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文档简介
资产评估学 主讲 陈昌龙安徽工业大学管理学院2006 2007 一 目录 理论篇 第一章总论 第二章资产评估基本方法 第三章资产评估基本程序 实务篇 第四章机器设备评估 第五章房地产评估 第六章土地使用权评估第七章无形资产评估 第八章长期投资与长期待摊费用评估 第九章流动资产评估 第十章企业价值评估 报告篇 第十一章资产评估报告 前言 从1995年我国建立注册资产评估师统一考试制度以来 已有26000余名考生通过了全部科目的考试取得注册资产评估师资格 考试科目主要包括 资产评估学 经济法 财务会计法 机电设备评估基础 建筑工程评估基础 等 资产评估学 是我校工商管理类专业的一门核心课程 也是会计学 财务管理学等专业的专业课之一 是一门应用性极强的学科 内容简介 本教案主要介绍资产评估的基本原理和方法 并对资产评估的前言问题进行研究与探讨 特别是对资产评估实务进行深入分析 内容丰富 通俗易懂 朱萍 上海财经大学公共经济与管理学院副教授 资产评估是市场经济中非现金类资产交易的基础 它既是一种中介服务 也是每一个从事资产管理 涉及资产交易的人士所需掌握的基础知识 参考文献 1 资产评估教程 于鸿君 北京大学出版社2 资产评估学 注册资产评估师考试辅导编写组3 1991年11月6日国务院 国有资产评估管理办法 4 资产评估案例 崔劲 21世纪资产评估系列教材5 资产评估学教程 乔志敏主编 立信会计出版社6 资产评估 唐建新主编 武汉大学出版社7 资产评估学 朱萍主编 复旦大学出版社20058 新企业会计准则讲解 陈昌龙主编 清华大学出版社 2006 8 教学方法 一 课堂教学为主 课外练习为辅 二 互动教学为主 满灌讲解为辅 三 启发教学为主 切忌照本宣科 四 案例教学为主 传统教学为辅 五 多媒教学为主 手工抄作为辅 第一篇资产评估的基本理论与基本方法第一章总论第二章资产评估基本方法第三章资产评估基本程序 第一章资产评估总论 第一节资产评估及其特点第二节资产评估目的和价值类型第三节资产评估假设第四节资产评估原则 第一节资产评估及其特点 一 资产评估 valuation 概念 市场经济的核心问题是交易 一般商品交易资产交易现代市场经济中资产的交易非常活跃 但只要交易的资产是以非现金的形式存在评估 资产评估概念 资产评估是指专业机构和人员 按照国家法律 法规和资产评估标准 根据特定目的 遵循评估原则 依照相关程序 选择适当的价值类型 运用科学方法 对资产价值进行评定和估算 并发表专业意见的行为和过程 其核心是对资产在某一时点的价格进行估算 资产评估由十大基本要素组成 1 评估主体 评估机构和人员 2 评估客体 被评估的资产 3 评估依据4 评估目的 特定资产业务 5 评估原则6 评估程序7 价值类型8 评估方法 成本法 收益法 市场法 9 评估假设10 评估基准日 附 评估程序 1 明确资产评估业务基本事项 2 签订资产评估业务约定书 3 编制资产评估计划 4 资产勘查与现场评估 5 收集资产评估资料 6 评定估算 7 编制和提交资产评估报告书 8 资产评估工作档案归档 补充一 资产评估是商品经济发展到一定阶段的产物 资产评估产生于生产要素需求市场配置的时期 因此计划经济时期不需要资产评估 补充二 资产评估在我国经济改革中的重要性 在经济转轨过程中 国企改革催生了产权交易 国企内部 国企 外商 私营经济 定价是否合理 国有资产是否存在流失问题 国资是否能顺利退出 改革进程 二 资产评估的特点 一 现实性 以评估基准日为时间参照 按这一时点的资产实际状况对资产进行评估 1 以实际状况为依据2 以现实状况反映未来3 强调客观存在 二 市场性 模拟市场条件下 对资产确认 估价 报告 1 评估资料源于市场2 评估结果接受市场检验 三 预测性 以资产未来时空的潜能说明现实 四 公正性 评估机构与人员应与资产业务的当事人无利害关系 组织保证 评估必须按法定的程序 准则进行 技术保证 五 咨询性 评估结论仅仅是资产作价意见 无强制执行的效力 最后的成交价是由买卖双方讨价还价决定的 三 资产评估与会计计价的区别 四 资产评估主体1 评估机构 法人 2 专业评估人员 自然人 五 资产评估客体 一 资产的含义是指企业过去的交易或者事项形成的 由企业拥有或控制的 预期会给企业带来经济效益的资源 资产的确认条件 新准则明确了确认资产的条件 即在符合资产定义的基础上 同时满足以下两个条件时 应当确认为资产 1 与该资源有关的经济利益很可能流入企业 2 该资源的成本或价值能够可靠地计量 符合资产定义和资产确认条件的项目 应当列入资产负债表 