空调1058.7可再生能源利用1068.7.1建设项目采用的可再生能源种类1068.7.2可再生能源系统1068.7.3可再生能源节能量1078.7.4可再生能源减排量1078.8运行管理1078.9实施节能减排增加的费用1088.9.1与基准建筑相比较，实施建筑节能必须增加费用的项目1088.9.2必须增加的费用估算1088.9.3必须增加的费用占总投资的百分比1088.10建设项目节能减排结论与建议1088.10.1综合结论及总效果预测1088.10.2建议109第九章 项目招投标及管理1109.1编制依据1109.2项目招标1109.2.1招标原则1109.2.2招标方式1109.2.3招标程序1119.2.4招标组织形式1129.2.5招标内容和范围1129.3投标、开标、评标和中标程序1129.4评标组织、评标原则及决标1139.5评标委员会的人员组成和资质要求1139.6项目招投标表1149.7建设管理116第十章项目组织与劳动定员11710.1项目组织11710.2劳动定员11710.3机会分析11710.4开发该项目目的定位11810.5项目开发的市场需求定位118第十一章 投资估算及资金筹措11911.1建设投资估算11911.1.1估算依据11911.1.2投资估算12011.2资金筹措和投资融资分析和建议122第十二章 财务评价12312.1评价的依据和基本数据12312.2住宅的销售收入12312.3总成本费用估算12412.3.1开发估算费用12412.3.2财务费用12412.4财务评价报表（附后）12412.5项目财务评价指标12512.6财务评价结论126第十三章 社会影响分析12713.1项目对社会的影响分析12713.2项目适应性分析12713.2.1 开发商12713.2.2 当地政府12713.2.3 当地居民12813.2.4 当地商家和厂家12813.3社会风险分析12813.3.1社会风险12813.3.2对策分析12913.4社会影响评价结论129第十四章 结论与建议13014.1结论13014.2建议130附图及附件132附图：132海南万宁南燕湾海景酒店 【可行性研究报告】第一章 总 论1.1项目背景1.1.1项目名称海南万宁南燕湾海景酒店1.1.2项目建设单位海南南燕湾海洋实业开发有限公司1.1.3建设单位概况名称：海南南燕湾海洋实业开发有限公司住所：海口市人民大道74号八菱大厦B座602室法人代表：王绍忠注册资本：人民币壹亿叁仟肆佰万元实收资本：人民币壹亿叁仟肆佰万元公司类型：有限公司海南南燕湾海洋实业开发有限公司是一家以房地产经营开发为主业的大型企业，是经海南省工商行政管理局核准登记注册成立的从事旅游项目开发经营、海上旅游观光服务，注册资金人民币壹亿叁仟肆佰万元。公司现拥有一个务实、精干、进取的领导核心。有一批专业知识精深、工作作风严谨的中高级旅游房地产项目管理精英团队。现有60名正式员工，其中具有本科以上学历的员工占员工总数的95%。公司下设六个部门：综合部、工程部、财务部、前期部、销售部。公司秉承“诚信立企，卓越筑家”的企业精神，坚持以诚信为本，注重质量、服务社会的品牌意识，注重产品品质与户型设计，以努力创造设计合理、品质优秀、户型适中、功能实用、环境优美、配套完备、房价适当的优秀产品为己任。凭借卓越的操作水平，为客户提供优质的产品，本着“以人为本，提高居住水平”的原则，从市场定位、产品规划设计、营销策略、物业管理、售后服务等各个环节精雕细琢，坚持正确的市场定位，一业为主，多元经营，在激烈的市场竞争中稳步发展，不断为广大居民塑造精品工程。1.1.4编制依据和范围1、项目编制依据（1）资料1）项目建设单位编制可行性研究报告的委托书；2）国家、部委、省现行的设计规范、标准和定额；3）海南省万宁市城市总体规划（2005-2020年）；4）海南省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；5）市政公用工程设计文件编制深度规定（建质200416号）；6）项目建设单位提供的营业执照；7）建设项目经济评价方法与参数第三版；8）建设项目可行性研究报告编制指南试行本；9）房地产开发项目经济评价方法；10）项目建设单位提供的其它相关资料。