城关镇中心卫生院公共租赁住房建设项目可行性研究报告.doc

城关镇中心卫生院公共租赁住房建设项目可行性研究报告 城关镇中心卫生院公共租赁住房建设项目可行性研究报告第一章 总 论1.1 项目名称及承办单位1.1.1项目名称防城港市防城区那良镇中心卫生院公共租赁住房项目。1.1.2项目承办单位 （1）单位名称：防城港市防城区那良镇中心卫生院 （2）法人代表： （3）项目联系人： （4）联系电话：1.1.3项目建设地点本公共租赁住房建设项目拟建于防城区那良镇中心卫生院院内，项目规划用地4848.33平方米, 土地权属为那良镇中心卫生院。1.2 可行性研究报告编制单位1.2.1单位名称防城港市防城区卫生局1.3 编制依据1、投资项目可行性研究报告指南(中国电力出版社，2002）；2、国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724号）；3、住房城乡建设部等七部门关于加快发展公共租赁住房的指导意见（建保201087号）；4、财政部 国家税务总局关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知（财税201088号）；5、广西壮族自治区人民政府关于印发广西壮族自治区经济适用住房管理办法的通知（桂政发200922号）；6、广西壮族自治区人民政府关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见（桂政发200744号）；7、防城港市城市建设总体规划；8、防城港市“十二五”住房保障规划及关于下达2011年保障性安居工程建设任务的通知（防保障办发20112号）；9、防城港市防城区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；10、关于那良镇中心卫生院公共租赁住房项目立项的批复（防区发改2011111号）；11、项目承办单位提供的其他有关基础数据、技术资料。1.4项目概述1.4.1项目建设的指导思想及目标 （1）指导思想以邓小平理论和“三个代表”重要思想指导，按照国家、自治区、市、区公共租赁住房建设的总体要求，抓住国家和地方政府针对公共租赁住房出台的一系列的优惠政策，将那良镇中心卫生院公共租赁住房项目建设成在那良镇内有一定影响的、质量一流的公共租赁住房项目，逐步改善那良镇中心卫生院住房困难群体的住房条件，维护那良镇社会政治稳定，为那良镇实现全面建设小康社会目标创造良好的社会环境。（2） 建设目标公共租赁房，是解决新就业职工等夹心层群体住房困难的一个产品。公共租赁住房不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者承受起的价格，向新就业职工出租，包括一些新的大学毕业生，还有一些从外地迁移工作的群体。本项目根据国家、自治区、市公共租赁住房建设的规定及相关文件精神，在充分考虑那良镇中心卫生院实际的情况下，制定本项目建设目标： 公共租赁住宅建筑面积：1155.1平方米； 容纳户数：36户； 户型设计：一室一厨一厕； 户型面积: 30.8平方米。1.4.2场址概述该项目场址位于那良镇建设路163号镇中心卫生院院内，土地权属为那良镇中心卫生院，项目用地4848.33 m2（合7.27亩），项目是拆除70年代建设的危旧职工宿舍楼一幢506平方米(已申报批国有资产处置)重建，且周边无工业污染源，环境质量好。1.4.3项目建设规模及主要建设内容本项目用地面积4848.33 m2（合7.27亩），其中建筑占地面积171.2平方米；项目总建筑面积1155.1平方米，项目设计居住户数36户；容积率0.89，绿化覆盖31%，建筑密度34.2%。1.4.4环境保护与安全生产按照环境保护法的要求，项目建设按照“三同时”原则同步进行。本项目属于国家保障性住房工程，没有工业性污染物，主要污染物为生活废水和生活固体垃圾。生活废水通过管道集中排向化粪池进行沉淀处理后，排入城市排污系统；生活固体垃圾设收集点统一收集，并由专人运到镇垃圾处理场。公共租赁住房建成后应加强管理，明确消防责任，提高意识，确保消防安全。项目区内设置必要的消防灭火保护措施。建筑物设置有完整的防雷保护装置。在电气系统设计中，应严格遵守电气安全规程。按建筑设计防火规范安装消防给水，建筑物之间的距离满足消防通道的要求。1.4.5节能措施依据广西壮族自治区固定资产投资项目节能评估和审查管理办法（试行）（桂发改投资2008336号）第三条规定，本项目建筑面积为1155.1平方米，小于20万平方米，属于节能审查项目(详见项目节能登记表)。项目应当根据国家节约能源法和广西壮族自治区公共建筑节能设计规范、广西壮族自治区民用建筑节能检验规范和广西壮族自治区通风空调系统性能检测规范，遵守合理用能标准和节能设计规范设计，一方面在围护结构、通风遮阳、门窗节能、暖通空调系统、给排水系统、电气等方面均提高了节能要求；另一方面采取技术上可行、经济上合理的措施，降低能源消耗，减少、制止能源浪费，有效、合理地利用能源。