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房地产税制现状、问题、改革与建议Real estate tax situation, problems, reform and the suggestion班级：姓名：学号：摘要房地产业作为国民经济的支柱产业，房地产投资快速增长已成为我过经济信的增长点。但是，在城镇化进程中现行房地产税制逐渐暴露出很多问题，难以继续为房地产业的健康发展提供有效的制度支持。面对这些问题，需要借鉴国际先进经验来构建和完善我国的房地产税制。executive summaryThe real estate as a pillar industry of the national economy, the real estate investment rapid growth has become me over the economic growth of faith. But, in the urbanization process in current real estate tax system gradually exposed many problem, which is difficult to continue for the healthy development of real estate industry provide effective system support. Facing these problems, we should adopt international advanced experience to construct and perfect our countrys real estate tax system.目录1. “十二五”财税体制改革2. 房地产税制的现状3. 房地产税制征管过程中的主要问题4. 对房地产税制改革的建议一、 “十二五”财税体制改革“十一五”时期,我国财税体制改革不断深化,取得重要进展，财税体制改革成效明显,保障了财职能作用的发挥,较好地服务了改革发展稳定大局。同时,与建立有利于转变经济发展方式的财税体制目标相比,现行财税体制还存在一些问题。党的十七届五中全会审议通过的中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议指出,要加快改革攻坚步伐,完善会主义市场经济体制,并对加快财税体制改革提出了具体要求。加快财税体制改革，应遵循以下基本原则：一是明确方向，服务大局。把科学发展观切实贯穿于深化财税体制改革的全过程，进一步健全公共财政体系，加快经济结构调整和发展方式转变，促进区域协调和城乡统筹发展，为推动科学发展与社会和谐提供体制保障，努力为全面建设小康社会服务。二是整体设计，协调联动。妥善处理政府与纳税人、中央与地方、政府与社会、财政与金融、财政部门与其他部门的关系，统一规划，全面设计，综合配套，协调推进，加强各项财税改革之间以及财税改革与其他改革之间的协调配合，形成改革合力。三是积极稳妥，循序渐进。既抓住机遇，突出重点，加大改革力度；又妥善处理改革、发展、稳定的关系，调动各方面的积极性，精心谋划，远近结合，分步实施，成熟一项推出一项，确保改革平稳有序进行。加快财税体制改革的主要目标是：完善财政体制。在合理界定事权基础上，按照财力与事权相匹配的要求，进一步理顺各级政府间财政分配关系。健全统一规范透明的财政转移支付制度，提高转移支付资金使用效益。建立县级基本财力保障机制，加强县级政府提供基本公共服务财力保障。提高预算完整性和透明度。建立并不断完善科学完整、结构优化、有机衔接、公开透明的政府预算体系，全面反映政府收支总量、结构和管理活动。健全预算编制和执行管理制度，强化预算管理，增强预算编制的科学性和准确性。健全税收制度。完善以流转税和所得税为主体税种，财产税、环境资源税及其他特定目的税相协调，多税种、多环节、多层次调节的复合税制体系，充分发挥税收筹集国家财政收入的主渠道作用和调控经济、调节收入分配的职能作用。 二、 房地产税制的现状新中国成立以来，作为税收体系的重要组成部分，我国的房地产税制经过了多次改革和完善，尤其是1994年的税制改革，在构建适应社会主义市场经济体制要求的新型房地产税制体系方面进行了积极有益的尝试与探索。