（2）规范1）住宅建筑规范（GB 50368-2005）；2）住宅设计规范（GB 500961999）（2003年版）；3）民用建筑设计通则（GB 50352-2005）；4）高层民用建筑设计防火规范（GB5004595）（2005年版）；5）建筑设计防火规范（GB 50016-2006）；6）城市居住区规划设计规范（GB5018093）（2002年版）；7）海南省居住建筑节能设计标准（JDJ 01-2005）；8）室外排水设计规范（GB50014-2006）；9）旅馆建筑设计规范；10）国家现行的规范2、研究工作范围根据可行性研究规范化要求和项目的具体特点，本可行性研究报告的研究范围主要包括：项目建设背景及必要性市场可行性分析项目工程建设可行性分析项目财务经济可行性分析结论和建议1.1.5项目提出的理由（1）市场需求的需要国际旅游明珠海南岛，得大海之造化，蕴天地之灵气，集海、山、河、温泉之精萃，碧海、蓝天、白沙与青山交辉。星级酒店与山海一体，椰林、红树林、温泉与百鸟成趣。南燕湾背依青山，一处处碧海银沙，游人如织，毓秀尤佳，见机而发。富豪名商，胆识之士，审时度势，抢占先机。一座冉冉升起的“东方夏威夷”正喷薄而出。在人们不断最求更高品质的生活的时代，简单的住宅再不能再满足高端人士的要求，这时高端旅游地产走入人们的视野。在海南国际旅游岛政策推动下，依托美丽的海滩资源，高端旅游业不仅是立足海南岛放眼全国，更是放眼全世界，从而利用美丽的自然资源和神奇的东方文化吸引来自全世界的名流富商。万宁南燕湾一带迫切需要一个不仅能提供游客们的衣食住行，而且集高科技，私密性，艺术性为一体，并能让人眼前一亮的酒店，来打动欲前往此地旅游的客户的心扉。这样的巨大的消费潜力，正带领高端旅游走向一个黄金发展期。（2）建设海南高层次、高品质的旅游地产旅游地产被业内人士视为“城市之巅”，可以引领一座城市的风尚，同时也是一座城市经济发展最敏感的风向标。南燕湾位于万宁市礼纪镇南沿海，与石梅湾相连，区位优势得天独厚。开发区地理位置的优势吸引着大企业、大工厂进驻。项目地处南燕湾，南燕湾有丰富的旅游资源，山峰石崖高耸，清泉飞瀑长流，有阔大的巨洞，洁白的沙滩，葱宠的绿树以及丰富的水产。项目将建设成为集渔业、休闲、旅游、度假为一体的综合性、区域性的高品质度假区。（2）利用当地的特色资源，将资源优势转化为经济优势万宁有良好民俗文化风貌，有独具特色的热带海洋，有独特的优质海景景观资源，这些都是本区特殊的资源优势，在保护的基础上对其进行适度的开发建设，深入分析研究景观特质，使建设用地能采撷自然之精华，吮吸大地之灵气，从而物尽其用，地尽其宜，优化配置土地，将资源优势转化为经济优势，将促进当地经济社会发展。（4）优化经济结构实现产业转型目前建设地主要以第一产业为主，项目的建设将旅游地产作为优先发展和大力扶持的第三产业，以促使传统农业社区向滨海田园式旅游社区转化。项目建设符合海南省国民经济和社会发展规划、符合海南省旅游发展规划，项目不仅具有显著的经济效益，同时具有显著的社会效益，项目建设是必要的。（5）充分发挥海南建设国际旅游岛的辐射和带动效应，促进区域经济的发展海南要成为绿色之岛、开放之岛、繁荣之岛、文明之岛、和谐之岛，精思达变，独树一帜。生态立省，开放强省，产业富省，实干兴省，句句铿锵，掷地有力。海南建设国际旅游岛借助国际视野和国际经验及国际化思路和理念，向国际市场、打造真正具有国际水准的旅游产品，以实现海南岛建设成为国际旅游岛的宏伟目标。海南建设国际旅游岛是海南社会经济发展具有里程碑意义的重大决策，其社会经济效应、推进区域旅游与发展无疑是巨大的。清醒地认识到海南建设的天时地利和机遇，分析资源的稀缺性，把有限的资源配置好，最大限度的开发岛内外市场，去争取机会，把握这次机会，必将取得理想的丰硕成果。项目的建设顺应了当前海南省旅游房地产的发展趋势，将利用建设海南国际旅游岛的品牌和聚集效应，通过项目的建设和营运，带动项目建设地周边地区社会经济发展。（6）项目为企业和社会带来较好的经济效益本项目地位优越，项目定位合理，建筑方案新颖，区内配套设施完善，营销策略恰当，为项目的成功创造了有利条件，也必将为企业带来较好的经济效益。同时，项目建成后，必将对拉动一方经济做出不可替代的贡献。1. 2项目概况1.2.1项目建设地点本项目位于万宁市南燕湾与老爷海交接入海口处。1.2.2占地面积项目用地面积21859.09m2（约合32.79亩）。