采用新型的节能材料，并符合环保和生态要求。1.4.6项目组织与实施本项目承办单位为那良镇中心卫生院，镇中心卫生院设立项目建设领导小组，领导小组由镇中心卫生院法人代表任组长，下设工程、财务、综合协调等部门，以确保项目高质量、高标准按进度计划安排的工期完成。1.4.7项目总投资、资金来源本项目总投资190万元，其中：土建设备工程安装费用142.26万元，工程建设其他费用17.75万元，危旧房拆除费用6.33万元，预备费25.66万元。项目资金来源：项目所需资金由项目业主多渠道筹措资金解决。1.5主要经济技术指标主要技术经济指标见表11。主要技术经济指标表表11序号指标单位数量备 注一项目用地面积m4848.33合7.27亩其中：建筑占地面积m171.2二拆除危旧宿舍楼m506三新建建筑面积m1155.1公共租赁住房四居住总数户36五绿化率%31六容积率0.89七建筑密度%34.2八项目总投资万元1901.6结论（一）本项目是承办单位根据国家保障性住房的有关政策，为解决本单位困难职工（包括一些新的大学毕业生，还有一些从外地迁移工作的群体）的住房问题实施的公共租赁住房建设项目，它的实施对于进一步完善保障性住房供应体系，切实解决本单位新就业职工、困难职工以及其他困难家庭的住房问题，促进构建社会主义和谐社会意义重大。（二）该项目位于那良镇中心卫生院院内，项目是拆除70年代建设的危旧职工宿舍楼一幢506平方米(已申报批国有资产处置)重建，且周边无工业污染源，环境质量较好。（三）项目建成后能够解决那良镇中心卫生院36户低收入住房家庭困难问题，具有很好的社会效益，符合国家房产政策和投资方向。 第二章 项目建设的背景及建设必要性2.1 承办单位概况防城区那良镇中心卫生院占地面积4848.33平方米，建筑总面积5939平方米，其中职工宿舍4幢共1745平方米，现封闭的危房1166平方米。现有干部职工101人（含那垌分院），其中卫生专业技术人员73人；工勤14人。开设病床50张。设置有急诊室、门诊、全科医疗室（住院部）、内儿科、骨外、妇产科、预防保健科等临床科室和那垌分院（原那垌乡卫生院）外，还设有放射科、B超、心电图、检验等为一体的功能辅助科室。那良镇中心卫生院2010年住院3218人次，门诊37865人次。那良镇中心卫生院属乡镇一级甲等综合医院，是玉林市第一人民医院的对口援助合作医院。2.2 项目区概况及经济社会发展水平那良镇是防城港市防城区西南部中心集镇、边境镇、广西区重点镇，2005年6月与原那垌乡合并。地处十万大山南麓，东邻那梭镇、东兴市，南与越南隔河相望，西与峒中镇相连，北接扶隆乡和上思县。全镇总面积383.7平方公里，边境线长31.85公里。距防城区城区79公里，距防城港市85公里，距东兴市22公里。防城至峒中、垌美至那垌、广西沿边公路（防城港段）等三级公路贯穿境内。其中防城至峒中公路穿过那良城镇，沿边公路距城镇2.8公里，有二级公路相连。昔日边陲山区小圩今已发展成为防城西部几个乡镇中比较繁荣的中心集镇，经济和社会发展较快。城区内商业发达，各种商店星罗棋布近500家；集贸市场交易活跃；交通、通信发达；金融网点遍布；乡镇企业基础雄厚；文教卫生设施完善；公安、交警、法院机构齐全。旅游开发旺盛，主要景点有：里火口岸九龙潭挑花溪山庄马鞍坳高林新村；那良古街三圣庙康王庙神秘的凿字岭刘永福故居野人谷刘永福之母墓陈济堂之父墓太皇子之墓汉城等等。全镇辖25个村和2个社区，总人口55554人，居住有汉、壮、瑶、满、京等民族，其中少数民族人口占总人口的41%。全镇盛产玉桂、八角等林产品。2010年，全镇实现财政总收入631万元；农民人均纯收入达到5971元；实现工业总产值31158万元，其中规模以上工业产值21168万元;实现农业总产值24565万元；完成固定资产投资22302万元；边境贸易进出口总额7.28亿元，其中进口5.78亿元，出口1.5亿元。2.3项目建设的背景 住房问题是重要的民生问题。党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。20多年来，我国住房制度改革不断深化，城市住宅建设持续快速发展，城市居民住房条件总体上有了较大改善。但也要看到，城市廉租住房制度建设相对滞后，经济适用住房制度不够完善，政策措施还不配套，部分城市低收入家庭住房还比较困难。为切实加大解决城市低收入家庭住房困难工作力度，国务院出台了关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见明确提出把解决城市低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责，加快建立健全以公共租赁住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。