我国现行的税制中，涉及到房地产的税种主要有11个，即营业税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、契税、耕地占用税、印花税、企业所得税、个人所得税、城市房地产税、城市维护建设税。以上税种的征收总的来说处在两个大的环节：一是房地产开发、转让即流转环节，主要有耕地占用税、营业税、企业所得税、个人所得税、城市维护建设税、土地增值税、印花税、契税等；二是房地产使用即保有环节，主要有城镇土地使用税、房产税和城市房地产税。目前，我国涉及房地产的税种纷繁复杂，至今仍未形成一套专门的房地产税制，房地产行业税收立法层次较低，房产税内外税制不统一，房地产行业管理部门众多，土地、房管、税务、财政等部门间信息交流不畅，尚未建立起科学完善的征管机制。目前，房地产行业税收逐渐成为了地方税体系的重要组成部分，特别是1994年分税制实施以来，长期肩负着为地方政府筹措资金的任务。加强房地产行业的宏观调控是国民经济宏观调控的重要组成部分。房地产税收不仅是稳定国家和地方财政收入的必然要求，还是保证房地产行业健康发展、促进资源合理利用和保护公平竞争的重要宏观调控手段。房地产业作为国民经济支柱产业，对中国经济增长发挥着重要的作用。房地产税制是国家以法律形式对房地产业进行宏观调控的重要手段。建立和完善房地产税收体制，规范房地产税收征管工作，不仅是稳定财政收入的必然要求，更是巩固和发展宏观调控成果，保持国民经济平稳较快发展的重要保障。房地产税收的征管历来都是税收工作的重点，也是难点。一方面，随着房地产市场的快速发展，房地产税收收入逐年大幅增长，日益成为地方财政收入的重要来源和主要增长点。在一些经济发达地区，地方税收收入对房地产业已经形成了较强的依存性，而在一些经济欠发达地区，房地产行业已经成为当地新兴税源，逐步成为地方税收新的较大的增长点。另一方面，由于房地产税收涉及税种多、征管难度大，有法不依、变通税法、征管不到位等问题较为突出。2005年，为适应房地产市场发展形势和落实国家宏观调控政策，国家税务总局提出了对房地产税收实施一体化管理的新思路，以加强房地产税收征管。一体化管理实施近3年来，有效堵塞了税收漏洞，一定程度上提高了房地产税收整体征管效率和水平，在税收征管实践中发挥了重要作用。以河南省南阳市为例，该市税务局自2006年在全市推行房地产税收一体化管理，成效明显，房地产行业营业税、所得税、土地增值税、城镇土地使用税以及房产税等均大幅增长。三、 房地产税制征管过程中的主要问题在看到房地产税收对地方经济的突出贡献之中，我们也看到随着房地产业的快速发展，现行房地产税制的弊端、房地产税收征管中的难点和问题也逐渐显露。一是房地产供应结构性矛盾突出，中低价位住房数量严重不足。在新增房面积大幅度增加的情况下，中小户型、中低价位的普通住房和经济适用房增长缓慢。而是商品房价格上涨过快，大部分超过居民承受能力。散失房地产市场体系不健全，市场秩序混乱。同时，房地产开发过热，泡沫现象严重。随着经济的不断发展和经济环境的变迁，现行房地产水质暴露出不少问题，难以继续为房地产业的健康发展提供有效的制度支持。那些效率释放殆尽、弊病积存的税收制度依然是当前房地产业税收制度供给的主流，而外部因素的变化以及房地产市场的发展都给房地产税收带来了许多新的问题，对新制度的需求已远远大于实际制度供给。我国目前房地产税收问题在于房地产取得阶段的税收和收费项目繁多，交易环节税费复杂交叉，税费混乱，而保有阶段的税收几乎是空白的，导致土地浪费、闲置现象严重，直接抑制了税收对财政存量的调节，使征服无法参与增值价值的再分配。首先，我国房地产税制税种设置存在缺陷，税种重叠，税基交叉，存在重复课税现象。如对房地产课税设置房产税和地产税两个税种；对土地课税设置土地使用税和耕地占用税；对房屋租金收入既征5%的营业税，又征收12%的房产税；对房地产转让既要按转让的收入征收5%的营业税，又要按转让的增值额征收土地增值税等。这些都是不符合公平税负、合理负担的原则。其次，税收政策在房地产各环节分布不合理。房地产税收主要集中在房地产流通交易环节，而在房地产占用保有期间设计的税种较少，且免税范围较广。一方面，房地产交易环节的税费过于集中导致房价上升；另一方面，房地产占用保有阶段的税费过少，使得大多数使用者近似无偿取得土地，土地闲置浪费的现象日趋严重。