1.2.3项目建设规模总建筑面积：12103m2。其中：计入计容率建筑面积7452.9m2，不计入计容率建筑面积4650.1m2。1.2.4项目主要经济技术指标表1-1 项目经济技术指标一览表总用地面积（m2）21859.09总建筑面积（m2）12103其中计入计容率建筑面积（m2）7452.9不计入计容率建筑面积（m2）4650.1地上建筑面积（m2）8425.99地下建筑面积（m2）3677.01住宅建筑面积8160.47会所建筑面积265.52建筑密度（%）0.283绿化面积（m2）8852.93绿化率（%）40.5容积率0.38住宅套数（套）79住宅人数（人）276停车泊位（辆）111其中地面电瓶车（辆）15地下车库（辆）961.2.5项目建设内容项目建设内容主要为78栋三层低层住宅楼和1栋四层的低层住宅楼（其中，负一层为会所）。1.2.6项目总投资及资金筹措项目总体建设期总投资为22538.52万元，建设资金来源于建设单位自筹。1.2.7项目建设期该项目建设期计划为2年。1.2.8项目财务技术指标表表1-2 财务技术指标表 序号项目名称单位数量1经济数据1.1营业收入（经营期平均）万元65272.681.2营业税金及附加（经营期平均）万元3590.001.3利润总额（经营期平均）万元26139.411.4所得税（经营期平均）万元8626.001.5税后利润（经营期平均）万元17513.402财务评价指标2.1销售利润率%40.05%2.2投资利润率%11.59%2.3财务内部收益率（所得税前）%22.31%2.4财务净现值（所得税前）万元36367.652.5投资回收期（所得税前）年2.052.6资本金收益率%17.99%2.7总投资收益率%11.59%2.8项目资本金净利润率%26.83%1.3项目综合评价与建议1.3.1综合评价项目的建设，将对海南省建成国际旅游岛，建成国内旅游名省、强省，亚洲一流、世界著名的国际性热带海岛度假休闲旅游胜地的目标起到重要的推动作用。项目符合当前国家产业政策、符合海南省的投资发展方向及，经济性优越，具有深远的社会意义和显著的国民经济效益，也必将产生巨大的社会效益，项目建设是必要的。项目的建设，对万宁良好的整体形象开发创造，区域开发品质的提升，基础设施水平的提升，实现万宁市发展目标具有较大的推动作用，将推动海南省和万宁市旅游产业的发展，并与陵水等周边旅游区形成良性互动，促进区域产业的整体发展。该项目的建设，将成为海南岛一颗璀璨的明珠。清新的空气、摇曳的椰子树、较好的工程地质条件、完善的基础设施、极宜人居的环境，项目选址合适，建设条件具备。项目建设符合当地的经济与社会发展规划，建设规模宏大，建设条件充分，建设方案合理可行，建设外部条件具备，开发时机良好，各级政府重视，项目投资估算全面，投资构成合理，财务及技术上是可行的。本项目建设条件成熟，客源市场充足，从财务分析结果看，项目具有良好的经济效益和抗风险能力。1.3.2建议建设单位应抓紧时间立项建设，并做好以下几个方面的工作。1、加强监督检查，确保工程质量。项目实施后，要对项目进度进行定期督察，对出现的问题要求限期整改。为确保建设工程质量，应按照项目管理的“四制”要求聘请质检员，负责整个建设工程的质量并跟踪管理。项目竣工后，组织有关具有资质的技术部门对工程进行竣工验收。2、考虑到本项目所需材料中的水泥、石料和钢筋等建筑材料用量较大，使用时间集中、工期较长和价格易上涨等因素，建议只要资金到位，承办单位应尽早储备上述材料，以期达到降低施工成本的目的。同时，要选择有实力、价格低、质量过硬的施工单位进行土石方及工程施工，以保证工程质量和节省项目投资。3、为了取得较佳经济效益，应认真做好项目品牌的打造工作，特别是要加强与电视、报纸等传媒的广告的宣传力度，将项目作为地区精品推向国内外市场。4、建议承办单位抓紧时间立项、建设。同时，建议项目所在地政府各相关职能部门对本项目给予大力支持与帮助，促成项目早日上马，早日竣工，早见成效。第二章 项目建设的背景及必要性2.1项目建设背景2.1.1符合国民经济和社会发展总体规划方案中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要第三十五章“提高住房保障水平”指出：坚持政府调控和市场调节相结合，加快完善符合国情的住房体制机制和政策体系，逐步形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局，实现广大群众住有所居。