这是国家重点改善低收入人群的住房条件，建立和完善住房保障制度，特别是对最低收入家庭“应保尽保”的公共租赁住房制度的重要措施，充分体现了“以人为本”的价值观和“惠及全体人民”的和谐社会理念。近年来，随着廉租住房、经济适用房建设和棚户区改造力度的逐步加大，城市低收入家庭的住房条件得到较大改善。但是，由于乡镇的住房保障政策覆盖范围比较小，商品住房价格较高、上涨过快、可供出租的小户型住房供应不足等原因，一些偏下收入住房困难家庭无力通过市场租赁或购买住房的问题比较突出。同时，随着城镇化的加速推进，新职工的阶段性住房支付能力不足矛盾日益显现，新就业职工及外来务工人员居住条件也亟需改善。大力发展公共租赁住房，是完善住房供应体系，培育住房租赁市场，满足城镇化偏下收入家庭基本住房需求的重要措施，是引导城镇居民合理住房消费，调整房地产市场供应结构的必然要求。为贯彻落实国家住房城乡建设部等七部门关于加快发展公共租赁住房的指导意见（建保201087号），防城港市住房城乡建设部门下发防城港市“十二五”住房保障规划及关于下达2011年保障性安居工程建设任务的通知（防保障办发20112号），对全市公共租赁住房的建设工作做了具体部署。防城区人民政府十分重视公共租赁住房和建设，制定了有关保障性安居工程住房管理实施办法，加快了公共租赁住房的建设。但应当清醒地认识到，目前市中心、城区和部分集镇房地产投资增幅过大，房价上涨较快，房屋价格指数明显上升。而相比之下廉租住房、经济适用房和公共租赁住房项目建设远远滞后，当地还存在一定数量的城镇低收入家庭和新就业职工，他们的居住问题长时间得不到解决，势必影响到社会的和谐稳定和城镇化的持续快速发展。那良镇集镇面积2.5平方公里，集镇人口7100人。2010年，防城区年人均可支配收入18768元。根据防城区房屋普查统计资料表明，2010年防城区城市规划区內现有房屋建筑面积433.6万平方米，住宅面积360.5万平方米，私有住宅356.3万平方米，成套住宅23210套，成套住宅建筑面积276.5万平方米。城区居住人口13万人。随着城市化进程的加快，防城区房地产业迅猛发展，2010年，城区房地产开发投资额23.8亿元，开发施工面积66.16万平方米。目前防城区商品住宅购销两旺，商品住宅销售均价2600元/平方米，开始出现飞跃式上升。在房地产业快速发展的过程中，居民也从中得到了实惠，人均住房面积逐步提高，人均住宅建筑面积达到 31.1平方米。而乡镇中等偏下和低收入家庭人均建筑面积17平方米以下的住房困难户还很多。考虑到城镇化进程加快等因素，预测到“十二五”末，国家产业结构的调整，那良镇里火边境贸易互市点提升为一类口岸，镇区常住居民增多，那良镇中心卫生院住院量、门诊量增加，新就业职工（包括一些新的大学毕业生，还有一些从外地迁移工作的群体）和现有职工住房问题更加突出。为切实解决那良镇中心卫生院院内居住职工有10多户及单身共50多名困难职工的住房问题，逐步处置消除危旧住房，由那良镇中心卫生院出资组织建设公共租赁住房势在必行。2.4项目建设的必要性 （1）加快建设公共租赁住房是构建社会主义和谐社会的需要。保障城镇收入家庭的居住权利，在构建社会主义和谐社会的重要内容。改革开放30年来，中国城市居民居住条件有了很大的改善，到2005年底全国城镇人均住房建筑面积已达26平方米，人居环境也得到了进一步优化，但是却不能忽视城镇中仍然存在着许多居住困难的群体。他们以城区退休和下岗的老居民以及城市新增低收入家庭为主，包括城镇中已有低水平住房但无法进一步改善居住质量的低收入者、工作时间短又处婚育阶段的年轻人、城市拆迁释放出的中低端住房需求者、农村进城长期务工人员等。这些群体失去了福利分房带来的住房改善机会，现在由于收入的限制，他们也无法依靠自己的能力购买商品住房，受收入和就业的影响，他们甚至也无力购买下政府政策优惠的经济适用住房。这些群体的住房条件与经济社会和城市的整体发展水平存在着较大的差距，他们或居住拥挤，人均住房面积较低，无独立厨房；或居住的建筑质量较差，缺少必要的水、电、厕所等基础设施；或居住在较差的环境中，采光通风条件差、违法违章搭建建筑安全隐患严重、乱倒垃圾污水等环境脏乱，居住条件较为恶劣，这些现象构成了当前社会发展突出的不和谐因素。因此，解决这些群体的住房问题，化解当前在住房市场上，住房价格变化与城镇居民收入变化之间的矛盾、不同收入群体住房改善速度不平衡引起的矛盾，对于构建社会主义和谐社会意义十分重大。近几年房产市场迅速发展，整体社会已经从温饱向全面小康社会转型，在住房问题上，迫切需要解决的是如何处理好住房资源配置的公平与效率的关系问题。实现全面小康，让广大群众能够普遍分享国民经济发展和工业化、城镇化、现代化的好处，维护社会公平、构建和谐社会，体现在住房问题上，就是重点改善低端人群的住房条件。建立和完善住房保障制度，特别是对最低收入家庭“应保尽保”的廉租住房和公共租赁住房制度，才真正充分体现“以人为本”的价值观和“惠及全体人民”的和谐社会理念。（2）加快建设公共租赁住房是完善住房保障体系的需要。