张家界商业市场调查(12.14).doc

张家界商业市场调查分析一、张家界酒店内部购物店调查类型业态面积（平米）租金（万/年）租金（元/平米月大成酒店超市/艺术品70895华天酒店特产店30383金海岸待定12015104金海岸（二层）待定60569人民路服饰12-154-5277步行街待定4710177步行街化妆品5012200分析：n 【大成酒店】商业门面共3个，一个品牌服饰店，一个烟酒超市店，一个特色艺术品店，其中烟酒超市和特色艺术品店联合出租，面积共70平米左右，租金8万元/年，95元/平米月。n 【华天酒店】特产店面积30平米，租金3万元/年，83元/平米月。n 从租金水平来看：酒店商业门面租金远低于金海岸（104元/平米月）一层门面租金，人民路（280元/平米月）、步行街（180元/平米月），也低于大庸路门面租金（大庸路门面租金：120元/平米月）n 酒店商业租金较周边临街门面租金低20元/平米月。n 从经营状况来看：酒店商业门面受张家界旅游淡旺季影响较大，旺季随着游客的增加生意较好，淡季由于入驻酒店人口较少生意较差。n 总体来看：酒店商业消费人群以本地常驻人口为主，由于该类商铺深居酒店内部，人流量有限，总体生意较差，决定了其租金水平无法上涨，另一方面，大成、华天商业门面较少，没有形成规模，加之经营业态缺乏特色，无法吸引更多消费者前来购物。二、张家界在售商业项目调查分析项目楼层业态主力面积（米）售价回报分摊逸城广场一层服饰3-4万元/平米-南岸晶都一层（临街）待定50-80/108-1182.7/2.3万元/平米10%一层(不临街)待定70-908000-9000元/平米二层待定10006300元/平米十字街地下门面服饰60-803.2-3.5万/平米第一年5.4%，以后两年以7%递增。-1、【南岸晶都】基本情况：项目共2栋，A栋2个单元，B栋三个单元。开发商：张家界中辰置业有限公司项目地址：张家界南庄坪大市场旁农行永定区支行斜对面建筑类型：高层建筑面积：37463.5平方米 商业类型：临街商铺商业层数：两层BA楼栋楼层面积（平米）单价（元/平米）优惠销售情况分摊A栋一层50-8023000一次性97折，按揭98折30%10%108-118260000%二层130063000%一层拐角1088000-90000%B栋一层50-8010000仅剩3个60平米铺面分析：n 一层拐角门面因不好利用，销售价格及销售情况均不理想。可见张家界商业购买群体对商铺户型的规则程度十分看重。n B栋销售情况较A栋理想，B栋的价格优势是致使销售快于A栋的关键所在。2、【十字街】维港十字街基本情况：开发商：张家界唯港房地产开发有限公司项目地址：张家界永定区回龙路十字街建筑类型：高层开盘时间：2010年10月23日地下步行街二期一期一期：11#10#9#售：3万元/平米租：300元/平米月售：2万元/平米租：100元/平米月售：2万元/平米租：200元/平米月香榭女人世界 期次开盘时间业态临街售价临街租金内街售价内街租金销售率/出租率一期2010年10月时尚女装品牌、化妆品、杭派女装、女性饰品、女衣、睡衣、鞋帽、箱包3万元/平米300元/平米月2万元/平米100-200元/平米月8号栋因位置偏远暂为销售和招商，10号栋、11号栋剩2个门面。一期店面照片： 一期层高：4.5米配置：电话线、网线、水物管：信富物业地下步行街：地下服饰步行街售：3.3万元/平米3年代租：第一年5.4%的回报率，以后两年按7%递增。二期：步步高层高：5.5米层精品男装城市都会广场品牌业态面积（米）总价（万元/个）销售情况备注步步高负一楼：超市-开发商和步步高签订17年半合同，期间回报率：1-2年6.5%回报，3-12年7%回报，13-15年7.5回报，16-17.5年8%回报一楼：珠宝、首饰3-613-1630%（楼梯和进门铺面销售乐观）二楼：珠宝、首饰8-137-1290%（剩楼梯口4个铺面）3、【张家界国际旅游商业城】项目简介：项目位于位于张家界市官黎坪，坐落在风景秀丽的天门山国家森林公园脚下，地处张家界火车站、长途客运中心站广场。项目依托汽车站及火车站的交通枢纽及周边办公中心区、行政中心区、综合服务中心区、商业中心等，使区域商业得到快速发展，成为未来商业中心及交通中心。物业类别 商铺、商住占地面积 72666.7平方米 建筑面积 150000平方米物业地址 张家界火车站站前广场容 积 率 4.20绿 化 率 26.7%规划户数 800户停 车 位 693公摊面积 25%开 发 商 张家界晟昊置业有限公司项目功能分区：旅游商品城购物、餐饮、娱乐休闲大卖场名品街运动城购物、餐饮、娱乐休闲项目现状：D3D4项目目前在售为D3、D4两个区域。D3是由1栋3层高的商铺构成：78 32000元/59 28000元/57 19000元/118 22000元/57 19000元/91 29000元/48 21000元/38 24000元/ （D3一层平面图）51 10500元/38 11000元/60 13000元/60 11000元/6 11000元/ （D3二层平面图） 62 6000元/52 6700元/46 6600元/46 7100元/73 8100元/ （D3三层平面图）D3栋整栋以45-90的面积段为主；一层是以48、90左右面积为主，价格区间在19000-32000元/;二层是以45左右面积为主，价格区间为11000元/；三层是以45左右面积为主，价格区间在6000-8000元/D4是由1栋3层高的商铺构成：122 26500元/116 29000元/70 32500元/45 18900元/53 33000元/90 28000元/109 28000元/137 30500元/182 34000元/164 52000元/45 18900元/70 28400元/38 21000元/ （D4一层平面图） 68 14300元/47 13000元/45 13000元/93 14300元/95 13900元/56 13900元/101 13900元/ （D4二层平面图）38 11000元/42 11000元/ （D4三层平面图）D4栋以50-90的面积段为主；一层面积以45、100左右为主，价格区间为18000-50000元/;二层面积以48左右为主，价格区间为13900元/；三层面积以40左右为主，价格区间为11000元/该项目共分10年时间进行反租，前5年按8%，后5年租金递增按10%反租；以D4栋一层的一间45为例：售价为18000元/，总价为810000元。如果按照目前售价计算前5年客户每年租金收益为6.5万元，每个月租金大概在5400元左右；后5年每年租金收益为81000元，每月租金大概为6700元左右。三、项目商业划分及业态定位1、项目商铺划分建议（详见附件）2、项目商业业态定位1F：国际名品中心+旅游特产展示店2F：旅游特产专卖3F: 旅游特产专卖4F、5F：写字楼四、商业销售价格建议n 1F均价30000元/；考虑外铺35000元/，内铺拉低整体均价；n 2F均价12000元/；n 3F均价8000元/；n 4F均价5000元/；n 5F均价5000元/；楼层可售面积