进一步落实地方政府责任和问责机制，把保障基本住房、稳定房价和加强市场监管纳入各地经济社会发展的工作目标，由省级人民政府负总责，市、县级人民政府负直接责任。完善土地供应政策，增加住房用地供应总量，优先安排保障性住房用地，有效扩大普通商品住房供给。健全差别化住房信贷、税收政策，合理引导自住和改善性住房需求，有效遏制投机投资性购房。加快制定基本住房保障法，修订完善城市房地产管理法等相关法律法规。完善住房公积金制度，加强管理和扩大覆盖范围。加强市场监管，规范房地产市场秩序。加快住房信息系统建设，完善信息发布制度。海南省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要指出：（1）保持旅游房地产平稳健康发展。积极引导和发展与国际旅游岛发展目标相适应的旅游房地产业，科学规划、合理引导房地产业发展的类型、规模和速度，保持房地产业持续平稳健康发展。（2）旅游房地产。充分利用好滨海、滨河、滨湖等优质土地资源，原则上主要用于度假区、酒店及旅游配套设施的建设。开发高质量、高水平、多层次的旅游商务房地产，满足多样化消费需求。积极发展酒店、度假村等经营性房地产。大力发展商业房地产，打造高品质的绿色低碳社区，逐步形成以海口、三亚为两大中心，东西部均衡发展，区域特色各异，互补性强的旅游、商务房地产空间发展格局。（3）规范房地产市场。加强对房地产业发展的宏观调控。强化规划引导，适度供应土地，合理调控房地产的规模、结构、开发时序和空间布局。使房地产业发展与人口规模、资源和环境容量、城镇发展、公共服务体系建设相协调。认真贯彻落实土地、信贷、税收等政策，合理引导住房消费，促进房地产市场规范有序发展。严格房地产准入制度，建立房地产业诚信体系，建立健全土地和商品房市场信息披露机制，加强对房地产开发建设、销售环节的严格规范管理。规范发展房地产中介和物业管理服务业，规范二手房交易和房屋租赁市场。严厉打击圈地不建和违规建房等违法违规行为，遏制房地产投机炒作，促进房地产市场规范健康发展。2.1.2海南国际旅游岛建设发展的背景2009 年12 月，国务院通过了海南建设国际旅游岛建设。“国际旅游岛”是海南省委省政府当前着力推进的海南岛建设目标。所谓“国际旅游岛”是指在特定的岛屿区域内，限定在旅游产业领域范围中，对外实行以“免签证零关税”为主要特征的投资贸易自由化政策，有步骤地加快推进旅游服务自由化进程。 另外，海南国际旅游岛建设行动计划将“国际旅游岛”的基本内涵定位为“三新”，即新目标，实现服务、管理、景区、产品四个“零距离”，建成世界一流的热带海岛度假休闲胜地；新体制，建立符合国际惯例的旅游发展与管理体制机制；新政策，实行以“免签证、零关税、放航权”为主要特点的旅游开放政策。在此基础上，2010 年，海南省委、省政府又出台了关于加快推进国际旅游岛建设的意见以及相关规划，提出“国际旅游岛”就是旅游国际化程度高、生态环境优美、文化魅力独特、社会文明祥和的世界一流的海岛型国际旅游目的地。基于以上概念，“国际旅游岛”建设的阶段性目标就是经过10 年的努力，到2020 年力争使海南成为国内政策最开放、体制机制最灵活的旅游特区。2010 年，海南国际旅游岛建设发展规划纲要通过审批。（1）指导思想高举中国特色社会主义伟大旗帜，坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，进一步解放思想，深化改革，扩大开放，构建更具活力的体制机制，走生产发展、生活富裕、生态良好的科学发展之路；积极发展服务型经济、开放型经济、生态型经济，形成以旅游业为龙头、现代服务业为主导的特色经济结构；着力提高旅游业发展质量，打造具有海南特色、达到国际先进水平的旅游产业体系；注重保障和改善民生，大力发展社会事业，加快推进城乡和区域协调发展，逐步将海南建设成为经济繁荣发展、生态环境优美、文化魅力独特、社会文明祥和的开放之岛、绿色之岛、文明之岛、和谐之岛。（2）战略定位我国旅游业改革创新的试验区。世界一流的海岛休闲度假旅游目的地。全国生态文明建设示范区。国际经济合作和文化交流的重要平台。南海资源开发和服务基地。国家热带现代农业基地。