住房保障制度是一个完整的政策体系，包括对用于出售的廉价公共住房的财政补贴政策，如区政府对地方政府建设的公共住房补贴和私有营利或非营利机构建设的低收入者进行住房补贴。包括通过减税刺激投资建造公房或减免税收补贴购买自有住房者等政策、财政贴息扶持和帮助居民提高改善住房条件的能力等。但是，保障性住房政策是支撑整个政策体系的基础。公共租赁住房的建设只能由政府提供政策支持，可以保证低收入家庭有住房费用保持在低水平上，不需要住户为购买产权支付费用，对特别困难的家庭甚至不需支付费用，它在满足基本居住需求的基础上，还可以动态地梯级覆盖最低收入以上家庭。（3）建设公共租赁住房是加快那良镇中心卫生院“十二五”期间住房保障体系的需要。根据防城港市城市主体功能的布局，考虑那良镇城镇化进程加快等因素，预测到“十二五”末，国家产业结构的调整，防城至东兴高速公路的贯通，那良镇里火边境贸易互市点提升为一类口岸，农家乐、景区旅游提升，旅游开发力度加大，镇区常住居民增多，那良镇中心卫生院住院量、门诊量增加，新就业职工（包括一些新的大学毕业生，还有一些从外地迁移工作的群体）和现有职工住房问题更加突出。为切实解决那良镇中心卫生院院内居住职工有10多户及单身共50多名困难职工住房问题，逐步处置消除危旧住房，由那良镇中心卫生院出资组织建设公共租赁住房，为加快那良镇中心卫生院“十二五”期间住房保障体系的建设，作用甚大。总之，通过完美住房保障制度，大力发展公共租赁住房，切实解决低收入家庭和新就业人员的住房问题，实现“为每一个居民家庭提供良好的住房”、实现“人人享有适当住房”和“消除危旧住房隐患，确保人民群众生命财产安全”为社会目标，既是维护社会安定的重要手段，也是社会收入再分配的重要方式，更有利于卫生医疗改革的推进和卫生事业的发展。第三章 场址选择及建设条件3.1 场址选择 根据防城港市城市建设总体规划、防城港市“十二五”住房保障规划及关于下达2011年保障性安居工程建设任务的通知（防保障办发20112号）的要求，项目承办单位充分考虑解决那良镇中心卫生院困难群体的住房问题，按照集约用地的原则，利用本院内原有70年代建设的危旧职工宿舍楼场地，拆除重建公共租赁住房项目，符合防城区那良镇兴良新区控制性详细规划规划条件。项目地址位于那良镇中心卫生院居住区内，项目规划用地4848.33平方米。本项目是在拆除原有70年代建设的危旧职工宿舍楼场地，且无不良地质状况，场地周边道路、管网等城市配套设施已建设到位，满足居住人对交通、工作、生活、子女就学、商贸、医疗等方面的要求，适合建设公共租赁住房项目建设。3.2建设条件3.2.1自然条件 （1）地形、地貌那良镇位于十万大山南麓，地势东西部高，南北部偏低，东西北三面皆山岭罗列，南部为丘陵。本项目建设地址用地条件相对较好，场地地貌属丘陵地貌，拟建场地及周邻地段地面较平整。根据地质资料调查，场地上部为花岗岩残积土覆盖，第四层之下分布的是印之期花岗岩。根据广西区域地质资料，距场地约5km北面有一北东东区域性断裂（峒中小董断裂）通过，但该断裂带属于非全新性断裂带，未见全新活动。因此，拟建场区地形平坦，地貌类型单一，地层承载力较高，无不良地质现象分布，场区稳定性良好，适宜建筑物的建设。（2） 地震烈度 根据现在的“中国地震烈度区划图（1990）”本工程位置地震烈度属6度区。因此，抗震设防烈度为7 度。 （3）气候 气温：多年平均气温：22.2；极端最高气温：37.8；极端最低气温：2.8。 降水：多年平均降水量：2822.9mm；年最大降水量：3111.9mm；年最小降水量：1745.6mm；日最大降水量：244.1mm；降水主要集中在69月，占年降水量的72.7%，而11月至翌年3月，降水量仅占6.4%；8月份的降水最多，达535.2mm；日雨量725mm的降水日数多年平均为26.5天；多年平均雷暴日数85.2天。 风况：常风向为NNE，出现频率30.9%；次常风向SSW，频率8.5%；强风向E，频率4.7%；最大风速36m/s，多年平均风速5m/s；风速6级大风日数年均31.7天。台风为本地区频繁活动地区，平均每年约受一次台风或热带低压影响，台风袭击时，风力可达12级以上，常伴有暴雨或大暴雨。 雾：多年平均雾日10.9天，最多年份23天，最少年份4天。雾多发生在冬末春初之清晨及夜晚，一般延续时间为23小时，日出雾消。 湿度：月最大相对湿度达87%，月最小相对湿度74%，年均相对湿度82%。南亚热季风气候，冬短夏长，气候温暖，光照充足，热量丰富，雨量充沛，终年无霜。境内土地肥沃，农业资源丰富。盛产肉桂、八角、水果、油茶、砂仁、凉姜等经济作物。3.2.2交通运输条件那良镇目前对外交通主要有：中部：防城峒中四级柏油公路（规划改建为二级公路）。西部：峒中东兴沿边公路。南部：那良民生二级公路，接峒中东兴沿边公路。北部：那良上思二级公路。项目场址东距那良峒中四级柏油公路不足100m、那良民生二级公路500m，距那良东兴沿边公路4km，距防城城区79km，防城港市85km、东兴市22km、交通运输方便。