再次，计税依据不科学。首先，我国现行城镇土地使用税是以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，实行从量征税方式。这种课征方式使税额不能随课税对象价值的上升而上升，具有税源不足且缺乏弹性的缺点，不能发挥调节土地级差收入的作用，也无法对涂点闲置现象和土地投机行为起到应有的调节。其次，我国现行房地产的计税依据分为按房产计税价值征税的从价计征和按房产租金收入征税的从租计征。是历史成本计征，并不反映房产的市场价值。通常而言先建成的房产成本低于后建成的房产，以其历史成本为计税依据，势必将先建成的房产税负转嫁给了后建成的房产。这使得两块本来市场价值相当、能带给其实际占用着相似收益的房产，因为历史成本的不同而承担不同的税收负担，有违公平原则。最后，行政事业性收费过多，征管配套设施不完善，立法层次低，法规不健全。四、 对房地产税制改革的建议完善我国房产税制，充分发挥税收的调控职能，重点在房地产流转、保有环节完善税收立法，加大减免税等优惠措施的刺激和保障作用，同时不断完善征管、稽查工作以及相关配套制度，全面保障房地产市场的健康发展。1. 完善土地取得和房产开发环节税收制度。根据我国人多地少、现阶段经济发展水平不高的国情以及发展节能省地环保型建筑，形成具有中国特点的住房建设和消费模式的要求。此环节的税收制度必须体现用地经济、开发合理、公平税负的要求。在土地取得环节重点要开征土地闲置税和土地荒芜税，促进土地有效利用和合理开发。开征土地闲置税是对可利用而逾期尚未利用或作低度利用的非农建设用地，按土地闲置面积和闲置年限，采用高税率征收的一种税。开征此税可促进农用土地尤其是耕地的有效利用，避免农用土地资源的闲置浪费。2. 完善房地产流转阶段税收法律制度。本着重保有、轻流通的原则，这一阶段的税负不宜过重，必须把正常的开发经营和投机行为区分开，实行区别对待。具体要逐步取消土地增值税；适时取消契税；取消城镇土地使用税；降低房屋租赁环节税负，促进二级市场消费；对低收入者和老年人购房和租房实行税收优惠。3. 重点建立完善保有环节的物业税税收制度。物业税将有利于解决中低收入者的住房问题。物业税把一次性缴纳的大部分房地产税费转化为在房产保有阶段分年收取，住宅的大部分房地产税费可分70年缴纳，即占住宅建设成本5成的房地产税费在购买时只需缴纳1/70，住宅建设成本下降了近50%；二是物业税可有效打击投机炒楼。一方面，实行物业税后，持有房产每年将缴纳一大笔物业税，持有成本激增；另一方面，实行物业税后楼价必然下降，炒楼利润空间减小，投机风险也将增大；三是有利于地方财政收入稳步增收。长远看，物业保有者每年缴付的物业税会随着物业价值的升值而提高，政府可以参与物业持续升值的再分配，有利于地方财政收入稳步增收；四是物业税制度改变了现有土地批租制度，有利于遏制土地审批环节的权力腐败。4. 妥善改革土地批租制度。现行的土地批租制度，使房地产价格中包含了50-70年的土地租金，若对房地产保有环节再按年征收具有财产税性质的房地产税，则购房者无法承受，制约了房地产税制的完善。因此，完善我国房地产税制，必须改革现行的土地批租制度。建议设立土地年租制，将年租金纳入房地产税一并征收。即将原来一次性收取的50-70年的土地租金，按使用年限分摊到各年，在土地保有环节征收；同时，将土地年租金纳入房地产税，一并征收。长远看，土地年租制使高额的土地租金分解并后移，可以大幅降低房价，降低居民的置业门槛，稳定房地产市场；而且房地产保有者每年缴付的房地产税会随着房地产价值的升值而提高，使得政府可以参与房地产的持续升值的再分配，有利于地方财政收入稳步增收。但短期看，取消一次性收取的土地出让金，地方财政收入会在短时间内大幅度减少，而且开发商如何取得土地使用权，也需要进一步研究解决。5. 充分运用税收杠杆促进正常合理房地产业的发展。对从事开发廉价房、福利房或是集体筹资建房等有利于调控房价的商业行为予以税收方面的支持；对低收入购房者给予税收优惠或补贴；采取高额税率有效抑制房地产投机行为。结束语完善房地产税制是一项系统工程，涉及面广，政策性强，技术要求高，一步到位相当困难。应根据我国的国情和各地区发展的具体情况，轻重缓急，循序渐进，稳步实施。由于税收制度和税法制度本身具有局限性和缺乏弹性等限制，故我们认为税收调控房地产市场不是万能的，也不是一