（3）发展目标到2020 年，旅游服务设施、经营管理和服务水平与国际通行的旅游服务标准全面接轨，海南旅游的国际知名度、美誉度大大提高，旅游产业的规模、质量、效益达到国际先进水平，初步建成世界一流的海岛休闲度假旅游胜地。接待国内外游客达到7680 万人天次，旅游总收入1240 亿元，旅游业增加值占地区生产总值比重达到12%以上，第三产业增加值占地区生产总值比重达到60%，第三产业从业人数比重达到60%。全省人均生产总值、城乡居民收入和生活质量力争达到国内先进水平，综合生态环境质量继续保持全国领先水平，可持续发展能力进一步增强。2.1.3“旅游地产”与“第二居所”概念带动万宁经济开发区地产国家海岸、明媚的阳光、清新的海风、风景如画的海滨、浪漫温馨的暖冬等等这些万宁得天独厚的气候环境，为旅游地产的发展提供了沃土。根据海南省旅游发展总体规划纲要，海南省未来20年旅游发展总目标为：建成世界著名、亚洲一流的度假休闲旅游目的地。每年11月份开始，就有大批的老人为了躲避北方的严寒，从北方来到海南岛过冬，这些人被称作“候鸟型”买家。在海南的各大城市中，这些老人更青睐于沿海城市，这里的生活配套更齐全，更适合居家。2.2项目建设的必要性（1）发展旅游娱乐休闲业符合国家的产业政策发展旅游业是当今世界的一大潮流，随着世界经济和贸易的不断发展，旅游业已成为较为重要的产业之一。随着老成经济开发区经济的快速发展，人民生活水平的不断提高，伴随着生活品质的提升，旅游、休闲进入 人们的生活。海南已把旅游业摆在加快经济发展的战略地位，国务院和海南省政府已制定了关于发展第三产业有关决定，把旅游列入重要发展行业，要求办成“三头”（龙头、带头、牵头）产业，并出台一系列优惠政策鼓励发展。这为开发建设本项目带来了良好的契机。（2）项目建设能促进当地经济和社会的发展项目实施后的营业收入由娱乐、住宿、餐饮及其他服务项目构成，通过丰富多彩的服务让宾客享受实实在在的高品位的消费。上述服务项目均是高效经济的项目，均易获得较好的经济效益。同时酒店的建设，可为当地农民开辟新的就业门路，缓解就业矛盾，有利于维护社会稳定，起到繁荣城市经济的作用，为地区经济的发展创造良好的投资环境，促进地区经济的快速发展。（3）项目建设是万宁市创建国家优秀旅游城市，开发万宁市旅游资源，满足旅客餐饮、住宿、娱乐需要万宁市政府把旅游业作为一个重要的龙头产业，决心花大力气进一步建设国家级优秀旅游城市。为此必须大力发展酒店业、旅游业，完善服务设施，提高服务质量和水平，吸引外地客人前来度假、休闲、娱乐、观光，拟建项目万宁市南燕湾与老爷海交接入海口处，是即将成为国家级及世界级旅游度假区的重点建设地段，环境优美，交通方便，能很好地带动度假区的开发建设。第三章 市场需求分析3.1中国旅游业业发展现状及趋势3.1.1中国旅游业市场现状及趋势2009年，我国旅游业总体保持较快增长，旅游总收入实现较大幅度增长。其中，国内旅游市场持续快速增长，入境旅游市场逐步恢复，出境旅游市场平稳发展。同时，旅游投资规模大幅增长，企业经营业绩开始回升，旅游产业对经济社会带动作用进一步加强。2011中国旅游市场趋势观察研究预测报告数据显示：2009年我国全年旅游总收入为1.29万亿元，同比增长11.3。2009年,在旅游产业供给方面，投资规模大幅增长，产业发展更具活力。旅游相关产业投资规模的大幅度增长，直接带动了旅游投资的快速增长，各地旅游投资出现了生机勃勃的繁荣景象，为旅游业发展注入了新的活力。在企业经营业绩方面，企业经营业绩开始回升，景区类企业经营状况好于旅行社和饭店行业。2011中国旅游市场趋势观察研究预测报告中数据表明：2009年中国旅游业总体保持了平稳较快增长。全年国内旅游人数达19.02亿人次，增长11.1；国内旅游收入1.02万亿元，增长16.4；入境旅游人数1.26亿人次，下降2.7；入境过夜旅游人数5088万人次，下降4.1；旅游外汇收入397亿美元，下降2.9；，旅游总收入1.29万亿元，增长11.3。2011中国旅游市场趋势观察研究预测报告预测：到2020年中国将成为世界最大的旅游目的地国家，这十年也将成为中国旅游业发展的“黄金十年”。据2011中国旅游市场趋势观察研究预测报告预测：2015年我国旅游业占国内生产总值比重8%，2020年我国旅游业占国内生产总值比重11%。随着我国旅游业继续保持较快增长态势，旅游业将成为我国国民经济重要产业，预计到2020年，全国旅游业增加值预计占全国服务业增加值的12以上。