3.2.3外部水电供应条件 （1）供水采用那良镇自来水作为供水水源，由那良镇自来水厂供应，现有管网已敷设至本院内项目区，可直接使用现有管网。公共租赁住房内的给水系统按一户一表，管道均为明装，管道穿越墙壁、楼板时应加套管。（2） 排水本项目排水分为生活污水排水和雨水。生活污水必须经处理达到排放标准后再排入市政污水管网；屋顶的雨水经收集后排往室外，与场地内雨水汇合后再经排水口排入暗管后排到市政排水管道。（3） 供电本项目用电由那良镇供电所供应，由于本项目用电不大，现有电网已敷设至本院内项目区，可直接使用现有电网。现有条件完全能够满足供电需要。公共租赁住房内的供电系统按一户一表。3.2.4周边建筑物与环境条件场址在那良镇中心卫生院大院内，既是集镇中心区，也是医院门诊区、住院部、办公区和居住区，建筑物多为一至三层建筑，院内和周邻都有职工和居民居住，对旧房拆除和项目施工建设在环境保护方面带来一定影响。3.2.5区域规划条件本项目建设场址位于防城区那良镇建设路163号那良中心卫生院院内居住区，符合防城区那良镇兴良新区控制性详细规划规划条件。3.2.6社会环境条件场址在集镇城区中心，对项目建设和营运条件好。3.2.7公共设施条件那良镇是自治区级重点镇，也是防城区西部边境重镇，由原那良镇和那垌乡合并，城市化水平较高，城镇公用设施和社会设施较齐全。建有标准邮政所，开通了数字程控电话，基本实现村村、组组通电话，程控电话、移动电话覆盖率达90%以上。建有卫星电视地面接收站67座，城镇有线电视中心传送节目25套；全镇有一定规模的企业19家，个体工商户2450户，各种商店2400多家，其中城镇规划区内900多家。有高完中1所，中学1所，中心小学2所。3.2.8施工条件本项目建设施工单位通过招标选择，所需建筑材料均可在那良镇、东兴市和防城港市内解决，建筑材料来源充足，质量符合要求，可满足建设需要。施工用水、用电可利用那良镇中心卫生院原有管网和电网。第四章 项目建设方案4.1 总体规划方案4.1.1设计理念本项目设计坚持“标准适度、功能齐全、经济适用、便利节能”的原则，注重人与自然、社会、环境之间的关系。公共租赁住房建设要体现住宅的基本功能，重点在于科学合理的组织多层住宅空间，致力建造一个布局合理舒适、安全、方便、宁静的生活空间。绿化设计要体现相关的社会文化环境和自然生态环境。由于乡镇卫生院人员流动性大，在满足公共租赁住房功能需求的基础上，进行合理功能设计，提供舒适、紧凑型平面户型。4.1.2总体规划方案本项目建设用地面积4848.33平方米。拆除原有旧职工宿舍，新建1栋六层公共租赁住宅楼，总建筑面积1155.1平方米。项目设计总居住户数36户，容积率0.89，绿化覆盖率31%，建筑密度34.2%。详见总平面布置图。4.1.3户型选择根据国家及地方有关公共租赁住房的政策和防城区住房和城乡建设局的批复，本项目成套住房套型建筑面积严格控制在40平方米以内，根据卫生院的实际情况，户型选择方案为一室一厨一厕，建筑面积30.8平方米/套。4.2 总平面原则方案4.2.1总平面布置原则（1）平面布置有利于人员集散，确保安全，符合建筑设计防火规范要求。（2）以人为本的原则，以安全适用、技术先进、经济合理为前提，结合选址内自然气象条件、交通运输条件进行总体设计，以保证居民生活与自然环境完美结合。（3）平面布置应确保内外交通顺畅。应满足人流、物流的要求。（4）场地内竖向设计应有利雨水排出。（5）平面布置合理、层次分明。4.2.2平面布置（1）总平面布置根据选址所在位置和用地条件，本项目采用南北朝向布置，有利于通风和采光。主要建设1栋6层公共租赁住宅楼，公共租赁楼与周边建筑物之间预留4米硬化道路作为消防通道，并在本项目南北两旁适当配置一定量的停车位。项目整体突出人与自然和谐统一，创造优美的人居环境。（2） 出入口设置本公共租赁住房小区出入口设置在东南侧小区道路和北面医院主出入口的建设路，方便人与车辆的出入。（3） 其它附属设施本项目建设在那良镇建设路163号那良镇中心卫生院院内居住区，供水和供电以依托镇中心卫生院设施为主，不需要建设变电室。建设区内的消防、防雷保护装置、道路、给排水、硬化、绿地等满足规划要求。4.2.3竖向布置及排放雨水项目场地雨水采用有组织排水形式，屋顶的雨水经收集后排往室外，与场地内雨水汇合后再经排水口排入暗管后排到市政排水管道。4.2.4绿化设计本项目绿化方案主要以充分考虑南方的气候特点为原则，因地制宜地搞好绿化。并根据植物的不同形状、颜色、风格搭配种植，形成“三季有花、四季常青”的绿化效果。以起到美化环境，调节小气候，提高居住环境质量的作用。4.3 建筑设计4.3.1设计依据（1）民用建筑设计通则GB50352-2005（2）建筑设计防火规范GB50016-2006（3）混凝土结构设计规范GB50010-2010（4）建筑结构可靠度设计统一标准GB50068-2001（5）建筑结构荷载规范GB50009-2001（6）建筑抗震设计规范GB50011-2010（7）建筑地基基础设计规范GB50007-2002（8）砌体结构设计规范GB50003-2001（9）民用建筑节能设计标准JGJ 26-95建筑耐久等级：二类。