符合资产定义 但不符合资产确认条件的项目 不应当列入资产负债表 作为或有资产 在很可能导致经济利益流入企业时 可以在附注中披露 二 资产评估对象的分类 与会计分类相似 但是有其特点 1 按被估资产是否具有综合获利能力 单项资产与整体资产1 定义单项资产 单台 件 资产 评估的是单个生产要素的价格 整体资产 一组单项资产组成的具有获利能力的资产综合体 例如企业 评估的是资产综合体的获利能力 2 整体与单项的区分标准 一是看是否由多个单项资产组成 二是看能否单独计算获利能力 3 企业单项可确指资产的价值总和并不一定等于企业整体资产的价值企业整体资产价值 单项可确指资产价值 不可确指的商誉 或资产的经济性贬值 2 根据被评估的资产能否独立存在分类 可以分为 可确指资产与不可确指资产3 根据评估对象分类 机器设备评估 房地产评估 流动资产评估 无形资产评估 长期投资评估 企业整体评估 资源性资产评估 可确指资产 不可确指资产 商誉 有形资产 除商誉外的无形资产 第二节资产评估的目的和价值类型 一 资产评估目的资产评估目的在资产评估中的重要地位 评估目的 价值类型 评估方法 资产评估目的 一般目的 确定资产评估时点的公允价值 特定目的 法定评估和非法定评估 非法定评估 资产交易 单项资产交易 产权变动 房地产交易 合资经营 合作经营 企业经营 企业合并 分设 兼并 发行股票 企业出售 企业出租 土地成片出租 土地开发经营 房地产买卖 房地产出租 融通资金 抵押贷款 发行债券 融资租赁 资产保全 企业资产保全会计处理 财产保险 资产清算 咨询服务 资产开发 考核经营业绩 财务报表 诉讼 法定评估 税收 国家征用不动产 补偿评估 二 资产评估的价值类型 一 对资产价值的理解1 资产价值不是一个静态的 性质不变的概念 2 价值与价格 成本价格 为取得一项资产所花费的实际货币量成本 为创建一项资产所必需的生产要素的货币价值 价格成本 不一定与价值相等 二 资产评估中常见的价值类型 1 公允市场价值 fairmarketvalue 指资产在评估基准日的公开市场上的交易价格 公开市场价格形成的条件 买卖双方地位平等有充分的时间收集信息有理智的经济人自愿成交买卖双方均是正常交易的当事人 2 投资价值 investmentvalue 指某项资产相对于某个特定购买者 或所有者 的价值对不同的潜在购买者而言 同一资产的投资价格可能不同 因为资产的投资价值主要取决于其获利能力 而一项资产的获利能力不仅取决于该资产本身的状况 而且与投资者的操作行为即价值创造直接有关 成交价 公允市价 价值创造 的一部分 3 账面价值 bookvalue 指资产的账面原值减去累计折旧 或账面价值减去负债 对企业而言 资产的账面价值具有客观性和可审计性 但却不能直接成为资产评估的依据 原因 1 财务报告中的资产是以历史成本计价的 2 企业资产负债表上并不包括全部有价值的资产 可能的负债项目 也不考虑权益资产的成本 4 内在价值 intrinsicvalue 指资产预期创造的未来现金流的现值 对于能够在市场上交易的资产 若市场是完善的 则 公允价值 内在价值 内在价值 资产的获利能力 账面价值 资产的创建成本 评价 内在价值缺乏客观性和可审计性 但却是投资决策时考虑的主要因素 内在价值与市场价值 5 重置价值 replacementvalue 指在现时条件 市场 技术 下 获得与被估资产同等功能的处于在用状态的资产所需耗费的成本 一般在非市场和有限市场条件下运用 6 清算价值 指企业停止营业 变卖企业所有资产减去所有负债后以货币形式存在的余额 强制清算与自愿清算与公允市场的区别 1 买卖双方地位不平等2 没有充足的时间询价清算价格属于非正常市价 因此评估值低于正常市价 一 继续使用假设 指资产将按现行用途继续使用 或将转换用途继续使用 这一假设强调资产对未来的有效性 采用继续使用假设的条件 1 资产尚有剩余寿命 能满足所有者经营上期望的收益 2 转换用途能实现其最佳效用 转换在法律上 经济上可行 第三节资产评估假设 特定的资产业务是以某种假设为前期提的 三 清偿假设企业破产 资产被强制出售 二 公开市场假设指被估资产可在公开市场上出售适宜做公开市场假设的资产业务要求被估资产具有通用性 第四节资产评估的原则 一 资产评估的工作原则 一 独立性原则 评估机构独立 评估人员独立 二 客观性原则 以充分的事实为依据 三 科学性原则 评估方案 评估方法 评估程序 四 专业性原则 专门机构和专业人员 二 资产评估的技术 或经济 原则 一 贡献原则 必须综合考虑该项资产在整
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