根据国家旅游局公布的最新数据显示，2011年上半年全国旅游总收入突破1万亿元，比上年同期增长18%。其中，国内旅游人数同比增加13%，国内旅游收入同比增加22%，入境旅游人数及入境过夜旅游人数均同比增加1%。2011年上半年，全国共有3837个在建旅游项目，实际完成投资615.63亿元，同比增加10.5%。3.1.2中国旅游业市场现状及趋势分析1、现状分析（1） 旅游企业间的低水平竞争旅行社行业一直是旅游业市场秩序中最为混乱的部分。旅行社数量众多，服务水平却参差不齐。旅行社行业竞争激烈，造成一些竞争弊端，比如相当一些旅游企业不靠降低成本和提升质量来竞争，而是打“价格战”，有损品牌声誉；很多旅游产品和服务比较粗放，旅游促销手段单一落后。现在旅行社的评级活动正在开展，用以纠正这些竞争弊端。旅游饭店业，我国旅游饭店业的集团化和品牌化程度还不高，尤其是现在兴起的经济连锁型酒店还未成气候。旅游企业的低水平层次竞争，旅游经济增长方式的转变迟缓，关键是旅游企业间的同质化程度高，没有明确的市场地位，仍在习惯性地追求数量型扩张。旅行社业应朝着大旅行社集团化、中旅行社专业化、小旅行社网络化的方向发展。（2） 旅游企业的发展方向专业化第一、旅游中介分工越来越细分，专业化的中介公司越来越多，包括酒店预订专业化公司、票务预订专业化、餐饮预订专业化公司、旅游景点预订专业化服务公司、旅游咨询专业化服务公司等(派生出“定制化旅导一体服务公司”)。旅行社从过去的传统的做国内业务和国际业务之分外，现在更加分工细致，不同的旅行社开发不同的旅游专线，同一品牌的旅行社也分别开发出不同的主体旅游和专题旅游。第二、旅游服务项目不断拓新，向精细化方向发展。在旅游中介及各旅游相关部门的努力下，逐步开发出工业旅游、农业旅游、森林旅游、生态旅游。工业旅游是以工业生产过程、厂风厂貌、工业产品展示为主要吸引物的旅游活动，2、旅游业趋势分析马斯洛的需求理论将人类需求从低向高分为生理需求，安全需求，社交需求，尊重需求，自我实现的需求5个部分。旅游作为一种人类需求也可以按照休闲活动层次论从低向高分为娱乐、身心恢复，投入感情的参与，创造性的参与3个部分。旅游本质上就属于高层次的需求，本来就与自我发展和自我实现有关。按照事物的发展规律，旅游消费从质量和层次不高的观光型旅游开始，逐步趋向于有特色和个性化的休闲度假游和专项旅游。旅游者也具有更丰富的旅游经历，持有新的价值观，生活方式，对旅游消费更加灵活和独立。根据我国旅游业“十二五”发展规划，未来五年旅游业将成为我国的战略性支柱产业，并保持高速增长。预计到2015年，中国将成为世界第一大入境旅游接待国，第四大出境旅游客源国，并形成世界上最大的国内旅游市场。3.2海南省房地产市场现状3.2.1海南省经济发展分析2011年，海南省各族人民在省委、省政府的正确领导下，深入贯彻落实科学发展观，按照省委、省政府的一系列决策部署，奋力推进国际旅游岛建设发展，全面实施区域发展战略，进一步深化改革开放，加快转变经济发展方式和着力调整经济结构，加大改善民生和社会建设力度，经济社会发展取得新的成绩。经济运行在上年快速增长的基础上仍保持较快增长，呈现增长较快、效益较好、价格趋稳、民生改善的良好态势；改革开放不断深化，各项社会事业全面进步，实现了“十二五”时期经济社会发展的良好开局。经济保持较快增长。初步核算，2011年全省地区生产总值完成2515.29亿元，比2010年增长12.0%，高于全国GDP增速2.8个百分点，在上年快速增长的基础上仍保持较快增长。其中，第一产业增加值659.15亿元，增长6.2%；第二产业增加值714.50亿元，增长15.2%；第三产业增加值1141.64亿元，增长13.3%。第一产业增加值占地区生产总值的比重为26.2%，第二产业增加值比重为28.4%，第三产业增加值比重为45.4%。人均地区生产总值突破四千美元大关，跨入了世界中上等收入地区的行列。2011年，全省人均生产总值28797元，按现行汇率计算为4429美元，登上了4000美元的新台阶，标志着海南已跨入了世界中上等收入地区的行列。从发达国家的经验和国际经济发展轨迹来看，海南经济社会将逐渐由生存型社会进入发展型社会的新阶段。地方公共财政收入较快增长，各项重点支出得到较好保障。2011年，全省全口径公共财政预算收入689.84亿元，比上年增长30.5%。