耐火等级：二级。结构安全使用年限：50年。4.3.2设计原则公共租赁住房的建筑装饰应遵循经济耐用、美观大方的总原则。小区内的道路、给排水、硬化、绿化应满足规划要求。4.3.3建设规模本项目为公共租赁住房1幢6层，公共走廊，共36个套间，住宅占地面积171.2平方米，总建筑面积1155.1平方米。4.3.4建筑构造做法室内地面应做成毛地面，让使用者根据自己的经济情况进行选择面层。室内墙面使用混合砂浆粉刷，防瓷涂料，厨房、卫生间墙面应使用水泥砂浆粉刷，面层使用瓷砖。住宅楼外墙面使用水泥砂浆粉刷，面层以外墙涂料为主。 公共租赁住房室内的净高宜为3.0m，但底层净高宜为3.3m。室内的卧室门净宽不宜小于0.9m，卫生间门净宽不宜小于0.8m；进户门不宜小于1m，并宜采用成品防盗门。本项目采用自然采光为主，设置玻璃窗户宜大方。房间内设置的插座、开关应嵌入墙内，不突出墙面。4. 4 结构设计4. 4. 1设计依据1、建筑设计方案2、本专业有关规范、规定（1）民用建筑设计通则GB50352-2005（2）建筑设计防火规范GB50016-2006（3）混凝土结构设计规范GB50010-2010（4）建筑结构可靠度设计统一标准GB50068-2001（5）建筑结构荷载规范GB50009-2001（6）建筑抗震设计规范GB50011-2010（7）建筑地基基础设计规范GB50007-2002（8）砌体结构设计规范GB50003-2001（9）民用建筑节能设计标准JGJ 26-953、本项目工程地质及水文地质勘探资料可参考卫生院门诊业务用房及医技楼资料。4、本项目抗震设防烈度为7度。5、结构型式根据建筑功能要求，新建公共租赁住宅楼工程主体宜采用砖混结构，基础宜采用条形结构(建议以钻探地质资料作最终确定基础结构)。4.5 公用工程4. 5. 1设计依据1、建筑设计防火规范（GB50016-2006）2、建筑给水排水设计规范（GB50015-2009）3、民用建筑电气设计规范（JGJ16-2008）4、低压配电设计规范（GB50054. 95）5、建筑防雷设计规范（CB50057 94）6、住宅设计规范（GB500961999）7、室外给水设计规范（GB50013-2006）8、室外排水设计规范（GB50014-2006）4. 5. 2设计范围1、单体给排水设计和消防系统设计2、单体供配电系统设计和弱电系设计3、室外工程规划4. 5. 3 给水排水4. 5 .3. 1给水设施应符合下列要求本项目水源由镇自来水厂主干网DN150引入项目区内，连接管网管径DN70，并与医院业务服务区内形成环状供水管网。通过环状供水线路，供给住户使用并满足消防用水。公共租赁住房内安装给水系统一户一表，管道均为明装，管道穿越墙壁、楼板时应加套管。4. 5 .3. 2 排水设施应符合下列要求1、公共租赁住房内的排水设备，必须在排水的下部设置高水封装置。2、厨房、卫生间内应设置地漏。3、排水采用有组织排水，雨水、污水分流制。室外生活污水汇总后，接入化粪池处理后，与生活洗涤废水合流后，排入城市排水管网。屋面雨水、地面雨水由分布各处的雨水口收集，经主干管汇总后排入市政排水管网。4. 5 . 4 配电4. 5. 4. 1配电线路应符合下列要求1、公共租赁用房必须保证用电可靠性。2、公共租赁住房内的照明和插座用电应分开。3、公共租赁住房配管线应采用塑料波纹管敷设，穿过墙和楼板的电线管应加套管，套管内用不燃材料密封。4. 5.4. 2 配电、用电设施应符合下列要求1、公共租赁住房的总配电箱，应设于每层楼梯间，安装高度符合规范要求。2、公共租赁住房内的电源宜设置漏电保护装置。4. 5. 4. 3 公共租赁住房必须有下列可靠的接地系统按照建筑物防雷设计规范(GB50057-94)规定，本项目按二级防雷建筑做防雷设防。并设置安全保护接地系统和等电位接地系统。4. 5. 4. 4 弱电系统应设置或预留接口。所有公共租赁住房均应设置或预留接口弱电系统。4. 5.5消防用水系统本项目建筑设计防火规范GB50016-2006进行消防设计，建筑物耐火等级为二级，满足消防疏散要求。4.6 施工现场安排4.6.1施工现在布置 施工企业必须根据场地实际合理地进行布置设施、设备现场布置图规定堆放，并随施工基础、结构、装饰等不同阶段进行场地布置和调整，实行施工现场挂牌施工。4.6.2道路与场地（1）道路畅通、平坦、整洁，不乱堆放，无散落物；建筑物周围应浇散水坡，四周保持清洁；场地平整不积水，无散落的杂物及散物；场地排水成系统，半明目畅通不堵。建筑垃圾必须集中堆放，及时处理，施工区域与生活区域之间设置不低2米的临时围栏。（2）确保施工区域内部及外部道路清洁和安全，派专人（或小组）实行道路交通管理及道路清洁工人工作；并及时解决因施工造成的对周围环境的影响。（3）确保施工区域内的雨、污水管道的畅通，施工区域内雨水，施工用水设置好排水系统，即设置排水沟、排水沉淀池，场内的积水通过沉淀井后再引入原有的排水系统内。生活区污水排放通过化粪池消化后再排入原有的污水排水管道。对施工区域内的雨、污水管道应进行定期检查和疏通。班组必须做好操作落手清，随作随清，物尽其用。在施工作业时，应有防止尘土飞扬，泥浆洒漏、污水外流、车辆沾带泥土运行等措施。4.6.3大堆材料 砂石分类、集成堆放成方，底脚边用边清。砌成类成垛，堆放整齐，碎砖料随用随清，无底脚散料。灰池砌筑符合标准，布局合理、安全、整洁、灰不外溢。4.6.4周转设备施工设备集中堆放整齐；钢模板、木模板及零配件、脚手架扣件分类规格，集中存放。竹木杂料，分类堆放，规则成放，不散不乱，不作它用。4.6.5水泥库袋装分清标号出厂日期，堆放整齐，目能成数，有制度，有规定，专人管理，限额发放，分类插牌，记载齐全而正确，牌物帐相符。库容整洁，无“上漏下渗”。4.6.6构配件及特殊材料钢材、成型钢筋，分类集中堆放，整齐成线；木制品分别按规格堆放整齐，防雨、防潮、防火；埋件铁件分类集中，堆放整齐。特殊材料（包括安装、装潢、装饰及甲供、自购）均要按保管要求，加强管理，分门别类，堆放整齐。 第五章 节能方案5.1 节能方案设计依据（1）中华人民共和国节约能源法；（1997年）（2）民用建筑节能条例；（3）国家发改委关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知（发改投资2787号文）；（4）广西壮族自治区固定资产投资项目节能评估和审查管理办法（试行）（桂发改投资2008336号）；（5）广西壮族自治区公共建筑节能设计规范；（6）广西壮族自治区民用建筑节能检验规范；（7）广西壮族自治区通风空调系统性能检测规范。5.2节能方案设计原则（1）根据国家有关能源政策和法规，因地制宜选择能源种类、品种与质量。（2）充分挖掘潜力，结合建设项目具体情况，尽可能做到能源综合利用。5.3项目耗能设施本项目的主要耗能设施为居民入住后的家庭电器用电、照明、取暖降温和公共照明等。按照广西壮族自治区固定资产投资项目节能评估和审查管理办法（试行）（桂发改投资2008336号）第十条要求，本项目建筑面积为1155.1平方米，小于20万平方米，属于节能审查项目，实行节能登记管理(详见项目节能登记表)。5.4节能措施1、严格按照节能法等有关法律法规的要求进行设计和施工。2、采用合理的配电方式，电气设备选用节能型产品，照明设计推广绿色照明工程产品，采用高效节能的光源、灯具和开关等，以节约电力能源。（1）照明系统节能本项目采用高效发光光源代替原有的低效光源，在节电的同时提高照度、显色度，改善照明环境，从而给人们提供一个舒适、稳定的照明环境，既提高了工作效率亦保护了人体健康。（2）通风系统节能采用自然通风。一是选择合理南北朝向。二是改善建筑的隔热性能。确定合适的窗墙面积比例；合理设计窗户遮阳；充分利用保温隔热性能好的玻璃窗。三是局部热源就地排除。四是合理使用室外新风量。3、给排水系统采用新型材料的节能设备，并合理设计控制系统，以达到节约水源的目的。（1）积极开展节约水资源的宣传，提高人们的节水意识。 （2）安装工程实施中保证给排水线路工程质量，防止跑、冒、滴、漏等。（3）各种卫生洁具和配水附件均采用节水型产品，不得采用淘汰产品。（4）各种用水器件符合国家节水标准要求。4、建筑物土建结构设计采用先进合理的设计方案，建筑设计尽量采用天然采光、自然通风，以减少采光、暖通耗能。推广新技术和新材料以节省建筑材料，节省土建施工时间，减少工作量。第六章 环境保护和消防卫生安全方案6.1 环境保护方案6.1.1建设地点环境状况拟建的公共租赁住房项目位于那良镇中心卫生院居住区内，项目规划用地4848.33平方米。本项目是在拆除原有70年代建设的危旧职工宿舍楼场地，周边道路、管网等城市配套设施已建设到位，且周边无工业污染源，环境质量较好，没有受内涝、滑坡等地质因素影响，适宜住宅建设。6.1.2环境保护标准 （1）建设项目环境保护按理条例（国务院令第253号）（2）环境空气质量标准（GB3095-1996） 二级标准 （3）建筑施工场界噪声限制（GB12523-90）（4）污水综合排放标准（GB8978-88）6.1.3污染因素分析6.1.3.1施工期环境影响因素本项目施工期对环境影响的主要因素有： （1）施工扬尘施工期扬尘主要来自土方的挖掘及危旧房拆除装卸和运输过程中产生的扬尘；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、砖等等）的现场搬运及堆放扬尘；施工垃圾的清理及堆放扬尘；人来车往造成的现场扬尘。（2） 施工机械噪声施工期的噪声主要来自施工现场的各类机械设备和物料运输的交通噪声。即挖土及危旧房拆除采用挖掘机、运载车和施工场地机械设备噪声、物料装卸碰撞噪声及施工人员的活动噪声。