其中，地方公共财政预算收入340.09亿元，增长25.5%，增速比全国财政收入增长24.8%高0.7个百分点。财政支出结构得到进一步优化，加大了对“三农”、教育、医疗卫生、社会保障和就业、保障性安居工程、文化等的支持力度，切实保障和改善民生。全年地方公共财政预算支出779.34亿元，比上年增长34.7%。其中，教育支出124.0亿元，比上年增长26.8%；医疗卫生支出49.53亿元，增长42.4%；社会保障和就业支出95.25亿元，增长28.4%；农林水事务支出104.27亿元，增长21.8%；文化体育与传媒支出17.23亿元，增长46.0%；环保支出23.36亿元，增长58.5%；交通运输支出53.37亿元，增长1.1倍等。物价上涨幅度较大，结构性特征明显。2011年，全省居民消费价格（CPI）比上年上涨6.1%。物价上涨具有明显的结构性特征，食品价格上涨是推高物价总水平上涨的主要因素。其中，食品上涨13.3%，居八大类价格之首；其次是居住价格上涨4.9%。商品零售价格上涨5.4%，农业生产资料价格上涨15.6%，工业生产者出厂价格上涨8.8%，工业生产者购进价格上涨15.3%，固定资产投资价格上涨6.4%。3.2.2海南省房地产市场分析国务院2010年1月公布的关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见，将海南国际旅游岛建设的目标定为：到2020年初步建成世界一流的海岛休闲度假旅游胜地，使之成为开放之岛、绿色之岛、文明之岛、和谐之岛。此前，受海南省政府出台的国际旅游岛建设规划的带动，海南省房地产建设已逐渐进入高潮。在“国际旅游岛”的思路带动下，海南房地产市场迎来了新的发展契机，房地产开发和销售势头逐渐好转，房地产业成为海南省经济发展的助推器。统计数据显示，2009年以来，海南房地产开发继续保持较快发展势头，体现出海南作为建设中的国际旅游岛和最佳人居环境地，对楼市投资者和消费者的吸引力越来越强。海南省住房和城乡建设厅厅长李建飞介绍说，2009年，海南省房地产全年计划投资200亿元，实际完成投资287.9亿元，同比增长44.3%，其中11个省重点旅游房地产项目计划投资53.45亿元，实际完成投资114.3亿元；施工面积1992.78万平方米，竣工面积369万平方米，同比分别增长32.8%、19.3%；商品住房销售面积560万平方米，同比增长54.5%；房地产业相关税收收入70.9亿元，占地税总额的46.89%。在全球经济环境陷入低谷的情况下，海南房地产投资额仍保持高速增长，说明各方投资者对于海南房地产业充满信心。图3-1 20052009海南省固定资产投资和房地产投资图图3-2 20052009海南省房地产供求图3.2.3各大地产发展商抢滩海南市场北京首创、深圳万科、富力地产是国内地产的几大巨头，近年开始大举进驻海南，它看重的是海南地产的灿烂前景和目前较低的土地价值，富力集团已经在海口西海岸取得了近2万亩的土地储备。大企业集团大手笔投入海南的房地产市场，并不会加剧市场竞争，反而会提高海南地产的整体形象，能吸引到更多的岛外人士来海南购房，对海南房地产市场整体是利好，海南的旅游、度假地产概念将越做越大。大企业集团的进入不只带来巨额的资金，他们全新的开发理念、国际化的社区规划、时尚的现代建筑、专业的物业管理，将带动海南开发水平的提高，并促使项目建设迈上新的台阶。3.3.4岛外人士仍是购买海南商品房的主力军据海南省住房和城乡建设厅统计，2011年海南旅游房地产呈现建销两旺的局面，截至10月底，已销售419万平方米，全年有望达到500万平方米。今年上半年，岛外人士购买海口市、三亚市商品住房保持较高的比重，总套数分别为76.9、78.0，总面积分别为80.9、74.9。3.2.5海南省旅游业分析1、海南省旅游业现状分析（1）海南自建省以来旅游总收入平均年增长达23.4%，旅游业已成为海南省重要的支柱性产业。海南岛拥有许多称号，如“椰岛”、“绿岛”、“生态岛”、“温泉岛”、“长寿岛”等。从现代旅游业的角度来衡量，海南天然具备发展旅游业的诸多要素，因此，海南省旅游业虽然起步较晚，但丰富的热带海岛旅游资源使其在海南建省后得到迅速发展。海南由于城市规模较小，现代工业基础薄弱，因此建省办特区以来，历届海南政府都十分重视发展旅游业，通过确立和实施“一省两地”的产业发展战略，将旅游业作为海南优先发展的支柱产业之一，努力把旅游资源的潜在优势转变为现实的产业优势。1988年，海南接待旅游过夜人数119.5万人次，旅游总收入约3亿元，2011年，海南省接待旅游过夜人数3000万人次，是1988年的25.1倍；旅游总收入超300亿元，是1988的100倍，1988-2011，全国旅游总收入增长43倍，海南省收入增速明显更快。经过多少年的培育和发展，海南省旅游行业已形成了具有相当规模的“吃、住、行、游、购、娱”六大要素功能齐全、协调配套的产业体系，以观光为主，度假、会议为辅的海南旅游产业发展格局已初具规模，1987年，全省旅游总收入占GDP的比重仅有2.0%；2011年，全省旅游总收入占GDP的比重达12.32%，大大高于全国平均水平的3.8%，旅游业已成为海南省经济的支柱性产业。（2）海南国内旅游市场在金融危机下仍保持增长态势在建设国际旅游岛、自由贸易岛的背景之下，海南特区迎来了发展的春天。在全球经济危机影响下，海南国内旅游市场依然保持持续增长的势头。2011年，海南接待国内外游客超过3000万人次，庞大的客源为旅游房地产市场的开发提供了巨大的发展空间。2、海南省旅游业发展趋势伴随海南建省办特区20年来的风雨历程，海南旅游业也从空白行业发展成为全省的支柱产业，取得了耀眼的成绩，目前海南旅游基本完成打基础的战略任务，进入了新的发展阶段。海南旅游业发展空间巨大：（1）海南旅游资源丰富，在亚太区域优势明显，旅游业发展空间很大；（2）未来海南将逐步向生态旅游、休闲度假旅游、养生养老等方向升级，土地、优质自然资源的价值将进一步凸显。3.3海南旅游地产现状分析及展望旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发、建设、营销模式，开发项目全部或部分实现了旅游功能。另一类观点注重旅游房地产的环境依托特性，认为旅游房地产必须依托周边丰富的旅游资源（包括自然景区、人造景区），因此又把旅游房地产等同为“旅游景观房地产”。从旅游产业活动的角度，旅游房地产更多地关注房地产建设项目所形成的旅游功能，“分时度假”、“产权酒店”等均属于这类项目。海南旅游房地产的发展现状：海南的旅游房地产发展，是经历最初的摸索阶段后，目前正在从单一型的旅游房地产业逐步过度到综合性，外向型，多元化的产业形势，由单一的近旅游地商住消费，逐步向旅游者以旅游，度假，投资等为目的的并最终产生购买行的房地产物业开发，营销等多种形式的发展，如景区住宅，风景名胜度假村，时权酒店，产权酒店，养老型酒店等多类型的旅游地产，目前正在得以全面发展。旅游房地产是房地产业和旅游业相结合的一种边缘产业。其独有的特点是：一是以优美的自然景观和人文景观，齐全的旅游休闲娱乐设施为主要依托；二是以满足旅游市场需要为出发点；三是以突出休闲、度假为主要目的。透过国外一些国家发展旅游房地产的实践，可以得出：1、发展旅游房地产有利于促进旅游经济的发展。能够加快完善旅游目的地的旅游配套设施的开发和建设，为旅游活动的开展创造良好的前提条件。2、能够带动如建筑、交通、饮食、通信等行业的发展，并提供就业岗位，增加政府税收。3、发展旅游房地产业，可以促进房地产业的健康发展，可以解决房地产中的空置房问题，盘活房地产中的积压资金等问题。因此，是我省方兴未艾的特殊产业。必须认真研究和解决发展中的问题，使其沿着健康的方向发展。1、海南发展旅游房地产的可行性第一，海南具备发展旅游地产的良好基础和必要条件。大家都知道，海南岛的陆地面积为3.54万平方公里，是我国继台湾宝岛之后的第二宝岛，而且相比之下海南岛的气候优势更加明显一些，因为整个海南岛处于热带，在三亚、陵水、东方往南中部属于热带，再往南就是赤道热带，往北走叫做边缘热带，整个海南偶然的处在了热带特殊的一个地理位置，造就了它独特的生态自然环境，这是我们发展旅游地产最重要的条件。第二条，这些年旅游产业的又好又快的发展。海南是中国八大旅游区之一。在八大旅游区当中，海南岛是唯一的一个以整个海南省、整个岛为旅游区，其他旅游区是几个省，或者省市自治区一个组团一个集合，海南有它的独特优势。这些年海南发展也实现了比较好、比较快的发展，成为中国乃至世界上闻名的热带度假旅游天堂，这是海南的一个是独特生态环境优。 第三条，场特色发展。海南发展地产业，走的是一条旅游加房地产的