物料运输的交通噪声是施工阶段物料运输车辆引起的噪声。（3） 施工期废水施工过程中产生的废水主要包括施工废水和施工队伍产生的生活废水。施工废水主要是危旧房拆除防尘洒水、土方阶段降水井的排水、结构阶段混凝土养护排水，以及各种车辆冲涤水。（4） 施工期固体废弃物施工期固体废弃物主要为施工队伍的生活垃圾、施工危旧房拆除的建筑废弃垃圾、渣土及损坏或其他废弃的各种建筑装修材料。6.1.3.2项目建成后环境影响因素作为保障性住房建设项目，本项目无工业废水排放。因此，污染源主要是生活污水和生活垃圾。（1） 生活污水生活污水污染源包括洗浴用水、冲厕排水和厨房污水。（2） 生活垃圾生活垃圾污染源主要包括居民日常生活中的丢弃垃圾。6.1.4环境影响分析及治理措施6.1.4.1施工期环境影响分析及治理措施（1）大气环境影响在施工过程中，危旧房的拆除、土方开挖、堆积以及建筑材料、建筑垃圾的运输都将产生扬尘污染，会对周围空气环境产生影响。建议施工拆除危旧房、土方开挖、搬运时，应避免在大风天气时进行；并对施工场地定期进行洒水降尘，对建筑材料、建筑垃圾的运输车辆加盖篷布防止尘土飞扬。经上述措施处理后，扬尘可以得到有效的防治，对区域空气环境的影响将大大减少。（2）噪声环境影响在施工过程中，危旧房拆除、基础开挖施工将使用挖掘机、装卸机等机械设备；结构施工将使用混凝土搅拌机、振捣棒、电锯；装修过程将使用控压机、冲击钻等，这些机械设备的施工噪声将达到85-100dB（A），在施工过程中，这些机械设备噪声将会对本医院的门诊、住院部和附近的居民产生一定影响。另外，在施工过程中，建筑材料及建筑垃圾的运输车辆的增加引发的交通噪声，也将对区域的声学环境产生一定的影响。只要施工单位合理安排施工时间，采取合理的施工方式，优先选用低噪声的施工设备，减少高噪声机械设备的同时运行，加之施工是短时期的，因此施工过程中的噪声对区域声学环境及周围人群的影响也是暂时的，将随工程施工的结束而消失。6.1.4.2项目建成后环境影响分析及治理措施（1） 废水本项目建成后所产生的废水主要是洗浴用水、冲厕排水和厨房污水等生活废水。生活污水排去向经化粪池进行沉淀处理后，排入城市排污系统，不会导致水质恶化。（2） 生活垃圾生活垃圾污染源主要是居民日常生活中丢弃的固体垃圾。设固定点统一收集、存放，并由专人运到镇垃圾处理场。6.1.5建设项目拟采取的防治措施及预期治疗效果表建设项目拟采取的防治措施及预期治疗效果表类 型内 容排放物（编号）污染物名 称防治措施预期治理效果大气污染物施工扬尘粉尘建筑材料遮盖封闭、围挡施工外界对大气环境影响较小水污染物生活废水经沉淀去油后进入市政污水管网达标排放固体废物1.生活垃圾生活垃圾统一收集，及时清运，不在室外堆放固体废弃物对环境影响较小2.建筑垃圾土、沙、石就地处理或外运利用无排放噪声施工期：挖土机、挖掘机、打夯机施工场界噪音22：00至次日6：00停止施工营运期：车辆出入噪声减速慢行，低声鸣号其他 使用安全、美观、高质量的建筑装修材料，使空气质量达到室内空气质量标准（GB/T18883-2002)生态保护措施及预期效果：在施工期，严格控制和管理产生噪音的设备，严禁在夜间和人们休息时使用，减少使用强噪声机械，进出车辆减轻鸣笛；施工作业区应进行围挡，并采取地面硬化，裸露地面定期洒水，堆放的土方和砂石料要进行遮盖；设备及车辆冲洗时应固定地点，不允许将冲洗水随时随地排放，同时应提倡节约用水，生活污水要妥善处理。通过上述措施，将施工期的环境影响降至最低。项目建成后，绿化率可达31%，同时实现点、线、面绿化相结合，形成视觉舒适的景观。所以项目建成后可有效改善这一区域的局部生态环境。6.1.6环境影响评价本项目的建设通过采取环保措施和严格按照设计进行实施，项目按照环境保护法的要求，项目建设按照“三同时”的原则同步进行，有关环保问题报环保部门审批。在环境保护的基础上充分体现“以人为本”、“环境优先”的原则，注重人与自然、社会、环境之间的关系。并利用现有技术和条件，建设好公共租赁住房，对于改善那良镇中心卫生院36户低收入群体居住环境，提高生活水平和生活质量意义重大。本项目属于社会公益性工程，项目营运后没有工业性污染物，主要污染物为生活废水和生活垃圾，经统一清运，通过严格的治理，使之达到国家“三废”的排放标准，不对周边环境造成影响（详见环境影响登记表）。6.2消防与安全首先，重点安全防范对象是防火。本项目在建议场区内增加设置必要的消防灭火保护措施；建筑物设置有完整的防雷保护装置；在电气系统设计中，应严格遵守电气安全规程，电气设备要符合国家有关电气设备的设计、安装规定，电气线路全部采用铜芯线；按建筑设计防火规范设置消防给水和固定灭火装置；在电气系统设计中，确保用电设备及电气接电系统的可靠性，要设置完备的防雷装置。其次是防盗。拟建的公共租赁住房可利用医院门岗日夜巡逻值勤。其三，对电气设备要加强隔离防范，对项目区的坑、孔、洞或沟道进行覆盖，并与地面齐平，保持